【正文】 情況介紹，制定方案的要求、內(nèi)容、方法和程序，優(yōu)秀物業(yè) 管理方案案例的學(xué)習(xí)和考察等。 第二節(jié) 物業(yè)管理方案的制定 基本操作 一、制定物業(yè)管理方案的程序 （多） ㈡制定物業(yè)管理方案的主要工作內(nèi)容 1．成立工作小組 如果物業(yè)管理企業(yè)是在進(jìn)行 項(xiàng)目 投標(biāo)時(shí)編寫物業(yè)管理方案 ，則編寫任務(wù)可由投標(biāo)工作小組承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。前期物業(yè)管理的具體工作內(nèi)容包括上崗人員培訓(xùn)計(jì)劃的制定和實(shí)施、新建物業(yè)的接管驗(yàn)收，接待業(yè)主或使用人入住， 4 建立物業(yè)管理檔案，設(shè)計(jì)管理模式，制定物業(yè)管理方案和管理制度 ㈡前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定 《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。 D、 交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) ，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。 工程設(shè)計(jì)的修改由原設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)，建筑施工企業(yè)不得擅自修改工程設(shè)計(jì) 。 《建筑法》第六章 “ 建筑工程質(zhì)量管理 ” A、 對建筑工程的質(zhì)量管理做出了專門的條文說明 ， B、 規(guī)定國家對從事建筑活動(dòng)的單位推行質(zhì)量體系認(rèn)證制度 ，建筑工程的勘察、設(shè)計(jì)單位必須對其勘察、設(shè)計(jì)的質(zhì)量負(fù)責(zé)，建筑施工企業(yè)對工程的施工質(zhì)量負(fù)責(zé)，建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、 C、 施工的質(zhì)量必須符合國家有關(guān)建筑工程安全標(biāo)準(zhǔn)的要求 。實(shí)行監(jiān)理的建筑工程，由建設(shè)單位委托具有相應(yīng)資質(zhì)條件的工程監(jiān)理單位監(jiān)理。 多 四、建筑工程質(zhì)量管理相關(guān)規(guī)定 ㈠《中華人民共和國建筑法》 自 1998年 3 月 1 日起施行的《中華人民共和國建筑法》 (以下簡稱《建筑法》 )使在我國從事建筑活動(dòng)即各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝活動(dòng)變得有法可依。 在重點(diǎn)文物保護(hù)單位和歷史文化保護(hù)區(qū)保護(hù)規(guī)劃范圍內(nèi)進(jìn)行住宅建設(shè)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)必須遵循保護(hù)規(guī)劃的指導(dǎo)； 居住區(qū)內(nèi)的各級文物保護(hù)單位和古樹名木必須依法予以保護(hù)； （單） 在文物保護(hù)單位的建設(shè)控制地帶內(nèi)的新建建筑和構(gòu)筑物不得影響環(huán)境風(fēng)貌。 ⑺ 為商品化經(jīng)營、社會(huì)化管理及分期實(shí)施創(chuàng)造條件。 ⑶ 綜合考慮所在城市的性質(zhì)等地方特點(diǎn)。 （單） ㈣有利于物業(yè)的銷售 即：促進(jìn)物業(yè)的銷售 二、居住區(qū)規(guī)劃基本知識 1993年，建設(shè)部會(huì)同有關(guān) 部門共同制定了國家標(biāo)準(zhǔn)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB5018093)，該標(biāo)準(zhǔn)自 1994年 2 月 1 日起施行。 物業(yè)管理早期介入的費(fèi)用一般由 房地產(chǎn)開發(fā) 商承擔(dān)。 ㈢收集相關(guān)資料 主要應(yīng)收集擬介入物業(yè)項(xiàng)目的（ 開發(fā)建設(shè)單位）（工程設(shè)計(jì)單位）（施工單位 ）和監(jiān) 理單位的背景材料， 如技術(shù)力量、資金條件、企業(yè)信譽(yù)、以往業(yè)績、社會(huì)影響、負(fù)責(zé)人情況、有關(guān)人員的職責(zé)分工等：擬介入項(xiàng)目的立項(xiàng)情況、設(shè)計(jì)方案、施工圖紙、工程進(jìn)度表、主要建筑材料清單等；另外還需收集相關(guān)的法律法規(guī)、政策文件、參考書等。 ⑵ 建筑施工質(zhì)量和建筑材料質(zhì)量要好，以（ 減少使用成本 ）。 2．熟悉房地產(chǎn)開發(fā)基本程序。 3．掌握前期物業(yè)管理知識。單 ⑶ 配套設(shè)施齊全，能為業(yè)主和使用人提供多種服務(wù)。 ㈣確定工作方法 物業(yè)管理早期介入的工作方法一般有閱讀文本和圖紙、跟蹤現(xiàn)場、溝通聯(lián)系、提供咨詢報(bào)告等。 二、物業(yè)管理早期介入的實(shí)施 （多） ㈠立項(xiàng)決策階段的實(shí)施 ㈡規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的實(shí)施 ㈢施工安裝階段的實(shí)施 ㈣接管準(zhǔn)備階段的實(shí)施 ㈠立項(xiàng)決策階段的實(shí)施 在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場調(diào)研和項(xiàng)目可行性研究評估時(shí)，物業(yè)管理人員應(yīng)對項(xiàng)目的市場定位、潛在業(yè)主的構(gòu)成以及消費(fèi)水平、周邊物業(yè)管理概況以及日后的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及成本、利潤測算等方面提出意見和建議。 