【文章內(nèi)容簡介】 求，所以業(yè)主大會不能做出選聘乙公司的決議。（注：在得出人數(shù)不符合法律規(guī)定之后，就可以直接得出不能做出選聘乙的決議。也就是說，接下來實際上可以不再計算面積是否符合。不過如果你計算了，不會扣分，反而會給改卷老師有個好印象）。1根據(jù)2012年10月業(yè)主大會表決結(jié)果，業(yè)主委員會下一步工作是什么？（6分）答：業(yè)主委員會的下一步工作：1）公示表決結(jié)果，告知業(yè)主選聘乙的決定并沒有通過；2）將此次 業(yè)主大會的表決過程和結(jié)果記入工作檔案；3）了解業(yè)主意見，如果業(yè)主依然想更換甲公司，應(yīng)該重新組織召開業(yè)主大會，對是否選聘其他候選的物業(yè)公司進行表決。第5頁/共7頁2014年物業(yè)管理師資格考試《物業(yè)管理實務(wù)》 案例四1B公司拒絕退出的理由是否成立？為什么？（4分）答：不成立。1）按照《物業(yè)管理條例》，前期物業(yè)服務(wù)合同未滿，物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同自動終止。所以，原合同未到期并不構(gòu)成拒絕退出的理由；2）對于欠費的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以讓業(yè)主委員會督促繳納。1本案例物業(yè)移交主體有哪些？正確的程序是什么？（5分）答：移交的主體分別是B公司，該小區(qū)的業(yè)主委員會和C公司。正確的程序是：先由B公司和業(yè)主委員會對物業(yè)進行查驗，查驗后移交給業(yè)主委員會；再由業(yè)主委員會同C公司進行承接查驗，查驗后將該物業(yè)移交給C公司。1如果C公司進場過程中遇到B公司不配合，你是C公司的項目經(jīng)理，你怎樣做？（6分）答：1）先同業(yè)主委員會進行充分的溝通，獲得業(yè)主委員會的全力支持；2）和業(yè)主委員會一起，B公司詳細地解釋B公司應(yīng)該退出、應(yīng)該配合入場的理由，做好疏導(dǎo)和溝通工作；3）如果B公司依然執(zhí)意不配合，及時和業(yè)主委員會一起上報政府有關(guān)主管部門和居委會，獲取他們的幫助；4）必要時，可以報告公安機關(guān)和其他相關(guān)部門。1B公司應(yīng)如何收回部分業(yè)主拖欠的物業(yè)費？（4分）答：1）請業(yè)主委員會交納；2）向法院提起訴訟；3）如果物業(yè)服務(wù)合同中有仲裁協(xié)議，或者和業(yè)主達成了仲裁一些，可以向仲裁申請仲裁；4）也可以采取協(xié)商、調(diào)解等方式。案例五1上述收入中，有哪幾項屬于項目部開展多種經(jīng)營的收入？總額是多少？（8分）答：項目部所開展的多種經(jīng)營收入是第五項“代理業(yè)主房屋租賃收入67500元”和第七項“代收代發(fā)快遞獲得服務(wù)費收入38000元”，總額為105500元。上述收入中，哪些收入應(yīng)屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)？總額是多少？（6分）答：屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入分別是：第一項：物業(yè)服務(wù)費收入5 000 000元第三項：為業(yè)主進行入戶維修收入66800元第五項：代理業(yè)主房屋租賃收入67500元第七項：代收代發(fā)快遞獲得服務(wù)費收入38000元總額為：5 172 300元第6頁/共7頁2014年物業(yè)管理師資格考試《物業(yè)管理實務(wù)》2上述收入中，哪些收益應(yīng)屬于業(yè)主？總額不高于多少？（5分）答：屬于業(yè)主的收入為：第二項：電梯轎廂中設(shè)立廣告收入50 000元 第四項：公共場地租賃收入120 000元第六項：設(shè)置快遞終端設(shè)備獲得場地使用費收入8600元總額不高于：178600元。（注：之所以說不高于，因為這些收入中，可能需要給服務(wù)服務(wù)企業(yè)一定的傭金）2屬于業(yè)主的收入應(yīng)如何使用？（6分）答：屬于業(yè)主的三項收入，都是源于物業(yè)的共用部位（公共場地）或者共用設(shè)備（電梯），所以，這些 收入應(yīng)該優(yōu)先補充專項維修資金。除此之外，也可以由業(yè)主大會討論決定其具體用途。第7頁/共7頁第三篇：2010年注冊物業(yè)管理師《物業(yè)管理實務(wù)》真題2010年物業(yè)管理師全國統(tǒng)一考試試卷《物業(yè)管理實務(wù)》一、單項選擇題（共10題，每題1分，每題的備選項中，只有1個最符合題意）1．前期物業(yè)服務(wù)合同的履行受業(yè)主入住狀況及房屋工程質(zhì)量等各種因素的影響。所以其實際履行的期限具有（）特點。A．延續(xù)性B．不確定性C．長期性D．穩(wěn)定性2．機構(gòu)更迭時，物業(yè)承接查驗一般包括以下工作內(nèi)容：（1）新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員進行承接查驗；（2）物業(yè)移交；（3）對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題進行處理；（4）業(yè)主委員會與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除合同，與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同，正確的定作程序是（）。