【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 案： 模擬六，住宅專項(xiàng)維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)（）。，房地產(chǎn)行政主管部門審核后劃拔(((（（）。，物業(yè)管理公司應(yīng)向（）索取物業(yè)檔案資料。((((，須書面報(bào)請(qǐng)公司批準(zhǔn)，采用的文書類型應(yīng)是（）?！蹲≌覂?nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設(shè)部令第110號(hào)），業(yè)主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)（或指定方）可以按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，收取（）。(((（答案： 模擬七（）頒發(fā)和管理。、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門、自治區(qū)人民政府房地產(chǎn)主管部門(((（，除應(yīng)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗(yàn)資證明之外，還要持（）向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申報(bào)。（）。(((（（）。，物業(yè)服務(wù)合同則不需要，物業(yè)服務(wù)合同屬于無(wú)固定期限合同，物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同，正確的有（）。(((（答案： 模擬八，因電梯機(jī)房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說(shuō)法中，正確的有（）。，并承擔(dān)維修費(fèi)用(((（，修繕費(fèi)用應(yīng)在專項(xiàng)維修資金中列支，物業(yè)可分為（）物業(yè)。（）。(((（（）收入。（）。(((（答案： 模擬九（）。、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用、共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)費(fèi)用(((（《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行（）。 （）。、共用設(shè)施設(shè)備的大修、共用設(shè)施設(shè)備的更新、共用設(shè)施設(shè)備的改造(((（、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修，正確的有（）。，不隨物業(yè)管理成本的變動(dòng)而變動(dòng)，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)（）。(((（答案： 模擬十 案例分析題（一）某物業(yè)管理公司管理一高層住宅小區(qū)，近斯收到部分業(yè)主投訴及建議，具體意見匯總見下表。問(wèn)題1：解決上述問(wèn)題，需要資金投入的項(xiàng)目有哪些？費(fèi)用如何解決（不考慮人工、培訓(xùn)等管理成本的增加）？（5分）編號(hào) 意 見 與 建 議 部分樓梯間陳舊，要求進(jìn)行粉刷 保安人員更換頻繁，給小區(qū)安全管理帶來(lái)隱患 3 小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂，建議加強(qiáng)管理 小區(qū)外市政道路邊常有小攤販，環(huán)境臟亂，建議加強(qiáng)管理 常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反感，也存在不安全因素 樓道燈損壞頻率高，建議及時(shí)檢查更換 某部電梯安全隱患嚴(yán)重，需要大修 建議小區(qū)外墻全部翻新 小區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），建議采取措施 小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強(qiáng)管理 部分業(yè)主要求減免物業(yè)服務(wù)費(fèi) 希望提供家政服務(wù) 部分業(yè)主反映交通不便，要求向交通部門建議增設(shè)到達(dá)小區(qū)的公交線路 建議清潔工作業(yè)時(shí)間與業(yè)主的上下班時(shí)間盡量錯(cuò)開，避免與業(yè)主爭(zhēng)用電梯問(wèn)題2：上述不屬于物業(yè)管理企業(yè)管理職責(zé)范圍的項(xiàng)目有哪些？對(duì)此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)如何處理？（4分）問(wèn)題3：試分析第9項(xiàng)問(wèn)題產(chǎn)生的可能原因和應(yīng)采取的措施？（4分）問(wèn)題4：在上述所有問(wèn)題中，您認(rèn)為不可能滿足業(yè)主要求，僅需要進(jìn)行必要的溝通和解釋的項(xiàng)目是哪一項(xiàng)？為什么？（4分）問(wèn)題5：針對(duì)上述問(wèn)題，請(qǐng)結(jié)合您的工作實(shí)踐，試舉出至少三項(xiàng)管理措施，以提高管理服務(wù)水平？（3分）答案：((((案例分析題（一）問(wèn)題1答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：（1）需要資金投入的項(xiàng)目有：第9項(xiàng)（，錯(cuò)答1項(xiàng)得0分）。（2）其中第9項(xiàng)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)費(fèi)在中列支（，錯(cuò)答1項(xiàng)得0分）；第8項(xiàng)從住宅專項(xiàng)維修資金中列支，或由全體業(yè)主分?jǐn)偅?分，錯(cuò)答1項(xiàng)得0分；答對(duì)從住宅專項(xiàng)維修資金中列支，或由全體業(yè)主分?jǐn)偩傻梅郑?。?wèn)題2答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：（1）第4項(xiàng)和第113項(xiàng)（2分，答對(duì)任意2項(xiàng)得2分，答對(duì)1項(xiàng)得1分，錯(cuò)答1項(xiàng)得0分）。