【文章內(nèi)容簡介】 人民幣。王某認為其所交的物業(yè)管理費中已包含了公共安全管理服務(wù)內(nèi)容。因此其家中被盜，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。問題1：業(yè)主王某的想法是否正確?為什么?問題2：你認為物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)如何加強公共安全防范服務(wù)并規(guī)避可能面臨的風(fēng)險?回答：(1)王某的想法不正確。首先應(yīng)該明確業(yè)主所交管理費中所含治安管理服務(wù)為公共區(qū)域的治安防范服務(wù)，而非業(yè)主家中的安全保障服務(wù)。因此，本案例中，物業(yè)服務(wù)公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，應(yīng)視具體情況。(2)如果該小區(qū)公共區(qū)域治安隱患多，保安員不履行職責(zé)，而且又能證明這些因素與業(yè)主家中被盜有必然的因果關(guān)系，則根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百零六條規(guī)定，公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。如果物業(yè)公司采取了多種防范措施，公共區(qū)域沒有治安隱患，保安員盡職盡責(zé)，業(yè)主也找不到物業(yè)公司的不當(dāng)之處，則物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。答：公共安全防范管理是物業(yè)管理最基本的內(nèi)容。為了確保業(yè)主、住戶的安全，規(guī)避不可預(yù)測風(fēng)險，一方面物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)增加保安人員及保安巡邏次數(shù)，加大安全防范的力度，有條件的項目，應(yīng)該增加技術(shù)防范的設(shè)施設(shè)備。另一方面，物業(yè)服務(wù)公司最好購買公眾責(zé)任險，將所應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給保險公司。五、單選題，評標(biāo)委員會根據(jù)評標(biāo)結(jié)果向招標(biāo)人推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人()。A可任選其中一個作為中標(biāo)人B應(yīng)以報價最低的為中標(biāo)人c應(yīng)報請房地產(chǎn)行政主管部門確定中標(biāo)人D應(yīng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人()之日止的物業(yè)管理活動。B業(yè)主大會成立%業(yè)主入住D物業(yè)服務(wù)合同生效、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，()應(yīng)當(dāng)負責(zé)修復(fù)和賠償。B裝修企業(yè)D物業(yè)服務(wù)企業(yè)案例分析：劉先生購買了一套位于頂層的商品房，入住時與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《臨時管理規(guī)約》中都有明確的規(guī)定：“為維護小區(qū)整體形象和相鄰住戶的安全，業(yè)主不得私自封閉觀景陽臺，不得在窗戶上加裝防護欄?！比胱『?，劉先生未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自封閉了觀景陽臺并加裝了防護欄。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后要求其拆除。劉先生認為：這是自己的房子，自已有權(quán)利處理，拒不拆除。物業(yè)公司決定：對劉先生罰款2000元。劉先生拒絕交納。在不得已的情況下，物業(yè)公司采取了斷水、斷電、停止服務(wù)等系列“制裁措施”。雙方矛盾十分尖銳，物業(yè)公司把劉先生告上了法庭。物業(yè)公司的訴訟請求是：劉先生拆除封閉陽臺的材料及防護欄并交納罰款。劉先生承擔(dān)此案的訴訟費。問題：物業(yè)公司的各項訴訟請求能否得到法院的支持?，劉先生在此案中有哪些過錯?。應(yīng)當(dāng)采取何種做法?答案：單選題DDA案例分析、(l)物業(yè)公司要求劉先生交納罰款的請求無法律依據(jù)，應(yīng)予以駁回。(2)訴劉先生除拆封閉陽臺的材料及防護欄的請求應(yīng)予以支持。(3)此案的訴訟費應(yīng)由雙方分擔(dān)?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》，劉先生的行為屬未經(jīng)同意，搭建建筑物、構(gòu)筑物和改變外立面行為，并且違反了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《臨時管理規(guī)約》的約定，屬違規(guī)行為。，也不是執(zhí)法單位，無權(quán)罰款，無權(quán)采取斷水、斷電等方式處理糾紛。應(yīng)當(dāng)在制止無效的情況下，及時向有關(guān)行政管理部門報告，或通過司法途徑解決六、例題1：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，不屬于商品房預(yù)售審核條件的是()。()，取得土地使用權(quán)證書%以上答案：D例題2：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可時，需提交的資料不包括()。()A、土地使用權(quán)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證B、工程施工合同及關(guān)于試工進度的說明C、開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書D、樣板房裝修設(shè)計方案答案：D例題3：商品房預(yù)售合同登記備案的申請人是()。()答案：B例題4：根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，商品房銷售的條件之一是()。(2011。56)、供電等主要配套基礎(chǔ)設(shè)施已確定交付日期 答案：D例題5：下列屬于商品房現(xiàn)售條件的是()。A、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證B、取得土地使用權(quán)證書C、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書D、已經(jīng)確定竣工驗收日期。E、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照答：ABCE例題6：建設(shè)單位預(yù)售商品房的，商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)包含()約定的內(nèi)容。(2011。54)答案：B。例題7：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須()。()答案：BCDE，例題8：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人訂立的商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)明確的內(nèi)容有()。(2011。79)、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾答案：ABE例題9：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任，保修期從()之日起計算。(2011。58)答案：C例題10：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付商品住宅時，向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和()。(2009年房地產(chǎn)估價師考試試題)A、《住宅使用說明書》B、《住宅驗收說明書》C、《住宅保修說明書》D、《住宅保修保證書》答：A七、屬于物業(yè)管理民事法律關(guān)系主體的有()。(《物業(yè)管理綜合能力》，2011，57)答案：ABC，正確的是()。，政府不應(yīng)予以干預(yù)，不僅包括于業(yè)主大會和業(yè)主委員會，而且包括每位業(yè)主和使用人，還需要通過管理規(guī)約來規(guī)范答案： ADE，物業(yè)管理體現(xiàn)的是平等主體間的民事關(guān)系，政府不應(yīng)予以過多的干預(yù)。