A．（1）→（2）→（3）→（4）B．（2）→（1）→（3）→（4）C．（4）→（2）→（1）→（3）D．（4）→（1）→（3）→（2）3．業(yè)主在辦理裝飾裝修手續(xù)時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該審核（）。A．裝飾裝修方案B．裝飾裝修施工合同C．企業(yè)資信證明D．裝修材料供貸合同4．物業(yè)管理早期介入的主要服務(wù)對象是（）。A．規(guī)劃設(shè)計單位B．建設(shè)單位C．施工企業(yè)D．監(jiān)理單位5．某住宅小區(qū)房屋總建筑面積為32萬平方米，其中，完好房屋26萬平方米，基本完好房屋4萬平方米。該住宅小區(qū)的住宅完好率是（）。A．%B．%C．%D．%6．某住宅小區(qū)突發(fā)燃氣泄漏事故，該小區(qū)物業(yè)服務(wù)人員采取的下列應(yīng)急處理措施中，錯誤的是（）。A．立即通知燃氣公司B．疏散現(xiàn)場人員C．使用電風(fēng)扇驅(qū)散泄漏燃氣D．關(guān)閉燃氣閥門7．物業(yè)管理檔案主要包括物業(yè)權(quán)屬資料、技術(shù)資料和（）等。A．業(yè)主戶籍資料B．房屋買賣記錄C．驗收文件D．公司人事檔案8．物業(yè)服務(wù)企業(yè)對薪酬結(jié)構(gòu)的確定和調(diào)整主要掌握兩個基本原則。即給予員工最大激勵的原則和（）的原則。A．成本收益B．均衡分配C．積累、發(fā)展兼顧D．公平付薪9．業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服物企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向（）交還有關(guān)物業(yè)管理檔案資料和物業(yè)管理用房。A．建設(shè)單位B．業(yè)主委員會C．政府主管部門D．新物業(yè)服務(wù)企業(yè)10．某物業(yè)服務(wù)企業(yè)撰寫的四份行政公文，其中標(biāo)題正確的是（）。A．給上級公司的函B．給物業(yè)管理公司的通知C．關(guān)于開展值班主任培訓(xùn)的通知D．關(guān)于申請配備電腦的報告二、多項選擇題（共5題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分：少選，）11．某物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織形式和機構(gòu)設(shè)置情況如下圖所示：這種組織形式的主要優(yōu)點有（）。A．有利于加強各職能部門之間的橫向聯(lián)系B．有利于減少各職能部門之間的協(xié)調(diào)工作量C．有利于發(fā)揮各職能部門的工作積極性D．組織結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性較強E．組織結(jié)構(gòu)的機動性和適應(yīng)性較強12．物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定的消防滅火預(yù)案內(nèi)容除包括物業(yè)基本情況，火災(zāi)危險性、火災(zāi)發(fā)展特點外，還應(yīng)包括（）。A．滅火注意事項B．滅火預(yù)案圖C．滅火力量部署D．滅火物資采購計劃E．滅火措施及方法13．物業(yè)服務(wù)合同終止的原因有（）。A．因不可抗拒力致使物業(yè)服務(wù)合同無法履行B．大多數(shù)業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費C．物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方協(xié)調(diào)商一致解除合同D．業(yè)主委員會委員變更E．物業(yè)服務(wù)企業(yè)被宣告破產(chǎn)14．處理業(yè)主投訴應(yīng)做到（）。A．“誰受累、誰跟進、領(lǐng)導(dǎo)回復(fù)”B．接受和處理業(yè)主投訴要做詳細記錄，并及時總結(jié)經(jīng)驗C．盡快處理，暫時無法解決的，向業(yè)主說明，并約時間處理、及時跟進D．接受與處理業(yè)主的投訴，要盡可能滿足業(yè)主的合理要求E．對業(yè)主的過多要求不予理會15．物業(yè)服物企業(yè)員考評通常采用（）考核法。A．職稱B．職務(wù)C．定量D．隨機E．定性三、案例題（共8題，第16題至第23題，共80分）案例一某住宅物業(yè)項目入住已兩年，業(yè)主投訴該項目存在以下問題。（1）部分樓層的防煙防火門經(jīng)常處于開啟狀態(tài)；（2）部分業(yè)主的屋面出現(xiàn)滲漏水（3）小區(qū)周邊治安環(huán)境惡劣根據(jù)以上問題，結(jié)合自己工作實踐經(jīng)驗，回答以下問題：1簡述處理業(yè)主投訴的一般程序。（10分）1結(jié)合實際工作經(jīng)驗，提出解決以上三個問題的措施。（15分）案例二某住宅物業(yè)的部分業(yè)主，因外墻滲水，供暖不足，物業(yè)配套等問題，多次和建設(shè)單位、物業(yè)管理公司交涉。