【文章內(nèi)容簡介】 合方案等。問題27．根據(jù)本案例提供的材料，物業(yè)管理公司早期介入工作有哪些不當(dāng)和錯誤?28．根據(jù)該項目具體情況，列舉并簡要闡述早期介入工作的主要內(nèi)容。29．如果該公司取得該項目的物業(yè)管理權(quán)，結(jié)合本案例提供的具體條件和情況，可以在哪些方面開展多種經(jīng)營服務(wù)?(每個方面至少列舉一項具體項目)2012全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試試卷答案一、單項選擇題1．A 2．A 3．C 4．C 5．C6．B 7．A 8．D 9．A l0．A二、多項選擇題、11．ABD l2．BCD l3．ABE l4．ADE l5．BCDE三、案例題案例一16．不正確。理由：乙公司應(yīng)組織力量成立物業(yè)承接查驗小組，了解物業(yè)的基本情況，并著手制定承接查驗方案。查驗小組成員要求具有較強的工作經(jīng)驗和業(yè)務(wù)能力，專業(yè)性強。小組成員人數(shù)可根據(jù)接管物業(yè)的規(guī)模而定。物業(yè)查驗的內(nèi)容包括：①物業(yè)資料情況；②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀；③各項費用與收支情況，項目機構(gòu)經(jīng)濟運行情況；④其他內(nèi)容，包括物業(yè)管理用房，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的設(shè)備、工具、材料，與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電 的合同、協(xié)議等。17．甲公司的解釋恰當(dāng)。理由：物業(yè)管理公司承接管理的物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備等部分的保修事務(wù)都應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。甲、乙兩公司的處置方法不正確。理由：如承接的部分物業(yè)項目還在保修期內(nèi)，承接單位應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議，明確具體的保修項目、負(fù)責(zé)保修的單位及聯(lián)絡(luò)方式、保修方面遺留問題的處理情況，并在必要時提供原施工或采購合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。18．物業(yè)資料的移交應(yīng)包括：(1)物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗收資料、施工設(shè)計資料、機電設(shè)備資料等。(2)業(yè)主資料包括業(yè)主人住資料、房屋裝修資料。(3)管理資料。(4)財務(wù)資料。(5)合同協(xié)議書，指對內(nèi)對外簽訂的合同、協(xié)議原件。(6)人事檔案資料。(7)其他需要移交的資料。本案例中，甲公司處置入住資料的行為不符合檔案管理規(guī)定。理由：人住資料屬于無限期保存資料。19．部分業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費的理由不成立。理由：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不會因為個別業(yè)主沒有實際居住就停止管理服務(wù)，因此無論業(yè)主是否實際居住，從辦理房屋通知手續(xù)之日起就應(yīng)如期交付物業(yè)管理服務(wù)費。甲公司經(jīng)營的欠費以廣告收入沖抵的處理方法不恰當(dāng)。恰當(dāng)?shù)奶幚矸椒ǎ孩倨髽I(yè)可以不斷挖掘管理潛力，通過科學(xué)的管理運營實現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營效益的同步增長，既保障業(yè)主利益又促進企業(yè)發(fā)展；4②通過有償服務(wù)、擴大多種經(jīng)營。20．從本案例吸取以下教訓(xùn)來改進承接檢驗工作：(1)新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)組織力量成立物業(yè)承接查驗小組。理由：為了更好地查驗物業(yè)。(2)物業(yè)管理機構(gòu)更迭時的物業(yè)查驗的基本內(nèi)容要全面。理由：為了使物業(yè)的移交能夠順利進行。(3)移交的資料要齊全。理由：為了新物業(yè)服務(wù)企業(yè)更好地了解物業(yè)情況，做好物業(yè)服務(wù)管理。(4)移交手續(xù)要齊全。理由：以免產(chǎn)生糾紛。案例二21．15套未售房屋和3套存在質(zhì)量問題房屋的物業(yè)服務(wù)費由開發(fā)商承擔(dān)。理由：已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。22．張某拒繳物業(yè)服務(wù)費的理由不成立。理由：房屋門窗的質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修。