【正文】 和提供相關(guān)技術(shù)資料；組織投標(biāo)人現(xiàn)場踏勘和答疑；制訂標(biāo)底和評標(biāo)方法；發(fā)布中標(biāo)結(jié)果等。 2．編制招標(biāo)文件 (1)招標(biāo)人及招標(biāo)項目簡介，包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等； (3)對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容等； (5)招標(biāo)活動方案，包括招標(biāo)組織結(jié)構(gòu)、開標(biāo)時間及地點等； (7)其他事項的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的10日前，提交與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的政府批件、招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請書、招標(biāo)文件和法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料，報物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。 3．公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請書 招標(biāo)文件的發(fā)放應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請函規(guī)定的時間、地點向投標(biāo)方提供，也可以通過網(wǎng)絡(luò)下載的方式進(jìn)行。標(biāo)前會議一般安排在投標(biāo)物業(yè)現(xiàn)場，在投標(biāo)人進(jìn)行現(xiàn)場踏勘后召開，標(biāo)前會議的目的在于解答投標(biāo)人提出的各類問題。 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時間。招標(biāo)人需要對已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。 實行投標(biāo)資格預(yù)審的物業(yè)管理項目，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人過多時，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人。 6．接受投標(biāo)文件投標(biāo)人在送達(dá)投標(biāo)文件時，招標(biāo)人應(yīng)檢驗文件是否密封或送達(dá)時間是否符合要求，符合者發(fā)給回執(zhí)，否則招標(biāo)人有權(quán)拒絕或作為廢標(biāo)處理。 招標(biāo)人或招標(biāo)代理負(fù)責(zé)組建評標(biāo)委員會，評標(biāo)委員會由招標(biāo)人的代表與物業(yè)管理專家組成，專家從房地產(chǎn)行政主管部門建立的物業(yè)管理評標(biāo)專家?guī)熘胁扇‰S機抽取的方式確定。評標(biāo)委員會成員的名單在開標(biāo)前應(yīng)嚴(yán)格保密。評標(biāo)委員會成員不得與任何投標(biāo)人或者與招標(biāo)結(jié)果有利害關(guān)系的人進(jìn)行私下接觸，不得收受投標(biāo)人、中介人、其他利害關(guān)系人的財物或者其他好處。 8．開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo) 開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時間的同一時間公開進(jìn)行；開標(biāo)地點應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點。經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)進(jìn)行記錄，并由招標(biāo)人存檔備查。 (2)評標(biāo)評標(biāo)由評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)，除現(xiàn)場答辯部分外，評標(biāo)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格保密的情況下進(jìn)行。