【文章內(nèi)容簡介】 傳達(dá)，則該要約不發(fā)生任何效力。要約一旦作出，要約人需要承擔(dān)法律責(zé)任。要約是訂立合同的提議，應(yīng)表明一旦對方同意，即受要約約束的意思表示，所以不是所有的訂約提議都可以構(gòu)成要約。(二)合同要約與邀請要約要約不同于邀請要約。邀請要約(Invitationto treat)是一方邀請他方向自己發(fā)出要約，邀請要約人無須承擔(dān)法律責(zé)任。從以下比較中可以更加明確要約與邀請要約之間的區(qū)別： (Auction)拍賣是一種特殊的交易方式，但其成交過程也可用要約與承諾來分析。拍賣廣告以及拍賣人宣布拍賣某物都屬于邀請要約。拍賣過程中出價人每次競買的出價均為要約，拍賣師擊槌表示成交則為承諾，雙方交易告成。因此，往往在拍賣過程中，拍賣廣告上的有些物品，可能會被撤銷拍賣，因為拍賣廣告并非要約。 原則上，一般的廣告不是要約。即使廣告中標(biāo)明物品及價格，也不認(rèn)為廣告是要約，廣告只是邀請要約。但對于某些已經(jīng)作出許諾的廣告，并且廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定，則可能成為要約。例則，懸賞廣告是要約，懸賞廣告聲明對完成某種特定行為的人給予獎勵，構(gòu)成了單方允諾行為，只要有人完成了廣告所約定的行為，合同即成立，懸賞人就有義務(wù)履行獎勵的允諾，支付約定的報酬。標(biāo)價是邀請要約，不是要約。任何商店或超級市場上商品的標(biāo)價陳列，都僅僅是邀請要約。當(dāng)顧客交錢購物，店員接受時，合同才成立。同樣，當(dāng)顧客根據(jù)廣告、貨物清單或商品陳列的價目表上的價格提出訂單時，這個訂單的提出就構(gòu)成要約。招標(biāo)投標(biāo)也是現(xiàn)代社會常見的交易方式。招標(biāo)是邀請要約，投標(biāo)則是要約，招標(biāo)人接受投標(biāo)確定中標(biāo)是承諾。一旦中標(biāo)，合伺即成立。因此往往在物業(yè)管理招標(biāo)文件 或投標(biāo)文件中，必須明確物業(yè)管理服務(wù)合同的主要內(nèi)容。(三)合同要約的法律意義要約的法律意義在于要約是一種法律行為，要約到達(dá)受要約人時生效，要約一旦生效對要約人具有約束力，不得隨意撤銷，具體體現(xiàn)在要約的撤回或撤銷的嚴(yán)格法律規(guī)定中。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第十七條以及第十八條的規(guī)定，撤回要約的通知應(yīng)當(dāng)在要約到達(dá)受要約人之前或者與要約同時到達(dá)受要約人。撤銷要約的通知則只限于在受要約人發(fā)出承諾通知之前到達(dá)受要約人。同時在《中華人民共和國合同法》第十九條規(guī)定了有下列兩種情形之一的，要約不得撤銷：第一，要約人確定了承諾期限或者以其他形式明示要約不可撤銷。第二，受要約人有理由認(rèn)為要約是不可撤銷的，并已經(jīng)為履行合同作了準(zhǔn)備工作。否則，要約人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。二、合同的承諾承諾(Acceptance)，在商品交易中又稱為接受、收盤，是指受要約人按照要約規(guī)定的時間和方式，用語言或行為對要約表示完全接受以締結(jié)合同的一種意思表示。要約一經(jīng)承諾，合同即告成立。(一)合同承諾的構(gòu)成要件承諾必須具備如下要件，才能產(chǎn)生法律效力：(1)承諾必須由受要約人或其代理人作出。非受要約人或未獲得授權(quán)的代理人不得作出承諾。(2)承諾必須在要約的有效時間內(nèi)作出。超過要約規(guī)定的期限或合理期限的承諾無效，只能視為一個新要約。(3)承諾必須與要約的內(nèi)容一致。一項有效的承諾，受要約人不能對要約內(nèi)容作出實質(zhì)性變更，否則為新要約，并導(dǎo)致原要約失去效力。(4)承諾必須傳達(dá)給要約人。