【正文】 停車場 (庫 )的擴建增建方案可以由 物業(yè)管理企業(yè)制定 ,也可以委托專業(yè)規(guī)劃設(shè)計單位或?qū)I(yè)人員制定。單 + 6．擴建增建停車場 (庫 )的可行性分析 從 政策、技術(shù)、經(jīng)濟和客戶需求 等方面對停車場 (庫 )擴建增建工程的可行性進行分析。 10 2． 綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)的原則與目標 包括再開發(fā)綜合經(jīng)營服務(wù)場所的意義、目的、原則、依據(jù)、建設(shè)期限和預(yù)期目標等。 9．規(guī)劃設(shè)計圖件 至少應(yīng)包括擬改造的綜合經(jīng)營服務(wù)場所現(xiàn)狀分析圖、擴建增建規(guī)劃總圖、裝修設(shè)計圖以及配套設(shè)施規(guī)劃圖。 砍伐城市樹木，必須經(jīng) 城市人民政府城市綠化行政主管部門 批準，并按照國家有關(guān)規(guī)定補植樹木或者采取其他補救措施。 (2)城市道路均應(yīng)根據(jù)實際情況搞好綠化。 (2)宅間綠地應(yīng)精心規(guī)劃與設(shè)計。 12 (4)春季種 植的宿根花卉、球根花卉，應(yīng)在當年發(fā)芽出土后進行驗收。停車場有地上停車場和地下停車場。 (二 )《停車場建設(shè)和管理暫行規(guī)定》 根據(jù) 1989年 1 月 1 日起施行的公安部和建設(shè)部聯(lián)合頒布的《停車場建設(shè)和管理暫行規(guī)定》，停車場的建設(shè)必須符合城市規(guī)劃和保障道路交通安全暢 通的要求，其規(guī)劃設(shè)計須遵守《停車場規(guī)劃設(shè)計規(guī)則 (試行 )》。自行車停車方式應(yīng)以出入方便為原則。 + 汽車庫、修車庫周圍應(yīng)設(shè)環(huán)形車道，困難時可沿建筑物的一個長邊和另一邊設(shè)置消防車道，消防車道宜利用交 13 通道路。 除了停車數(shù)不超過 5 輛的停車場等小型車庫外，車庫應(yīng)設(shè)置消防給水系統(tǒng)。 業(yè)主大會籌備組可以專門聘請非業(yè)主法律專業(yè)人士起草有關(guān)的制度草案 5．學(xué)習有關(guān)文件 單 負責起草有關(guān)物業(yè)管理制度的業(yè)主大會籌備組或業(yè)主委員會應(yīng)學(xué)習、理解國家及地方政府的有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件。下面分別加以說明。 4．崗位職責 物業(yè)管理企業(yè)員工崗位職責應(yīng)包括物業(yè)管理企業(yè)各部門所有工作崗位 的具體工作職責。 2．能夠擬訂各項物業(yè)管理制度。 條文較多的，可以分章、節(jié)。按程序簽發(fā)后的制度即可付諸實施。該物業(yè)管理處經(jīng)理的崗位職責如下： (1)根據(jù)《物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)和該項目物業(yè)管理招標文件、投標書，在總公司的授權(quán)下，負責與建設(shè)單位或業(yè)主委員會簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同。 (9)代表管理處參加建設(shè)單位、居委會、業(yè)主委員會的工作會議。 (18)負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大安全事件的處理。 (26)負責處理在授權(quán)范圍內(nèi)涉及本物業(yè)管理處的起訴及應(yīng)訴工作。 2．物業(yè)區(qū)域管理機構(gòu) 多 (1)物業(yè)管理公司介紹。 (5)物業(yè)管理公司的各種服務(wù)項目。 (9)安全保衛(wèi)管理規(guī)定 (10)車輛停放管理規(guī)定 (11)消防管理規(guī)定 。 (2)物業(yè)管理公司經(jīng)理接待日。 《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十七條規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng) 當向最終用戶收取有關(guān)費用。 企業(yè)應(yīng)當在勞務(wù)已經(jīng)提供 ,同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。 (8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用。 + (3)間接費用包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產(chǎn)保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。 