【正文】 一方服從另一方的問題。()答案：BCDE，例題8：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人訂立的商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)明確的內(nèi)容有()。()答案：B例題4：根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，商品房銷售的條件之一是()。應(yīng)當(dāng)采取何種做法?答案：單選題DDA案例分析、(l)物業(yè)公司要求劉先生交納罰款的請(qǐng)求無法律依據(jù)，應(yīng)予以駁回。劉先生認(rèn)為：這是自己的房子，自已有權(quán)利處理，拒不拆除。另一方面，物業(yè)服務(wù)公司最好購買公眾責(zé)任險(xiǎn)，將所應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公司。因此其家中被盜，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。本案例中，首先要與該媒體有效溝通，對(duì)存在不實(shí)投訴的情況告知對(duì)方，并提出依據(jù)。A：感性分析和理性分析B：定期分析和隨機(jī)分析C：定型分析和定制分析D：直觀評(píng)價(jià)和定量分析參考答案：D該物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，其L值是3，E值是2，C值是7，請(qǐng)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行D值分析，并大致判斷風(fēng)險(xiǎn)的高低。超過要約規(guī)定的期限或合理期限的承諾無效，只能視為一個(gè)新要約。同時(shí)在《中華人民共和國合同法》第十九條規(guī)定了有下列兩種情形之一的，要約不得撤銷：第一，要約人確定了承諾期限或者以其他形式明示要約不可撤銷。同樣，當(dāng)顧客根據(jù)廣告、貨物清單或商品陳列的價(jià)目表上的價(jià)格提出訂單時(shí)，這個(gè)訂單的提出就構(gòu)成要約。因此，往往在拍賣過程中，拍賣廣告上的有些物品，可能會(huì)被撤銷拍賣，因?yàn)榕馁u廣告并非要約。如果要約人雖有要約但未傳達(dá)，或要約因信件遺失等原因而不能傳達(dá)，則該要約不發(fā)生任何效力。如果受要約人認(rèn)為要約中有些內(nèi)容不能接受，并提出修改建議，稱為反要約。當(dāng)受要約人以訂立合同的意圖接受要約時(shí)合同即成立。目前設(shè)計(jì)得較為規(guī)范的物業(yè)管理招標(biāo)文件中對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求都有明確具體的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)認(rèn)真分析招標(biāo)文件的相關(guān)內(nèi)容。項(xiàng)目評(píng)估主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容： 1)投標(biāo)物業(yè)的基本情況投標(biāo)人在分析招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況時(shí)，主要是從物業(yè)的性質(zhì)、類型人手，著重了解物業(yè)的建筑面積和投資規(guī)模、使用周期、建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、配套設(shè)施設(shè)備等具體情況。物業(yè)管理企業(yè)在國內(nèi)參與投標(biāo)業(yè)務(wù)的，必須取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和政府行政主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。(三)按招標(biāo)主體的類型劃分根據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)主體的不同，可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為物業(yè)建設(shè)單位為主體的招標(biāo)、業(yè)主大會(huì)(或單一業(yè)主)為主體的招標(biāo)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為主體的招標(biāo)等類型。就整體的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目而言，投標(biāo)的主體必須是具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。在我國全面實(shí)施市場經(jīng)濟(jì)體制的環(huán)境下，通過市場競爭機(jī)制來篩選物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)形成氛圍，越來越多的企業(yè)會(huì)通過招投標(biāo)這種方式獲得對(duì)物業(yè)實(shí)施服務(wù)管理的機(jī)會(huì)。(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。(1)注冊資本為人民幣300萬元以上。(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。(11)企業(yè)的各種規(guī)章制度。(3)公司注冊資本。(三)注冊資本《公司法》規(guī)定，科技開發(fā)、咨詢、服務(wù)性有限責(zé)任公司最低限額的注冊資本為l0萬元，物業(yè)管理企業(yè)作為服務(wù)性企業(yè)應(yīng)符合此規(guī)定。集團(tuán)總公司是宏觀控制機(jī)構(gòu)，集團(tuán)發(fā)展的戰(zhàn)略決策由總公司負(fù)責(zé)，總公司機(jī)關(guān)中設(shè)若干業(yè)務(wù)處室和行政辦公部門。物業(yè)管理股份有限公司的全部資產(chǎn)被分為等額股份，股東以其所持股份為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。隨著物業(yè)管理市場的不斷發(fā)育和全民所有制企業(yè)改革的不斷深入，這類企業(yè)已逐步走上市場化發(fā)展的軌道。物業(yè)管理企業(yè)本身并不制造實(shí)物產(chǎn)品，它主要是通過常規(guī)性的公共服務(wù)、.延伸性的專項(xiàng)服務(wù)、隨機(jī)性的特約服務(wù)、委托性的代辦服務(wù)和創(chuàng)收性的經(jīng)營服務(wù)等項(xiàng)目，盡可能實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。