（2）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向業(yè)主作出解釋，第4項(xiàng)和第13項(xiàng)不屬于物業(yè)管理企業(yè)直接管理職責(zé)范圍，無(wú)權(quán)直接處理（1分）；物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向有關(guān)部門（城管、交通等）反映，積極協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取解決，可積極聯(lián)系家政，按業(yè)主要求提供相應(yīng)服務(wù)（）；并跟蹤事態(tài)，及時(shí)向業(yè)主通報(bào)（）。（凡未答第12項(xiàng)如何處理的不扣分）。問(wèn)題3答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：（1）可能原因有：環(huán)境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因（2分）。（2）應(yīng)采取措施：加強(qiáng)環(huán)境治理，包括：及時(shí)清運(yùn)垃圾，積水處理，加強(qiáng)藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理、化學(xué)、生物等方法滅鼠（）；同時(shí)加強(qiáng)宣傳教育，取得業(yè)主配合（）。問(wèn)題4答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 第11項(xiàng)（2分），因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)是公共性服務(wù)，所有業(yè)主均有按同等標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)（2分，答因受契約、合同等約定，不能隨意減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)，也可以得分）。問(wèn)題5 答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：加強(qiáng)基礎(chǔ)管理，包括日常檢查和員工培訓(xùn)；調(diào)整優(yōu)化管理服務(wù)工作流程；加強(qiáng)安全管理，公共秩序管理；加強(qiáng)小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備的更新改造工作；加強(qiáng)小區(qū)衛(wèi)生管理工作；(((（加強(qiáng)溝通和宣傳工作（答對(duì)上述任意3項(xiàng)得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分）。模擬十一案例分析題（二）某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)管理公司承擔(dān)前期物業(yè)管理。業(yè)主于2003年8月開始入住，2005年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì)，并按照業(yè)主大會(huì)決議選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會(huì)與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同于2005年8月1日零時(shí)生效。業(yè)主委員會(huì)以書面形式通知甲物業(yè)管理公司應(yīng)于2005年8月1日前辦理完成物業(yè)交接驗(yàn)收手續(xù)。甲物業(yè)管理公司收到業(yè)主委員會(huì)書面通知后，安排了該小區(qū)管理服務(wù)人員退場(chǎng)，但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由，拒絕移交相應(yīng)的物業(yè)管理資料，拒不配合物業(yè)交接查驗(yàn)。((((2006年8月15日，頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)管理公司無(wú)償修復(fù)。乙物業(yè)管理公司稱這是因甲物業(yè)管理公司管理不善所致，應(yīng)由甲物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)修繕。之后，乙物業(yè)管理公司不再受理業(yè)主有關(guān)該問(wèn)題的投訴。問(wèn)題1：上述20戶業(yè)主提出的修復(fù)請(qǐng)求是否合理？是否應(yīng)由乙物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)無(wú)償修復(fù)？（4分）問(wèn)題2：乙物業(yè)管理公司的做法是否妥當(dāng)？ 如果您是該公司的負(fù)責(zé)人，如何處理業(yè)主的投訴？（4分）問(wèn)題3：該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)合同何時(shí)終止 ？（3分）問(wèn)題4：甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由是否成立？請(qǐng)說(shuō)明理由（3分）問(wèn)題5：在甲物業(yè)管理公司拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗(yàn)的情況下，乙物業(yè)管理公司應(yīng)如何進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)？（6分）答案：案例分析題（二）問(wèn)題1答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：1）上述20戶業(yè)主要求修復(fù)的請(qǐng)求是合理的，因房屋未超過(guò)保修期限（2分）；（2）但上述住戶要求乙物業(yè)管理公司無(wú)償修復(fù)是不合理的，因房屋在保修期內(nèi)的維修責(zé)任應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)（2分，凡答要求乙物業(yè)管理公司無(wú)償修復(fù)合理的，本得分點(diǎn)與上一得分點(diǎn)均不得分）。