【文章內(nèi)容簡介】 目）？（10分）答案要點：XX花園項目由于臨近鳳凰山風景區(qū)，且有多種配套設(shè)施。若我公司取得該項目物業(yè)管理管理權(quán)，可以從以下幾個方面開展多種經(jīng)營：/ 7打風景區(qū)“旅游牌”，建議開發(fā)商持有一部分商業(yè)用房，開設(shè)風景名勝酒店，提供吃喝娛樂一條龍服務(wù)。打體育康樂健身牌，利用配套的健身房，網(wǎng)球場，游泳池等設(shè)施開展多種康健經(jīng)營，可擴大建設(shè)，成立一體化的會所服務(wù)如：紅酒吧，KTV，特色餐飲，旅游紀念品等等打文化牌，利用配套圖書館為社區(qū)居民提供休閑文化的同時，宣傳風景區(qū)的歷史文化，吸引更多游客來訪，增加收入；建立停車場、車輛養(yǎng)護、車輛緊急救助服務(wù)；打親情牌，開展多種服務(wù)細節(jié)服務(wù)，該項目主要類型為小戶型，單身公寓，目標客戶為：城市精英、都市白領(lǐng)，青年人，可以開展房屋中介、租賃、機票訂購等特約服務(wù)。此外，根據(jù)風景區(qū)環(huán)境優(yōu)美，小戶型亦可面對老年人開放養(yǎng)老服務(wù)，吸引老年人群體等。/ 7第四篇：2013年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實務(wù)講解2013年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實務(wù)密卷講解一物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征(熟悉)物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動的經(jīng)濟實體。其特征可以歸納為以下三點：第一，是獨立的企業(yè)法人。物業(yè)管理企業(yè)嚴格遵循法定程序建立，擁有一定的資金、設(shè)備、人員和經(jīng)營場所。擁有明確的經(jīng)營宗旨和符合法規(guī)的管理章程，具備相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì)。獨立核算，自負盈虧，以自己的名義享有民事權(quán)利，承擔民事責任。所提供的服務(wù)是有償?shù)暮陀缘?。第二，屬于服?wù)性企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是通過對物業(yè)的管理和提供的多種服務(wù)，確保物業(yè)正常使用，為業(yè)主和物業(yè)使用人創(chuàng)造一個舒適、方便、安全的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)本身并不制造實物產(chǎn)品，它主要是通過常規(guī)性的公共服務(wù)、.延伸性的專項服務(wù)、隨機性的特約服務(wù)、委托性的代辦服務(wù)和創(chuàng)收性的經(jīng)營服務(wù)等項目，盡可能實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。因此，物業(yè)管理企業(yè)的“產(chǎn)品”就是服務(wù)，與工業(yè)企業(yè)等其他經(jīng)濟組織是有區(qū)別的。第三，具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。物業(yè)管理企業(yè)在向業(yè)主和物業(yè)使用人提供服務(wù)的同時，還承擔著物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護、市政設(shè)施的配合管理、物業(yè)的裝修管理等，其內(nèi)容帶有公共管理的性質(zhì)。二、物業(yè)管理企業(yè)的分類(了解)物業(yè)管理企業(yè)的分類方法有很多種，這里只介紹其中具有代表性的幾種分類方法。(一)按照投資主體的經(jīng)濟成分來劃分 全民所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于國家所有。這類企業(yè)大多是從已有的全民所有制企業(yè)或行政事業(yè)單位中分離出來，以原有企業(yè)或行政事業(yè)單位的房屋管理和維修部門為基礎(chǔ)，由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位負責組建。這類企業(yè)在剛成立時，往往依附于原來企業(yè)或行政事業(yè)單位，管理的物業(yè)一般是由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位自建的，具有自建自管的特點。隨著物業(yè)管理市場的不斷發(fā)育和全民所有制企業(yè)改革的不斷深入，這類企業(yè)已逐步走上市場化發(fā)展的軌道。 集體所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于集體所有。這類企業(yè)一般是以街道原有的房產(chǎn)管理機構(gòu)為基礎(chǔ)，由街道或其他機構(gòu)負責組建，管理街道區(qū)域內(nèi)的物業(yè)或其他物業(yè)。此外，這類企業(yè)還可以由集體所有制的房地產(chǎn)開發(fā)公司負責組建，主要管理企業(yè)自己開發(fā)的各類房產(chǎn)。民營物業(yè)管理企業(yè)是指民營性質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。外資物業(yè)管理企業(yè)是以外商獨資經(jīng)營、中外合資經(jīng)營或合作經(jīng)營等形式進行運作的物業(yè)管理企業(yè)。其他物業(yè)管理企業(yè)是指企業(yè)資產(chǎn)屬于多種所有制經(jīng)濟成分的投資主體所有的物業(yè)管理企業(yè)。