【正文】 ，估 算綜合經(jīng)營服務場所再開發(fā)的投資規(guī)模，設計籌資途徑。如果停車場 (庫 )是利用產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主所有的公共區(qū)域建設的，那么停車場 (庫 )的租售收入，除了應按規(guī)定交納一定的稅費以外，物業(yè)管理企業(yè)可以獲得其中一部分作為管理服務費，其余主要應歸業(yè)主和投資者所有。 + 3．擴建增建停車場 (庫 )的位置與規(guī)模規(guī)劃 包括擴建增建停車場 (庫 )的位置、形式、規(guī)模等。 7．綠地景觀再開發(fā)的環(huán)境影響評價 預測和評估綠地景觀再開發(fā)項目對物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境的正面影響和可能產(chǎn)生的不利影響。綠地景觀的再開發(fā)方案可以由物業(yè)管理企業(yè)制定，也可以委托專業(yè)綠 化規(guī)劃設計單位或?qū)I(yè)人員制定。 + 12．行政報批 根據(jù)國家和地方有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，各種再開發(fā)項目須按一定程序上報有關(guān)行政主管部門審批或備案。方案工作小組寫出具體的方案文本后，需向?qū)＜翌檰?、本企業(yè)其他相關(guān)物業(yè)管理人員征求意見，進 行討論修改，確定再開發(fā)草案。 + 4．分析項目情況 主要是分析物業(yè)項目擬再開發(fā)利用方面的配套設施現(xiàn)狀，如綠化美化、停車場 (庫 )等的規(guī)模和使用情況，分析這些設施不能滿足業(yè)主需要的原因以及與業(yè)主實際需求之間的差距，分析物業(yè)有無再開發(fā)利用的條件和可能性。 基本操作 一、制定物業(yè)再開發(fā)利用方案的程序 (一 )制定物業(yè)再開發(fā)利用方案的工作流程 單 (二 )制定物業(yè)再開發(fā)利用方案的主要工作內(nèi)容 方 /情 /多（ 3/4/7/10） 1．成立工作小組 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)再開發(fā)利用的工作劃歸企業(yè)內(nèi)部負責開發(fā)經(jīng)營的部門。 (8)項目的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益評價 。 （完） (四 )可行性研究的步驟 可 行性研究一般按以下 5 個步驟進行：多 (1)接受委托 (2)調(diào)查研究 (3)方案選擇與優(yōu)化 （單） (4)財務評價 （單） (5)編寫可行性研究報告 (五 )可行性研究報告的結(jié)構(gòu) （情 /多） 一般包括以下 10個部分即可。 + 2．初步可行性研究 初步可行性研究亦稱 “ 預可行性研究 ” ，主要是在投資機會研究的基礎上，進一步對項目實施的可能性與潛在效益進行論證分析，對項目的贏利性進行分析和估算，進行項目的初步選擇和范圍的確定。 (6)人力資源研究。 單 (二 )實事求是的原則 (三 )扎實細致的原則 (四 )科學適用的原則 二、可行性研究基本知識 (一 )可行性研究的含義與作用 +內(nèi)容 情 物業(yè)管理可行性研究， A 對標的項目進行全面的調(diào)查研究和綜合論證， B 從政策、技術(shù)和經(jīng)濟上進行全面的分析。 11．討論修改 方案編寫小組寫出具體的物業(yè) 管理方案文本后，需向?qū)＜翌檰?、本企業(yè)其他相關(guān)物業(yè)管理人員咨詢意見，進行討論修改。調(diào)查的內(nèi)容主要包括： (1)業(yè)主和使用人的自然狀況：總?cè)丝跀?shù)、總戶數(shù)、職業(yè)、受教育程度、年齡、性別、民族構(gòu)成等。前期物業(yè)管理招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。 ㈡《建設工程質(zhì)量管理條例》 ㈢其他規(guī)定 五、前期物業(yè)管理基本知識 ㈠前期物業(yè)管理的工作內(nèi) 容 前期物業(yè)管理是在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。 建筑施工企業(yè)必須按照工程設計圖紙和施工技術(shù)標準施工，不得偷工減料。 