【正文】 一方服從另一方的問題。()答案：BCDE，例題8：房地產開發(fā)企業(yè)和買受人訂立的商品房買賣合同，應當明確的內容有()。()答案：B例題4：根據《商品房銷售管理辦法》，商品房銷售的條件之一是()。應當采取何種做法?答案：單選題DDA案例分析、(l)物業(yè)公司要求劉先生交納罰款的請求無法律依據，應予以駁回。劉先生認為：這是自己的房子，自已有權利處理，拒不拆除。另一方面，物業(yè)服務公司最好購買公眾責任險，將所應承擔的賠償責任的風險轉嫁給保險公司。因此其家中被盜，物業(yè)公司應承擔賠償責任。本案例中，首先要與該媒體有效溝通，對存在不實投訴的情況告知對方，并提出依據。A：感性分析和理性分析B：定期分析和隨機分析C：定型分析和定制分析D：直觀評價和定量分析參考答案：D該物業(yè)服務項目，其L值是3，E值是2，C值是7，請對本項目進行D值分析，并大致判斷風險的高低。超過要約規(guī)定的期限或合理期限的承諾無效，只能視為一個新要約。同時在《中華人民共和國合同法》第十九條規(guī)定了有下列兩種情形之一的，要約不得撤銷：第一，要約人確定了承諾期限或者以其他形式明示要約不可撤銷。同樣，當顧客根據廣告、貨物清單或商品陳列的價目表上的價格提出訂單時，這個訂單的提出就構成要約。因此，往往在拍賣過程中，拍賣廣告上的有些物品，可能會被撤銷拍賣，因為拍賣廣告并非要約。如果要約人雖有要約但未傳達，或要約因信件遺失等原因而不能傳達，則該要約不發(fā)生任何效力。如果受要約人認為要約中有些內容不能接受，并提出修改建議，稱為反要約。當受要約人以訂立合同的意圖接受要約時合同即成立。目前設計得較為規(guī)范的物業(yè)管理招標文件中對物業(yè)管理服務需求都有明確具體的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應認真分析招標文件的相關內容。項目評估主要包括以下幾個方面的內容： 1)投標物業(yè)的基本情況投標人在分析招標物業(yè)項目的基本情況時，主要是從物業(yè)的性質、類型人手，著重了解物業(yè)的建筑面積和投資規(guī)模、使用周期、建筑設計規(guī)劃、配套設施設備等具體情況。物業(yè)管理企業(yè)在國內參與投標業(yè)務的，必須取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和政府行政主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質證書》。(三)按招標主體的類型劃分根據物業(yè)管理招標主體的不同，可以將物業(yè)管理招標分為物業(yè)建設單位為主體的招標、業(yè)主大會(或單一業(yè)主)為主體的招標、物業(yè)產權人為主體的招標等類型。就整體的物業(yè)管理服務項目而言，投標的主體必須是具有相應資質的物業(yè)管理公司。在我國全面實施市場經濟體制的環(huán)境下，通過市場競爭機制來篩選物業(yè)管理企業(yè)已經形成氛圍，越來越多的企業(yè)會通過招投標這種方式獲得對物業(yè)實施服務管理的機會。(5)建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經營管理業(yè)績。(1)注冊資本為人民幣300萬元以上。(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員不少于30人。(11)企業(yè)的各種規(guī)章制度。(3)公司注冊資本。(三)注冊資本《公司法》規(guī)定，科技開發(fā)、咨詢、服務性有限責任公司最低限額的注冊資本為l0萬元，物業(yè)管理企業(yè)作為服務性企業(yè)應符合此規(guī)定。集團總公司是宏觀控制機構，集團發(fā)展的戰(zhàn)略決策由總公司負責，總公司機關中設若干業(yè)務處室和行政辦公部門。物業(yè)管理股份有限公司的全部資產被分為等額股份，股東以其所持股份為限對公司承擔責任，公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。隨著物業(yè)管理市場的不斷發(fā)育和全民所有制企業(yè)改革的不斷深入，這類企業(yè)已逐步走上市場化發(fā)展的軌道。物業(yè)管理企業(yè)本身并不制造實物產品，它主要是通過常規(guī)性的公共服務、.延伸性的專項服務、隨機性的特約服務、委托性的代辦服務和創(chuàng)收性的經營服務等項目，盡可能實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。第一篇：2013年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實務講解2013年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實務密卷講解一物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征(熟悉)物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具備專門資質并具有獨立企業(yè)法人地位，依據物業(yè)服務合同從事物業(yè)管理相關活動的經濟實體。