二、物業(yè)管理資金籌措計劃的制定 情 /多 1．向銀行借款 2．發(fā)行股票 3．發(fā)行債券 4．動用留存利潤 5．橫向聯(lián)合籌資 6．收取物業(yè)服務(wù)費 7．利用外資 8．動用前期投入資金 三、財務(wù)預(yù)算的控制 多 (一 )編制財務(wù)預(yù)算 (二 )控制財務(wù)預(yù)算的具體工作內(nèi)容 (三 )控制財務(wù)預(yù)算的步驟 (二 )控制財務(wù)預(yù)算的具體工作內(nèi)容 案 (1)把 財務(wù)計劃的各項預(yù)算指標分配落實到企業(yè)各部門。 (4)糾正偏差 。 8．預(yù)計資產(chǎn)負債表 ’ 預(yù)計資產(chǎn)負債表或稱預(yù)計財務(wù)狀況表，是揭示物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)、負債和股東權(quán)益在預(yù)算期末的水平及其構(gòu)成的預(yù)算。如欠交費用情況非常嚴重，物業(yè)企業(yè)可單方面停止服務(wù)、解除合同，并通過訴訟程序追索拖欠的物業(yè)服務(wù)費和造成的其他損失。 對于前者，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)派專人與客戶進行溝通和協(xié)商，了解客戶拒絕交費的原因，通過解釋工作取得客戶對物業(yè)收費的理解和配合。 三、企業(yè)財務(wù)預(yù)算的內(nèi)容 多 1．收入預(yù)算 2．營業(yè)成本預(yù)算 3．管理費用預(yù)算 4．財務(wù)費用預(yù)算 5．資本預(yù)算 6．現(xiàn)金預(yù)算 7．預(yù)計損益表 8．預(yù)計資產(chǎn)負債表 6．現(xiàn)金預(yù)算 現(xiàn)金預(yù)算 也稱 現(xiàn)金流量表 ，是反映預(yù)算期內(nèi)貨幣資金的流入、流出以及資金調(diào)度的預(yù)算。 (2)檢查監(jiān)督。 21 4．核算財務(wù)費用 除管理費用外，物業(yè)管理企業(yè)為籌措資金而發(fā)生的各項費用為財 務(wù)費用，也屬于物業(yè)管理成本費用的支出范圍，包括 利息凈支出、匯兌凈損失、金融機構(gòu)手續(xù)費 等。實行 一級 成本核算的企業(yè)，可不設(shè)間接費用，有關(guān)支出直接計入管理費用。 (6)辦公費用。 各項物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行 政府指導(dǎo)價 和 市場調(diào)節(jié)價 。 根據(jù)政府指導(dǎo)價和物業(yè)服務(wù)合同，公共性服務(wù)的收費有章可循，一般為微利。 (3)有償服務(wù)的項目及范圍。 (7)房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè) 備維修養(yǎng)護管理規(guī)定。 (3)明確房屋維修的責任。 (4)居住人口、戶數(shù)及其構(gòu)成。 (24)負責專項維修資金、運行費、維修費、臨時停車費收支情況的公布。 (16)負責二次裝修的全面管理，簽署 “ 開工單 ” 。 (7)負責落實總公司的指示和通知。 某物業(yè)管理企業(yè)《員工手冊》示例。 《公司法》第五十條規(guī)定，經(jīng)理 “ 擬訂公司的基本管理制度，制定公司的具體規(guī)章 ” ， 第四十六條規(guī)定，董事會 “ 制定公司的基本管理制度 ” ，因此，物業(yè)管理規(guī)章制度有些要由經(jīng)理辦公會討論決定，有些要提交董事會 討論通過。 4．草擬制度文本 在物業(yè)管理制度要點的基礎(chǔ)上，由各位制度起草負責人分頭編寫具體的各項物業(yè)管理制度文本。 完 很多物業(yè)管理企業(yè)將上述各種物業(yè)管理的公共管理制度統(tǒng)一印在《住戶手冊》或《客戶手冊》中，發(fā)給業(yè)主和使用人。員工管理制度是物業(yè)管理企業(yè)最基本的內(nèi)部管理制度，主要包括 勞動用工制度、員工行為規(guī)范、員工福利制度、績效考核制度、企業(yè)獎懲制度 等。因此，物業(yè)管理制度建設(shè)是一項十分重要的基礎(chǔ)性工作。 基本操作 一、物業(yè) 管理企業(yè)制定物業(yè)管理制度的準備 (一 )制定物業(yè)管理制度準備工作流程 （單） (二 )制定物業(yè)管理制度準備工作的主要內(nèi)容 物業(yè)管理企業(yè)主要負責制定為了保證完成物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和達到所要求服務(wù)質(zhì)量的企業(yè)內(nèi)部管理制度，有時接受業(yè)主大會或業(yè)主委員會的委托起草物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩 序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。 