【文章內(nèi)容簡介】 施； ⑸ 制定修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； ⑹ 法律法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 《物權(quán)法》第七十八條規(guī)定 ： 業(yè)主大會(huì) 或者業(yè)主委員會(huì) 的決定 ，對 業(yè)主有約束力?！?條例 》 只講了業(yè)主大會(huì) 的決定 和 管理規(guī)約 對全體業(yè)主有約束力 。 ⒍ 業(yè)主大會(huì)活動(dòng)規(guī)則： 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。在三種情況下要召開臨時(shí)會(huì)議， ⑴ 20%以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的； ⑵ 發(fā)生重大事故或緊急事件； ⑶ 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或 管 理規(guī)約 規(guī)定的其他情況。 業(yè)主代理人和業(yè)主代表人，業(yè)主可書面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，不能委托恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 12 頁 共 26 頁 代理人代理業(yè)主身份， 代理人無權(quán)參加競選。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的可推選代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，業(yè)主代表應(yīng)于會(huì)議 3 日前就會(huì)議有關(guān)事項(xiàng)書面征求業(yè)主意見。業(yè)主大會(huì)會(huì)議必須有不少于 1/2 以上業(yè)主參加。 業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)的表決效力， ⑴ 一般決定實(shí)行簡單多數(shù)表決，必須 1/2 以上通過； ⑵ 重大決定實(shí)行特別多數(shù)表決，必須 經(jīng)所持投票權(quán) 2/3 以上通過 （ 《 物權(quán)法 》 的規(guī)定是 :應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積 2/3 以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3以上的 業(yè)主同意 。 ㈢ 業(yè)主委員會(huì) ⒈ 業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì) ：是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)性執(zhí)行機(jī)構(gòu)。 ⒉ 業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)： ⑴ 召集業(yè)主大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況； ⑵ 代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； ⑶ 及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； ⑷ 監(jiān)督 管理規(guī)約 的實(shí)施；⑸ 業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。 ⒊ 業(yè)主委員會(huì)屬于備案制， 而 非審批制。自選舉產(chǎn)生之日起 30 日內(nèi) 到行政主管部門備案。 備案的材料 4 項(xiàng)， ⑴ 業(yè)主大會(huì)的成立情況； ⑵ 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； ⑶ 管理規(guī)約 ； ⑷ 業(yè)主委員會(huì)委員名單。 ⒋ 業(yè)主委員會(huì)委員 的資格條件： ⑴ 具有完全民事行為能力的業(yè)主； ⑵ 遵守國家有關(guān)法律法規(guī)； ⑶ 遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、 管理規(guī)約 ，模范履行業(yè)主義務(wù)； ⑷ 熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力； ⑸ 具有一定組織能力； ⑹ 具備必要的工作時(shí)間 。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 3 日內(nèi)推選產(chǎn)生主任、副主任。主任、副主任是業(yè)主委員會(huì)的召集人和組織者。業(yè)主委員會(huì)的委員有規(guī)定的七種情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過資格終止。 恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 13 頁 共 26 頁 ⒌ 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議：除定期會(huì)議外，有 1/3 以上委員提議或主任認(rèn)為應(yīng)當(dāng)召開會(huì)議的可臨時(shí)召開。會(huì)議必須 半數(shù)以上委員參加， 做出 決定必須半數(shù) 以上同意 。 ⒍ 業(yè)主委員會(huì)的改選和變更： 任期屆滿二個(gè)月前換屆選舉。 經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主提議由業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定變更委員并書面公告。 ⒎ 業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。 ㈣ 限制性規(guī)定 ： 主要解決業(yè)主委員會(huì)政治化傾向問題。不能 做出 與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不能從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。房地產(chǎn)行政主管部門以業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理。 第二節(jié) （業(yè)主公約制度）改為 管理規(guī)約 制度 規(guī)約 就是規(guī)則。 業(yè)主之間在物業(yè)管理過程中發(fā)生的關(guān)系屬民事關(guān)系，不宜采取行政手段管理。 管理規(guī)約 是實(shí)施物業(yè)管理的契約基礎(chǔ)。實(shí)行 管理規(guī)約 制 度有利于提高業(yè)主的自律意識，預(yù)防和減少物業(yè)管理糾紛。 ㈠ 管理規(guī)約 ⒈ 管理規(guī)約 的概念： 管理規(guī)約 ⑴ 是由全體業(yè)主共同制定的（共同契約）， ⑵ 規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的， ⑶ 對業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范， ⑷ 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律法規(guī)，或者損害社會(huì)公共利益， 一般是以書面形式訂立的。 ⒉ 管理規(guī)約 四個(gè)方面 的主要內(nèi)容： ⑴ 有關(guān)物業(yè)的使用維護(hù)管理； ⑵ 業(yè)主的共同利益； ⑶ 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)； ⑷ 違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。 ⒊ 管理規(guī)約 的法律效力： 管理規(guī)約 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體 業(yè)主具有約束力。應(yīng)當(dāng) 注意兩點(diǎn)， ⑴對物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力；⑵對物業(yè)的繼受人 （即業(yè)主） 自動(dòng)產(chǎn)生效力。 恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 14 頁 共 26 頁 ㈡ 臨時(shí)管理規(guī)約 ⒈ 臨時(shí)管理規(guī)約 的概念， 建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，對有關(guān)物業(yè)的使用 、 維護(hù) 、管理業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，以及違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法 做出 的約定 （ 在業(yè)主大會(huì)制定 管理規(guī)約 之前存在的 管理規(guī)約 ）。 ⒉ 臨時(shí)管理規(guī)約 的制定： 臨時(shí)管理規(guī)約 制定的主體，一般由建設(shè)單位在出售物業(yè)之前預(yù)先制定； 制定時(shí)間：臨時(shí)管理規(guī)約 制定的時(shí)間為物業(yè)銷售之前。 ⒊ 相關(guān)主體的法律義務(wù)， 1 建設(shè)單位不得侵害物業(yè)買受人司法權(quán)益的義務(wù)； 2 建設(shè)單位對 臨時(shí)管理規(guī)約 的明示和說明的義務(wù)； 3 物業(yè)買受人 對 臨時(shí)管理規(guī)約 承諾的義務(wù)。 ⒋ 2021 年 9 月建設(shè)部發(fā)布《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約（示范文本）》 臨時(shí)管理規(guī)約的內(nèi)容， ⑴ 物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況； ⑵ 業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守規(guī)則； ⑶ 維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則； ⑷ 涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)； ⑸ 違約責(zé)任。 ⒌ 業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則， ⑴ 遵守相鄰權(quán)規(guī)定 （三個(gè)方面要 做出 約定，不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè) ； 不得損害公共利益和他人利益；改變設(shè)計(jì)用途要經(jīng)相鄰業(yè)主同意并報(bào)批 ） ， ⑵ 遵守房屋裝飾裝 修規(guī)定， ⑶ 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用規(guī)定， ⑷ 使用物業(yè)的禁止性規(guī)定 （有 8 點(diǎn)）。 1 損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，主體結(jié)構(gòu)破壞房屋外貌，擅自房屋設(shè)計(jì)用途 2 占用或損壞物業(yè)公用部位，共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地擅自移動(dòng)共用設(shè)施設(shè)備 3 違章搭建。私設(shè)攤點(diǎn) 4 在非指定地點(diǎn)傾到或拋灑垃圾雜物 5 違反相關(guān)規(guī)定堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品、排放有毒有害物質(zhì)和發(fā)出超標(biāo)噪音 恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 15 頁 共 26 頁 6 擅自在物業(yè)共用部位和相關(guān)場合懸掛、張貼、涂改、刻畫 7 利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng) 8 違反物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)動(dòng)物的規(guī)定 ⒍ 涉及業(yè)主共同利益的事 項(xiàng)， ⑴ 全體業(yè)主授予物業(yè)管理企業(yè)行使的管理權(quán)利，⑵ 業(yè)主承諾按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用， ⑶ 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的約定。 第三節(jié) 前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度 ㈠ 前期物業(yè)管理招投標(biāo)的概念、 前期物業(yè)管理招投標(biāo)是指業(yè)主或建設(shè)單位招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過投標(biāo)的方式竟聘物業(yè)服務(wù)管理項(xiàng)目的活動(dòng)。其中建設(shè)單位通過的招標(biāo)方式選聘的稱為前期物業(yè)管理招標(biāo)。 原則 ： 公開、公平、公正、誠實(shí)信用。 強(qiáng)制性規(guī)定，住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)以招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，非住宅則不做強(qiáng)制性要求；規(guī)模較小、投標(biāo)人少于 3 個(gè)的可議標(biāo)的 方式。 ㈡ 前期物業(yè)管理招 標(biāo) 規(guī)則， 招標(biāo)原則， 不歧視 原則（三個(gè)不得） 1 不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人 2 不得對潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇 3； 不得對潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo) 物業(yè)管理 項(xiàng)目 實(shí)際不符的資格要求 招標(biāo)形式，公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)。 ㈢ 招標(biāo)文件編制 ,有七個(gè)方面的內(nèi)容。 1招標(biāo)人及項(xiàng)目簡介 2物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容及要求 3對投標(biāo)人及標(biāo)書的要求 4 評標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)方法 5招標(biāo)活動(dòng)方案 6物業(yè)服務(wù)合同的簽定說明 7其他事項(xiàng)的說明及法律發(fā)法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容 恭祝大家順利通過 2021 年物業(yè)管理師考試 翠云閣 淘寶店整理 第 16 頁 共 26 頁 ㈣ 招 標(biāo)項(xiàng)目的備案， 發(fā)布公告的 10 日前向當(dāng)?shù)?縣以上房地產(chǎn)主管部門；提交材料， 1 與物業(yè) 管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批文 2 招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請書 3招標(biāo)文件 4 法律法規(guī)規(guī)定其他材料 。 ㈤ 招 標(biāo)程序規(guī)則 ： 1 招標(biāo)人 應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需的合理期間，公開中 標(biāo) 物管項(xiàng)目， 自公布之日至提交招標(biāo)文件之日 最短不得少于 20 天； 2 招標(biāo)人修改招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)在 文件要求提交投標(biāo)文件 截止時(shí)間至少 15 日前； 3 招標(biāo)人 根據(jù)物管項(xiàng)目的具體情況可以組織潛在的投標(biāo)申請人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場并提綱隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。 4 通過招投標(biāo)方式選擇物管企業(yè)的應(yīng)該按照以下 規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成招標(biāo)投標(biāo)工作 掌握的幾個(gè)時(shí)間 :1 新建現(xiàn)售商品房 項(xiàng)目 在現(xiàn)售前 30 日完成， 2 預(yù)售商品房應(yīng)在取得 《商品房預(yù)售 許可證 》 之前完成