問(wèn)題2答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：((((（1）乙物業(yè)管理公司的做法不妥當(dāng)（1分）；（2）該公司應(yīng)勘察現(xiàn)場(chǎng)，統(tǒng)計(jì)業(yè)主損失情況（1分），積極向業(yè)主做好解釋工作，告知業(yè)主在保修期內(nèi)，房屋應(yīng)由建設(shè)單位無(wú)償保修（1分）；（3）同時(shí)應(yīng)將有關(guān)情況及時(shí)告知建設(shè)單位（或建議業(yè)主及時(shí)告知建設(shè)單位），積極與建設(shè)單位聯(lián)系修繕，隨時(shí)向業(yè)主通報(bào)進(jìn)展情況（1分）。問(wèn)題3答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 答“2005年7月31日（24時(shí)）”或“2005年8月1日（零時(shí)）”均可以得分（3分）。問(wèn)題4答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)： 拒絕移交的理由不成立（1分）；理由是業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，應(yīng)通過(guò)業(yè)主委員會(huì)督促，物業(yè)管理企業(yè)訴訟等其它途經(jīng)解決（2分，答因合同已終止，依法不能以任何理由拒絕移交相關(guān)物業(yè)管理資料，也可以得分）。問(wèn)題5答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)：（1）乙物業(yè)管理公司應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)的配合下，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備逐一進(jìn)行實(shí)物查驗(yàn)，做好查驗(yàn)記錄（1分）；盡可能邀請(qǐng)具有公信力的第三方（如政府主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)等）參加查驗(yàn)工作（1分）。((((（2）自查驗(yàn)之日起，乙物業(yè)管理公司應(yīng)建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)檔案（2分）。（3）乙物業(yè)管理公司可從建設(shè)單位或城建檔案館獲取該小區(qū)相關(guān)原始檔案資料（2分）。模擬十二 1．以下（）不屬于住宅小區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)。A．創(chuàng)造舒適、安全、安靜的居住環(huán)境B．提供便利、方便居民生活C．發(fā)揮物業(yè)的最大使用價(jià)值(((（D．實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益2．小型寫字樓的面積在（）。A．1萬(wàn)m2以上B．1萬(wàn)m2以下C．3萬(wàn)m2以上D．3萬(wàn)m2以下3．工業(yè)物業(yè)的分類不包括（）。A．無(wú)污染工業(yè)物業(yè)B．輕污染工業(yè)物業(yè)C．一般工業(yè)物業(yè)(((（D．重工業(yè)物業(yè)4．綠化養(yǎng)護(hù)管理的特點(diǎn)是經(jīng)常性針對(duì)性和（A．公益性B．動(dòng)態(tài)性C．靜態(tài)性D．階段性5．我國(guó)《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，（聲的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。A．40）。）分貝是正常的環(huán)境聲音，是噪B．50(((（C．55D．60答案：1．D2．B3．D4．B5．A模擬十三1．高層外墻清洗時(shí)，對(duì)氣候的要求較高，風(fēng)力應(yīng)小于（）級(jí)。A．四級(jí)B．三級(jí) C．五級(jí)D．二級(jí)2．住宅小區(qū)防治物業(yè)環(huán)境污染的重點(diǎn)工作是（）。A．商業(yè)垃圾B．醫(yī)療垃圾C．裝修垃圾D．業(yè)主和使用人生活垃圾3．物業(yè)管理的招標(biāo)從不同的角度可以有不同的分類，最常見的分類方式是按招標(biāo)對(duì)象的廣度劃分，即（）。A．全方位物管招標(biāo)和單項(xiàng)目物管招標(biāo)B．單純物管招標(biāo)和物管與經(jīng)營(yíng)總招標(biāo)C．發(fā)展商招標(biāo)、業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)和物管公司的專項(xiàng)招標(biāo)D．公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)與協(xié)商招標(biāo)4．組成招標(biāo)文件的六要素不包括（）。A．投標(biāo)邀請(qǐng)書B．技術(shù)規(guī)范及要求C．合同樣本D．附件（附表、附圖、附文等）。答案：1．A2．D3．D4．C模擬十四1．新建小區(qū)公共綠地人均應(yīng)在（1）平方米以上。A．B．2C．1D．2．住宅小區(qū)房屋完好率和零修及時(shí)率應(yīng)該分別達(dá)到（）。A．98%，100%B．98%，100%C．98%，98%D．100%，98%3．小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)不符合標(biāo)準(zhǔn)的是（）。A．小區(qū)內(nèi)環(huán)衛(wèi)設(shè)施要完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱，垃圾中轉(zhuǎn)站等保潔設(shè)備；B．有兼職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍，小區(qū)按時(shí)清掃保潔，垃圾箱至少兩天一清除；(((（C．房屋共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫，無(wú)擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象，樓梯扶欄、天臺(tái)、公共玻璃等保持清潔；D．商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序，符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象；4．