《建筑法》第四章 “ 建筑工程監(jiān)理 ” 中規(guī)定，國家推行建筑工程監(jiān)理制度。 （多） 具體應做到：方便居民生活，有利安全防衛(wèi)和物業(yè)管理；組織與居住人口規(guī)模相對應的公共活動中心，方便經(jīng)營、使用和社會化服務；合理組織人流、車流和車輛停放，創(chuàng)造安 全、安靜、方便的居住環(huán)境。 ⑵ 符合統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局。 （單） ㈤準備設備器材和資金 物 業(yè)管理企業(yè)需要準備計算機、電話、安全裝備等相關(guān)專業(yè)工具與設備。 基本操作 一、物業(yè)管理早期介入的準備 一、物業(yè)管理早期介入的準備 （情 /多） 5+5 ㈠了解物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求 ㈡組織技術(shù)力量 ㈢收集相關(guān)資料 ㈣確定工作方法 ㈤準備設備器材和資金 ㈠了解物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求 物業(yè)管理對物業(yè)的基本 要求如下： ⑴ 物業(yè)的規(guī)劃設計要科學合理、適用美觀，并要方便維修和養(yǎng)護。 4．能夠參與物業(yè)管理的早期介入，對物業(yè)的規(guī)劃設計方案、施工質(zhì)量等提出合理建議。 早期介入的物業(yè)管理人員需要每周用工作聯(lián)系函和建議書的形式與開發(fā)建設單位保持溝通和聯(lián)系 ，并定期對工作計劃和改進建議的落實情況進行回顧和小結(jié)。 《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 (2020年版 )規(guī)定，居住區(qū)的規(guī)劃設計總體上應遵循下列基本原則： 多 1/3/5/8 ⑴ 符合城市總體規(guī)劃的要求。 居住區(qū)的規(guī)劃布局應綜合考慮 周邊環(huán)境、路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統(tǒng)及窨環(huán)境 等的內(nèi)在聯(lián)系，構(gòu)成一個完善的、相對獨立的有機整體。 對違反規(guī)定的企業(yè)和個人，處以行政處罰或行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。 建筑工程實行總承包的，工程質(zhì)量由工程總承包單位負責；總承包單位將建筑工程分包給其他單位的，應當對分包工程的質(zhì)量與分包單位承擔連帶責任，分包單位應當接受總承包單位的質(zhì)量管理。建筑工程實行質(zhì)量保修制度。國家 提倡其他物業(yè)的建設單位通過招投標的方式，選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。 4．調(diào)查分析標的物業(yè)項目情況 調(diào)查的內(nèi)容一般包括： 多 ⑴ 項目位置 ⑵ 項目性質(zhì) ⑶ 項目規(guī)模 ⑷ 項目建筑情況 ⑸ 配套設施及附近交通狀況 ⑹ 消防、安保、衛(wèi)生清潔等設施狀況 ⑺ 周邊環(huán)境狀況 ⑻ 開發(fā)商的背景 ⑼ 工程設計單位、施工單位和監(jiān)理單位的背景 5．調(diào)查業(yè)主和使用人的服務需求 可以運用座談、訪 問、 電話調(diào)查 、發(fā)放調(diào)查表、 實地觀察、小規(guī)模實驗 等方法，定性與定量相結(jié)合，調(diào)查業(yè)主和使用人的基本情況及其對物業(yè)管理服務的需求。如果物業(yè)管理方案要點某些方面不可行，需要進行調(diào)整，調(diào)整后再做評價，這個過程可能需要反復幾次 10．草擬方案文本 在對物業(yè)管理方案要點做出可行性評價以后，需要著手編寫具體的物業(yè)管理方案文本。 多 相關(guān)知識 一、制定物業(yè)管理方案的原則 多 (一 )（ 規(guī)范調(diào)研的原則 ） 應按照規(guī)范的調(diào)研工作程序進行，遵從先文獻后實地、先內(nèi)部后外部的原則，調(diào)查分析標的物業(yè)項目情況、同類競爭性物業(yè)的管理情況以及業(yè)主和使用人的服務需求，以確定一個 合理的管理服務方案。 (5)項目方案研究。投資機會研究主要從項目發(fā)展的背景、基礎和條件等方面進行分析和研究。