【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 人民幣。王某認(rèn)為其所交的物業(yè)管理費(fèi)中已包含了公共安全管理服務(wù)內(nèi)容。因此其家中被盜，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。問題1：業(yè)主王某的想法是否正確?為什么?問題2：你認(rèn)為物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)如何加強(qiáng)公共安全防范服務(wù)并規(guī)避可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)?回答：(1)王某的想法不正確。首先應(yīng)該明確業(yè)主所交管理費(fèi)中所含治安管理服務(wù)為公共區(qū)域的治安防范服務(wù)，而非業(yè)主家中的安全保障服務(wù)。因此，本案例中，物業(yè)服務(wù)公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，應(yīng)視具體情況。(2)如果該小區(qū)公共區(qū)域治安隱患多，保安員不履行職責(zé)，而且又能證明這些因素與業(yè)主家中被盜有必然的因果關(guān)系，則根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百零六條規(guī)定，公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。如果物業(yè)公司采取了多種防范措施，公共區(qū)域沒有治安隱患，保安員盡職盡責(zé)，業(yè)主也找不到物業(yè)公司的不當(dāng)之處，則物業(yè)公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。答：公共安全防范管理是物業(yè)管理最基本的內(nèi)容。為了確保業(yè)主、住戶的安全，規(guī)避不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，一方面物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)增加保安人員及保安巡邏次數(shù)，加大安全防范的力度，有條件的項(xiàng)目，應(yīng)該增加技術(shù)防范的設(shè)施設(shè)備。另一方面，物業(yè)服務(wù)公司最好購買公眾責(zé)任險(xiǎn)，將所應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司。五、單選題，評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果向招標(biāo)人推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人()。A可任選其中一個(gè)作為中標(biāo)人B應(yīng)以報(bào)價(jià)最低的為中標(biāo)人c應(yīng)報(bào)請(qǐng)房地產(chǎn)行政主管部門確定中標(biāo)人D應(yīng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人()之日止的物業(yè)管理活動(dòng)。B業(yè)主大會(huì)成立%業(yè)主入住D物業(yè)服務(wù)合同生效、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，()應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。B裝修企業(yè)D物業(yè)服務(wù)企業(yè)案例分析：劉先生購買了一套位于頂層的商品房，入住時(shí)與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《臨時(shí)管理規(guī)約》中都有明確的規(guī)定：“為維護(hù)小區(qū)整體形象和相鄰住戶的安全，業(yè)主不得私自封閉觀景陽臺(tái)，不得在窗戶上加裝防護(hù)欄?！比胱『?，劉先生未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自封閉了觀景陽臺(tái)并加裝了防護(hù)欄。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后要求其拆除。劉先生認(rèn)為：這是自己的房子，自已有權(quán)利處理，拒不拆除。物業(yè)公司決定：對(duì)劉先生罰款2000元。劉先生拒絕交納。在不得已的情況下，物業(yè)公司采取了斷水、斷電、停止服務(wù)等系列“制裁措施”。雙方矛盾十分尖銳，物業(yè)公司把劉先生告上了法庭。物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求是：劉先生拆除封閉陽臺(tái)的材料及防護(hù)欄并交納罰款。劉先生承擔(dān)此案的訴訟費(fèi)。問題：物業(yè)公司的各項(xiàng)訴訟請(qǐng)求能否得到法院的支持?，劉先生在此案中有哪些過錯(cuò)?。應(yīng)當(dāng)采取何種做法?答案：?jiǎn)芜x題DDA案例分析、(l)物業(yè)公司要求劉先生交納罰款的請(qǐng)求無法律依據(jù)，應(yīng)予以駁回。(2)訴劉先生除拆封閉陽臺(tái)的材料及防護(hù)欄的請(qǐng)求應(yīng)予以支持。(3)此案的訴訟費(fèi)應(yīng)由雙方分擔(dān)?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》，劉先生的行為屬未經(jīng)同意，搭建建筑物、構(gòu)筑物和改變外立面行為，并且違反了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》和《臨時(shí)管理規(guī)約》的約定，屬違規(guī)行為。，也不是執(zhí)法單位，無權(quán)罰款，無權(quán)采取斷水、斷電等方式處理糾紛。應(yīng)當(dāng)在制止無效的情況下，及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，或通過司法途徑解決六、例題1：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，不屬于商品房預(yù)售審核條件的是()。()，取得土地使用權(quán)證書%以上答案：D例題2：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)預(yù)售許可時(shí)，需提交的資料不包括()。