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是通過對物業(yè)的管理和提供的多種服務，確保物業(yè)正常使用，為業(yè)主和物業(yè)使用人創(chuàng)造一個舒適、方便、安全的工作和居住環(huán)境。這類企業(yè)在剛成立時，往往依附于原來企業(yè)或行政事業(yè)單位，管理的物業(yè)一般是由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位自建的，具有自建自管的特點。(二)按股東出資形式來劃分 物業(yè)管理有限責任公司的股東以其出資額為限，對公司承擔有限責任，公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。(三)物業(yè)管理集團公司物業(yè)管理集團公司主要由集團總公司和下屬子公司或分公司構成。(二)公司地址物業(yè)管理企業(yè)應以其主要的辦事機構所在地作為公司的地址。(2)企業(yè)的經營范圍。(10)職工錄用方式、待遇、管理方法。各資質等級物業(yè)管理企業(yè)的條件 如下： (1)注冊資本為人民幣500萬元以上。(5)建立并嚴格執(zhí)行服務質量、服務收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經營管理業(yè)績。4)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬m2。(一)物業(yè)管理招標 物業(yè)管理招標，是物業(yè)管理服務產品預購的一種交易方式，即由物業(yè)的建設單位、業(yè)主大會或物業(yè)所有權人(以下簡稱招標人)根據物業(yè)管理服務內容，制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件，由多家物業(yè)管理企業(yè)或專業(yè)管理公司參與競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業(yè)管理服務合同的一種交易行為。專業(yè)管理公司通常是指具備一定資質、能承接物業(yè)管理專項服務的專業(yè)化企業(yè)，如電梯(安裝、維修)專業(yè)公司、樓宇設備專業(yè)公司、清潔衛(wèi)生專業(yè)公司、園林綠化專業(yè)公司等。在清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化分項的招標中，不僅有具有專業(yè)資質的物業(yè)管理公司參與，也有清潔、綠化等專業(yè)公司參與。2013年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實務密卷講解四物業(yè)管理投標的條件、程序與策略技巧(一)參加物業(yè)管理投標的條件 根據相關法律、法規(guī)的要求，參與物業(yè)管理投標應當是具有相應物業(yè)管理企業(yè)資質和承擔招標項目能力的法人企業(yè)。準備和實施階段的評估主要是對投標物業(yè)進行深入的調查和進行技術、經濟論證，并在此基礎上確定最佳投標策略和管理方案。3)業(yè)主的需求招標物業(yè)項目的業(yè)主對物業(yè)管理服務的需求包括業(yè)主需求的內容、物業(yè)管理消費的承受能力等。第一節(jié)合同的概念 合同是雙方或多方當事人之間的協(xié)議。一旦受要約人同意，合同即成立，雙方均應受合同的約束。(3)要約必須傳達到受要約人才能生效。拍賣過程中出價人每次競買的出價均為要約，拍賣師擊槌表示成交則為承諾，雙方交易告成。當顧客交錢購物，店員接受時，合同才成立。撤銷要約的通知則只限于在受要約人發(fā)出承諾通知之前到達受要約人。(2)承諾必須在要約的有效時間內作出。請回答：物業(yè)項目的風險分析可以采用()這兩種方法。最重要的是與直接受害人和媒體的溝通。王某認為其所交的物業(yè)管理費中已包含了公共安全管理服務內容。為了確保業(yè)主、住戶的安全，規(guī)避不可預測風險，一方面物業(yè)服務公司應增加保安人員及保安巡邏次數，加大安全防范的力度，有條件的項目，應該增加技術防范的設施設備。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后要求其拆除。問題：物業(yè)公司的各項訴訟請求能否得到法院的支持?，劉先生在此案中有哪些過錯?。()A、土地使用權、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證B、工程施工合同及關于試工進度的說明C、開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質證書D、樣板房裝修設計方案答案：D例題3：商品房預售合同登記備案的申請人是()。例題7：房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介服務機構發(fā)布商品房銷售宣傳廣告，應當執(zhí)行《廣告法》、《房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關規(guī)定，廣告內容必須()。，政府不應予以干預，不僅包括于業(yè)主大會和業(yè)主委員會，而且包括每位業(yè)主和使用人，還需要通過管理規(guī)約來規(guī)范答案： ADE，物業(yè)管理體現(xiàn)的是平等主體間的民事關系，政府不應予以過多的干預。