如果受要約人內(nèi)心愿意接受要約，卻保持沉默，未對要約人公開表示，則不構(gòu)成承諾。第三篇：2012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理法律法規(guī)練習(xí)題12012物業(yè)管理師考試物業(yè)管理法律法規(guī)練習(xí)題1單選題《物業(yè)管理條例》第一條規(guī)定：為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)()的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由()按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動?？h級以上地方人民政府()負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)()物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。一個物業(yè)管理區(qū)域成立()業(yè)主大會。參考答案：DDACA第四篇：注冊物業(yè)管理師練習(xí)題物業(yè)管理實務(wù)案例分析參考資料《物業(yè)管理實務(wù)》案例分析【案例一、99 】 某日，某高層樓宇32樓B室的業(yè)主向管理部門報上一份裝修申報登記表，申報在陽臺裝一臺太陽能熱水器，物業(yè)管理單位裝修管理人員在接到申報后擬予以同意。上級主管在審核相關(guān)資料時發(fā)現(xiàn)安裝地點不明確，于是要求裝修管理人員去現(xiàn)場核實，發(fā)現(xiàn)該戶申報的安裝位置實為共用屋面，而非業(yè)主自用部分。問：？ ？ 【分析】此案例中反映的問題主要是：一是業(yè)主填寫《裝修申報登記表》等資料過于簡單，以至于無法確認(rèn)業(yè)主安裝設(shè)備的具體位置；二是裝修管理人員又未到現(xiàn)場核實而盲目同意。因此，物業(yè)裝修管理中，應(yīng)從以下方面改進(jìn)：首先是業(yè)主申報裝修時，物業(yè)管理人員應(yīng)輔導(dǎo)業(yè)主認(rèn)真填寫《裝修申報登記表》，詳細(xì)說明裝修地點、內(nèi)容等情況。其次，在物業(yè)裝修情況不明，或語言表達(dá)不清時，物業(yè)管理人員應(yīng)到現(xiàn)場核實，不可盲目接受業(yè)主裝修申報。第三，應(yīng)對物業(yè)管理單位相關(guān)人員加強(qiáng)培訓(xùn)和約束，強(qiáng)化裝修管理責(zé)任意識，同時檢查物業(yè)裝修管理各環(huán)節(jié)存在的問題并予以改進(jìn)?！景咐?02】物業(yè)管理人員在巡視時發(fā)現(xiàn)有未佩帶標(biāo)識（工牌）施工人員在小區(qū)進(jìn)行裝修作業(yè)。經(jīng)詢問，稱其未來得及辦理相關(guān)手續(xù)。問：你認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)如何處理此類案例？【分析】未辦理相關(guān)手續(xù)進(jìn)入物業(yè)區(qū)域施工屬明顯的違規(guī)行為，要立即檢查裝修申報、出入口和裝修管理等環(huán)節(jié)。同時，要求未辦理裝修人員入場手續(xù)的立即補(bǔ)辦，否則拒絕相關(guān)人員入場?！景咐?03 】巡視人員發(fā)現(xiàn)某棟高層頂樓有較大量鋼材料堆放，經(jīng)了解得知業(yè)主準(zhǔn)備利用坡頂加設(shè)鋼結(jié)構(gòu)閣樓。巡視人員當(dāng)即告訴業(yè)主此項裝修工程應(yīng)委托設(shè)計單位出設(shè)計圖，并應(yīng)事先申報，得到許可后方可施工。問：？ ？【分析】這個案例中的情形是目前大多數(shù)裝修管理中容易出現(xiàn)的，往往導(dǎo)致不安全因素產(chǎn)生。