()A、土地使用權(quán)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證B、工程施工合同及關(guān)于試工進(jìn)度的說明C、開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書D、樣板房裝修設(shè)計(jì)方案答案：D例題3：商品房預(yù)售合同登記備案的申請(qǐng)人是()。()答案：B例題4：根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，商品房銷售的條件之一是()。(2011。56)、供電等主要配套基礎(chǔ)設(shè)施已確定交付日期 答案：D例題5：下列屬于商品房現(xiàn)售條件的是()。A、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證B、取得土地使用權(quán)證書C、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書D、已經(jīng)確定竣工驗(yàn)收日期。E、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照答：ABCE例題6：建設(shè)單位預(yù)售商品房的，商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)包含()約定的內(nèi)容。(2011。54)答案：B。例題7：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須()。()答案：BCDE，例題8：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人訂立的商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)明確的內(nèi)容有()。(2011。79)、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾答案：ABE例題9：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任，保修期從()之日起計(jì)算。(2011。58)答案：C例題10：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付商品住宅時(shí)，向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和()。(2009年房地產(chǎn)估價(jià)師考試試題)A、《住宅使用說明書》B、《住宅驗(yàn)收說明書》C、《住宅保修說明書》D、《住宅保修保證書》答：A七、屬于物業(yè)管理民事法律關(guān)系主體的有()。(《物業(yè)管理綜合能力》，2011，57)答案：ABC，正確的是()。，政府不應(yīng)予以干預(yù)，不僅包括于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，而且包括每位業(yè)主和使用人，還需要通過管理規(guī)約來規(guī)范答案： ADE，物業(yè)管理體現(xiàn)的是平等主體間的民事關(guān)系，政府不應(yīng)予以過多的干預(yù)。有的物業(yè)管理法律關(guān)系(如物業(yè)管理行政監(jiān)管關(guān)系)的當(dāng)事人之間地位是不平等的，存在著一方服從另一方的問題。例題4：出售公有住房的住宅專項(xiàng)維修資金，由()交存。()答案：C()交存住宅專項(xiàng)維修資金。(2011。42)答案：D。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，其中套內(nèi)建筑面積是套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺(tái)建筑面積之和。例題6：公房出售單位，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修基金，其中，多層住宅按不低于售房款的()提取。()%%%%答案：B，()存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。(2011。36)答案：A()。()，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶，將提取的住宅專項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交，成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)決定答案：ABD，C是30日，E是30%。，住宅專項(xiàng)維修資金可以購買()。()A、基金B(yǎng)、理財(cái)產(chǎn)品C、股票D、國(guó)債答案：D，應(yīng)當(dāng)根據(jù)售房單位的隸屬關(guān)系，報(bào)經(jīng)()同意。()答案：C第三篇：2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》考前沖刺卷2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》考前沖刺卷(4)◇ 本卷共分為 3大題 17小題，作答時(shí)間為 180分鐘，總分 100 分，60 分及格。◇ 試卷年份：2014 年一．共10題，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意前期物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象是（）。 答案:A解析:本題考核的知識(shí)點(diǎn)為前期物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象。前期物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。前期物業(yè)服務(wù)合同是具有委托性質(zhì)的（），由建設(shè)單位代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。 答案:B解析:本題考核的知識(shí)點(diǎn)為前期物業(yè)服務(wù)合同的概述。前期物業(yè)服務(wù)合同是具有委托性質(zhì)的集體合同，由建設(shè)單位代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂?！