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采用書面形式進(jìn)行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實質(zhì)性內(nèi)容。評標(biāo)委員會應(yīng)當(dāng)按照評標(biāo)文件的評標(biāo)要求，根據(jù)標(biāo)書評分、現(xiàn)場答辯等情況進(jìn)行綜合評標(biāo)。評標(biāo)委員會經(jīng)評審，認(rèn)為所有投標(biāo)文件都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。評標(biāo)委員會完成評標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評標(biāo)報告，闡明評標(biāo)委員會對各投標(biāo)文件的評審和比較意見，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。 (3)中標(biāo)及簽訂合同投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。委托代理招標(biāo)的，還應(yīng)當(dāng)附招標(biāo)代理委托合同。 招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。物業(yè)管理投標(biāo)的條件、程序與策略技巧 (一)參加物業(yè)管理投標(biāo)的條件 1．法律法規(guī)規(guī)定的要求 根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的要求，參與物業(yè)管理投標(biāo)應(yīng)當(dāng)是具有相應(yīng)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和承擔(dān)招標(biāo)項目能力的法人企業(yè)。具體可參照建設(shè)部2004年3月頒布的中華人民共和國建設(shè)部令第125號《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的相關(guān)規(guī)定。 (二)物業(yè)管理投標(biāo)的程序 1．獲取招標(biāo)信息 根據(jù)招標(biāo)方式的特點，投標(biāo)人獲取招標(biāo)信息一般來自兩個渠道：一是從公共媒介上采集公開招標(biāo)信息，二是來自招標(biāo)方的邀請。 (1)項目評估 項目評估一般分為兩個階段，即初選階段，準(zhǔn)備和實施階段。 項目評估主要包括以下幾個方面的內(nèi)容： 1)投標(biāo)物業(yè)的基本情況 投標(biāo)人在分析招標(biāo)物業(yè)項目的基本情況時，主要是從物業(yè)的性質(zhì)、類型人手，著重了解物業(yè)的建筑面積和投資規(guī)模、使用周期、建筑設(shè)計規(guī)劃、配套設(shè)施設(shè)備等具體情況。 物業(yè)管理企業(yè)可以通過招標(biāo)文件、現(xiàn)場踏勘、標(biāo)前會議等渠道獲取招標(biāo)物業(yè)項目的基本資料，為項目的組織架構(gòu)設(shè)計、人員及崗位的設(shè)置、費用測算等提供準(zhǔn)確的依據(jù)。 3)業(yè)主的需求 招標(biāo)物業(yè)項目的業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求包括業(yè)主需求的內(nèi)容、物業(yè)管理消費的承受能力等。對于非單一業(yè)主性質(zhì)的招標(biāo)項目，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)通過市場調(diào)研的方式了解招標(biāo)物業(yè)業(yè)主(包括預(yù)售或現(xiàn)售性質(zhì)物業(yè)的潛在客戶)的文化層次、生活需求、對物業(yè)管理服務(wù)的期望與要求，從而為制訂物業(yè)管理方案中的服務(wù)重點和管理措施提供決策依據(jù)。屬于新建物業(yè)的，要詳細(xì)調(diào)查了解建設(shè)單位的資金實力、技術(shù)力量和商業(yè)信譽等，并通過對建設(shè)單位以往所承建的物業(yè)質(zhì)量，以及有關(guān)物業(yè)管理公司與之合作情況的調(diào)查，分析判斷招標(biāo)物業(yè)建設(shè)單位的可靠性；屬于重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的招標(biāo)項目，應(yīng)調(diào)查解聘原管理方的原因、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人是否與原建設(shè)單位或管理方存在法律糾紛；對于已投入使用一定年限的招標(biāo)物業(yè)，需詳細(xì)了解物業(yè)的使用情況、產(chǎn)權(quán)人的背景、資金實力和信譽，物業(yè)是否存在重大隱患；屬于要求投標(biāo)人參與物業(yè)合作經(jīng)營的招標(biāo)項目，應(yīng)另作具體的投資可行性分析論證。