物業(yè)管理的可行性研究報告以及在可行性研究基礎上擬訂的物業(yè)管理方案可以請有關(guān)專家進行評價。 (7)物業(yè)管理服務費用測算。 4．了解停車場 (庫 )設計與建設的相關(guān)規(guī)定。 3．準備資料、設備和經(jīng)費 主要應準備物業(yè)相關(guān)部位的建筑圖紙和設備設施工程圖紙等檔案資料，以及制定開發(fā)方案所需要的測量工具、制圖工具、其 他工作設備和經(jīng)費等。 + 8．草擬方案文本和圖件 在對方案要點做出可行性評價以后，需要著手起草具體的方案文本，并畫出方案草圖。再將修改后的方案提交業(yè)主大會會議，由業(yè)主大會會議討論 通過。 綠地景觀的再開發(fā)是對現(xiàn)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化景觀進行更新、改造、擴大或新建的活動 ，其目的是根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的性質(zhì)和業(yè)主及使用人的需要，擴大原有綠化面積，更新改造不符合要求、存在問題較多的綠地景觀，或增辟新的綠地以彌補原有綠化面積的不足，達到合理安排各種綠地的空間布局和綠化美化內(nèi)容、改善和優(yōu)化物業(yè)管理區(qū)域生態(tài)環(huán)境的目的。 6．綠地景觀再開發(fā)的可行性分析 從政策、技術(shù)、經(jīng)濟和客戶需求等方面對綠地景觀再開發(fā)的可行性進行分析。 2．擴建增建停車場 (庫 )的原則與目標 包括擴建增建停車場 (庫 )的必要性、目的、原則、依據(jù)、建設期限和預期目標等。 + 9．擴建增建停車場 (庫 )的效益分析 主要根據(jù)擴建增建停車場 (庫 )的租售形式和定價，分析和預測擴建增建停車場 (庫 )的經(jīng)濟效益和社會功 能。 4． 綜合經(jīng)營服務場所再開發(fā)內(nèi)容與方式的規(guī)劃 首先根據(jù)物業(yè)區(qū)域的實際情況和客戶需要 ,規(guī)劃設計出擬增加的綜合經(jīng)營服務項目 ,然后規(guī)劃安排擬增加項目所需要的經(jīng)營場所 .可對原有配套公共性服務建筑和場地稍加裝修裝飾即進行利用 ,也可根據(jù)業(yè)主或業(yè)主大會的意見改造、改建原有建筑和場地 .如沒有現(xiàn)成的建筑和場地可利用 ,可考慮向 開發(fā)商或業(yè)主租賃必要的經(jīng)營場所 ,并按照擬增加綜合經(jīng)營服務項目的需要對經(jīng)營場所進行裝修、改造 .有時也可考慮增建新建部分綜合經(jīng)營服務項目所需經(jīng)營場所 .增建新建部分經(jīng)營場所時 ,要特別注意合理選址 ,不能占用綠地、道路廣場、停車場 (庫 )等已設定專門用途的用地和空間 + 5．綜合經(jīng)營服務場所再開發(fā)具體方案的設計 主要包括擬再開發(fā)的綜合經(jīng)營服務場所的位置、規(guī)模、平面布局、建筑風格、改造方案、裝修方案以及給水排水、采暖通風、電氣、消防、綠化等配套設施設備的布置。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)共用部位和共用設施設備的再開發(fā)利用應由業(yè)主或業(yè)主大會做出決定，可以由物業(yè)管理企業(yè)來實施。因特殊需要遷移古樹名木，必須經(jīng) 城市人民政府城市綠化行政主管部門 審查同意，并報同級或者上級人民政府批準。 (4)單位附屬綠地面積占單位總用地面積比率不低于 30％，其中工業(yè)企業(yè)、交通樞紐、倉儲、商業(yè)中心等綠地率不低于 20％：產(chǎn)生有害氣體及污染工廠的綠地率不低于 30％，并根據(jù)國家標準設立不少于 50米的防護林帶；學校、醫(yī)院、休療養(yǎng)院所、機關(guān)團體、公共文化設施、部隊等單位的綠地率不低 于 35％。居住區(qū)內(nèi)公共綠地的總指標，應根據(jù)居住人口規(guī)模分別達到：組團 不少于 ㎡ /人，小區(qū) (含組團 )不少于 lm2/人 居住區(qū) (含小區(qū)與組團 )不少于 ，并應根據(jù)居住區(qū)規(guī)劃布局形式統(tǒng)一安排、靈活使用。 (2)強酸性土、強堿性土及干旱地區(qū)各類樹木成活率不應低于 85％。根據(jù)停車方式，汽車庫還可以分為坡道式汽車庫和機械式汽車庫。