【正文】 以及配套設(shè)施規(guī)劃圖。 2．經(jīng)濟適用的原則 3．科學規(guī)劃的原則 (二 )物業(yè)再開發(fā)利用的條件 1．物業(yè)本身的條件 2．業(yè)主的愿望 3．物業(yè)管理企業(yè)的運作能力 三、城市綠化規(guī)劃、建設(shè)與管理的相關(guān)規(guī)定 我國與城市綠化規(guī)劃、建設(shè)與管理有關(guān)的法律法規(guī)已有多項，以下是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行綠地景觀再開發(fā)時需要遵守的幾項主要的全國性法規(guī)及其相關(guān)內(nèi)容。 (5)生產(chǎn)綠地面積占城市建成區(qū)總面積比率 不低于 2％ (四 )《城市園林綠化企業(yè)資質(zhì)管理辦法》和《城市園林綠化企業(yè)資質(zhì)標準》 (五 )《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 修訂版國家標準《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范自 2020年 4 月 1 日起施行，適用于城市居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計。 (6)種植的植物材料的整形修剪應(yīng)符合設(shè)計要求。機動車停車場內(nèi)的主要通道寬度不得小于 6m。防火隔墻可砌筑在不燃 燒體地面或鋼筋混凝土梁上，防火墻、防火隔墻均應(yīng)砌至梁、板的底部。 在物業(yè)管理的市場競爭中，如果說一個物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)備精良、工作設(shè)施先進是競爭的 “ 硬件 ” ，那么物業(yè)管理制度的完備、嚴密、科學、合理就是競爭中取勝的 “ 軟件 ” 。 多 (三 )物業(yè)管理的公共管理制度 情 /多 /單 物業(yè)管理的公共管理制度主要有樓宇入住及 遷出管理制度 、房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備使用管理制度、房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理制度、房屋裝修管理制度、 安全保衛(wèi)管理制度、車輛行駛和停放管理制度 、消防管理制度、環(huán)境衛(wèi)生管理制度、綠化管理制度、 禁止違章用地及違章建筑的管理制度 、綜合經(jīng)營服務(wù)管理制度以及 接受業(yè)主委托開展有償特約服務(wù)的制度 等。 8．批準實施 物業(yè)管理公司內(nèi)部管理制度的審批要有明確權(quán)限，不得隨意超越。 (6)執(zhí)行總公司 IS09001質(zhì)量管理體系對本物業(yè)管理處的有關(guān)規(guī)定。 (23)負責對外接待活動。 (2)裝修房屋之前應(yīng)向管理處提出申請。 (2)無償服務(wù)的范圍及規(guī)定。 營業(yè)成本包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。 (6)如果出現(xiàn)不可預見的情況，并造成預算執(zhí)行的問題，應(yīng)及時對預算進行必要的調(diào)整 完 (三 )控制財務(wù)預算的步驟 多 (1)建立財務(wù)預算控制系統(tǒng)。 應(yīng)區(qū)分客戶未按期交費的原因： 一種是客戶有履行合同交費義務(wù)的能力卻拒絕交費；另一種是客戶已經(jīng)喪失了履行合同交費義務(wù)的能力 。 四、控制財務(wù)預算的目的 多 1．落實財務(wù)預算或財務(wù)計劃 2．及時糾正偏差 由于存在不可預見的因素，財務(wù)預算在實施過程中難免會出現(xiàn)偏差，因而需要通過財務(wù)預算控制系統(tǒng)及早發(fā)現(xiàn)問題，找出發(fā)生偏差的原因，然后提出修改和補救的辦法。 (2)通過會計核算反映和監(jiān)督企業(yè)各部門有關(guān)指標的實際完成情況。 (9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費用 。 (12)環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定。 19 (2)物業(yè)管理的 具體工作職責。 (19)負責授權(quán)范圍內(nèi)的物業(yè)管理處所發(fā)生費用的審核，簽署報銷單。 18 (2)根據(jù)服務(wù)合同，負責編制本物業(yè)管理處的工作計劃、 采購計劃和經(jīng)費預算 。具體結(jié)構(gòu)由標題、正文、具名和日期組成。 