增設(shè)鋼結(jié)構(gòu)樓面板，需經(jīng)專業(yè)設(shè)計單位或有同等資歷的設(shè)計單位進(jìn)行具體設(shè)計，而裝修單位一般無鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計能力，物業(yè)管理單位也沒有設(shè)計權(quán)限。因此，需經(jīng)專業(yè)設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計。從管理角度看，有較大量鋼材料在樓頂堆放，說明在建筑裝修材料進(jìn)出管理上存在問題，物業(yè)管理方應(yīng)檢查相關(guān)管理環(huán)節(jié)，尤其是加強(qiáng)材料出入控制和巡視檢查工作，防患于未然?！景咐?、103】某高層寫字樓物業(yè)國慶長假期間實施裝修，物業(yè)管理員以裝修時間不合適為由，要求其停止裝修活動。問：物業(yè)管理員的要求是否錯誤，為什么？【分析】裝修作業(yè)的時間控制要根據(jù)不同樓盤類型和特點實施管理，本例系寫字樓項目，不像一般的住宅項目節(jié)假日不宜施工，其合理的裝修時間應(yīng)是節(jié)假日。因此物業(yè)管理員的管理要求是錯誤。【案例五、103】某日，某高層樓宇巡樓員在巡檢過程中，發(fā)現(xiàn)某戶業(yè)主未經(jīng)申報擅自違章更換了四扇鋁合金窗。于是巡樓員開出違章整改單，要求其進(jìn)行整改。問：對此事件你有何看法？并將采取哪些措施？【案例分析】此案例表面上看是巡查中發(fā)現(xiàn)了問題，但仔細(xì)分析就不難看出，更換四扇窗是需要一定時間的，此案例中有如下問題需引起注意，第一，在發(fā)現(xiàn)問題之前巡樓員的巡查工作做的是否到位？為什么事前沒有發(fā)現(xiàn)違章？這就需要檢查巡樓員的巡檢工作落實情況；第二，大堂負(fù)責(zé)值班的崗位是如何控制材料進(jìn)出的？這需要檢查大堂值班的環(huán)節(jié)；第三，開出違章整改單，必須說明違章的依據(jù)、要求整改的時限、以及拒不整改時將采取的措施，而不能簡單要求其整改就行了。這是巡樓員如何出具整改通知單須掌握的基本要點?！景咐?、104】裝修管理人員在某物業(yè)樓層巡視時發(fā)現(xiàn)某裝修單位現(xiàn)場材料堆放混亂，工人在用電爐做飯，且無滅火設(shè)備，于是立即對該裝修戶提出整改要求。問：對此事件你有何看法，并采取哪些措施？【案例分析】裝修現(xiàn)場材料應(yīng)堆放有序，施工人員不得在現(xiàn)場采用簡易方式點火做飯，易燃易爆材料應(yīng)專門堆放，現(xiàn)場必須配備滅火裝置。否則，應(yīng)當(dāng)勒令停工整改。【案例七、139】某小區(qū)入夏以來蚊子突然增多，物業(yè)管理項目機(jī)構(gòu)對小區(qū)的公共區(qū)域及小區(qū)周邊進(jìn)行了滅蚊消殺處理，但蚊害依然嚴(yán)重。通過進(jìn)一步檢查，物業(yè)管理項目機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)該小區(qū)某棟15樓一空置房的陽臺有大量積水，懷疑此區(qū)域為蚊子孳生源。物業(yè)管理項目機(jī)構(gòu)立刻與該戶業(yè)主取得聯(lián)系，在業(yè)主的配合下清除堵塞陽臺雨水口的塑料袋，排干陽臺積水，加藥殺滅水中蚊子幼蟲，并再次對小區(qū)進(jìn)行一次成蚊撲殺，幾天后整個小區(qū)蚊子明顯減少。問：對此事件你有何看法，并采取哪些措施？【分析】積水是蚊子得以繁殖的基本條件，如果某區(qū)域內(nèi)發(fā)現(xiàn)大量蚊子，那么一般其周圍100米內(nèi)必有積水。大面積的積水無法投藥時可適當(dāng)養(yǎng)魚，讓水中的魚將蚊子幼蟲吞食。小面積積水一般通過排水或加藥來殺滅幼蚊。對于工地上不流動的死水可通過加入少量機(jī)油等方法來減少蚊子的孳生。小區(qū)內(nèi)蚊子孳生的地方多為水溝、地下車庫集水坑、天面積水、業(yè)主家陽臺或花槽積水、綠化帶中的空罐頭或空飯盒等。