王某不得以此為由拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主從辦理房屋通知手續(xù)之日起就應(yīng)如期交付物業(yè)管理服務(wù)費。23．王某拆改天然氣管道的說法不正確。理由：用戶在裝修施工前，須認(rèn)真閱讀裝修手冊，填寫裝飾裝修申報登記表，并提交管理單 位登記備案。只有在物業(yè)管理單位對裝飾裝修內(nèi)容的登記備案完成之后，用戶才能動工裝修。裝修手冊中會說明對改動原有建筑、水電氣等需辦理的手續(xù)。24．物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時勸阻停止裝修，并要求盡快補辦開工申請；已造成事實后果或拒不改正的，應(yīng)及時報告城市房地產(chǎn)行政主管部門依法處理。25．王某自愿簽署的《承諾書》有效。理由：《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定，裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設(shè)施造成損失的，由裝修人負(fù)責(zé)賠償。26．物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位要抽調(diào)專業(yè)技術(shù)人員、管理人員和保安力量，加大物業(yè)裝飾裝修管理巡視力度，對有違規(guī)違章苗頭的裝飾裝修戶，要重點巡視盯防、頻繁溝通，做到防患于未然。出現(xiàn)違規(guī)違章行為的，要曉之以理，動之以情，必要時須報告有關(guān)行政主管部門處理。同時，要檢查施工單位的施工人員是否如實申報和辦理了施工證，強化對施工人員的管理。案例三27．物業(yè)管理公司早期介入工作的不當(dāng)和錯誤：(1)派出了由行政總監(jiān)為組長，品質(zhì)部、市場拓展部骨干組成的早期介入小組，負(fù)責(zé)為開發(fā)商提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)不妥。物業(yè)管理的咨詢活動，主要指從物業(yè)管理的角度對開發(fā)建設(shè)項目提出合理化的意見和建議，其可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供，也可以由物業(yè)管理專業(yè)人員提供。(2)物業(yè)管理公司制定的早期介入工作方案包括的內(nèi)容不當(dāng)。由于物業(yè)管理公司是在工程施工建設(shè)階段介入的，主要涉及建設(shè)階段和銷售階段的管理咨詢服務(wù)。28．根據(jù)該項目具體情況，早期介人工作的主要內(nèi)容包括以下內(nèi)容。(1)建設(shè)階段：與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案；配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量；對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；熟悉并記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況，特別注意那些在設(shè)計資料或常規(guī)竣工資料中未反映的內(nèi)容。(2)銷售階段：完成物業(yè)管理方案及實施進度表；擬定物業(yè)管理的公共管理制度；擬定各項費用的收費標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法，必要時履行各種報批手續(xù)；對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基5本知識培訓(xùn)；派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)；將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸人物業(yè)管理檔案。29．結(jié)合本案例提供的具體條件和情況，可以在以下方面開展多種經(jīng)營服務(wù)。(1)房屋中介服務(wù)：房屋的租賃經(jīng)營。(2)材料物資銷售服務(wù)：水暖配件的銷售。(3)廢品回收服務(wù)：設(shè)立廢品回收站。(4)商業(yè)用房經(jīng)營服務(wù)，開辦健身房、網(wǎng)球場、游泳池、圖書館等。第三篇：2011物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實務(wù)》真題與答案2011物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實務(wù)》真題與答案一、單項選擇題(共10題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)1．在包干制下，物業(yè)管理的會計主體是()。A．物業(yè)管理項目B．物業(yè)服務(wù)企業(yè)C．業(yè)主委員會D．業(yè)主大會2．物業(yè)裝飾裝修管理流程一般包括的內(nèi)容有：①申報登記；②備齊資料；③辦理開工手續(xù)；④簽訂管理服務(wù)協(xié)議；⑤施工；⑥驗收。上述內(nèi)容正確的流程應(yīng)是()。A．④→①→②→③→⑤→⑥B．