【文章內(nèi)容簡介】 時，值班保安哪些做法是較為妥當(dāng)?shù)?？A．禮貌詢問B．要求登記C．查驗并押存身份證D．阻止該人進入電梯 答案：（AB）問題該人進入大廈樓層后，保安人員合情合理的做法是（）。A．截住，再次追問并要求出示證件B．緊盯尾隨等候C．通過監(jiān)控設(shè)備注意觀察D．禮貌詢問是否需要幫助E．巡樓保安在該樓層守望 答案：（CDE）問題該人搬電腦至大堂，保安人員恰當(dāng)?shù)奶幚泶胧┦牵ǎ?。A．要求出示能證明其業(yè)主身份的證件B．要求出示物品放行條C．若無法出示放行條或身份證明，則可變通采用抵押個人證件或重要物品予以放行D．若無法出示放行條或身份證明，及時打電話與22A業(yè)主聯(lián)系核實E．若無法與22A業(yè)主取得聯(lián)系，扣留物品后將其放行 答案：（ABD） “五一”期間外出旅行。5月3日，李小姐發(fā)現(xiàn)天花板開始滴水，而且墻壁也出現(xiàn)滲水，意識到六樓鄰居家可能漏水了。她向物業(yè)管理公司反映情況。但該物業(yè)管理公司卻稱：六樓住戶不在家，不能入室檢修。眼看情況越來越嚴重，非常著急，在萬般無奈的情況下，李小姐只能求助于派出所。在派出所民警的監(jiān)督下，物業(yè)公司強行進入六樓房間，解決了六樓漏水的問題。但是事后，五樓的李小姐責(zé)怪物業(yè)管理公司處理不及時，造成她家受到財產(chǎn)損失，六樓的王先生則埋怨物業(yè)公司未經(jīng)他的許可擅自進入他的房屋，物業(yè)公司夾在中間，左右為難。請問在此案例中，物業(yè)公司的“夾縫”狀況是如何造成的？由于強行進入王先生家，給其造成的損失誰承擔(dān)？給出你對物業(yè)公司在善后處理的意見。（1）一般情況下，物業(yè)公司確實無權(quán)強行進入業(yè)主房屋，但發(fā)生緊急情況，為維護更大的利益或防止損失擴大，物業(yè)公司可以實施緊急避險行為。本案中，王先生家的漏水事實已經(jīng)存在，也造成了李小姐家的財產(chǎn)損失，為了避免李小姐家損失的進一步擴大，物業(yè)管理公司可以采取撬門或其他方法進入王先生家，解決漏水問題，這是符合緊急避險的構(gòu)成要件的。同時，應(yīng)及時與王先生取得聯(lián)系，告知情況。物業(yè)公司在有權(quán)利也有能力控制危險、減少損失的情況下，消極不作為，是造成“夾縫”狀況的主要原因。（2）根據(jù)《民法通則》等的相關(guān)規(guī)定，如果六樓是人為原因?qū)е拢瑒t由責(zé)任人負責(zé)賠償；如果是自然原因?qū)е?，則李小姐作為緊急避險行為的受益人，用應(yīng)當(dāng)對王先生的損失適當(dāng)賠償。同樣，王先生自家的損失因為撬門減少了，王先生作為緊急避險行為的受益人亦自行承擔(dān)撬 門的損失。（3）在善后處理上物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)注意的是：一、應(yīng)當(dāng)盡可能及時地把實際情況通知王先生；二、最好在有見證人（此案的派出所民警）在場的情況下進入王先生家并通過圖片資料加以記錄；三、進入王先生家后要注意加強對其家庭財產(chǎn)的保管，避免財產(chǎn)損失。，可收費面積18萬平方米，年終核算各項管理服務(wù)成本共計400萬元，%。問題當(dāng)物業(yè)管理服務(wù)費收繳率為90%，物業(yè)管理企業(yè)的利潤總額是多少？A．B．C．D． 答案：（B）（計算過程說明）：物業(yè)管理服務(wù)總收入：1800001290%=（萬元）營業(yè)稅金及附加：%=（萬元）利潤總額：=142132（萬元）問題當(dāng)物業(yè)管理服務(wù)費收繳為（）時，物業(yè)管理企業(yè)盈虧平衡？A．%B．%C．%D．% 答案：（B）（計算過程說明）：收繳率（x）18000012x（%）4000000=0 x=%：項目采用酬金制，酬金比例為8%，項目可收費總面積20萬平方米，停車場收入可用于物業(yè)服務(wù)支出，但不計酬金。物業(yè)管理企業(yè)在投標(biāo)方案設(shè)計時，經(jīng)初步測算，物業(yè)服務(wù)支出為500萬元/年，停車場收入90萬元/年。問題該項目要達到收支平衡，物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為（）。A．平方米B．平方米C．平方米D．平方米 答案：（C）計算過程說明：設(shè)物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)為x200000x12（18%）+900000=5000000x=平方米問題平方米，酬金比例為（）時，該項目能實現(xiàn)收支平衡。A．%B．%C．%D．