【正文】 協(xié)議。一、合同的要約要約(Offer)，在商品交易中又稱為發(fā)盤、出盤、發(fā)價、出價等，是指一方當事人以締結(jié)合同為目的，向?qū)Ψ疆斒氯怂鞒鱿Ｍc其訂立合同的意思表示。一旦受要約人同意，合同即成立，雙方均應(yīng)受合同的約束。(一)合同要約的構(gòu)成要件作為合同成立的一個要素，要約的構(gòu)成要件為：(1)要約必須是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖。(3)要約必須傳達到受要約人才能生效。(二)合同要約與邀請要約要約不同于邀請要約。拍賣過程中出價人每次競買的出價均為要約，拍賣師擊槌表示成交則為承諾，雙方交易告成。但對于某些已經(jīng)作出許諾的廣告，并且廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定，則可能成為要約。當顧客交錢購物，店員接受時，合同才成立。一旦中標，合伺即成立。撤銷要約的通知則只限于在受要約人發(fā)出承諾通知之前到達受要約人。二、合同的承諾承諾(Acceptance)，在商品交易中又稱為接受、收盤，是指受要約人按照要約規(guī)定的時間和方式，用語言或行為對要約表示完全接受以締結(jié)合同的一種意思表示。(2)承諾必須在要約的有效時間內(nèi)作出。(4)承諾必須傳達給要約人。請回答：物業(yè)項目的風險分析可以采用()這兩種方法。為應(yīng)對此種宣傳報道中的失實報道，作為項目負責人，應(yīng)當如何應(yīng)對。最重要的是與直接受害人和媒體的溝通。如果仍然無效，可以提請當?shù)匚飿I(yè)行政主管部門對此事的關(guān)注，因此，本案例中，要采取有效的危機公關(guān)手段，與媒體一起為挽回之前的負面影響而追加正面報道內(nèi)容。王某認為其所交的物業(yè)管理費中已包含了公共安全管理服務(wù)內(nèi)容。因此，本案例中，物業(yè)服務(wù)公司是否應(yīng)承擔責任，應(yīng)視具體情況。為了確保業(yè)主、住戶的安全，規(guī)避不可預測風險，一方面物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)增加保安人員及保安巡邏次數(shù)，加大安全防范的力度，有條件的項目，應(yīng)該增加技術(shù)防范的設(shè)施設(shè)備。A可任選其中一個作為中標人B應(yīng)以報價最低的為中標人c應(yīng)報請房地產(chǎn)行政主管部門確定中標人D應(yīng)按照中標候選人的排序確定中標人()之日止的物業(yè)管理活動。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后要求其拆除。在不得已的情況下，物業(yè)公司采取了斷水、斷電、停止服務(wù)等系列“制裁措施”。問題：物業(yè)公司的各項訴訟請求能否得到法院的支持?，劉先生在此案中有哪些過錯??！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》，劉先生的行為屬未經(jīng)同意，搭建建筑物、構(gòu)筑物和改變外立面行為，并且違反了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《臨時管理規(guī)約》的約定，屬違規(guī)行為。()A、土地使用權(quán)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證B、工程施工合同及關(guān)于試工進度的說明C、開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書D、樣板房裝修設(shè)計方案答案：D例題3：商品房預售合同登記備案的申請人是()。A、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證B、取得土地使用權(quán)證書C、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書D、已經(jīng)確定竣工驗收日期。例題7：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當執(zhí)行《廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須()。(2011。，政府不應(yīng)予以干預，不僅包括于業(yè)主大會和業(yè)主委員會，而且包括每位業(yè)主和使用人，還需要通過管理規(guī)約來規(guī)范答案： ADE，物業(yè)管理體現(xiàn)的是平等主體間的民事關(guān)系，政府不應(yīng)予以過多的干預。(2011。()%%%%答案：B，()存入公有住房住宅專項維修資金專戶。，住宅專項維修資金可以購買()。每題的備選項中，只有1個最符合題意前期物業(yè)管理服務(wù)的對象是（）。 答案:B解析:本題考核的知識點為前期物業(yè)服務(wù)合同的概述。按照《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的規(guī)定，在銷售商品房時，購房者應(yīng)當按購房款2％～3％的比例向售房單位繳交維修資金；在出售公房時，售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款的30％，該部分專項維修資金屬售房單位所有。盡管新的監(jiān)控設(shè)備已將二者合一為硬盤數(shù)位形式存貯，但是目前仍有相當多的企業(yè)還在使用磁帶方式存貯的視頻監(jiān)控系統(tǒng)，這類形式存貯的錄像磁帶與紙介質(zhì)檔案的存放方式相似。(1)注冊資本為人民幣300萬元以上。