具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境，建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范要求，有完善的物業(yè)管理服務(wù)，包括24小時(shí)的設(shè)備維修與保安服務(wù)，這樣的條件屬于（）。A．甲級(jí)寫字樓B．乙級(jí)寫字樓C．丙級(jí)寫字樓D．丁級(jí)寫字樓5．商場(chǎng)物業(yè)的特點(diǎn)不包括（）。A．商場(chǎng)要合理布局，精心策劃B．建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)單一(((（C．商務(wù)齊全，人員素質(zhì)雜D．客流量大答案：1．C2．C3．B4．A5．B第三篇：2014物業(yè)管理師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》真題及答案2014年物業(yè)管理師資格考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》2014年物業(yè)管理師資格考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》試卷（2014年9月7日）啟用試卷說(shuō)明：▲本卷共分為 2大題22小題，作答時(shí)間為 180分鐘，總分 100 分，60 分及格。一、案例分析選擇題（共10題，每題2分，每題有1個(gè)或1個(gè)以上備選項(xiàng)符合題意，備選項(xiàng)至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)，錯(cuò)選、本題不得分，少選、所選的每個(gè)選項(xiàng)得0、5分）案例一甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)某住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)。幾年來(lái)，在物業(yè)管理實(shí)踐中，曾做過(guò)以下四項(xiàng)工作。A、在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，針對(duì)發(fā)現(xiàn)的隱蔽工程存在的問(wèn)題，發(fā)出了整改建議書B、對(duì)部分銹蝕的給水支管及時(shí)進(jìn)行更換C、為提升小區(qū)品質(zhì)，應(yīng)業(yè)主要求改建了小區(qū)的D、為解決小區(qū)移動(dòng)通信信號(hào)弱的問(wèn)題，協(xié)調(diào)相關(guān)電信企業(yè)在小區(qū)內(nèi)增設(shè)了移動(dòng)通信基站 請(qǐng)回答下列問(wèn)題：上述各項(xiàng)工作中，屬于物業(yè)管理早期介入范疇的為（）。上述各項(xiàng)工作中，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的為（）。上述各項(xiàng)工作費(fèi)用，可在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中列支的為（）。上述各項(xiàng)工作費(fèi)用，可使用住宅專項(xiàng)維修資金的為（）。上述各項(xiàng)工作中，應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)解決的為（）。案例二某住宅項(xiàng)目總占地面積12萬(wàn)㎡，分兩期開發(fā)。一期占地面積6萬(wàn)㎡，其中保障性住房建筑面積10萬(wàn)㎡，地下停車庫(kù)與地下設(shè)備用房3萬(wàn)㎡，其余為商品住宅；二期建筑面積為19萬(wàn)㎡。第1頁(yè)/共7頁(yè)2014年物業(yè)管理師資格考試《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》該項(xiàng)目一期建設(shè)收尾階段，建設(shè)單位考慮：①物業(yè)銷售前應(yīng)確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)；②以邀請(qǐng)招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；③由建設(shè)單位與中標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》；④合同期擬定5年。該項(xiàng)目一期全部售罄，中標(biāo)的甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)（簡(jiǎn)稱甲公司）協(xié)助建設(shè)單位辦理業(yè)主入住手續(xù)、投入使用半年后物業(yè)費(fèi)實(shí)收率只有30%左右，甲公司虧損嚴(yán)重。關(guān)于未來(lái)該項(xiàng)目二期的物業(yè)管理工作，請(qǐng)回答下列問(wèn)題：該項(xiàng)目一期商品住宅建筑面積正確的計(jì)算算式為（）。A、6－10＝17萬(wàn)㎡B、6－10－3＝14萬(wàn)㎡C、12－10－19＝25萬(wàn)㎡D、12－10－3－19＝22萬(wàn)㎡▲注釋：此題存在問(wèn)題?！督ㄖこ探ㄖ娣e計(jì)算規(guī)范》（GB / T 503532005）規(guī)定：地下室、半地下 室(車間、商店、車站、車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)等)，包括相應(yīng)的有永久性頂蓋的出人口，應(yīng)按其外墻上口(不包括采光井、外墻防潮層及其保護(hù)墻)外邊線所圍水平面積計(jì)算。；／2面積。可是。因 此A選項(xiàng)固然不對(duì)，B選項(xiàng)實(shí)際上也未必對(duì)。建議將來(lái)如果考分為58分59分的同學(xué)，可以向建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司或者人事部專業(yè)技術(shù)司投訴這個(gè)問(wèn)題，可以把分要回來(lái)。建設(shè)單位在一期建設(shè)收尾階段考慮的幾項(xiàng)內(nèi)容中，錯(cuò)誤的為（）。A、①B、②C、③ D、④管理該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)應(yīng)為（）。