【文章內(nèi)容簡介】 在物業(yè)管理機構(gòu)發(fā)生更迭時 ,新的物業(yè)管理企業(yè)必須在下列條件均滿足的情況下實施承接查驗 : (1)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會與原有物業(yè)管理機構(gòu)完全解除了物業(yè)服務合同 。 (2)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會同新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務合同 ? (二 )成立物業(yè)承接查驗小組 在簽訂了物業(yè)管理服務合同之后 ,新的物業(yè)管理企業(yè)即應組織力 量成立物業(yè)承接查驗小組 ,了解物業(yè)的基本情況 ,并著手制訂承接查驗方案 ? 查驗小組成員要求具有較強的工作經(jīng)驗和業(yè)務能力 ,專業(yè)性強 ?小組成員人數(shù)可根據(jù)接管物業(yè)的規(guī)模而定 ? (三 )準備資料和工具 物業(yè)的承接查驗驗收小組應提前與業(yè)主委員會及原物業(yè)管理企業(yè)接觸 ,洽談移交的有關事項 ,商定移交的程序和步驟 ,明確移交單位應準備的各類表格 ?工具和物品等 ? 三 ?承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題的處理 發(fā)生物業(yè)工程質(zhì)量問題的原因主要有以下幾個方面 :設計方案不合理或違反規(guī)范造成的設計缺陷 。施工單位不按規(guī)范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料 。驗收檢查 不細 ?把關不嚴 。建材質(zhì)量不合格 。建設單位管理不善 。氣候 ?環(huán)境 ?自然災害等其他原因 ?對于承接查驗中所發(fā)現(xiàn)的問題 ,一般的處理程序如下所示 ? (一 )收集整理存在問題 (1)收集所有的《物業(yè)查驗記錄表》 。 (2)對《物業(yè)查驗記錄表》內(nèi)容進行分類整理 ,將承接查驗所發(fā)現(xiàn)問題登記造表 。 (3)將整理好的工程質(zhì)量問題提交給建設單位確認 ,并辦理確認手續(xù) ? (二 )處理方法 工程質(zhì)量問題整理出來之后 ,由建設單位提出處理方法 ?在實際工作過程中 ,物業(yè)管理企業(yè)在提出質(zhì)量問題的同時 ,還可以提出相應的整改意見 ,便于建設單位進行針對性整改 ? 從發(fā)生原因和處理責任看 ,工程質(zhì)量問題可分為兩類 :第一類是由施工單位引起的質(zhì)量問題 ?2021年注冊物業(yè)管理師報名時間 若質(zhì)量問題在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)或發(fā)生 ,按建設部《建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定 ,應由建設單位督促施工單位負責 ?第二類是由于規(guī)劃 ?設計考慮不周而造成的功能不足 ?使用不便 ?運行管理不經(jīng)濟等問題 ?這類問題應由建設單位負責作出修改設計 ,改造或增補相應設施 ? (三 )跟蹤驗證 為使物業(yè)工程質(zhì)量問題得到及時圓 滿地解決 ,物業(yè)管理企業(yè)要做好跟蹤查驗工作 ? 物業(yè)管理企業(yè)應安排專業(yè)技術人員分別負責不同專業(yè)的工程質(zhì)量問題 ,在整改實施的過程中進行現(xiàn)場跟蹤 ,對整改完工的項目進行驗收 ,辦理查驗手續(xù) ?對整改不合要求的工程項目則應繼續(xù)督促建設單位處理 ? 第二節(jié) 物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗 物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的承接查驗不同于新建物業(yè)的承接查驗 ,二者進行承接查驗的內(nèi)容和重點都有一定區(qū)別 ? 一 ?準備工作 (一 )符合承接查驗條件 在物業(yè)管理機構(gòu)發(fā)生更迭時 ,新的物業(yè)管理企業(yè)必須在下列條件均滿足的情況下實施承接查驗 : (1)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或 業(yè)主大會與原有物業(yè)管理機構(gòu)完全解除了物業(yè)服務合同 。 (2)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會同新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務合同 ? (二 )成立物業(yè)承接查驗小組 在簽訂了物業(yè)管理服務合同之后 ,新的物業(yè)管理企業(yè)即應組織力量成立物業(yè)承接查驗小組 ,2021年注冊物業(yè)管理師考試時間 了解物業(yè)的基本情況 ,并著手制訂承接查驗方案 ? 查驗小組成員要求具有較強的工作經(jīng)驗和業(yè)務能力 ,專業(yè)性強 ?小組成員人數(shù)可根據(jù)接管物業(yè)的規(guī)模而定 ? (三 )準備資料和工具 物業(yè)的承接查驗驗收小組應提前與業(yè)主委員會及原物業(yè)管理企業(yè)接觸 ,洽談移交的有關事項 ,商定移交的程序和步驟 ,明確移交單位應準備的各類表格 ?工具和物品等 ? 二 ?物業(yè)查驗的內(nèi)容 為了使物業(yè)的移交能夠順利進行 ,接管單位必須對原物業(yè)的狀況及存在問題進行查驗和分析 ,為物業(yè)移交和日后管理提供依據(jù) ,對發(fā)現(xiàn)需要整改的內(nèi)容需及時與移交單位協(xié)調(diào)處理 ?物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的物業(yè)查驗的基本內(nèi)容有以下幾個方面 ? (一 )物業(yè)資料情況 物業(yè)資料情況除檢查本章第一節(jié)所列的涉及承接查驗新建物業(yè)的相關資料外 ,還要對原管理機構(gòu) 在管理過程中產(chǎn)生的重要質(zhì)量記錄進行檢查 ? (二 )物業(yè)共用部位 ?共用設施設備及管理現(xiàn)狀 查驗物業(yè)共用部位 ?共用設施設備及管理現(xiàn)狀的主要項目內(nèi)容有 : (1)建筑結(jié)構(gòu)及裝飾裝修工程的狀況 。 (2)供配電 ?給水排水 ?消防 ?電梯 ?空調(diào)等機電設施設備 。 (3)保安監(jiān)控 ?對講門禁設施 。 (4)清潔衛(wèi)生設施 。 (5)綠化及設施 。 (6)停車場 ?門崗 ?道閘設施 。 (7)室外道路 ?雨污水井等排水設施 。 (8)公共活動場所及娛樂設施 。 (9)其他需了解查驗的設施 ?設備 ? (三 )各項費用與收支情況 ,項目機構(gòu)經(jīng)濟運行情況 各項費用與 收支情況 ?項目機構(gòu)經(jīng)濟運行情況包括物業(yè)服務費 ?停車費 ?水電費 ?其他有償服務費的收取和支出 ,2021年物業(yè)管理師報名時間 維修資金的收取 ?使用和結(jié)存 ,各類押金 ?欠收款項 ?待付費用等賬務情況 ? (四 )其他內(nèi)容 (1)物業(yè)管理用房 。 (2)產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的設備 ?工具 ?材料 。 (3)與水 ?電 ?通信等市政管理單位的供水 ?供電的合同 ?協(xié)議等 ? 第三節(jié) 物業(yè)管理工作的移交 物業(yè)管理工作的移交既涉及國家政策法規(guī) ,又涉及物業(yè)管理各方的權(quán)益 ,還直接影響到物業(yè)管理活動能否正常進行 ,因此 ,物業(yè)管理工作的移交是物業(yè)管理操作中一個重要環(huán)節(jié) ?物業(yè)管理工作的移交必須在完成承接查驗的前提下 ,在不同的主體之間進行 ?移交工作分為三種情況 :一是由建設單位將新建物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè) 。二是在業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)并訂立物業(yè)服務合同后 ,由業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè) 。三是在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位終止物業(yè)服務合同 ?退出物業(yè)管理項目的同時 ,由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交或交接物業(yè) ? 一 ?新建物業(yè)的 移交 (一 )移交雙方 在新建物業(yè)的移交過程中 ,移交方為該物業(yè)的開發(fā)建設單位 ,承接方為物業(yè)管理企業(yè) ?雙方應簽訂前期物業(yè)服務合同 ?建設單位應按照國家相關規(guī)定的要求 ,及時完整地提供物業(yè)有關資料并做好移交工作 。物業(yè)管理企業(yè)也必須嚴肅認真地做好承接工作 ? (二 )移交內(nèi)容 移交的物業(yè)資料包括 :產(chǎn)權(quán)資料 ,竣工驗收資料 ,設計 ?施工資料 ,機電設備資料 ?物業(yè)保修和物業(yè)使用說明資料 ,業(yè)主資料 ?