(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%：①多層住宅100萬m2；②高層住宅50萬m2；③獨立式住宅(別墅)8萬m2；④辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬m2。入住通知書是建設(shè)單位向業(yè)主發(fā)出的辦理入住手續(xù)的書面通知，主要內(nèi)容如下。(4)入住具體時間和辦理入住手續(xù)的地點。考前原卷答案，代替考試：996881227 7 結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好、安全可靠，屋面或板縫不漏水，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通、現(xiàn)狀良好，使用正常或雖個別分項有輕微損壞，但不影響居住安全和正常使用的房屋屬于（）。(2)基本完好房，指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過一般性的維修即可恢復使用功能的房屋。合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則中，（）原則是合同法的最高要求。維護社會公益原則，也就是公序良俗原則，包括社會公德、公共秩序和善良風俗。裝飾裝修時間應(yīng)根據(jù)各地不同的作息時間、季節(jié)變換，以及習慣習俗等綜合確定。10 物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立二級培訓體系的條件不包括（）。如果企業(yè)員工集中，且培訓資源較緊缺，則宜建立一級培訓體系。 、客戶服務(wù)和便民措施 答案:A,B,C,D解析:本題考核的知識點為常規(guī)物業(yè)管理招標內(nèi)容。(3)環(huán)境與公共秩序的管理，包括清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化養(yǎng)護、停車場及安全防范等。(7)財務(wù)管理，包括對物業(yè)服務(wù)費和專項維修資金的使用和管理。在物業(yè)管理服務(wù)活動中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及員工與客戶的溝通方式一般為（）。(1)傾聽。(3)表示同情。(5)跟蹤。 答案:A,B,C,E解析:本題考核的知識點為物業(yè)管理外部客戶的內(nèi)容。物業(yè)管理的稅金和費用包括流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅及附加、收益環(huán)節(jié)的所得稅等。由于出現(xiàn)了頭暈、吐血的癥狀，醫(yī)院診斷為應(yīng)急性胃潰瘍并內(nèi)出血。(3)建立電梯技術(shù)檔案，將電梯原始技術(shù)資料和檢測維修資料歸類存檔，妥善保管。(7)電梯維護保養(yǎng)或故障停梯均應(yīng)及時通告業(yè)主、物業(yè)使用人。(1)當乘客被困電梯時，消防監(jiān)控室應(yīng)仔細觀察電梯內(nèi)情況，通過對講系統(tǒng)詢問被困者并予以安慰。(5)將此次電梯事故詳細記錄備案。因此，需要根據(jù)實際情況判斷是否應(yīng)該由物業(yè)服務(wù)公司承擔責任。當李先生和妻子回來打開房門時，頓時傻了眼，只見房屋內(nèi)滿地都是水，并發(fā)出異味。李先生又找樓上的鄰居協(xié)商，因找不到堵塞下水道的爛白菜葉等物品是從誰家漏下去的，五戶鄰居都不同意賠償損失。3．本案中，物業(yè)管理公司要求李先生先反映情況，再處理的做法是否正確? 4．簡述物業(yè)裝飾裝修管理的工作流程。3．本案中，物業(yè)管理公司提出的要求合理。一般包括物業(yè)所有權(quán)證明，申請人身份證原件及復印件，裝飾裝修設(shè)計方案，裝修施工單位資質(zhì)，原有建筑、水電氣等改動設(shè)計和相關(guān)審批，以及其他法規(guī)規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容?？梢詴嫘问綄⒀b飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)，并且督促裝修人在裝飾裝修開工前主動告知鄰里。(6)施工。對因違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議而驗收不合格的，應(yīng)提出書面整改意見要求業(yè)主和施工方限期整改。A．高層80萬m2，多層50萬m2B．多層80萬m2，高層50萬m2C．高層50萬m2，多層30萬m2，寫字樓5萬m2，別墅2萬m2D．多層50萬m2，高層30萬m2，別墅5萬m2，寫字樓2萬m23．下列各項目，必須通過招標投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的是()。A．員工辭職、辭退和資遣B．員工辭職、開除和資遣C．員工辭退、終止合同和派遣D．員工辭退、曠工和除名8．物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受與處理業(yè)主投訴的原則是()。A．建設(shè)B．施工C．規(guī)劃設(shè)計D．監(jiān)理二、多項選擇題(共5題，每題2分。A．對投訴要“誰受理、誰跟進、領(lǐng)導回復”B．接受和處理業(yè)主投訴要做詳細記錄，并及時總結(jié)經(jīng)驗C．盡快處理；暫時無法解決的，向業(yè)主說明，約時間處理、跟進D．接受與處理業(yè)主的投訴，要盡可能滿足業(yè)主的合理要求E．對業(yè)主的過多要求不予理會13．