對在招標(biāo)文件和招標(biāo)過程中出現(xiàn)的異常要求和情況要進(jìn)行分析判斷，調(diào)整招標(biāo)策略，避免因招標(biāo)方或競爭對手使用違規(guī)手段操縱招標(biāo)活動，使企業(yè)蒙受不必要的損失。在閱讀標(biāo)書時，物業(yè)管理公司應(yīng)特別注意招標(biāo)公告中的特殊要求，以便作出正確判斷，還應(yīng)對招標(biāo)方增加的合同特殊條款作出其是否符合《物業(yè)管理條例》規(guī)定的判斷，從而評估企業(yè)若承擔(dān)特殊條款可能存在的風(fēng)險。 7)企業(yè)自身條件的分析 對企業(yè)自身條件的分析內(nèi)容包括：招標(biāo)項目的性質(zhì)，所在區(qū)域、規(guī)模是否符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃；項目類型是否符合企業(yè)確定的目標(biāo)客戶；常規(guī)預(yù)測的盈利；項目風(fēng)險控制是否在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)；投標(biāo)企業(yè)現(xiàn)有的人、財、物等資源條件滿足項目需求的能力。 (2)投標(biāo)風(fēng)險的防范與控制 物業(yè)管理投標(biāo)的主要風(fēng)險來自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)、投標(biāo)人、競爭對手等三個方面。 2)來自于投標(biāo)人的風(fēng)險主要有：未對項目實施必要的可行性分析、評估、論證，從而造成投標(biāo)決策和投標(biāo)策略的失誤；盲目作出服務(wù)承諾；價格測算失誤造成未中標(biāo)或中標(biāo)后虧損經(jīng)營；項目負(fù)責(zé)人現(xiàn)場答辯出現(xiàn)失誤；接受資格審查時出現(xiàn)不可預(yù)見或可預(yù)見但未作相應(yīng)防范補救措施的失誤；投標(biāo)資料(如物業(yè)管理方案、報價等)泄露；投標(biāo)人采取不正當(dāng)?shù)氖侄螀⑴c競爭，被招標(biāo)方或評標(biāo)委員會取消投標(biāo)資格；未按要求制作投標(biāo)文件或送達(dá)投標(biāo)文件造成廢標(biāo)等。 對上述風(fēng)險的防范與控制的具體措施有：嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)的要求參與投標(biāo)活動；對項目進(jìn)行科學(xué)合理的分析、評估，周密策劃、組織、實施投標(biāo)活動；完善企業(yè)自身的管理；選擇信譽良好的招標(biāo)方和手續(xù)完備盈利優(yōu)勢明顯的物業(yè)；充分考慮企業(yè)的承受能力，制訂可行的物業(yè)管理方案，選擇經(jīng)驗豐富的項目負(fù)責(zé)人；慎重對待合同的附加條款和招標(biāo)方的特殊要求等。 4．準(zhǔn)備投標(biāo)文件 投標(biāo)人應(yīng)嚴(yán)格按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，并對招標(biāo)文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。常見的做法是將投標(biāo)文件根據(jù)性質(zhì)分為商務(wù)文件和技術(shù)文件兩大類。包括投標(biāo)公司的資質(zhì)條件、以往業(yè)績、人員等情況。包括資格證明文件(營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、企業(yè)代碼以及行業(yè)主管部門頒發(fā)的資質(zhì)等級證書、授權(quán)書、代理協(xié)議書等)、資信證明文件(保函、已履行的合同及商戶意見書、中介機構(gòu)出具的財務(wù)狀況書等)。 商務(wù)文件要求投標(biāo)人按招標(biāo)要求和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)真實反映企業(yè)的情況和詳細(xì)的報價。 