(二)按股東出資形式來劃分 物業(yè)管理有限責任公司的股東以其出資額為限，對公司承擔有限責任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔責任。物業(yè)管理股份有限公司的全部資產(chǎn)被分為等額股份，股東以其所持股份為限對公司承擔責任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔責任。股份合作型物業(yè)管理企業(yè)的股東通過訂立合作經(jīng)營章程，按其股份享有權(quán)利和義務(wù)，企業(yè)以其全部資產(chǎn)對其債務(wù)承擔責任。三、物業(yè)管理企業(yè)的常見模式(一)房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司或部門房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司是指由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位投資成立的法人或非法人物業(yè)管理企業(yè)。另外，也有部分房地產(chǎn)企業(yè)在其內(nèi)部設(shè)立專門部門(不屬于企業(yè))，承擔售后物業(yè)的管理工作。這種企業(yè)的特點是：房地產(chǎn)建設(shè)單位與物業(yè)管理單位之間屬上下級關(guān)系。這類物業(yè)管理企業(yè)過去的主要管理對象為上級建設(shè)單位開發(fā)的房地產(chǎn)項目，但近年來隨著市場化進程不斷推進，除了管理上級建設(shè)單位開發(fā)的項目以外，也通過市場獲取物業(yè)管理項目。(二)獨立的物業(yè)管理企業(yè)獨立的物業(yè)管理企業(yè)是指不依附于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位和其他單位，獨立注冊、自主經(jīng)營、自負盈虧的物業(yè)管理企業(yè)。(三)物業(yè)管理集團公司物業(yè)管理集團公司主要由集團總公司和下屬子公司或分公司構(gòu)成。集團總公司是宏觀控制機構(gòu)，集團發(fā)展的戰(zhàn)略決策由總公司負責，總公司機關(guān)中設(shè)若干業(yè)務(wù)處室和行政辦公部門。子公司或分公司既可按地域設(shè)置，也可按專業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分，如樓宇設(shè)備的維修公司、清潔服務(wù)公司、保安服務(wù)公司以及物業(yè)管理公司等。2013年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實務(wù)密卷講解二物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊登記根據(jù)《公司法》和《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序分為工商注冊登記和資質(zhì)審批兩個階段。一、物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊登記(分為六個步驟)根據(jù)《公司法》規(guī)定，企業(yè)設(shè)立須向工商行政管理部門進行注冊登記，在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。因此，物業(yè)管理公司在營業(yè)前必須到工商行政管理部門注冊登記，其辦理手續(xù)與一般企業(yè)相同。(一)企業(yè)名稱的預先審核物業(yè)管理企業(yè)可結(jié)合行業(yè)特點，根據(jù)所管理物業(yè)的名稱、地域、公司發(fā)起人等取名，但在起名時，必須符合《公司法》的有關(guān)規(guī)定。根據(jù)公司登記管理的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當由全體股東或發(fā)起人指定的代表或委托的代理人申請企業(yè)名稱的預先核準，經(jīng)工商行政管理部門批準后，獲得《企業(yè)名稱預先核準通知書》。(二)公司地址物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)以其主要的辦事機構(gòu)所在地作為公司的地址。(三)注冊資本《公司法》規(guī)定，科技開發(fā)、咨詢、服務(wù)性有限責任公司最低限額的注冊資本為l0萬元，物業(yè)管理企業(yè)作為服務(wù)性企業(yè)應(yīng)符合此規(guī)定。同時，考慮到企業(yè)注冊后即應(yīng)辦理物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書，因此，注冊資本還應(yīng)符合各資質(zhì)等級注冊資本的規(guī)定要求。(四)股東人數(shù)和法定代表人 在設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)時，股東人數(shù)必須符合法定條件。(五)公司人員物業(yè)管理企業(yè)的人數(shù)和從業(yè)資格應(yīng)該符合相關(guān)法規(guī)要求。(六)公司章程物業(yè)管理企業(yè)章程是明確企業(yè)宗旨、性質(zhì)、資金、業(yè)務(wù)、經(jīng)營規(guī)模、組織機構(gòu)以及利益分配、債權(quán)債務(wù)、內(nèi)部管理等內(nèi)容的書面文件，是設(shè)立企業(yè)的最重要基礎(chǔ)條件之一。企業(yè)章程的內(nèi)容因企業(yè)性質(zhì)和業(yè)務(wù)的實際情況不同而有所不同。一般工商行政管理部門備有章程文本，主要內(nèi)容包括：(1)總則，包括公司名稱和地址等。