物業(yè)綠化日常管理的內(nèi)容有()。該小區(qū)業(yè)主大會成立后決定選聘乙物業(yè)管理公司承擔該小區(qū)的物業(yè)管理工作。對于屋面漏水，甲公司解釋屬保修期，應(yīng)由開發(fā)商解決。上述情況乙公司給予確認，雙方共同簽署了交接文件。18．物業(yè)資料的移交應(yīng)包含哪些內(nèi)容(請列舉)?本案例中，甲公司處置入住資料的行為是否符合檔案管理規(guī)定?簡要說明理由。案例二某住宅小區(qū)，2012年10月組織業(yè)主入住。由于開發(fā)商未在約定期限內(nèi)完成房屋門窗整改，張某以此為由拒繳物業(yè)服務(wù)費。王某則提出自愿簽署一份《承諾書》，內(nèi)容包括“承諾因拆改天然氣管道導致出現(xiàn)的安全事故，均由本人負責”等，并自愿交納天然氣改造押金3 000元。24．針對王某未辦理裝修手續(xù)即開始裝修的情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該采取哪些管理措施?25．王某自愿簽署的《承諾書》是否有效?為什么?26．請說明物業(yè)裝修管理人員在巡視過程中應(yīng)注意哪些問題。某物業(yè)管理公司派出了由行政總監(jiān)為組長，品質(zhì)部、市場拓展部骨干組成的早期介入小組，負責為開發(fā)商提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)。29．如果該公司取得該項目的物業(yè)管理權(quán)，結(jié)合本案例提供的具體條件和情況，可以在哪些方面開展多種經(jīng)營服務(wù)?(每個方面至少列舉一項具體項目)2012全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試試卷答案一、單項選擇題1．A 2．A 3．C 4．C 5．C6．B 7．A 8．D 9．A l0．A二、多項選擇題、11．ABD l2．BCD l3．ABE l4．ADE l5．BCDE三、案例題案例一16．不正確。物業(yè)查驗的內(nèi)容包括：①物業(yè)資料情況；②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀；③各項費用與收支情況，項目機構(gòu)經(jīng)濟運行情況；④其他內(nèi)容，包括物業(yè)管理用房，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的設(shè)備、工具、材料，與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電 的合同、協(xié)議等。理由：如承接的部分物業(yè)項目還在保修期內(nèi)，承接單位應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議，明確具體的保修項目、負責保修的單位及聯(lián)絡(luò)方式、保修方面遺留問題的處理情況，并在必要時提供原施工或采購合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。(4)財務(wù)資料。本案例中，甲公司處置入住資料的行為不符合檔案管理規(guī)定。甲公司經(jīng)營的欠費以廣告收入沖抵的處理方法不恰當。(2)物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的物業(yè)查驗的基本內(nèi)容要全面。(4)移交手續(xù)要齊全。22．張某拒繳物業(yè)服務(wù)費的理由不成立。23．王某拆改天然氣管道的說法不正確。24．物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時勸阻停止裝修，并要求盡快補辦開工申請；已造成事實后果或拒不改正的，應(yīng)及時報告城市房地產(chǎn)行政主管部門依法處理。出現(xiàn)違規(guī)違章行為的，要曉之以理，動之以情，必要時須報告有關(guān)行政主管部門處理。(2)物業(yè)管理公司制定的早期介入工作方案包括的內(nèi)容不當。(2)銷售階段：完成物業(yè)管理方案及實施進度表；擬定物業(yè)管理的公共管理制度；擬定各項費用的收費標準及收費辦法，必要時履行各種報批手續(xù)；對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基5本知識培訓；派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)；將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸人物業(yè)管理檔案。(3)廢品回收服務(wù)：設(shè)立廢品回收站。注意考綱和教材一起結(jié)合來學習：(1)考綱中的知識點有：掌握(Z)，理解(L)，熟悉(S)(2)教材中有：思考題(T)，要點說明(Y)(3)那么大家在復習時應(yīng)該按下列順序來排列知識點的重要性ZYT——ZY——ZT——Z——SYT——SY——ST——S——LYT——LY——LT——L以上順序的理解，如：ZYT是最重要的復習點，其含義就是，在考綱中要求掌握(Z)，考試大綱中又在要點說明(Y)中提到的，而且又在教材的思考題(T)中出現(xiàn)的知識點，這是最重要的。(2)結(jié)合相關(guān)的法律學習，主要有《物權(quán)法》(尤其是第六章)、《物業(yè)管理條例》、《室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《前期物業(yè)管理招標投標辦法》《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