①→④→②→③→⑤→⑥C．②→①→④→③→⑤→⑥D(zhuǎn)．②→④→①→③→⑤→⑥3．關(guān)于房屋共用設(shè)施設(shè)備管理工作內(nèi)容的說法，錯誤的是()。A．定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染B．建立消防設(shè)備巡視、檢查、測試制度C．電梯每隔兩年要由政府技術(shù)監(jiān)督部門進行檢查D．建立空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)檔案4．某物業(yè)服務(wù)企業(yè)向全體員工公布評選出的“2010十佳員工”，應(yīng)使用的行政公文文種是()A．計劃B．通知C．通報D．意見5．物業(yè)服務(wù)企業(yè)薪酬體系設(shè)計的步驟主要包括：①職位分析；②職位評價；③薪酬體系的實施和修正；④薪酬結(jié)構(gòu)設(shè)計；⑤薪酬定位；⑥薪酬調(diào)查。上述步驟正確的順序是()。A．①→②→⑥→⑤→④→③B．⑤→④→③→①→②→⑥C．④→③→①→⑤→②→⑥D(zhuǎn)．③→①→⑤→④→⑥→②6．下列收入中，應(yīng)當(dāng)計征物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)稅的是()。A．代收的水費和電費B．代收的專項維修資金C．代收的房租收入D．從事代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入7．房屋共用部分和共用設(shè)施的檢測、檢修與運行記錄檔案的保存期限應(yīng)不低于設(shè)備使用年限的()倍。A．2．0B．2．5C．3．0D．3．58．關(guān)于物業(yè)服務(wù)的基本內(nèi)容和質(zhì)量要求，應(yīng)當(dāng)包含在()文件中。A．大廈管理規(guī)約B．住宅使用說明書C．員工行為管理規(guī)定D．物業(yè)服務(wù)合同9．某住宅小區(qū)業(yè)主李某向物業(yè)項目管理機構(gòu)投訴，物業(yè)管理人員應(yīng)采取的處理措施包括：①記錄投訴內(nèi)容；②提出解決投訴的方案；③調(diào)查分析投訴原因；④確定處理投訴責(zé)任人；⑤答復(fù)業(yè)主及回訪。上述處理措施的正確順序應(yīng)是()。A．①→④→③→②→⑤B．①→③→②→④→⑤C．①→③→④→②→⑤D．①→④→②→③→⑤10．物業(yè)銷售階段，建設(shè)單位在與購房人簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)將()向物業(yè)買受人明示并予以說明，物業(yè)買受人應(yīng)予以書面承諾。A．物業(yè)服務(wù)合同B．管理規(guī)約C．服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)D．臨時管理規(guī)約二、多項選擇題(共5題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0．5分)11．在物業(yè)建設(shè)階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介入的主要工作內(nèi)容包括()。A．確定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)B．就物業(yè)環(huán)境的適應(yīng)性提出建議C．配合施工單位安裝物業(yè)設(shè)備D．記錄物業(yè)項目的隱蔽工程E．熟悉物業(yè)項目供水管線鋪設(shè)情況12．下列物業(yè)管理檔案資料中，屬于永久保存的有()。A．物業(yè)及重要的附屬設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)性文件資料B．有關(guān)物業(yè)更新、改造的會議決議文件C．物業(yè)管理工作中產(chǎn)生的重要決議、決定D．業(yè)主及業(yè)主大會的基礎(chǔ)資料E．業(yè)主報修和投訴記錄13．當(dāng)發(fā)生高空墜物時，屬于正確的處理措施有()。A．發(fā)生高空墜物后，有關(guān)人員要立即趕到現(xiàn)場，確定墜物造成的危害情況B．盡快確定墜物來源C．關(guān)閉出入口，勸阻住戶及訪客暫停出入，防止造成高空墜物事故者乘機逃跑D．立即清理現(xiàn)場，恢復(fù)秩序E．事后應(yīng)檢查，并通過多種宣傳方式，使業(yè)主自覺遵守社會公德14．物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤總額包括()。A．企業(yè)所屬項目上交的酬金B(yǎng)．營業(yè)利潤C．投資凈收益D．營業(yè)外收支凈額E．補貼收入15．物業(yè)服務(wù)企業(yè)公共秩序管理服務(wù)的內(nèi)容包括()。A．出入管理B．安防系統(tǒng)的維護和管理C．施工現(xiàn)場管理D．負(fù)責(zé)治安管理E．停車管理三、案例分析題(共10題，第16題至25題，共80分)案例一某大型住宅小區(qū)2005年建成交付使用。由于尚未成立業(yè)主大會，物業(yè)管理公司聘請了30位業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)義務(wù)監(jiān)督員，并定期召開會議征求意見，通報情況。