(2)企業(yè)的經(jīng)營范圍。(3)公司注冊資本。(4)股東的姓名或名稱。(5)股東的權(quán)利和義務(wù)。(6)股東的出資方式和出資額，股東轉(zhuǎn)讓出資的條件。(7)公司的機構(gòu)及產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則。(8)公司的法定代表。(9)公司解散事由和清算辦法。(10)職工錄用方式、待遇、管理方法。(11)企業(yè)的各種規(guī)章制度。物業(yè)管理企業(yè)在辦理企業(yè)注冊登記時，應(yīng)提交由具有法定資質(zhì)的驗資機構(gòu)出具的驗資證明，以及必要的審批文件。物業(yè)管理企業(yè)如果符合規(guī)定的條件，在工商行政機關(guān)發(fā)給營業(yè)執(zhí)照后，公司即告成立。物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批及管理二、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批及管理(一)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件(注意：誰審批、誰頒發(fā)、誰管理)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。國務(wù)院建設(shè)主管部門負責一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負責二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負責二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門負責三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導和監(jiān)督。各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的條件 如下： (1)注冊資本為人民幣500萬元以上。(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。(3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%： 1)多層住宅200萬m2。2)高層住宅100萬m2。3)獨立式住宅(別墅)15萬m2。4)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬m2。(5)建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。(1)注冊資本為人民幣300萬元以上。(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。(3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%： 1)多層住宅100萬m2。2)高層住宅50萬m2。3)獨立式住宅(別墅)8萬m2。4)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬m2。(5)建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。注：計算基數(shù)如何算計算時，將資質(zhì)規(guī)定中的分類面積數(shù)放在分母，將企業(yè)的該類物業(yè)實際管理面積數(shù)量作為分子，然后加和。例：有一家企業(yè)想申報一級資質(zhì)，管理多層住宅60萬m2。管理高層住宅80萬m2。管理工業(yè)廠房80萬m2。計算：(60/200+80/100+80/50)100%=(++)100%=270% 因此，該企業(yè)在這一項上，符合一級企業(yè)資質(zhì)申報要求。2013年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實務(wù)密卷講解三第一節(jié) 物業(yè)管理招標投標的內(nèi)容與形式一、物業(yè)管理招標投標的概念 首先，要將招標和投標加以區(qū)分。(一)物業(yè)管理招標 物業(yè)管理招標，是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預購的一種交易方式，即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會或物業(yè)所有權(quán)人(以下簡稱招標人)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，制訂符合其管理服務(wù)要求和標準的招標文件，由多家物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。在我國全面實施市場經(jīng)濟體制的環(huán)境下，通過市場競爭機制來篩選物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)形成氛圍，越來越多的企業(yè)會通過招投標這種方式獲得對物業(yè)實施服務(wù)管理的機會。物業(yè)管理招標的主體一般是物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(單一業(yè)主)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(政府機關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門)。在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的前期物業(yè)管理