出 A． n 之間的凈距須大于 10m，出入口寬度不得小于 7m。 A、 庫址內(nèi)車行道與人行道應嚴格分離， B、消防車道必須暢通。 汽車庫應設防火墻劃分防火分區(qū)。 車庫內(nèi)嚴禁明火采暖。業(yè)主委員會可以安排熟悉法律的業(yè)主委員會委員或其他業(yè)主，也可以專門聘請非業(yè)主法律專業(yè)人士起草有關(guān)的制度草案，其中有關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度也可以委托物業(yè)管理企業(yè)協(xié)助起草。 多 物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的管理制度由物業(yè)管理企業(yè)自行制定，如果能聽取業(yè)主委員會的意見，將會在物業(yè)管理服務過程中取得更好的工作效果。 (三 )物業(yè)管理的公共管理制度 物業(yè)管理的公共管理制度，是指用于界定物業(yè)管理參與者權(quán)利與義務，規(guī)范實施物業(yè)管理過程中各方當事人的行為，協(xié)調(diào)各方主體間關(guān)系的規(guī)定。 3．匯總、調(diào)整制度要點 將修改后基本確定下來的制度要點匯總到一起，從制度體系整體上進行可行性分析，主要是從技術(shù)、人力、資金、已有其他規(guī)章制度、業(yè)主配合的可能性等方面對所有物業(yè)管理制度要點進行可行性分析。 5．討論修改 16 制定管理制度的工作小組編寫出具體的管理制度文本后 ,需向 法律顧問、公司領(lǐng)導和其他相關(guān)人員征詢意見 ,進行討論修改 . 6．領(lǐng)導審閱 經(jīng)過討論修改的制度文本，需報送公司領(lǐng)導，按規(guī)定程序進行審閱。第二，物業(yè)管理制度的內(nèi)容必須服從國家和地方政府有關(guān)法律、法規(guī)和政策的規(guī)定 2 單 (四 )市場性原則 物業(yè)管理制度應當體現(xiàn)市場經(jīng)濟規(guī)律，保證有關(guān)各方的責、權(quán)、利。 (4)負責執(zhí)行本物業(yè)管理處經(jīng)理崗位職責、操作規(guī)程、有關(guān) 規(guī)定，并提出修訂、完善意見。 (12)負責組織 員工的技能素質(zhì)和業(yè)務知識培訓 (13)負責領(lǐng)班以上員工的考核。 (21)負責與建設單位、居委會、業(yè)主委員會以及公安、 物價、房管、消防等政府有關(guān)部門的聯(lián)系和協(xié)調(diào)。 三、業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則 (一 )業(yè)主公約 多 1/2/3 1． 業(yè)主公約的含義 公約主體是全體業(yè)主 單 2． 制定業(yè)主公 約的法律依據(jù) 制定業(yè)主公約的法律依據(jù)主要有：多 《物業(yè)管理條例》《城市異產(chǎn)毗連房屋暫行規(guī)定》 《民法通則》 3． 關(guān)于《業(yè)主公約》示范文本 業(yè)主未按規(guī)定交付物業(yè)服務費的， 業(yè)主委員會 應當督促其限期交付 單 四、某住宅小區(qū)的《住戶手冊》 某住宅小區(qū)的《住戶手冊》包括以下內(nèi)容： 1．住宅小區(qū)概況 多 (1)地理位置 。 (4)居民委員會的工作范圍。 (4)開發(fā)建設單位的保修責任 。 (14)物業(yè)服務的收費標準和交費要求 。 2．能夠擬訂籌措物業(yè)管理資金的 計劃。 3．特約服務費收入的核算 (3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。 （物業(yè)共用部位）、（共用設施）（設備） 的大修 、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。這些開支與物業(yè)管理服務活動沒有直接聯(lián)系，屬于某一會計期間耗用的費用。 (4)對責任部門和責任人進行考評。 2．其他業(yè)務收入 多 其他業(yè)務收入是指企業(yè)從事主營業(yè)務以外的其他業(yè)務活動所取得的收入，包括房屋 中介代銷手續(xù)費收入 、材料物資銷售收入、 廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 等。 2．掌握用訴訟手段解決物業(yè)管理收費糾紛的方法