2010年，在義務(wù)監(jiān)督員會議上，義務(wù)監(jiān)督員提出如下建議。(1)本小區(qū)中心花園鐵藝圍欄銹蝕毀損嚴(yán)重，應(yīng)予更換。(2)由物業(yè)管理公司同義務(wù)監(jiān)督員共同組成籌備組，組織召開首次業(yè)主代表大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。同時物業(yè)管理公司提出，基于物價上漲，物業(yè)管理成本提高，要求提高物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)。問題：16．經(jīng)物業(yè)管理公司測算，全部更換鐵藝圍欄約需費用13萬元。請問更換鐵藝圍欄事項應(yīng)由誰決定?如何決定?費用如何解決?17．義務(wù)監(jiān)督員提出的建議(2)是否可行?請說明理由。18．物業(yè)管理公司要求提高物業(yè)服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)是否合理?請說明理由，并說出應(yīng)該采取什么樣的合理步驟和方法。案例二某住宅小區(qū)有4棟30層住宅樓，即將投入使用。建設(shè)單位在前期物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)書中有關(guān)公共秩序維護的具體要求包括：小區(qū)一個門崗和一個監(jiān)控崗24小時值班；小區(qū)樓宇內(nèi)走廊、樓梯間等公共部位晝夜巡視，巡視頻率為每小時一次。另外，本項目招標(biāo)書已明確，建設(shè)單位為該小區(qū)無償提供價值20萬元的固定資產(chǎn)，作為該項目管理服務(wù)開辦之用。問題：19．若該小區(qū)每棟每層正常巡視時間為1分鐘，投標(biāo)物業(yè)管理公司每班至少需安排多少個巡視員方能滿足招標(biāo)書中對樓宇公共部位巡視方面的要求?(層與層之間巡視時間忽略不計，要列出計算過程)20．統(tǒng)一設(shè)每月工作天數(shù)為30天，如按勞動法規(guī)規(guī)定，職工平均每月的工作天數(shù)為20．83天，每月加班最多不得超過36小時，問每名員工每月最長工作時間是多少小時?小區(qū)門崗至少需要安排多少名員工?(要列出計算過程，計算結(jié)果取整數(shù))21．假設(shè)監(jiān)控崗由8名員工運轉(zhuǎn)，而每名員工月基本工資為1500元，投標(biāo)企業(yè)實行綜合計算工時制。如不考慮國家法定節(jié)日加班費，統(tǒng)一設(shè)每月工作天數(shù)為30天，按勞動法規(guī)規(guī)定計算職工基本小時工資的月平均工作天數(shù)為21．75天，實行綜合計算工時制的超時加班費為職工基本小時工資的1．5倍，那么每名員工每小時超時加班工資是多少?每名員工每月超時加班工作時間是多少?每名員工月實際應(yīng)得工資額是多少?(要列出計算過程，計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位)22．若該項目前期物業(yè)服務(wù)合同期限為3年，物業(yè)服務(wù)收費中已將建設(shè)單位無償提供的開辦固定資產(chǎn)折舊(固定資產(chǎn)折舊年限為5年)計入成本，則每年固定資產(chǎn)折舊為多少?如前期物業(yè)管理公司合同到期后未被該小區(qū)成立的業(yè)主大會續(xù)聘，前期物業(yè)管理公司如何處理建設(shè)單位為開辦無償提供的固定資產(chǎn)及其折舊?三、案例三某高層綜合物業(yè)項目地處城市中心區(qū)，總建筑面積10萬m2，地下2層，部分為配套停車庫，部分為機電設(shè)備層。整個大廈由一臺中央空調(diào)集中供冷。綠化面積為項目占地面積5%，且以本地樹種和灌木為主。1至4層為商業(yè)裙樓，5層以上為散租寫字樓。裙樓出租給不同的企業(yè)用作百貨商場經(jīng)營。物業(yè)管理服務(wù)由業(yè)主聘請的一家物業(yè)管理公司承擔(dān)，出租經(jīng)營內(nèi)部區(qū)域，由各承租單位自行管理。問題：23．節(jié)能減排的措施一般可分為技術(shù)節(jié)能(如投入資金進行設(shè)備改造)和管理節(jié)能(在管理手段方法等方面上下工夫)。請就本項目建筑和設(shè)備設(shè)施管理分別提出技術(shù)節(jié)能和管理節(jié)能措施各2項以上(含2項)。24．該項目物業(yè)服務(wù)包括房屋維修管理服務(wù)、設(shè)備設(shè)施管理服務(wù)、保潔服務(wù)、公共秩序管理服務(wù)、消防管理服務(wù)、綠化管理服務(wù)、社區(qū)文化等內(nèi)容。相對而言，哪些是管理服務(wù)的重點工作?請簡要說明理由。25．在物業(yè)服務(wù)過程中，相關(guān)各方先后提出了以下觀點。(1)物業(yè)服務(wù)的消防安全管理不涉及裙樓各出租經(jīng)營場所。(2)各承租單位應(yīng)分別和物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同以方便管理服務(wù)。(3)百貨商場內(nèi)夜間值班巡視不屬于物業(yè)管理公司的職責(zé)。