移交的對象包括 :物業(yè)共用部位 ?共用設施設備以及相關清單(如房屋建筑清單 ?共用設施設備清單 ?園林綠化工程清單 ?公共配套設施清單等 )?建設單位應按照有關法規(guī)政策規(guī)定 ,向物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理用房 ? 二 ?物業(yè)管理機構(gòu)更迭時管理工作的移交 物業(yè)服務合同或前期物業(yè)服務合同的終止 ,將導致提供物業(yè)管理服務的主體發(fā)生變化 ,物業(yè)管理機構(gòu)發(fā)生更迭 ,與此同時 ,在相關方之間會發(fā)生物業(yè)管理的移交行為 ? (一 )移交雙方 物業(yè)管理機構(gòu)更迭時管理工作的移交包括 :原有物業(yè)管理機構(gòu)向業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交 。業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交 ?前者的移交方為該物業(yè)的原物業(yè)管理機構(gòu) ,承接方為業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位 。后者的移交方為業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位 ,承接方為新的物 業(yè)管理企業(yè) ? (二 )移交內(nèi)容 (1)物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料 ?綜合竣工驗收資料 ?施工設計資料 ?機電設備資料等 ? (2)業(yè)主資料包括 : 1)業(yè)主入住資料 ,包括入住通知書 ?入住登記表 ?身份證復印件 ?相片 。 2)房屋裝修資料 ,包括裝修申請表 ?裝修驗收表 ?裝修圖紙 ?消防審批 ?驗收報告 ?違章記錄等 ? (3)管理資料包括 :各類值班記錄 ?設備維修記錄 ?水質(zhì)化驗報告等各類服務質(zhì)量的原始記錄 ? (4)財務資料包括 :固定資產(chǎn)清單 ?收支賬目表 ?債權(quán)債務移交清單 ?2021年物業(yè)管理師報考條件 水電抄表記錄及費用代收代繳明細表 ?物業(yè)服務費收繳明細表 ?維修資金使用審批資料及記錄 ?其他需移交的各類憑證表格清單 ? (5)合同協(xié)議書 ,指對內(nèi)對外簽訂的合同 ?協(xié)議原件 ? (6)人事檔案資料 ,指雙方同意移交留用的在職人員的人事檔案 ?培訓 ?考試記錄等 ? (7)其他需要移交的資料 ? 資料移交應按資料分類列出目錄 ,根據(jù)目錄名稱 ?數(shù)量逐一清點是否相符完好 ,移交后雙方在目錄清單上蓋章 ?簽名 ? (1)房屋建 筑工程共用部位及共用設施設備 ,包括消防 ?電梯 ?空調(diào) ?給水排水 ?供配電等機電設備及附屬配件 ,共用部位的門窗 ,各類設備房 ?管道井 ?公共門窗的鑰匙等 。 (2)共用配套設施 ,包括環(huán)境衛(wèi)生設施 (垃圾桶 ?箱 ?車等 )?綠化設施 ?公共秩序與消防安全的管理設施 (值班室 ?崗亭 ?監(jiān)控設施 ?車輛道閘 ?消防配件等 )?文娛活動設施 (會所 ?游泳池 ?各類球場等 )。 (3)物業(yè)管理用房 ,包括辦公用房 ?活動室 ?員工宿舍 ?食堂 (包括設施 )?倉庫等 ? 停車場 ?會所等需要經(jīng)營許可證和資質(zhì)的 ,移交單位應協(xié)助辦理變更手續(xù) ? ?財 ?物的移交或交接 (1)人員 ?在進行物業(yè)管理移交時 ,有可能會有原物業(yè)管理機構(gòu)在本項目任職人員的移交或交接 ,承接物業(yè)的管理企業(yè)應與移交方進行友好協(xié)商 ,雙方達成共識 ? (2)財務 ?移交雙方應做好賬務清結(jié) ?資產(chǎn)盤點等相關移交準備工作 ?移交的主要內(nèi)容包括物業(yè)服務費 ?維修資金 ?業(yè)主各類押金 ?停車費 ?欠收款項 ?代收代繳的水電費 ?應付款項 ?債務等? (3)物資財產(chǎn) ?物資財產(chǎn)包括建設單位提供和以物業(yè)服務費購置的物資財產(chǎn)等 ,主要有辦公設備 ?交通工具 ?通信器材 ?維修設備工具 ?備品備件 ?衛(wèi)生及綠化養(yǎng)護工具 ?物業(yè)管理軟件 ?財務軟件等 ? (三 )辦理交 接手續(xù) 同新建物業(yè)的物業(yè)管理移交一樣 ,原物業(yè)管理企業(yè)退出后的物業(yè)管理移交也應該辦理交接手續(xù) ?2021年注冊物業(yè)管理師考試時間 交接手續(xù)涉及建設單位 ?原物業(yè)管理企業(yè) ?業(yè)主委員會 ?