為了達(dá)到群防群治，物業(yè)管理項目機(jī)構(gòu)除應(yīng)定期清理積水，保證衛(wèi)生及適當(dāng)噴殺成蚊外，還應(yīng)積極做好“四害”知識宣傳，發(fā)動業(yè)主做好自家的清潔衛(wèi)生，消除“四害”孳生場所?！景咐恕?43 】某花園入住不到三年，原園林設(shè)計曾得過景觀設(shè)計大獎。但入住一年多后，業(yè)主、物業(yè)使用人為抄近路，在綠化帶走出幾條小道，物業(yè)管理項目機(jī)構(gòu)多次補(bǔ)種，并在小道入口處增設(shè)了愛護(hù)綠化警示標(biāo)識牌及護(hù)欄，但依然收效甚微。后物業(yè)管理項目機(jī)構(gòu)經(jīng)過分析，業(yè)主抄近道是因為原設(shè)計園路不合理，不便于業(yè)主出行。發(fā)現(xiàn)此問題后，物業(yè)管理項目機(jī)構(gòu)采取了“疏”的方法，在已踩出“路”地面鋪設(shè)石板路徑，既方便了業(yè)主物業(yè)使用人，又保護(hù)園林景觀。問：對此事件你有何看法，并采取哪些措施？【分析】小區(qū)園林設(shè)計與公園園林設(shè)計不同之處在于其十分強(qiáng)調(diào)“實用”，小區(qū)園林的用戶是相對固定的，其活動方向也是基本固定的，在設(shè)計時必須首先考慮“方便”、“實用”，然后才是美觀。物業(yè)公司在前期介入時必須注意園林的園路分布及園林功能的合理性，提前請建設(shè)單位做好安排，避免給日后的使用帶來不便?！景咐拧?55 】某花園A棟1604房業(yè)主李某深夜回來時在小區(qū)內(nèi)被不法分子襲擊受傷。李某以某物業(yè)管理公司未盡物業(yè)管理職責(zé)，安防人員不合格導(dǎo)致小區(qū)不安全，業(yè)主人身受到傷害為由將某物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司賠償醫(yī)療費、交通費、誤工費、營養(yǎng)費、護(hù)理費及精神損失費共計人民幣108605元。某物業(yè)公司辯稱，物業(yè)管理的保安服務(wù)的范圍是指為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序而配合公安機(jī)關(guān)實施的防范性安全保衛(wèi)活動，其進(jìn)行物業(yè)管理時，并不負(fù)有保證每個居民人身安全的義務(wù)。而且該物業(yè)公司也已按合同要求配置了24小時安防人員，案件發(fā)生時，門崗當(dāng)班的安防人員及巡邏安防人員并未發(fā)生違規(guī)操作或脫崗現(xiàn)象，亦未發(fā)現(xiàn)陌生人進(jìn)入大廈。因此不同意原告的訴訟請求，但愿意從道義上給予原告一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償人民幣3000元?！痉ㄔ号袥Q】一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：原告與被告訂立的物業(yè)服務(wù)合同系雙方自愿，合法有效。被告某物業(yè)管理公司雖在合同中承諾24小時安全防范服務(wù)，但治安管理是一項社會責(zé)任，物業(yè)公司的這種安全防范服務(wù)僅限于防范性安全保衛(wèi)活動，并不能要求完全根除治安案件。被告某物業(yè)管理公司確已在小區(qū)設(shè)置了門崗及安全防范人員，并實施了24小時安全防范值班。李某不能提供其被襲擊系物業(yè)管理公司不履行職責(zé)所致的證據(jù)，幫其要求被告某物業(yè)管理公司承擔(dān)侵權(quán)的賠償責(zé)任缺乏事實和法律依據(jù)，法院不以支持。被告某物業(yè)管理公司自愿補(bǔ)償人民幣3000元，于法無悖，可予準(zhǔn)許。故做如下判決：（1）原告要求被告賠償人民幣108605元的訴訟請求不予支持。（2）被告某物業(yè)管理公司在本判決生效之日起十日內(nèi)補(bǔ)償原告人民幣3000元。