第一篇：2013年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實(shí)務(wù)講解2013年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實(shí)務(wù)密卷講解一物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征(熟悉)物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是通過對(duì)物業(yè)的管理和提供的多種服務(wù)，確保物業(yè)正常使用，為業(yè)主和物業(yè)使用人創(chuàng)造一個(gè)舒適、方便、安全的工作和居住環(huán)境。這類企業(yè)在剛成立時(shí)，往往依附于原來企業(yè)或行政事業(yè)單位，管理的物業(yè)一般是由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位自建的，具有自建自管的特點(diǎn)。(二)按股東出資形式來劃分 物業(yè)管理有限責(zé)任公司的股東以其出資額為限，對(duì)公司承擔(dān)有限責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。(三)物業(yè)管理集團(tuán)公司物業(yè)管理集團(tuán)公司主要由集團(tuán)總公司和下屬子公司或分公司構(gòu)成。(二)公司地址物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)以其主要的辦事機(jī)構(gòu)所在地作為公司的地址。(2)企業(yè)的經(jīng)營范圍。(10)職工錄用方式、待遇、管理方法。各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的條件 如下： (1)注冊資本為人民幣500萬元以上。(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。4)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬m2。(一)物業(yè)管理招標(biāo) 物業(yè)管理招標(biāo)，是物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購的一種交易方式，即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或物業(yè)所有權(quán)人(以下簡稱招標(biāo)人)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，制訂符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。專業(yè)管理公司通常是指具備一定資質(zhì)、能承接物業(yè)管理專項(xiàng)服務(wù)的專業(yè)化企業(yè)，如電梯(安裝、維修)專業(yè)公司、樓宇設(shè)備專業(yè)公司、清潔衛(wèi)生專業(yè)公司、園林綠化專業(yè)公司等。在清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化分項(xiàng)的招標(biāo)中，不僅有具有專業(yè)資質(zhì)的物業(yè)管理公司參與，也有清潔、綠化等專業(yè)公司參與。2013年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實(shí)務(wù)密卷講解四物業(yè)管理投標(biāo)的條件、程序與策略技巧(一)參加物業(yè)管理投標(biāo)的條件 根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)的要求，參與物業(yè)管理投標(biāo)應(yīng)當(dāng)是具有相應(yīng)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力的法人企業(yè)。準(zhǔn)備和實(shí)施階段的評(píng)估主要是對(duì)投標(biāo)物業(yè)進(jìn)行深入的調(diào)查和進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)論證，并在此基礎(chǔ)上確定最佳投標(biāo)策略和管理方案。3)業(yè)主的需求招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求包括業(yè)主需求的內(nèi)容、物業(yè)管理消費(fèi)的承受能力等。第一節(jié)合同的概念 合同是雙方或多方當(dāng)事人之間的協(xié)議。一旦受要約人同意，合同即成立，雙方均應(yīng)受合同的約束。(3)要約必須傳達(dá)到受要約人才能生效。拍賣過程中出價(jià)人每次競買的出價(jià)均為要約，拍賣師擊槌表示成交則為承諾，雙方交易告成。當(dāng)顧客交錢購物，店員接受時(shí)，合同才成立。撤銷要約的通知?jiǎng)t只限于在受要約人發(fā)出承諾通知之前到達(dá)受要約人。(2)承諾必須在要約的有效時(shí)間內(nèi)作出。請(qǐng)回答：物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析可以采用()這兩種方法。最重要的是與直接受害人和媒體的溝通。王某認(rèn)為其所交的物業(yè)管理費(fèi)中已包含了公共安全管理服務(wù)內(nèi)容。為了確保業(yè)主、住戶的安全，規(guī)避不可預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)，一方面物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)增加保安人員及保安巡邏次數(shù)，加大安全防范的力度，有條件的項(xiàng)目，應(yīng)該增加技術(shù)防范的設(shè)施設(shè)備。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后要求其拆除。問題：物業(yè)公司的各項(xiàng)訴訟請(qǐng)求能否得到法院的支持?，劉先生在此案中有哪些過錯(cuò)?。()A、土地使用權(quán)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證B、工程施工合同及關(guān)于試工進(jìn)度的說明C、開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書D、樣板房裝修設(shè)計(jì)方案答案：D例題3：商品房預(yù)售合同登記備案的申請(qǐng)人是()。例題7：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須()。，政府不應(yīng)予以干預(yù)，不僅包括于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，而且包括每位業(yè)主和使用人，還需要通過管理規(guī)約來規(guī)范答案： ADE，物業(yè)管理體現(xiàn)的是平等主體間的民事關(guān)系，政府不應(yīng)予以過多的干預(yù)。