未有結(jié)果后，遂以串聯(lián)協(xié)商、互選等方式自行組建了臨時業(yè)主委員會。臨時業(yè)主委員會與建設(shè)單位、物業(yè)管理公司經(jīng)幾輪談判，上述問題仍未解決。臨時業(yè)主委員會協(xié)商決定：業(yè)主集體拒繳物業(yè)服務(wù)費：“炒掉”現(xiàn)物業(yè)管理公司、另聘新的物業(yè)管理公司；同時，邀請媒體介入。決定公告后，廣大業(yè)主積極響應(yīng)，開始集體拒繳物業(yè)服務(wù)費。新的物業(yè)管理公司也以協(xié)議方式選定，經(jīng)媒體報道后，社會、業(yè)主反響強烈，部分業(yè)主開始圍堵售樓處和物業(yè)管理處辦公室。問題；18．根據(jù)本案例提供的材料，依照現(xiàn)行法規(guī)和物業(yè)管理服務(wù)操作要求，例舉本案例中違規(guī)之處，并作簡要闡明。（10分）19．如果您是該項目物業(yè)管理處經(jīng)理，您將如何應(yīng)對化解當(dāng)前面臨的問題。（20分）案例三某住宅物業(yè)項目總建筑面積29萬平方米，可收費總面積26萬平方米，現(xiàn)公開招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，某物業(yè)管理公司目前管理的各類物業(yè)項目房屋建筑面積分別為：多層住宅20萬平方米、高層住宅20萬平方米、別墅4萬平方米。擬參與該項目投標(biāo)。該公司物業(yè)服務(wù)費報價部分項目如下：（一）人工費用；1．人員工資、社會保障和按規(guī)定提取的福利費。包括以下人員：（1）公司分管該項目副總經(jīng)理；（2）該項目經(jīng)理；（3）該項目客服、維修等其他人員。2．補充養(yǎng)老金：3．項目部年終績效獎。（二）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行維護費（三）工程保修費（四）管理區(qū)域清潔衛(wèi)生材料費（五）管理區(qū)域?qū)Ｐ蘩謇碣M（六）公共秩序維護費（七）項目管理辦公費（八）項目履約保證金（九）用于項目物業(yè)服務(wù)的固定資產(chǎn)折舊（十）項目共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費（十）社會“愛心捐贈”問題：20．按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理要求，何種資質(zhì)等級企業(yè)具備該項目投標(biāo)資格？（2分）21．該公司目前所管項目的類型和面積，符合哪一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級的相應(yīng)要求？（3分）22．該公司物業(yè)服務(wù)費報價測算項目中，哪些費用項目不應(yīng)計入該項目物業(yè)服務(wù)成本（支出）（10分）23．假設(shè)本項目物業(yè)服務(wù)成本A為542萬元，%。項目成本利潤為8%，如果不計項目其他物業(yè)服務(wù)的經(jīng)營性收支，請分別計算本項目利潤B、營業(yè)稅及附加費C、本項目年物業(yè)服務(wù)費總額D（單元：萬元）和物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)d（元/平方米月）（列出計算式，保留至小數(shù)點后兩位）。（10分）第四篇：2012物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實務(wù)》真題與答案2012物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實務(wù)》真題與答案一、單項選擇題(共10題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)1．人住的實質(zhì)是()交付物業(yè)的過程。A．建設(shè)單位向業(yè)主B．物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主C．施工單位向建設(shè)單位D．施工單位向業(yè)主2．下列物業(yè)類型和規(guī)模的組合中，符合一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)對管理類型和規(guī)模的要求的是()。A．高層80萬m2，多層50萬m2B．多層80萬m2，高層50萬m2C．高層50萬m2，多層30萬m2，寫字樓5萬m2，別墅2萬m2D．多層50萬m2，高層30萬m2，別墅5萬m2，寫字樓2萬m23．下列各項目，必須通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的是()。A．工廠集體宿舍B．新建寫字樓C．新建商品住宅區(qū)D．部隊營房4．關(guān)于物業(yè)評標(biāo)委員會的說法，正確的是()。A．評標(biāo)委員會由投標(biāo)人的代表與物業(yè)管理專家組成B．人數(shù)為5人C．由招標(biāo)人依法組建評標(biāo)委員會D．外請專家不得少于4／55．在房屋完損等級分類中，不正確的分類名稱是()A．完好房B．基本完好房C．一般完好房D．危險房6．物業(yè)