5．操作規(guī)程 15 物業(yè)公司需針對每個工作崗位的各類工作 ,制定明確、具體、細致、便于操作的規(guī)程 ,即具體的規(guī)范的工作流程和工作要求及質(zhì)量標準 .操作規(guī)程是一個非常繁雜的制度體系 .如某管理處經(jīng)理需遵守的操作規(guī)程有 :編制工作計劃操作規(guī)程 ,召開工作會議操作規(guī)程 ,員工招募、面試、評審、錄用操作規(guī)程 ,員工培訓操作規(guī)程 ,員工考核操作規(guī)程 ,員工調(diào)動、懲處操作規(guī)程 ,工作督導、檢查操作規(guī)程 ,工作環(huán)境管理操作規(guī)程 ,編制預算操作規(guī)程，費用審批操作規(guī)程 ,樓檢工作操作規(guī)程 ,二次裝修管理操作規(guī)程 ,外委項目評審操作規(guī)程 ,突發(fā)事 件處理操作規(guī)程 ,對外聯(lián)絡(luò)操作規(guī)程 ,對外接待工作操作規(guī)程 ,投訴處理操作規(guī)程 ,起訴、應(yīng)訴操作規(guī)程等。 14 二、業(yè)主大會制定物業(yè)管理制度的準備 情 業(yè)主大會制定物業(yè)管理制度的準備工作一般按以下程序進行。消防車道的寬度不應(yīng)小于 4m，盡頭式消防車道應(yīng)設(shè)回車道或回車場，回車場不宜小于 12m * 12m。停車場的設(shè)計方案 (包括有關(guān)的主體工程設(shè)計方案 )，須經(jīng)城市規(guī)劃部門審核，并征得公安交通管理部門同意，方可辦理施工手續(xù)；停車場竣工后，須經(jīng)公安交通管理部門參加驗收合格方可使用。秋季種植的應(yīng)在第二年春季發(fā)芽出土后驗收。其中主干道綠帶面積占道路總用地比率不低于 20％，次干道綠帶面積所占比率不低于 15％。 相關(guān)知識 一、物業(yè)再開發(fā)利用的含義 物業(yè)的再開發(fā)利用是指對已建成并投入使用的房屋建筑、配套設(shè)施和場地等進行改造和局部增建，以提高物業(yè)使用價值的活動。 多 7．擴建增建停車場 (庫 )的環(huán)境影響評價 預測和評估停車場 (庫 )的擴建增建可能給物業(yè)管理區(qū)域帶來的正面和負面環(huán)境影響。 + 4．綠化植物種類的選定 確定選擇綠化樹木、花卉及草坪種類的基本原則和物業(yè)管理區(qū)域所處植物地理位置，規(guī)劃綠化植物數(shù)量與技術(shù)經(jīng)濟指標，確定裸子植物與被子植物比例、常綠樹種與落葉樹種比例、喬木與灌木比例、木本植物與草本植物比例、鄉(xiāng)土樹種與外來樹種比例 (并進行生態(tài)安全性分析 )、速生與中生和慢生樹種比例，確定綠地植物名錄 (科、屬、種及種以下單位 )，確定相應(yīng)的基調(diào)植物、骨干植物和一般植物的種類。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。 + 2．培訓工作人員 工作小組成立后，需要進行必要的、簡短的業(yè)務(wù)培訓，重點培訓內(nèi)容是與具體開發(fā)項目有關(guān)的國家和地方法律法規(guī)。 (5)人力資源分析 。 （完） (三 )可行性研究的階段劃分 情 \多 可行性研究分為 投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和項目評價與決策 4 個階段。總體來說，物業(yè)管理方案文本主要包括以下內(nèi)容： 多 2/3/4/5 (一 )項目管理的整體設(shè)想與策劃 (二 )物業(yè)管理服務(wù)模式 包括管理服務(wù)運作模式、工作流程、 機構(gòu)組織架構(gòu)、信息反饋處理機制 等。培訓內(nèi)容主要有標的物業(yè)項目的情況介紹，制定方案的要求、內(nèi)容、方法和程序，優(yōu)秀物業(yè) 管理方案案例的學習和考察等。 D、 交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標準 ，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。 多 四、建筑工程質(zhì)量管理相關(guān)規(guī)定 ㈠《中華人民共和國建筑法》 自 1998年 3 月 1 日起施行的《中華人民共和國建筑法》 (以下簡稱《建筑法》 )使在我國從事建筑活動即各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝活動變得有法可依。 （單） ㈣有利于物業(yè)的銷售 即：促進物業(yè)的銷售 二、居住區(qū)規(guī)劃基本知識 1993年，建設(shè)部會同有關(guān) 部門共同制定了國家標準《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 (GB5018093)，該標準自 1994年 2 月 1 日起施行。 