應(yīng)注意，有的招標(biāo)條件要求在技術(shù)文件中禁止透露可以反映企業(yè)情況的數(shù)據(jù)、文字、報價等，在準(zhǔn)備材料時應(yīng)按招標(biāo)要求準(zhǔn)備相關(guān)資料。 6．接受招標(biāo)方的資格審查 投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件規(guī)定的要求準(zhǔn)備相應(yīng)資料，接受招標(biāo)方的資格審查。 8．簽約并執(zhí)行合同 投標(biāo)人在收到中標(biāo)通知書后，應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)及時與招標(biāo)人簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。 投標(biāo)結(jié)束后，要對投標(biāo)活動進(jìn)行分析總結(jié)，結(jié)算投標(biāo)有關(guān)費用，對招標(biāo)投標(biāo)資料進(jìn)行整理、歸檔。 (1)根據(jù)招標(biāo)物業(yè)項目的情況選擇企業(yè)骨干力量組成投標(biāo)小組，投標(biāo)小組成員的選擇、配備，尤其是項目負(fù)責(zé)人的選擇是確保投標(biāo)活動的質(zhì)量和效率的基礎(chǔ)。 (3)正確編制標(biāo)書。 (4)在科學(xué)分析和準(zhǔn)確計算的前提下測算管理服務(wù)成本并制訂合理報價。 (6)選擇最能體現(xiàn)企業(yè)優(yōu)勢的物業(yè)作為招標(biāo)方考察的對象。 (8)周密安排招標(biāo)方的資格預(yù)選和評標(biāo)過程中的現(xiàn)場答辯活動。投標(biāo)人應(yīng)對現(xiàn)場物業(yè)進(jìn)行詳細(xì)的踏勘，查勘現(xiàn)場物業(yè)與投標(biāo)報價是否存在外在風(fēng)險條件。 (2)主要業(yè)主情況，包括客戶定位、主要服務(wù)要求與所需特殊服務(wù)、物業(yè)服務(wù)費的承受能力等。 (3)物業(yè)所在地的氣候條件、經(jīng)濟環(huán)境、人文環(huán)境、消費需求和市場變化情況以及與物業(yè)管理相關(guān)的政策法規(guī)等。 (1)投標(biāo)文件編寫的基本要求。 1)使用國家統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計量單位，避免在定標(biāo)和履約中出現(xiàn)混亂。國內(nèi)物業(yè)管理投標(biāo)書規(guī)定使用的貨幣應(yīng)為“人民幣”，而國際投標(biāo)中所使用貨幣則應(yīng)按招標(biāo)文件的規(guī)定執(zhí)行。如果某些業(yè)主由于特定需要要求提供特殊服務(wù)，也應(yīng)按照國家正式批準(zhǔn)的統(tǒng)一的服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。 4)使用準(zhǔn)確的表述方式。投標(biāo)文件要使用簡潔、明確、文法通暢、條理清楚、言簡意賅的表述方式，最大限度地減少招標(biāo)單位的誤解和可能出現(xiàn)的爭議。最好能以索引查閱方式將圖紙表格裝訂成冊，并和投標(biāo)文件中的文字表述保持一致。投標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)符合招標(biāo)文件的所有條款、條件和規(guī)定，且無重大偏離與保留。(2)投標(biāo)文件編寫中應(yīng)注意的問題。投標(biāo)文件中的每一空白都需填寫，如有空缺，則被認(rèn)為放棄意見；重要數(shù)據(jù)未填寫，可能被作為廢標(biāo)處理。投標(biāo)人所遞交的全部文件均應(yīng)由投標(biāo)方法人代表或委托代理人簽字；若填寫中有錯誤而不得不修改，則應(yīng)由投標(biāo)方負(fù)責(zé)人在修改處簽字。除投標(biāo)方對錯處作必要修改外，投標(biāo)文件中不允許出現(xiàn)加行、涂抹或改寫痕跡。若投標(biāo)人認(rèn)為原有招標(biāo)文件規(guī)定的格式不能表達(dá)投標(biāo)意圖，可另附補充說明，但不得任意修改原招標(biāo)文件規(guī)定的格式。投標(biāo)公司必須對單價、合計數(shù)、分步合計、總標(biāo)價及其大寫數(shù)字進(jìn)行仔細(xì)核對。投標(biāo)人應(yīng)對招標(biāo)項目提出合理的報價。