【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)實施服務(wù)管理的機會。 2．物業(yè)管理招標主體 物業(yè)管理招標的主體一般是物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(單一業(yè)主)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(政府機關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門)。 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的前期物業(yè)管理活動中，由物業(yè)建設(shè)單位負責物業(yè)管理服務(wù)的招標組織工作；業(yè)主大會已經(jīng)成立的，由業(yè)主大會負責實施物業(yè)管理的招標組織工作。 一些重點基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施的物業(yè)(如機場、碼頭、醫(yī)院、學校、口岸、政府辦公樓等)，其產(chǎn)權(quán)人多為政府的國有資產(chǎn)管理部門，此類型物業(yè)的招標必須經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門或相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準，一般由產(chǎn)權(quán)人或管理使用單位、政府采購中心等作為招標人組織招標。 (二)物業(yè)管理投標 1．物業(yè)管理投標的概念 物業(yè)管理投標，是對物業(yè)管理招標的響應(yīng)，是指符合招標條件的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標文件中確定的各項管理服務(wù)要求與標準，編制投標文件，參與投標競爭的行為。 2．物業(yè)管理投標的主體 物業(yè)管理投標的主體一般是指具有符合招標條件的物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司(以下簡稱投標人)。 專業(yè)管理公司通常是指具備一定資質(zhì)、能承接物業(yè)管理專項服務(wù)的專業(yè)化企業(yè)，如電梯(安裝、維修)專業(yè)公司、樓宇設(shè)備專業(yè)公司、清潔衛(wèi)生專業(yè)公司、園林綠化專業(yè)公司等。 就整體的物業(yè)管理服務(wù)項目而言，投標的主體必須是具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。但市場上也存在將一個整體的物業(yè)管理項目按內(nèi)容進行分項投標的情況，參與投標的不僅有物業(yè)管理企業(yè)，也有相應(yīng)的專業(yè)管理公司。 二、物業(yè)管理招標的類型 (一)按物業(yè)類型劃分 根據(jù)物業(yè)的不同類型，可以將物業(yè)管理招標分為住宅項目招標和非住宅項目招標兩大類。其中的非住宅類項目可分為商業(yè)區(qū)、寫字樓、工業(yè)區(qū)、公用基礎(chǔ)設(shè)施(如機場、醫(yī)院、地鐵、學校、碼頭、步行街)等。 (二)按項目服務(wù)內(nèi)容的實施劃分 根據(jù)物業(yè)管理項目的服務(wù)內(nèi)容和招標人的不同要求，可以將物業(yè)管理投標分為整體物業(yè)管理項目的招標、單項服務(wù)項目的招標和分階段項目的招標等類型。 如規(guī)劃用地為54萬m2的某大學城的物業(yè)管理項目，其招標單位將該項目的房屋本體與設(shè)施設(shè)備的維護管理、清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化、綜合服務(wù)等項目分別招標；在房屋本體與設(shè)施設(shè)備的維護管理這一單項招標中，又將重要設(shè)備如電梯、空調(diào)冷水機組的管理分離出來，另行由招標方負責指定專業(yè)公司作為分包商；在清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化分項的招標中，不僅有具有專業(yè)資質(zhì)的物業(yè)管理公司參與，也有清潔、綠化等專業(yè)公司參與。 (三)按招標主體的類型劃分 根據(jù)物業(yè)管理招標主體的不同，可以將物業(yè)管理招標分為物業(yè)建設(shè)單位為主體的招標、業(yè)主大會(或單一業(yè)主)為主體的招標、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為主體的招標等類型。 前期物業(yè)管理一般以物業(yè)建設(shè)單位為招標主體；物業(yè)管理正常運作后，一般以業(yè)主大會為招標主體；若物業(yè)性質(zhì)為重點基礎(chǔ)設(shè)施或大型公用設(shè)施、政府辦公設(shè)施，招標主體則為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、管理使用單位或政府采購中心。 (四)按項目服務(wù)的方式劃分 根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的方式不同，物業(yè)管理招標可以分為全權(quán)管理項目招標、顧問項目招標等類型。 三、物業(yè)管理招標投標的特點 (1)由于物業(yè)管理是綜合性的服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容的涵蓋范圍和領(lǐng)域較廣，甚至在一個項目中有時會出現(xiàn)幾種不同類 型的物業(yè)，并要求投標人提供綜合性的管理服務(wù)，因此，物業(yè)管理招標投標具有明顯的綜合性特點。如高校物業(yè)項目或大型社區(qū)物業(yè)項目，由于其物業(yè)涉及住宅、公寓、辦公樓、教學樓、商業(yè)服務(wù)區(qū)、工業(yè)區(qū)(校辦企業(yè))等，一般具有地域廣、物業(yè)類型多、服務(wù)領(lǐng)域廣等特點，因此，要求投標方所提供的服務(wù)具有綜合性。 (2)由于我國幅員遼闊，人口眾多，各地經(jīng)濟、地理、人文等方面不盡相同，不同地區(qū)的人們對物業(yè)管理的認知水平、消費觀念、需求標準存在著較大差異；同時，由于物業(yè)類型的不同，招標人對項目招標的條件和對投標人的要求就會不同，因此，投標人在分析和策劃投標活動時應(yīng)該根據(jù)具體情況采取有差異的方式和策略。 (3)物業(yè)管理招標投標具有一定的行業(yè)特殊性，主要體現(xiàn)在以下兩個方面： 一是招標主體的特殊性。首先，物業(yè)管理招標主體可以是業(yè)主大會(或單一業(yè)主)、建設(shè)單位、政府機關(guān)(或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人)或事業(yè)單位，因此，即使是同一類型的物業(yè)，也會因產(chǎn)權(quán)人的身份不同而致使招標的主體也不同。其次，同一物業(yè)在投入使用前后招標主體也會發(fā)生改變，如建設(shè)期間和成立業(yè)主大會之前由建設(shè)單位作為招標主體；成立業(yè)主大會后則改由業(yè)主大會為招標主體。再次，對于公用設(shè)施和政府物業(yè)，由于其產(chǎn)權(quán)人多為政府資產(chǎn)管理部門，因此，該類物業(yè)的物業(yè)管理招標投標，須由其產(chǎn)權(quán)人組織，若由使用人組織，則須經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門的授權(quán)委托。 二是物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容的特殊性。物業(yè)管理不同于一般服務(wù)業(yè)，是具有社會公共服務(wù)和個體服務(wù)特征的群體服務(wù)，提供的是全天候、不間斷、全方位和多層次的服務(wù)產(chǎn)品，因此，物業(yè)管理招標投標的內(nèi)容也因產(chǎn)品服務(wù)對象、服務(wù)需求和服務(wù)內(nèi)容而具有相對不確定性。四、物業(yè)管理招標的方式 (一)公開招標 公開招標是指招標人通過公共媒介發(fā)布招標公告，邀請所有符合投標條件的物業(yè)管理企業(yè)參加投標的招標方式。 招標人采取公開招標方式的，首先應(yīng)依法發(fā)布招標公告。招標公告必須載明招標人的名稱和地址、招標項目的基本情況和獲取招標文件的辦法等具體事項。招標文件應(yīng)當明確開標日期、時間和地點。凡愿意參加投標的單位，可以按指明的方式領(lǐng)取或購買有關(guān)資料，接受按規(guī)定程序進行的評選，有的招標還設(shè)定預選和人圍程序等。 公開招標的主要特點是招標人以公開的方式邀請不確定的法人組織參與投標，招標程序和中標結(jié)果公開，評選條件及程序是預先設(shè)定的，且不允許在程序啟動后單方面變更。 (二)邀請招標 邀請招標，也稱作有限競爭性招標或選擇性招標，是指招標人預先選擇若干有能力的企業(yè)，直接向其發(fā)出投標邀請的招標方式。 采取邀請招標方式的招標人，在投標邀請和招標文件上應(yīng)明確招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況和獲取招標文件的辦法，以及開標日期、時間和地點等具體事項。邀請招標的實施程序?qū)γ恳粋€預定的投標人都是公開的，因此具備一定的公開性。 采用邀請招標方式的招標人應(yīng)當慎重選擇參選的投標人，尤其是重點考察投標單位當前和過去的財務(wù)狀況、近期內(nèi)承接同類項目的管理水平、是否具有管理經(jīng)驗．在本地區(qū)或同行業(yè)的信譽度、對招標項目的綜合承擔能力等。招標人只有對投標人在數(shù)量和質(zhì)量上進行合理的篩選，才能確保邀請招標的最終成功。 邀請招標的主要特點是招標人不使用公開的公告方式，投標人是特定的，即只有接受邀請的企業(yè)才是合格的投標人，投標人的數(shù)量有限。 