% 答案：（B）計算過程說明：設(shè)酬金比例為x20000012（1x）+900000=5000000x=%問題平方米，酬金比例仍為8%時，通過調(diào)整物業(yè)管理方案，改變物業(yè)服務(wù)項目及標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理支出為（）時，項目能實現(xiàn)收支平衡。A．B．C．560萬元D．570萬元 答案：（B）計算過程說明： 設(shè)物業(yè)管理支出為x x=20000012（18%）+900000 =1某公司財務(wù)人員小胡的合同即將到期，考慮到公司對小胡的工作不太滿意，不準(zhǔn)備與其簽訂勞動合同。時值歲末年初，人員招聘困難，人事部欲與其簽訂3個月的用工合同，待招聘到新員工后再辭退小胡。在小胡合同期滿前1個月，公司人事部主管小苗將一份為期3個月的合同交給了小胡。因合同期僅有3個月，小胡十分不滿，故將未簽字的合同至于抽屜內(nèi)沒有理睬。因工作較繁忙，小苗忘記催促小胡簽字。3個月后，公司招聘到了新員工，人事部王經(jīng)理找到小胡，告訴她新的合同期滿，公司不再與其簽訂合同，請其另謀職業(yè)。小胡認為自己并沒有在為期3個月的新合同上簽字，自己的合同期限仍然是原合同的期限，即一年。請問小胡的想法是否正確？如果公司要解聘小胡，是否要對其賠償經(jīng)濟損失？人事部在處理此事時有什么錯誤？[答案]（1）不正確。在原勞動合同期滿后，雙方形成的是事實勞動關(guān)系，雙方?jīng)]有約定合同期限。事實勞動關(guān)系并非等同于續(xù)簽了原合同，合同期限也不是原合同約定的一年期限。（2）不予賠償。根據(jù)最高人民法院的相關(guān)司法解釋，勞動合同期滿后，勞動者仍在原用人單位工作，用人單位未表示異議的，勞動者和原用人單位之間存在的是一種事實上的勞動關(guān)系，而不等于雙方按照原勞動合同約定的期限續(xù)簽了一個新的勞動合同。任何一方均有權(quán)隨時提出終止事實上的勞動關(guān)系。終止事實勞動關(guān)系的，用人單位應(yīng)支付欠付的工資、獎金、保險、福利等報酬，但無須支付賠償金。（3）原合同到期后，未及時督促員工簽署新的勞動合同，引發(fā)了原可避免的糾紛。1劉某在A 公司工作已3年，表現(xiàn)優(yōu)秀。該公司與其簽定了為期五年的勞動合同，同時，送劉某去參加一年的脫產(chǎn)學(xué)習(xí)弱電技術(shù)。劉某與A 公司就學(xué)習(xí)一事簽訂了培訓(xùn)協(xié)議：劉某的學(xué)習(xí)費用由A 公司支付，學(xué)習(xí)期間工資照發(fā)，學(xué)習(xí)回公司后，至少要為A 公司服役八年尚可調(diào)換工作。劉某學(xué)成后回A 公司工作至勞動合同期滿，提前一個月，劉某提出辭職申請。一個月后，劉某到B公司工作并與B公司簽訂了為期兩年的勞動合同。請問培訓(xùn)協(xié)議對劉某有沒有約束力？依據(jù)是什么？劉某是否需要賠償A 公司的經(jīng)濟損失？B公司在這種情況下與劉某簽訂勞動合同是否恰當(dāng)？為什么？（1）有約束力。培訓(xùn)協(xié)議內(nèi)容是用人單位和勞動者之間技術(shù)培訓(xùn)事宜達成的專項協(xié)議，是雙方真實意思的表示，具有法律約束力。（2）應(yīng)予賠償。勞動部[1995]223號《違反〈勞動法〉有關(guān)勞動合同規(guī)定的補償辦法》第4條規(guī)定：勞動者違反規(guī)定或勞動合同的約定解除勞動合同，對用人單位造成損失的，勞動者應(yīng)賠償用人單位的下列損失：用人單位招收錄用其所支付的費用；用人單位為其支付的培訓(xùn)費用；給生產(chǎn)經(jīng)營、工作造成的直接經(jīng)濟損失；勞動合同約定的其他費用。這里的培訓(xùn)費用是指單位有支付憑證的、與培訓(xùn)有直接關(guān)系的費用，包括培訓(xùn)期間的車旅費、住宿費、培訓(xùn)課程費及其他相關(guān)費用。（3）不恰當(dāng)，根據(jù)劉某與公司的合同約定，劉某的勞動合同尚未解除，B公司不得聘用未解除勞動合同的勞動者，否則，給原用人單位造成經(jīng)濟損失的，該用人單位應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任（《合同法》第99條）。請按物業(yè)管理通知的常規(guī)要素，糾正以下通知中的錯誤（3處）： 日期：2007年7月8日星期四范圍：7號樓文件編號：2007099 停水通知 尊敬的業(yè)主：由于7號樓6單元供水管道出現(xiàn)問題，物業(yè)公司工程部決定臨時搶修下水管道，現(xiàn)對7號樓6單元02戶型暫停中水和生活用水的供應(yīng)。請您作好準(zhǔn)備。在此給你的生活帶來不便，請諒解！敬請轉(zhuǎn)達周知！北京XX物業(yè)管理有限公司XXX管理部（張貼期限：2007—7—8）[解析]（1）通知中說上水管道有問題可物業(yè)公司下一步的工作是修下水管道。（2）在通知中沒有說明具體的維修時間。（3）通知中沒有留下咨詢聯(lián)系電話，客戶如果有問題不知道找誰聯(lián)系。