汽車庫、修車庫的人員安全出口和汽車疏散出口應(yīng)分開設(shè)置。 車庫的防火設(shè)計，須做到安全適用、技術(shù)先進、經(jīng)濟合理。自行車停車場原則上不設(shè)在交叉路口附近。 (一 )《中華人民共和國道路 交通管理條例》 1988年 7 月 4 日公安部頒發(fā)的《中華人民共和國道路交通管理條例》【 88]公發(fā) 15號文自 1988年 8 月 1 日起施行。 (7)綠地附屬設(shè)施工程的質(zhì)量驗收 應(yīng)符合《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定統(tǒng)一標準》 GBJ301的有關(guān)規(guī)定。 (2)地被植物應(yīng)在當年成活后，郁閉度達到 80％以上進行驗收。其 中第 7部分是專門關(guān)于綠地的規(guī)劃設(shè)計規(guī)范，以下是該部分的主要內(nèi)容。 (三 )《城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標的規(guī)定》 建設(shè)部制定的《城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標的規(guī)定》 (建城 [19931784號 )自 1994年 1 月 1 日起實施。 11 (一 )《城市綠化條例》 任何單 位和個人都不得擅自改變城市綠化規(guī)劃用地性質(zhì)或者破壞綠化規(guī)劃用地的地形、地貌、水體和植被。 8．綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)效益分析 在分析擬增加綜合經(jīng)營服務(wù)項目效益的基礎(chǔ)上，根據(jù)再開發(fā)的綜合經(jīng)營服務(wù)場所的租售形式或經(jīng)營形式，分析和預(yù)測其可能產(chǎn)生的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。 (三 )綜合經(jīng)營服務(wù)場所的再開發(fā) 物業(yè)的建設(shè)單位一般都會按規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套建設(shè)一些服務(wù)設(shè)施，如幼兒園、中小學(xué)、底層商鋪等。 多 + 4．停車場 (庫 )布局的規(guī)劃設(shè)計 主要包括擬擴建增建停車場 (庫 )的總平面布局及分區(qū)、停車方式、車輛行駛方向、出入口數(shù)量、出入口位置與寬度、主要通道寬度與坡度、通道曲線半徑、交通標志、交通標線、防火間距、消防車道、人行道等要素的規(guī)劃設(shè)計。 9．綠地景觀再開發(fā)的效益分析 主要分析和預(yù)測綠地景觀再開發(fā)的生態(tài) 環(huán)境效益、社會經(jīng)濟效益和景觀文化功能。 單 (一 )綠地景觀的再開發(fā) 方 /多（ 1/2/3/5） 綠地景觀的再開發(fā)方案主要應(yīng)包括以下內(nèi)容： 1． 綠地景觀現(xiàn)狀分析 主要分析物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑風格和規(guī)模、地形地貌、水體、植被概況以及綠化美化方面存在的問題與制約因素等。 + 13．批準實施 物業(yè)的再開發(fā)利用方案通過行政審批或備案后，即可付諸實施。 10．修改方案文本和圖件 領(lǐng)導(dǎo)審閱以后，需要根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)提出的修改意見，調(diào)整、修改再開發(fā)方案。 5．調(diào)查業(yè)主需要 可以運用座談訪問、電話調(diào)查、發(fā)放調(diào)查表、實地觀察等方法，定性與定量相結(jié)合，調(diào)查業(yè)主和使用人對擬開發(fā)項目的需求和態(tài)度，以確定物業(yè)的再開發(fā)利用是否必要。 + 該工作小組一般應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)主管副總經(jīng)理或經(jīng)驗豐富的開發(fā)經(jīng)營部門經(jīng)理牽頭，根據(jù)具體開發(fā)項目的需要，確定組成人員。 7 (10)附件 。 (2)物業(yè)項目分析。在這一階段，需要對項目進行深入的技術(shù)經(jīng)濟論證，仔細分析項 目的利弊，對多種方案進行比較選優(yōu)，從中選出滿意的可行性方案。 (8)項目的成本分析及資金籌措研究。 