有的物業(yè)管理法律關(guān)系(如物業(yè)管理行政監(jiān)管關(guān)系)的當(dāng)事人之間地位是不平等的，存在著一方服從另一方的問題。例題4：出售公有住房的住宅專項維修資金，由()交存。()答案：C()交存住宅專項維修資金。(2011。42)答案：D。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，其中套內(nèi)建筑面積是套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺建筑面積之和。例題6：公房出售單位，從售房款中一次性提取住宅專項維修基金，其中，多層住宅按不低于售房款的()提取。()%%%%答案：B，()存入公有住房住宅專項維修資金專戶。(2011。36)答案：A()。()，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人%的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交，成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定答案：ABD，C是30日，E是30%。，住宅專項維修資金可以購買()。()A、基金B(yǎng)、理財產(chǎn)品C、股票D、國債答案：D，應(yīng)當(dāng)根據(jù)售房單位的隸屬關(guān)系，報經(jīng)()同意。()答案：C第三篇：2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實務(wù)》考前沖刺卷2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實務(wù)》考前沖刺卷(4)◇ 本卷共分為 3大題 17小題，作答時間為 180分鐘，總分 100 分，60 分及格。◇ 試卷年份：2014 年一．共10題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意前期物業(yè)管理服務(wù)的對象是（）。 答案:A解析:本題考核的知識點為前期物業(yè)管理服務(wù)的對象。前期物業(yè)管理服務(wù)的對象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費用。前期物業(yè)服務(wù)合同是具有委托性質(zhì)的（），由建設(shè)單位代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。 答案:B解析:本題考核的知識點為前期物業(yè)服務(wù)合同的概述。前期物業(yè)服務(wù)合同是具有委托性質(zhì)的集體合同，由建設(shè)單位代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂?！蹲≌灿貌课还灿迷O(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，在出售公房時，售房單位按照定比例從售房款中提取，原則上多層住宅提取比例不低于售房款的（）。% % % % 答案:A解析:本題考核的知識點為專項維修資金。按照《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的規(guī)定，在銷售商品房時，購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2％～3％的比例向售房單位繳交維修資金；在出售公房時，售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款的30％，該部分專項維修資金屬售房單位所有。若電子媒體檔案是保存于電腦硬盤的文字和圖形圖像資料，則一般以（）形式存貯。 答案:A解析:本題考核的知識點為物業(yè)管理檔案的電子媒體檔案檢索。電子媒體檔案一般分為兩類：一類是保存于電腦硬盤的文字和圖形圖像資料，這類資料一般是以數(shù)字形式存貯的；另一類是閉路視頻監(jiān)控設(shè)備產(chǎn)生的錄像資料，一般以模擬形式存貯于錄像磁帶中。盡管新的監(jiān)控設(shè)備已將二者合一為硬盤數(shù)位形式存貯，但是目前仍有相當(dāng)多的企業(yè)還在使用磁帶方式存貯的視頻監(jiān)控系統(tǒng)，這類形式存貯的錄像磁帶與紙介質(zhì)檔案的存放方式相似。下列符合二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)要求的是（）。 、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)高級以上職稱 答案:B解析:本題考核的知識點為二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)要求。二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件如下所述。(1)注冊資本為人民幣300萬元以上。(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。(3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%：①多層住宅100萬m2；②高層住宅50萬m2；③獨立式住宅(別墅)8萬m2；④辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬m2。(5)建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。入住通知書是建設(shè)單位向業(yè)主發(fā)出的辦理入住手續(xù)的書面通知，主要內(nèi)容包括（）。 、樓號 答案:C解析:本題考核的知識點為人住通知書的主要內(nèi)容。入住通知書是建設(shè)單位向業(yè)主發(fā)出的辦理入住手續(xù)的書面通知，主要內(nèi)容如下。(1)物業(yè)具體位置。(2)物業(yè)竣工驗收合格以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管驗收合格的情況介紹。(3)準(zhǔn)予入住的說明。(4)入住具體時間和辦理入住手續(xù)的地點。(5)委托他人辦理入住手續(xù)的規(guī)定。(6)業(yè)主入住時需要準(zhǔn)備的相關(guān)文件和資料。(7)其他需要說明的事項?？记霸泶鸢?，代替考試：996881227 7 結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好、安全可靠，屋面或板縫不漏水，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通、現(xiàn)狀良好，使用正常或雖個別分項有輕微損壞，但不影響居住安全和正常使用的房屋屬于（）。 答案:A解析:本題考核的知識點為房屋的完損等級分類。根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好及損壞程度，房屋的完損等級分為以下5類。(1)完好房，指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好、安全可靠，屋面或板縫不漏水，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通、現(xiàn)狀良好，使用正?；螂m個別分項有輕微損壞，但不影響居住安全和正常使用，一般經(jīng)過小修就能修復(fù)好的房屋。(2)基本完好房，指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過一般性的維修即可恢復(fù)使用功能的房屋。(3)一般損壞房，指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠通暢，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進行中修或局部大修更換部件的房屋。(4)嚴重損壞房，指房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，個別構(gòu)件已處于危險狀態(tài)，屋面嚴重滲漏，裝修嚴重變形、破損，油漆老化見底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴重損壞，需要進行大修或翻修、改建的房屋。(5)危險房，指房屋承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時有倒塌的可能，不能確保住用安全的房屋。合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則中，（）原則是合同法的最高要求。