蹲≌灿貌课还灿迷O(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，在出售公房時(shí)，售房單位按照定比例從售房款中提取，原則上多層住宅提取比例不低于售房款的（）。% % % % 答案:A解析:本題考核的知識(shí)點(diǎn)為專項(xiàng)維修資金。按照《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的規(guī)定，在銷售商品房時(shí)，購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2％～3％的比例向售房單位繳交維修資金；在出售公房時(shí)，售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款的30％，該部分專項(xiàng)維修資金屬售房單位所有。若電子媒體檔案是保存于電腦硬盤的文字和圖形圖像資料，則一般以（）形式存貯。 答案:A解析:本題考核的知識(shí)點(diǎn)為物業(yè)管理檔案的電子媒體檔案檢索。電子媒體檔案一般分為兩類：一類是保存于電腦硬盤的文字和圖形圖像資料，這類資料一般是以數(shù)字形式存貯的；另一類是閉路視頻監(jiān)控設(shè)備產(chǎn)生的錄像資料，一般以模擬形式存貯于錄像磁帶中。盡管新的監(jiān)控設(shè)備已將二者合一為硬盤數(shù)位形式存貯，但是目前仍有相當(dāng)多的企業(yè)還在使用磁帶方式存貯的視頻監(jiān)控系統(tǒng)，這類形式存貯的錄像磁帶與紙介質(zhì)檔案的存放方式相似。下列符合二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)要求的是（）。 、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)高級(jí)以上職稱 答案:B解析:本題考核的知識(shí)點(diǎn)為二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)要求。二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件如下所述。(1)注冊(cè)資本為人民幣300萬元以上。(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。(3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：①多層住宅100萬m2；②高層住宅50萬m2；③獨(dú)立式住宅(別墅)8萬m2；④辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬m2。(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。入住通知書是建設(shè)單位向業(yè)主發(fā)出的辦理入住手續(xù)的書面通知，主要內(nèi)容包括（）。 、樓號(hào) 答案:C解析:本題考核的知識(shí)點(diǎn)為人住通知書的主要內(nèi)容。入住通知書是建設(shè)單位向業(yè)主發(fā)出的辦理入住手續(xù)的書面通知，主要內(nèi)容如下。(1)物業(yè)具體位置。(2)物業(yè)竣工驗(yàn)收合格以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管驗(yàn)收合格的情況介紹。(3)準(zhǔn)予入住的說明。(4)入住具體時(shí)間和辦理入住手續(xù)的地點(diǎn)。(5)委托他人辦理入住手續(xù)的規(guī)定。(6)業(yè)主入住時(shí)需要準(zhǔn)備的相關(guān)文件和資料。(7)其他需要說明的事項(xiàng)。考前原卷答案，代替考試：996881227 7 結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好、安全可靠，屋面或板縫不漏水，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通、現(xiàn)狀良好，使用正?；螂m個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，但不影響居住安全和正常使用的房屋屬于（）。 答案:A解析:本題考核的知識(shí)點(diǎn)為房屋的完損等級(jí)分類。根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好及損壞程度，房屋的完損等級(jí)分為以下5類。(1)完好房，指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好、安全可靠，屋面或板縫不漏水，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通、現(xiàn)狀良好，使用正?；螂m個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，但不影響居住安全和正常使用，一般經(jīng)過小修就能修復(fù)好的房屋。(2)基本完好房，指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過一般性的維修即可恢復(fù)使用功能的房屋。(3)一般損壞房，指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠通暢，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進(jìn)行中修或局部大修更換部件的房屋。(4)嚴(yán)重?fù)p壞房，指房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，個(gè)別構(gòu)件已處于危險(xiǎn)狀態(tài)，屋面嚴(yán)重滲漏，裝修嚴(yán)重變形、破損，油漆老化見底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴(yán)重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴(yán)重?fù)p壞，需要進(jìn)行大修或翻修、改建的房屋。(5)危險(xiǎn)房，指房屋承重構(gòu)件已屬危險(xiǎn)構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時(shí)有倒塌的可能，不能確保住用安全的房屋。合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則中，（）原則是合同法的最高要求。