()%%%%答案：B，()存入公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意前期物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象是（）。按照《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的規(guī)定，在銷售商品房時(shí)，購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2％～3％的比例向售房單位繳交維修資金；在出售公房時(shí)，售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款的30％，該部分專項(xiàng)維修資金屬售房單位所有。(1)注冊資本為人民幣300萬元以上。入住通知書是建設(shè)單位向業(yè)主發(fā)出的辦理入住手續(xù)的書面通知，主要內(nèi)容如下?？记霸泶鸢?，代替考試：996881227 7 結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好、安全可靠，屋面或板縫不漏水，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通、現(xiàn)狀良好，使用正常或雖個(gè)別分項(xiàng)有輕微損壞，但不影響居住安全和正常使用的房屋屬于（）。合同簽訂應(yīng)遵循的基本原則中，（）原則是合同法的最高要求。裝飾裝修時(shí)間應(yīng)根據(jù)各地不同的作息時(shí)間、季節(jié)變換，以及習(xí)慣習(xí)俗等綜合確定。如果企業(yè)員工集中，且培訓(xùn)資源較緊缺，則宜建立一級(jí)培訓(xùn)體系。(3)環(huán)境與公共秩序的管理，包括清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化養(yǎng)護(hù)、停車場及安全防范等。在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及員工與客戶的溝通方式一般為（）。(3)表示同情。 答案:A,B,C,E解析:本題考核的知識(shí)點(diǎn)為物業(yè)管理外部客戶的內(nèi)容。由于出現(xiàn)了頭暈、吐血的癥狀，醫(yī)院診斷為應(yīng)急性胃潰瘍并內(nèi)出血。(7)電梯維護(hù)保養(yǎng)或故障停梯均應(yīng)及時(shí)通告業(yè)主、物業(yè)使用人。(5)將此次電梯事故詳細(xì)記錄備案。當(dāng)李先生和妻子回來打開房門時(shí)，頓時(shí)傻了眼，只見房屋內(nèi)滿地都是水，并發(fā)出異味。3．本案中，物業(yè)管理公司要求李先生先反映情況，再處理的做法是否正確? 4．簡述物業(yè)裝飾裝修管理的工作流程。一般包括物業(yè)所有權(quán)證明，申請(qǐng)人身份證原件及復(fù)印件，裝飾裝修設(shè)計(jì)方案，裝修施工單位資質(zhì)，原有建筑、水電氣等改動(dòng)設(shè)計(jì)和相關(guān)審批，以及其他法規(guī)規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容。(6)施工。A．高層80萬m2，多層50萬m2B．多層80萬m2，高層50萬m2C．高層50萬m2，多層30萬m2，寫字樓5萬m2，別墅2萬m2D．多層50萬m2，高層30萬m2，別墅5萬m2，寫字樓2萬m23．下列各項(xiàng)目，必須通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的是()。A．建設(shè)B．施工C．規(guī)劃設(shè)計(jì)D．監(jiān)理二、多項(xiàng)選擇題(共5題，每題2分。該小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立后決定選聘乙物業(yè)管理公司承擔(dān)該小區(qū)的物業(yè)管理工作。上述情況乙公司給予確認(rèn)，雙方共同簽署了交接文件。案例二某住宅小區(qū)，2012年10月組織業(yè)主入住。王某則提出自愿簽署一份《承諾書》，內(nèi)容包括“承諾因拆改天然氣管道導(dǎo)致出現(xiàn)的安全事故，均由本人負(fù)責(zé)”等，并自愿交納天然氣改造押金3 000元。某物業(yè)管理公司派出了由行政總監(jiān)為組長，品質(zhì)部、市場拓展部骨干組成的早期介入小組，負(fù)責(zé)為開發(fā)商提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)。物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容包括：①物業(yè)資料情況；②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理現(xiàn)狀；③各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況，項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況；④其他內(nèi)容，包括物業(yè)管理用房，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的設(shè)備、工具、材料，與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電 的合同、協(xié)議等。(4)財(cái)務(wù)資料。甲公司經(jīng)營的欠費(fèi)以廣告收入沖抵的處理方法不恰當(dāng)。(4)移交手續(xù)要齊全。23．王某拆改天然氣管道的說法不正確。出現(xiàn)違規(guī)違章行為的，要曉之以理，動(dòng)之以情，必要時(shí)須報(bào)告有關(guān)行政主管部門處理。(2)銷售階段：完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表；擬定物業(yè)管理的公共管理制度；擬定各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，必要時(shí)履行各種報(bào)批手續(xù)；對(duì)銷售人員提供必要的物業(yè)管理基5本知識(shí)培訓(xùn)；派出現(xiàn)場咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)；將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸人物業(yè)管理檔案。注意考綱和教材一起結(jié)合來學(xué)習(xí)：(1)考綱中的知識(shí)點(diǎn)有：掌握(Z)，理解(L)，熟悉(S)(2)教材中有：思考題(T)，要點(diǎn)說明(Y)(3)那么大家在復(fù)習(xí)時(shí)應(yīng)該按下列順序來排列知識(shí)點(diǎn)的重要性ZYT——ZY——ZT——Z——SYT——SY——ST——S——LYT——LY——LT——L以上順序的理解，如：ZYT是最重要的復(fù)習(xí)點(diǎn)，其含義就是，在考綱中要求掌握(Z)，考試大綱中又在要點(diǎn)說明(Y)中提到的，而且又在教材的思考題(T)中出現(xiàn)的知識(shí)點(diǎn)，這是最