五、物業(yè)管理招標的內(nèi)容（掌握） (一)早期介入和前期物業(yè)管理階段的招標內(nèi)容 早期介入階段主要是指物業(yè)開發(fā)設(shè)計、施工建設(shè)、竣工驗收階段，前期物業(yè)管理階段是指從入住到業(yè)主大會聘請物業(yè)管理企業(yè)承擔日常管理前的階段。在早期介入和前期物業(yè)管理階段，要求提供相應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)的主要招標內(nèi)容有： (1)對投標物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計提供專業(yè)的合理化建議； (2)對投標物業(yè)設(shè)施配備的合理性及建筑材料選用提供專業(yè)意見； (3)對投標物業(yè)的建筑設(shè)計、施工是否符合后期物業(yè)管理的需要提供專業(yè)意 見并對現(xiàn)場進行必要監(jiān)督； (4)提出投標物業(yè)的其他管理建議； (5)參與物業(yè)的竣工驗收，并提出相應(yīng)整改意見； (6)設(shè)計物業(yè)管理模式，制訂員工培訓計劃； (7)對經(jīng)營性物業(yè)進行經(jīng)營策劃，制訂租賃策略方案和宣傳推廣方案； (8)建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，制訂物業(yè)管理方案； (9)辦理移交接管，對業(yè)主入住、裝修實施管理和服務(wù)。 (注：具體闡述詳見相關(guān)章節(jié)。) (二)常規(guī)物業(yè)管理招標內(nèi)容 常規(guī)物業(yè)管理要求提供的相關(guān)服務(wù)的主要內(nèi)容有： (1)項目機構(gòu)的建立與日常運作機制的建立，包括機構(gòu)設(shè)置、崗位安排、管理制度等； (2)房屋及共用設(shè)施設(shè)備的管理； (3)環(huán)境與公共秩序的管理，包括清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化養(yǎng)護、停車場及安全防范等； (4)客戶管理、客戶服務(wù)和便民措施； (5)精神文明建設(shè)； (6)物業(yè)的租賃經(jīng)營； (7)財務(wù)管理，包括對物業(yè)服務(wù)費和專項維修資金的使用和管理。 (三)物業(yè)管理招標中管理方式的確定 物業(yè)管理項目的承接有全方位服務(wù)型管理、顧問服務(wù)型 管理和合資合作等三種方式。 (1)所謂全方位服務(wù)型管理方式，是指招標人聘請物業(yè)管理企業(yè)負責對招標物業(yè)進行全方位的常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)，由物業(yè)管理企業(yè)自行負責組織實施和運作，招標人只負責對管理服務(wù)的質(zhì)量和效果進行綜合測評。 (2)所謂顧問服務(wù)型管理方式，是指由物業(yè)管理企業(yè)派駐相應(yīng)的管理小組，對招標人的前期物業(yè)管理或全方位的常規(guī)物業(yè)管理進行顧問指導服務(wù)，日常運作完全由招標人(或原有的管理方)自行負責。顧問服務(wù)管理方式實際上是咨詢服務(wù)的一種延伸。 (3)所謂合資合作方式，是指招標投標雙方就招標物業(yè)的常規(guī)物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營等內(nèi)容采取合資合作的方式，一般適用于大型的綜合性物業(yè)、經(jīng)營型物業(yè)或招標人有下屬物業(yè)管理企業(yè)的情況。 物業(yè)管理方式一般由招標人在招標文件中明確規(guī)定項目所采取的方式，招標人也可以要求投標人根據(jù)物業(yè)的實際情況選擇確定一種方式。 如在北京市某綜合辦公樓的物業(yè)管理招標活動中，項目的建筑面積為94000m2，招標內(nèi)容為前期物業(yè)管理和全方位常規(guī)物業(yè)管理兩項，招標方式為公開招標。在管理方式的確定上，招標人提出了上述三種方式，要求投標人依據(jù)招標物業(yè)的現(xiàn)狀和投標人自身的經(jīng)驗、優(yōu)勢，選擇最適合招標物業(yè)的管理方式，并提出相應(yīng)的管理方案。（練習：以這一段內(nèi)容為素材簡單練習方案的編寫）第二節(jié)　物業(yè)管理招標投標的策劃與實施一、物業(yè)管理招標投標的基本要求與原則（了解） 注意：分別站在招標方、投標方的角度提出要求。 (一)物業(yè)管理招標投標的基本要求 (1)：遵守法律法規(guī)：參與招標投標的雙方應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定組織物業(yè)管理的招標投標活動，即對招標投標方的資格認定以及招標投標的具體實施程序等，都必須符合相關(guān)法律法規(guī)的要求，并接受有關(guān)部門的監(jiān)督與管理。