可行性研究的根本目的是為投資決策提供科學(xué)、可靠的依據(jù)，實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目實施帶來的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。 13．文本定稿 經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審閱、簽字，必要時再做修改后，方案即可定稿。 5 (3)業(yè)主和使用人對各項物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)檔次的現(xiàn)實需求和潛在需求情況。如果另行接受委托，編寫物業(yè)管理方案，則需要組建制定物業(yè)管理方案的工作小組。 建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。建筑施工企業(yè)必須按照工程設(shè)計要求、施工技術(shù)標準和合同的約定，對建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備進行檢驗，不合格的不得 使用。建筑工程監(jiān)理應(yīng)當依照法律、行政法規(guī)及有關(guān)的技術(shù)標準、設(shè)計文件和建筑工程承包合同，對承包單位在施工質(zhì)量、建設(shè)工期和建設(shè)資金使用等方面，代表建設(shè)單位實施監(jiān)督。 3 三、房地產(chǎn)開發(fā)基本程序 我國房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序通常分為 4 個階段，這 4 個階段的實施不一定按部就班，有時可交替進行。 ⑷ 適應(yīng)居民的活動規(guī)律，綜合考慮居住生 活環(huán)境。 二、物業(yè)管理早期介入的實施 （多） ㈠立項決策階段的實施 ㈡規(guī)劃設(shè)計階段的實施 ㈢施工安裝階段的實施 ㈣接管準備階段的實施 ㈠立項決策階段的實施 在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目市場調(diào)研和項目可行性研究評估時，物業(yè)管理人員應(yīng)對項目的市場定位、潛在業(yè)主的構(gòu)成以及消費水平、周邊物業(yè)管理概況以及日后的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標準及成本、利潤測算等方面提出意見和建議。單 ⑶ 配套設(shè)施齊全，能為業(yè)主和使用人提供多種服務(wù)。 2．熟悉房地產(chǎn)開發(fā)基本程序。 ㈢收集相關(guān)資料 主要應(yīng)收集擬介入物業(yè)項目的（ 開發(fā)建設(shè)單位）（工程設(shè)計單位）（施工單位 ）和監(jiān) 理單位的背景材料， 如技術(shù)力量、資金條件、企業(yè)信譽、以往業(yè)績、社會影響、負責人情況、有關(guān)人員的職責分工等：擬介入項目的立項情況、設(shè)計方案、施工圖紙、工程進度表、主要建筑材料清單等；另外還需收集相關(guān)的法律法規(guī)、政策文件、參考書等。 （單） ㈣有利于物業(yè)的銷售 即：促進物業(yè)的銷售 二、居住區(qū)規(guī)劃基本知識 1993年，建設(shè)部會同有關(guān) 部門共同制定了國家標準《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 (GB5018093)，該標準自 1994年 2 月 1 日起施行。 ⑺ 為商品化經(jīng)營、社會化管理及分期實施創(chuàng)造條件。 多 四、建筑工程質(zhì)量管理相關(guān)規(guī)定 ㈠《中華人民共和國建筑法》 自 1998年 3 月 1 日起施行的《中華人民共和國建筑法》 (以下簡稱《建筑法》 )使在我國從事建筑活動即各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝活動變得有法可依。 《建筑法》第六章 “ 建筑工程質(zhì)量管理 ” A、 對建筑工程的質(zhì)量管理做出了專門的條文說明 ， B、 規(guī)定國家對從事建筑活動的單位推行質(zhì)量體系認證制度 ，建筑工程的勘察、設(shè)計單位必須對其勘察、設(shè)計的質(zhì)量負責，建筑施工企業(yè)對工程的施工質(zhì)量負責，建筑工程勘察、設(shè)計、 C、 施工的質(zhì)量必須符合國家有關(guān)建筑工程安全標準的要求 。 D、 交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標準 ，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。培訓(xùn)內(nèi)容主要有