()%%%%答案：B，()存入公有住房住宅專項維修資金專戶。每題的備選項中，只有1個最符合題意前期物業(yè)管理服務的對象是（）。按照《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》的規(guī)定，在銷售商品房時，購房者應當按購房款2％～3％的比例向售房單位繳交維修資金；在出售公房時，售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款的30％，該部分專項維修資金屬售房單位所有。(1)注冊資本為人民幣300萬元以上。入住通知書是建設單位向業(yè)主發(fā)出的辦理入住手續(xù)的書面通知，主要內容如下?？记霸泶鸢?，代替考試：996881227 7 結構構件完好、安全可靠，屋面或板縫不漏水，裝修和設備完好、齊全完整，管道暢通、現(xiàn)狀良好，使用正?；螂m個別分項有輕微損壞，但不影響居住安全和正常使用的房屋屬于（）。合同簽訂應遵循的基本原則中，（）原則是合同法的最高要求。裝飾裝修時間應根據各地不同的作息時間、季節(jié)變換，以及習慣習俗等綜合確定。如果企業(yè)員工集中，且培訓資源較緊缺，則宜建立一級培訓體系。(3)環(huán)境與公共秩序的管理，包括清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化養(yǎng)護、停車場及安全防范等。在物業(yè)管理服務活動中，物業(yè)服務企業(yè)及員工與客戶的溝通方式一般為（）。(3)表示同情。 答案:A,B,C,E解析:本題考核的知識點為物業(yè)管理外部客戶的內容。由于出現(xiàn)了頭暈、吐血的癥狀，醫(yī)院診斷為應急性胃潰瘍并內出血。(7)電梯維護保養(yǎng)或故障停梯均應及時通告業(yè)主、物業(yè)使用人。(5)將此次電梯事故詳細記錄備案。當李先生和妻子回來打開房門時，頓時傻了眼，只見房屋內滿地都是水，并發(fā)出異味。3．本案中，物業(yè)管理公司要求李先生先反映情況，再處理的做法是否正確? 4．簡述物業(yè)裝飾裝修管理的工作流程。一般包括物業(yè)所有權證明，申請人身份證原件及復印件，裝飾裝修設計方案，裝修施工單位資質，原有建筑、水電氣等改動設計和相關審批，以及其他法規(guī)規(guī)定的相關內容。(6)施工。A．高層80萬m2，多層50萬m2B．多層80萬m2，高層50萬m2C．高層50萬m2，多層30萬m2，寫字樓5萬m2，別墅2萬m2D．多層50萬m2，高層30萬m2，別墅5萬m2，寫字樓2萬m23．下列各項目，必須通過招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的是()。A．建設B．施工C．規(guī)劃設計D．監(jiān)理二、多項選擇題(共5題，每題2分。該小區(qū)業(yè)主大會成立后決定選聘乙物業(yè)管理公司承擔該小區(qū)的物業(yè)管理工作。上述情況乙公司給予確認，雙方共同簽署了交接文件。案例二某住宅小區(qū)，2012年10月組織業(yè)主入住。王某則提出自愿簽署一份《承諾書》，內容包括“承諾因拆改天然氣管道導致出現(xiàn)的安全事故，均由本人負責”等，并自愿交納天然氣改造押金3 000元。某物業(yè)管理公司派出了由行政總監(jiān)為組長，品質部、市場拓展部骨干組成的早期介入小組，負責為開發(fā)商提供物業(yè)管理咨詢服務。物業(yè)查驗的內容包括：①物業(yè)資料情況；②物業(yè)共用部位、共用設施設備及管理現(xiàn)狀；③各項費用與收支情況，項目機構經濟運行情況；④其他內容，包括物業(yè)管理用房，產權屬全體業(yè)主所有的設備、工具、材料，與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電 的合同、協(xié)議等。(4)財務資料。甲公司經營的欠費以廣告收入沖抵的處理方法不恰當。(4)移交手續(xù)要齊全。23．王某拆改天然氣管道的說法不正確。出現(xiàn)違規(guī)違章行為的，要曉之以理，動之以情，必要時須報告有關行政主管部門處理。(2)銷售階段：完成物業(yè)管理方案及實施進度表；擬定物業(yè)管理的公共管理制度；擬定各項費用的收費標準及收費辦法，必要時履行各種報批手續(xù)；對銷售人員提供必要的物業(yè)管理基5本知識培訓；派出現(xiàn)場咨詢人員，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務；將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸人物業(yè)管理檔案。注意考綱和教材一起結合來學習：(1)考綱中的知識點有：掌握(Z)，理解(L)，熟悉(S)(2)教材中有：思考題(T)，要點說明(Y)(3)那么大家在復習時應該按下列順序來排列知識點的重要性ZYT——ZY——ZT——Z——SYT——SY——ST——S——LYT——LY——LT——L以上順序的理解，如：ZYT是最重要的復習點，其含義就是，在考綱中要求掌握(Z)，考試大綱中又在要點說明(Y)中提到的，而且又在教材的思考題(T)中出現(xiàn)的知識點，這是最