2．熟悉房地產(chǎn)開發(fā)基本程序。 二、物業(yè)管理早期介入的實施 （多） ㈠立項決策階段的實施 ㈡規(guī)劃設(shè)計階段的實施 ㈢施工安裝階段的實施 ㈣接管準備階段的實施 ㈠立項決策階段的實施 在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目市場調(diào)研和項目可行性研究評估時，物業(yè)管理人員應(yīng)對項目的市場定位、潛在業(yè)主的構(gòu)成以及消費水平、周邊物業(yè)管理概況以及日后的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標準及成本、利潤測算等方面提出意見和建議。 3 三、房地產(chǎn)開發(fā)基本程序 我國房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序通常分為 4 個階段，這 4 個階段的實施不一定按部就班，有時可交替進行。建筑施工企業(yè)必須按照工程設(shè)計要求、施工技術(shù)標準和合同的約定，對建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備進行檢驗，不合格的不得 使用。如果另行接受委托，編寫物業(yè)管理方案，則需要組建制定物業(yè)管理方案的工作小組。 13．文本定稿 經(jīng)領(lǐng)導審閱、簽字，必要時再做修改后，方案即可定稿。 (8)項目的成本分析及資金籌措研究。 (2)物業(yè)項目分析。 + 該工作小組一般應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)主管副總經(jīng)理或經(jīng)驗豐富的開發(fā)經(jīng)營部門經(jīng)理牽頭，根據(jù)具體開發(fā)項目的需要，確定組成人員。 10．修改方案文本和圖件 領(lǐng)導審閱以后，需要根據(jù)領(lǐng)導提出的修改意見，調(diào)整、修改再開發(fā)方案。 單 (一 )綠地景觀的再開發(fā) 方 /多（ 1/2/3/5） 綠地景觀的再開發(fā)方案主要應(yīng)包括以下內(nèi)容： 1． 綠地景觀現(xiàn)狀分析 主要分析物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑風格和規(guī)模、地形地貌、水體、植被概況以及綠化美化方面存在的問題與制約因素等。 多 + 4．停車場 (庫 )布局的規(guī)劃設(shè)計 主要包括擬擴建增建停車場 (庫 )的總平面布局及分區(qū)、停車方式、車輛行駛方向、出入口數(shù)量、出入口位置與寬度、主要通道寬度與坡度、通道曲線半徑、交通標志、交通標線、防火間距、消防車道、人行道等要素的規(guī)劃設(shè)計。 8．綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)效益分析 在分析擬增加綜合經(jīng)營服務(wù)項目效益的基礎(chǔ)上，根據(jù)再開發(fā)的綜合經(jīng)營服務(wù)場所的租售形式或經(jīng)營形式，分析和預測其可能產(chǎn)生的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。 (三 )《城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標的規(guī)定》 建設(shè)部制定的《城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標的規(guī)定》 (建城 [19931784號 )自 1994年 1 月 1 日起實施。 (2)地被植物應(yīng)在當年成活后，郁閉度達到 80％以上進行驗收。 (一 )《中華人民共和國道路 交通管理條例》 1988年 7 月 4 日公安部頒發(fā)的《中華人民共和國道路交通管理條例》【 88]公發(fā) 15號文自 1988年 8 月 1 日起施行。 車庫的防火設(shè)計，須做到安全適用、技術(shù)先進、經(jīng)濟合理。 基本操作 一、物業(yè) 管理企業(yè)制定物業(yè)管理制度的準備 (一 )制定物業(yè)管理制度準備工作流程 （單） (二 )制定物業(yè)管理制度準備工作的主要內(nèi)容 物業(yè)管理企業(yè)主要負責制定為了保證完成物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和達到所要求服務(wù)質(zhì)量的企業(yè)內(nèi)部管理制度，有時接受業(yè)主大會或業(yè)主委員會的委托起草物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩 序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。