（二）制訂物業(yè)管理方案的要點及方法(P41)招標(biāo)物業(yè)項目的整體設(shè)想與構(gòu)思管理方式與運作程序人員配備、培訓(xùn)與管理管理指標(biāo)與措施管理制度的制訂檔案資料的建立與管理早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述工作計劃物資裝備1費用測算1成本控制第二篇：注冊物業(yè)管理師實務(wù)單選實務(wù)單選1． 物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨立企業(yè)法人地位，依據(jù)（）從事物業(yè)管理相關(guān)活動的經(jīng)濟實體。A． 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 B． 物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) C． 物業(yè)服務(wù)合同 D．物業(yè)管理服務(wù)費用2． 物業(yè)管理企業(yè)的（）登記內(nèi)容包括：企業(yè)名稱的預(yù)先審核、公司地址、注冊資本、股東人數(shù)和法定代表人、公司人員和公司章程。A． 工商注冊 B． 資質(zhì)申請 C． 稅務(wù)注冊D． 組織機構(gòu)代碼注冊3． 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為（）。A． 甲、乙、丙級 B． 一、二、三級 C． 初、中、高級 D． A、B、C級4． 物業(yè)管理企業(yè)組織機構(gòu)設(shè)置的要求是：按照（）設(shè)置，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分層管理，分工協(xié)作，力求精干、高效、靈活。A． 組織規(guī)模 B． 組織任務(wù) C． 組織名稱 D． 規(guī)模和任務(wù)5． 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按最低等級核定，并設(shè)（）年的暫定期。A． 半 B． 一 C． 二 D． 三6． 物業(yè)管理企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起（）天內(nèi)，向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。A． 10 B． 20 C． 30 D． 60 7． 企業(yè)各職能機構(gòu)職責(zé)由各企業(yè)按（）設(shè)定。A． 自身需求 B． 有關(guān)規(guī)定 C． 領(lǐng)導(dǎo)要求 D． 同行的經(jīng)驗8． 省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負責(zé)（）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。A． 一級 B． 二級 C． 三級D． 四級 參考答案：1．C 2．A 3．B 4．D 5．B 6．C 7．A 8．B 9．()是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購的一種交易方式。A． 物業(yè)管理投標(biāo) B． 物業(yè)管理企業(yè)選聘 C． 物業(yè)管理招標(biāo) D． 物業(yè)管理企業(yè)競標(biāo)10． 物業(yè)管理招標(biāo)由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會或物業(yè)所有權(quán)人根據(jù)（），制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件。A． 物業(yè)管理服務(wù)費用 B． 物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) C． 物業(yè)服務(wù)合同 D． 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容11． 物業(yè)管理招標(biāo)是由多家物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競投，從中選擇（）的競投者，并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。A． 最符合條件 B． 服務(wù)費用最低 C． 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)最高 D． 性價比最高12． 物業(yè)管理投標(biāo)，是對物業(yè)管理招標(biāo)的響應(yīng)，是指（）的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn)，編制投標(biāo)文件，參與投標(biāo)競爭的行為。