一審判決后，李某不服提出上訴，堅持原審訴稱理由，要求二審法院撤銷一審法院的第一項判決。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案雙方在物業(yè)服務(wù)合同中沒有關(guān)于人身、財產(chǎn)損害賠償?shù)奶貏e約定，故某物業(yè)管理公司不承擔(dān)李某人身損害的賠償之責(zé)。一審法院在事實認(rèn)定及判決上是正確的，判決駁回上訴，維持原判?！景咐治觥勘景傅慕裹c是物業(yè)管理公司是否履行了物業(yè)服務(wù)合同約定的保安防范服務(wù)義務(wù)，這是物業(yè)管理公司是否承擔(dān)法律責(zé)任的依據(jù)?！段飿I(yè)管理條例》第三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！蔽飿I(yè)管理安全服務(wù)的性質(zhì)是一種群防群治的安全防范服務(wù)，關(guān)鍵是看物業(yè)管理公司的保安防范工作是否到位。如果安全防范工作沒有疏忽，不存在管理上的缺陷，則物業(yè)管理企業(yè)就不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；相反，如果根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，物業(yè)管理企業(yè)存在明顯的過錯，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)未履行合同或履行合同存在瑕疵的賠償責(zé)任。物業(yè)管理保安的義務(wù)不能等同于保鏢的義務(wù)，也不能要求物業(yè)管理公司確保物業(yè)小區(qū)內(nèi)所有財產(chǎn)和人身的安全。安全防范的義務(wù)重在履行過程，只要履行了安全防范義務(wù)，但仍無法阻止損害結(jié)果發(fā)生的，提供安全防范義務(wù)的一方應(yīng)當(dāng)不再承擔(dān)民事責(zé)任。本案中的李某雖然在其居住的小區(qū)內(nèi)遭受不法侵害，但并不能因此認(rèn)定物業(yè)管理公司在履行安全防范義務(wù)上存在過錯。物業(yè)管理企業(yè)不可能確保所有公共所所內(nèi)人身和財產(chǎn)的安全，也不可能接受這種義務(wù)。因此，物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主在電梯、樓道等公共場所遭受侵害所致的損失，如果沒有證據(jù)證明物業(yè)管理企業(yè)存在管理上的過錯，就不承擔(dān)民事責(zé)任?！景咐?、175 】例如：某項目可收費總建筑面積10萬平方米，經(jīng)測算該項目全年各項費用如下： 1．各類管理服務(wù)人員的工資、社會保險等 50萬元 2．共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)費 20萬元 3清潔衛(wèi)生費 15萬元4．綠化養(yǎng)護(hù)費 10萬元 5．公共秩序維護(hù)費 10萬元 6．辦公費 5萬元 7．固定資產(chǎn)折舊 2萬元8．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費 2萬元 9．業(yè)主委員會辦公費、社區(qū)文化活動費等其它費 6萬元計 120萬元若采用酬金制方式，約定物業(yè)管理酬金比例為10%，則該項目單位物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)為：120萬元（1+10%）247。10萬平方米247。12月＝月若采用包干制方式，預(yù)測該項目法定稅費和利潤約12萬元，則該項目單位物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)為：（120萬元＋12萬元）247。10萬平方米247。12月＝月物業(yè)服務(wù)費測