行業(yè)主管部門 ?新進入的物業(yè)管理企業(yè)等 ?在辦理交接手續(xù)時應注意以下幾個主要方面 : (1)對物業(yè)及共用配套設施設備的使用現(xiàn)狀作出評價 ,真實客觀地反映房屋的完好程度 。 (2)各類管理資產(chǎn)和各項費用應辦理移交 ,對未結(jié)清的費用 (如業(yè)主拖欠 的物業(yè)服務費 )應明確收取 ?支付方式 。 (3)確認原有物業(yè)管理企業(yè)退出或留下人員名單 。 (4)提出遺留問題的處理方案 ? (四 )注意事項 (1)明確交接主體和次序 ?此類物業(yè)的物業(yè)管理工作移交是原物業(yè)管理機構(gòu)將物業(yè)管理工作移交給該物業(yè)的業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位之后 ,再由業(yè)主大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)管理工作移交給準備接管的物業(yè)管理企業(yè) ,而不是原物業(yè)管理機構(gòu)向準備承接的物業(yè)管理企業(yè)直接移交 ?雖然在具體移交工作中可合并進行 ,但要分清楚移交的主體及責任 ? (2)各項費用和資產(chǎn)的移交 ?共用配套設施和機電設備的接管 ?承接時的物 業(yè)管理運作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點和難點 ,承接單位應盡量分析全面 ,考慮周全 ,以利交接和今后工作的開展 ? (3)如承接的部分物業(yè)項目還在保修期內(nèi) ,承接單位應與建設單位 ?移交單位共同簽訂移交協(xié)議 ,明確具體的保修項目 ?負責保修的單位及聯(lián)絡方式 ?保修方面遺留問題的處理情況 ,并在必要時提供原施工或采購合同中關于保修的相關條款文本 ? (4)在物業(yè)管理移交工作中 ,對物業(yè)共用部位和共用設施設備存在的問題不易全部發(fā)現(xiàn) ,難免存在遺漏 ,因此在簽訂移交協(xié)議或辦理相關手續(xù)時應注意做出相關安排 ,便于在后續(xù)工作中能妥善解決發(fā)現(xiàn)的問 題 ? 復習思考題 ? ? ? ? ? ? ? 第六章 入住與裝修管理 入住與裝修管理是物業(yè)管理前期服務中重要的基礎工作 ,也是物業(yè)管理操作過程的難點和重點之一 ?與前期介入等物業(yè)管理工作不同的是 ,物業(yè)入住與裝修管理服務政策性強 ?涉及面廣?管理難度大 ,容 易導致物業(yè)管理單位與業(yè)主 (或物業(yè)使用人 )之間發(fā)生矛盾和沖突 ?在物業(yè)管理的操作中 ,物業(yè)管理單位如果能以優(yōu)秀的服務品質(zhì) ?高超的管理藝術 ?嚴謹?shù)墓ぷ髯黠L和良好的專業(yè)素養(yǎng)贏得業(yè)主和物業(yè)使用人的認同和擁戴 ,對引導業(yè)主正確認識物業(yè)管理 ,樹立良好物業(yè)管理形象 ,化解物業(yè)管理操作中的種種矛盾和問題 ,實現(xiàn)積極的物業(yè)管理服務開局以及順利地完成物業(yè)管理服務工作均有積極的重要作用 ? 第一節(jié) 入住服務的內(nèi)容 一 ?入住服務的涵義 入住是指建設單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關手續(xù) ,同時物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理事務手續(xù)的 過程 ?對業(yè)主而言 ,入住的內(nèi)容包括兩個方面 :一是物業(yè)驗收及其相關手續(xù)的辦理 。二是物業(yè)管理有關業(yè)務的辦理 ? 入住過程涉及建設單位 ?物業(yè)管理單位以及業(yè)主 ,入住的完成意味著業(yè)主正式接收物業(yè)管理單位 ,物業(yè)由開發(fā)建設轉(zhuǎn)入使用 ,物業(yè)管理服務活動全面展開 ? 在房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理實踐中 ,物業(yè)入住操作的模式有多種形式 ?第一種形式是以建設單位為主體 ,由物業(yè)管理單位相配合的作業(yè)模式 ?此模式的核心內(nèi)容是 ,建設單位具體負責向業(yè)主移交物業(yè)并辦理相關手續(xù) ,如業(yè)主先到建設單位確認相關購房手續(xù) ?業(yè)主身份 ,驗收物業(yè) ,提交辦理房產(chǎn)證的資料 ,開具 物業(yè)購買正式發(fā)票 ,逐項驗收其名下物業(yè)的各個部分 ,領取鑰匙等 ?在此基礎上 ,物業(yè)管理單位再繼續(xù)辦理物業(yè)管理相關手續(xù) ,如領取物業(yè)管理資料 ?繳納相關費用等 ? 第二種形