A． 具有相應(yīng)資質(zhì) B． 符合招標(biāo)文件 C． 被指定參加 D． 由上級領(lǐng)導(dǎo)推薦13． 根據(jù)物業(yè)的不同類型，可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為（）兩大類招標(biāo)。A． 住宅項目與寫字樓項目 B． 住宅項目與商業(yè)項目 C． 商業(yè)項目與非商業(yè)項目 D． 住宅項目與非住宅項目14． 物業(yè)管理招標(biāo)的方式包括（）。A． 公開招標(biāo)與邀請招標(biāo) B． 公開招標(biāo)與非公開招標(biāo) C． 協(xié)議招標(biāo)與邀請招標(biāo)D． 住宅項目招標(biāo)與非住宅項目招標(biāo)15． 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本原則是：物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)依法組織實施，招標(biāo)投標(biāo)過程應(yīng)（）。A． 公開、合理、平等 B． 公開、公平、合理 C． 公開、合理、公正 D． 公開、公平、公正16． 物業(yè)管理投標(biāo)的條件：必須符合（）規(guī)定的要求。A． 資質(zhì)管理B． 法律法規(guī)和招標(biāo)方 C． 法律法規(guī)D． 資質(zhì)管理和招標(biāo)方17． 根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的方式可以將物業(yè)而管理招標(biāo)分為（）A． 公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)B． 全權(quán)管理項目招標(biāo)和顧問項目招標(biāo)C． 整體物業(yè)管理項目招標(biāo)和單項服務(wù)項目招標(biāo) D． 全方位服務(wù)型管理和顧問服務(wù)型管理18． 公開招標(biāo)的主要特點是招標(biāo)人以公開的方式邀請（）的法人組織參與投標(biāo)，招標(biāo)程序和中標(biāo)結(jié)果公開，評選條件及程序是預(yù)先設(shè)定的，且不允許在程序啟動后單方面變更。A． 確定 B． 3~5家 C． 符合要求 D．不確定19． 按照《物業(yè)管理條例》和《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定，投標(biāo)人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)（）批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。A． 業(yè)主委員會 B． 招標(biāo)方C． 物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門 D． 建設(shè)單位 參考答案：1．C 2．D 3．A 4．B 5．D 6．A 7．D 8．B 9．B 10．D 11．C 20． 要約是指一方當(dāng)事人以締結(jié)合同為目的，向?qū)Ψ疆?dāng)事人所做出希望與其訂立合同的意思表示。下列行為屬于要約的是（）： A． 標(biāo)價 B． 投標(biāo) C． 招標(biāo) D． 拍賣廣告21． 合同是當(dāng)事人之間意思表示一致的結(jié)果。合同的訂立，必須經(jīng)過（）兩個階段。A． 邀請要約、承諾 B． 要約、反要約 C． 要約、承諾D． 邀請要約、反要約22． 物業(yè)管理合同是一個綜合的概念，它是指物業(yè)管理當(dāng)事人之間就（）所達成的具有法律效力的協(xié)議或契約。A． 權(quán)利義務(wù)B． 物業(yè)管理的核心內(nèi)容 C． 物業(yè)服務(wù)范圍D． 物業(yè)管理的服務(wù)費用23． 《中華人民共和國合同法》第十二條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。”其中的其他形式主要指行為合同形式，也就是通常人們所說的（）合同。A． 書面合同B． 口頭合同 C． 事實合同 D． 其他合同24．（）是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)所達成的協(xié)議，是物業(yè)管理企業(yè)被授權(quán)開展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)。A． 物業(yè)服務(wù)合同 B． 前期物業(yè)服務(wù)合同 C． 業(yè)主公約 D． 早期介入?yún)f(xié)議25． 下列哪項不屬于前期物業(yè)