物業(yè)管理招標投標的法律依據(jù)主要有《中華人民共和國招標投標法》、《物業(yè)管理條例》、《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》及各地方的相關(guān)法規(guī)政策規(guī)定。 (2)：考慮市場需求：在物業(yè)管理招標投標過程中，無論是招標方還是投標方都應(yīng)該充分考慮市場要素。招標方應(yīng)在充分了解和掌握物業(yè)管理市場信息的基礎(chǔ)上確定招標方式和招標內(nèi)容，選擇投標企業(yè)的范圍，決定中標結(jié)果，確保招標的順利實施；投標方應(yīng)在充分把握招標投標活動的信息與動態(tài)變化的前提下，對投標項目的可行性和項目外部環(huán)境和條件等方面進行綜合評估，策劃組織投標活動，確保投標的成功。 (3)：根據(jù)實際需要：招標方應(yīng)根據(jù)項目的實際情況和業(yè) 主(或物業(yè)使用人)的需求，選擇最適合項目運作和業(yè)主(或物業(yè)使用人)需求的物業(yè)管理企業(yè)及服務(wù)；對投標方而言，不僅要依據(jù)項目的實際情況和業(yè)主(或物業(yè)使用人)的需求制訂符合項目要求的物業(yè)管理模式和運作方案，還應(yīng)充分考慮項目運作實施過程中潛在的風險，在投標策略方面也應(yīng)該結(jié)合項目特點與企業(yè)自身的條件組織投標活動。 (4)：嚴格遵守程序：按照國際慣例和相關(guān)法律法規(guī)的要求，應(yīng)明確招標投標的相關(guān)程序和時間安排，確保招標投標活動順利實施。如組成評標委員會的專家必須從政府專家?guī)熘谐槿。徽袠巳嗽诎l(fā)布招標公告或投標邀請書的10日內(nèi)必須提交與招標項目和招標活動有關(guān)的資料，向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案等。 (二)物業(yè)管理招標投標的基本原則 (1)物業(yè)管理招標由招標人依法組織實施。招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人進行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與招標物業(yè)管理項目實際要求不符的過高的資格等要求。 (2)在評標委員會的組成以及開標；答辯、記分、評標、定標等程序和方法上，應(yīng)當嚴格遵循相關(guān)法律、法規(guī)和招標文件的要求，公正地對待每一個投標單位，禁止任何人、任何單位在招標投標過程中利用特權(quán)或優(yōu)勢獲得不正當利益。 (3)招標投標活動中的條件、程序、方法、過程、結(jié)果及相關(guān)信息應(yīng)保持公開，而且是主動針對所有受眾的，應(yīng)使招標投標活動的每一個環(huán)節(jié)都保持高度透明，確保招標投標公平、公正地實施。 (4)在物業(yè)管理招標投標過程中，招標投標雙方應(yīng)該嚴格按照招標投標的程序要求和相關(guān)法律規(guī)范實施招標投標活動，實事求是，守信踐諾，準確履行招標投標義務(wù)，具體表現(xiàn)在以下幾個方面：（可能的多選題） 1)招標人不得事先預定中標單位或設(shè)定不公平條件，不得在招標過程中以言行影響評標委員會或協(xié)助某一投標單位獲得競爭優(yōu)勢； 2)招標人不得違反規(guī)定拒絕與中標人簽訂合同； 3)投標人不得與招標人或其他投標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權(quán)益； 4)投標人不得向招標人或者評標委員會成員行賄或以其他不正當手段謀取中標。 二、物業(yè)管理招標的條件與程序（熟悉） 注意：區(qū)分招標方和投標方 (一)物業(yè)管理招標的條件 1．主體條件 招標人為業(yè)主委員會的，須經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，同時應(yīng)將招標投標的過程和結(jié)果及時向業(yè)主公開；招標人為建設(shè)單位的，必須符合相應(yīng)的法律法規(guī)規(guī)定的其他條件；招標項目為重點基礎(chǔ)設(shè)施或公用事業(yè)物業(yè)的，招標人必須經(jīng)相關(guān)產(chǎn)權(quán)部門的批準、授權(quán)。 有能力組織和實施招標活動的招標人，可以自行組織實施招標活動，也可以委托招標代理機構(gòu)辦理招標事宜。 (1)招標人自行組織招標。 自行組織實施招標活動的招標人應(yīng)當成立專門的招標組織，負責招標活動的具體實施，審定招標條件、標底、評標程序和定標辦法等。 自行組織物業(yè)管理招標活動的招標人應(yīng)具備以下條件：擁有與招標項目相適應(yīng)的技術(shù)、經(jīng)濟、管理人員；具有編制招標文件的能力；具有組織開標、評標及定標的能力。 (2)招標人委托招標代理機構(gòu)辦理招標。 委托招標代理機構(gòu)招標常見于公開招標和大范圍邀請招標。如2003年湖南省某政府物業(yè)、廣東省某政府物業(yè)等均采取的是委托招標代理機構(gòu)進行招標的形式。由于