投標(biāo)文件應(yīng)保證字跡清楚，文本整潔，紙張統(tǒng)一，裝幀美觀大方。 4．投標(biāo)報價的策略和技巧 投標(biāo)報價是技術(shù)性、技巧性極強的工作，在投標(biāo)的過程中，需要不斷調(diào)整策略，使報價更接近標(biāo)底。 (2)密切關(guān)注、正確分析競爭對手的報價。 在投標(biāo)過程中，投標(biāo)人采取的報價技巧主要有： 1)多方案報價。 2)保本報價。 5．現(xiàn)場答辯的技巧 (1)應(yīng)選擇經(jīng)驗豐富、性格沉穩(wěn)、對項目情況熟悉的答辯人。 (2)開標(biāo)前，答辯人員應(yīng)該保持良好的精神狀態(tài)。在現(xiàn)場發(fā)揮時要果斷、明確，避免匆忙回答或含糊其辭。 (2)慎重考慮物業(yè)管理目標(biāo)、前期投入費用及獎罰條件等方面的任何承諾。 (3)預(yù)測承接物業(yè)后可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險，將其列入相應(yīng)的合同條款中加以規(guī)避。 附錄l：招標(biāo)文件目錄 目錄 第一部分投標(biāo)邀請函 投標(biāo)邀請函 第二部分投標(biāo)人須知 總則 1．項目說明 2．定義及解釋 3．合格的投標(biāo)人 4．紀(jì)律與保密事項 5．保證 6．投標(biāo)費用 招標(biāo)文件 7．招標(biāo)文件構(gòu)成 8．招標(biāo)文件的澄清和修改 9．實地查驗物業(yè) 投標(biāo)文件的編制 10．投標(biāo)語言及計量 11．投標(biāo)文件的構(gòu)成 12．投標(biāo)函 13．投標(biāo)報價說明 14．投標(biāo)報價貨幣 15．證明投標(biāo)人合格和資格的文件 16．投標(biāo)保證金 17．投標(biāo)人知悉 18．投標(biāo)有效期 19．投標(biāo)文件的式樣和簽署 20．知識產(chǎn)權(quán) 投標(biāo)文件的遞交 21．投標(biāo)文件的密封標(biāo)記 22．投標(biāo)截止時間 23．遲交的投標(biāo)文件 24．投標(biāo)文件的修改與撤回 開標(biāo)與評標(biāo) 25．開標(biāo) 26．評標(biāo)委員會 27．評標(biāo)原則和評標(biāo)方法 28．初步評審及詳細(xì)評審 29．投標(biāo)文件的修正和澄清 30．中標(biāo)人 31．拒絕任何或所有投標(biāo)的權(quán)利 授予合同 32．合同授予標(biāo)準(zhǔn) 33．中標(biāo)通知書 34．簽訂合同 35．中標(biāo)服務(wù)費 36．履約保證金 第三部分物業(yè)管理服務(wù)需求書 1．概況 2．物業(yè)管理項目及范圍 3．物業(yè)管理要求 4．物業(yè)管理質(zhì)量指標(biāo)要求 5．獎懲辦法 6．物業(yè)管理期限及管理服務(wù)費支付時間 7．其他 第四部分物業(yè)管理服務(wù)合同格式 第五部分投標(biāo)文件格式 格式一投標(biāo)函格式 格式二投標(biāo)報價表格式 格式三法定代表人授權(quán)書格式 格式四資格證明文件格式 格式五技術(shù)、商務(wù)響應(yīng)文件格式 格式六物業(yè)管理投標(biāo)方案文件格式 格式七履約保證金格式 格式八唱標(biāo)信封 附錄2：投標(biāo)邀請函格式 投標(biāo)邀請函 ———： G市國際工程咨詢公司(以下簡稱“招標(biāo)代理機構(gòu)”)受A省政府(以下簡稱“招標(biāo)人”)的委托，就A省檔案新館大樓物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)接受合格的國內(nèi)投標(biāo)人提交密封投標(biāo)。 二、招標(biāo)文件規(guī)定的時間(本次招標(biāo)均使用北京時間)。 1．發(fā)售招標(biāo)文件地點：G市國際工程咨詢公司 2．遞交投標(biāo)文件地點：A省政府采購中心 3．開標(biāo)地點：A省政府采購中心 四、投標(biāo)人必須提交金額為5萬元(人民幣)的投標(biāo)保證金，投標(biāo)保證金必須在投標(biāo)截止時間之前到達(dá)招標(biāo)代理機構(gòu)賬戶上。 五、招標(biāo)答疑的時間、地點。 六、本次招標(biāo)在本招標(biāo)文件規(guī)定的時間和地點公開開標(biāo)，屆時請投標(biāo)人法定 代表人或其授權(quán)代表務(wù)必出席開標(biāo)會。 八、有關(guān)此次招標(biāo)之事宜，可按下列地址以書面形式向招標(biāo)代理機