員工管理制度是物業(yè)管理企業(yè)最基本的內(nèi)部管理制度，主要包括 勞動用工制度、員工行為規(guī)范、員工福利制度、績效考核制度、企業(yè)獎懲制度 等。 4．草擬制度文本 在物業(yè)管理制度要點的基礎(chǔ)上，由各位制度起草負責人分頭編寫具體的各項物業(yè)管理制度文本。 某物業(yè)管理企業(yè)《員工手冊》示例。 (16)負責二次裝修的全面管理，簽署 “ 開工單 ” 。 (4)居住人口、戶數(shù)及其構(gòu)成。 (7)房屋共用部位及共用設(shè)施設(shè) 備維修養(yǎng)護管理規(guī)定。 根據(jù)政府指導價和物業(yè)服務(wù)合同，公共性服務(wù)的收費有章可循，一般為微利。 (6)辦公費用。 21 4．核算財務(wù)費用 除管理費用外，物業(yè)管理企業(yè)為籌措資金而發(fā)生的各項費用為財 務(wù)費用，也屬于物業(yè)管理成本費用的支出范圍，包括 利息凈支出、匯兌凈損失、金融機構(gòu)手續(xù)費 等。 三、企業(yè)財務(wù)預算的內(nèi)容 多 1．收入預算 2．營業(yè)成本預算 3．管理費用預算 4．財務(wù)費用預算 5．資本預算 6．現(xiàn)金預算 7．預計損益表 8．預計資產(chǎn)負債表 6．現(xiàn)金預算 現(xiàn)金預算 也稱 現(xiàn)金流量表 ，是反映預算期內(nèi)貨幣資金的流入、流出以及資金調(diào)度的預算。如欠交費用情況非常嚴重，物業(yè)企業(yè)可單方面停止服務(wù)、解除合同，并通過訴訟程序追索拖欠的物業(yè)服務(wù)費和造成的其他損失。 (4)糾正偏差 。 + (3)間接費用包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產(chǎn)保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。 企業(yè)應(yīng)當在勞務(wù)已經(jīng)提供 ,同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。 (2)物業(yè)管理公司經(jīng)理接待日。 (5)物業(yè)管理公司的各種服務(wù)項目。 (26)負責處理在授權(quán)范圍內(nèi)涉及本物業(yè)管理處的起訴及應(yīng)訴工作。 (9)代表管理處參加建設(shè)單位、居委會、業(yè)主委員會的工作會議。按程序簽發(fā)后的制度即可付諸實施。 2．能夠擬訂各項物業(yè)管理制度。下面分別加以說明。 除了停車數(shù)不超過 5 輛的停車場等小型車庫外，車庫應(yīng)設(shè)置消防給水系統(tǒng)。自行車停車方式應(yīng)以出入方便為原則。停車場有地上停車場和地下停車場。 (2)宅間綠地應(yīng)精心規(guī)劃與設(shè)計。 砍伐城市樹木，必須經(jīng) 城市人民政府城市綠化行政主管部門 批準，并按照國家有關(guān)規(guī)定補植樹木或者采取其他補救措施。 10 2． 綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)的原則與目標 包括再開發(fā)綜合經(jīng)營服務(wù)場所的意義、目的、原則、依據(jù)、建設(shè)期限和預期目標等。 （完） (二 )停車場 (庫 )的擴建增建 停車場 (庫 )的擴建增建是根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的 性質(zhì) 和業(yè)主及使用人的使用需要 在現(xiàn)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擴建原有停車場 (庫 )或增建新的停車場 (庫 ),以彌補原有停車場 (庫 )的不足 ,滿足客戶的使用需求 . 停車場 (庫 )的擴建增建方案可以由 物業(yè)管理企業(yè)制定 ,也可以委托專業(yè)規(guī)劃設(shè)計單位或?qū)I(yè)人員制定。 有些規(guī)模較大的再開發(fā)工程須由具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)規(guī)劃設(shè)計單位進行規(guī)劃設(shè)計，由具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)施工單位進行施工建設(shè)。 7