2020年 3 月 11日，建設(shè)部又發(fā)布了對《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB5018093)進(jìn)行局部修訂的公告，修訂后的標(biāo)準(zhǔn)自 2020年 4 月 1 日起施行。 ⑷ 適應(yīng)居民的活動(dòng)規(guī)律，綜合考慮居住生 活環(huán)境。 ⑻ 充分考慮社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境 3 方面的綜合效益 。 3 三、房地產(chǎn)開發(fā)基本程序 我國房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序通常分為 4 個(gè)階段，這 4 個(gè)階段的實(shí)施不一定按部就班，有時(shí)可交替進(jìn)行?！督ㄖā穼ㄖこ淌┕ぴS可和從業(yè)資格、建筑工程發(fā)包與承包、建 筑工程監(jiān)理、建筑安全生產(chǎn)管理、建筑工程質(zhì)量管理及其相關(guān)法律責(zé)任做出了明確的規(guī)定。建筑工程監(jiān)理應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)及有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件和建筑工程承包合同，對承包單位在施工質(zhì)量、建設(shè)工期和建設(shè)資金使用等方面，代表建設(shè)單位實(shí)施監(jiān)督。 建設(shè)單位不得以任何理由，要求建筑設(shè)計(jì)單位或者建筑施 工企業(yè)在工程設(shè)計(jì)或者施工作業(yè)中，違反法律、行政法規(guī)和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)，降低工程質(zhì)量。建筑施工企業(yè)必須按照工程設(shè)計(jì)要求、施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和合同的約定，對建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)，不合格的不得 使用。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。 《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》規(guī)定，住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)； 投標(biāo)人少于 3 個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè) 。如果另行接受委托，編寫物業(yè)管理方案，則需要組建制定物業(yè)管理方案的工作小組。 3．準(zhǔn)備資料、設(shè)備和經(jīng)費(fèi) 主要應(yīng)準(zhǔn)備相關(guān)的法規(guī)政策、參考書、必要的文件表格、以往制定的其他同類物業(yè)項(xiàng)目的管理方案，調(diào)查研究和制定方案所需交通工具、工作設(shè)備和經(jīng)費(fèi)等。 5 (3)業(yè)主和使用人對各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)檔次的現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求情況。 9．進(jìn)行可行性評價(jià) 從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面對初步物業(yè)管理方案要點(diǎn)的可行性進(jìn)行評價(jià)。 13．文本定稿 經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審閱、簽字，必要時(shí)再做修改后，方案即可定稿。 多 (三 )管理服務(wù)人力資源的管理 (四 )管理制度建設(shè) (五 )物業(yè)管理服務(wù)的具體內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) (六 )物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支測算 物業(yè)管理的 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 是物業(yè)管理方案的核心內(nèi)容之一。 可行性研究的根本目的是為投資決策提供科學(xué)、可靠的依據(jù)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目實(shí)施帶來的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。 (4)企業(yè)自身?xiàng)l件分析。 (8)項(xiàng)目的成本分析及資金籌措研究。 1．投資機(jī)會(huì)研究 投資機(jī)會(huì)研究比較粗略，帶有預(yù)測性，主要任務(wù)是分析和 估計(jì)投資項(xiàng)目或投資方向成功的可能性，對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議。在這一階段，需要對項(xiàng)目進(jìn)行深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，仔細(xì)分析項(xiàng) 目的利弊，對多種方案進(jìn)行比較選優(yōu)，從中選出滿意的可行性方案。未經(jīng)評估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。 (2)物業(yè)項(xiàng)目分析。 (6)物業(yè)管理方案要點(diǎn)及方案實(shí)施進(jìn)度分析。 7 (10)附件 。 3．了解城市綠化規(guī)劃、建設(shè)與管理的相關(guān)規(guī)定。 + 該工作小組一般應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)主管副總經(jīng)理或經(jīng)驗(yàn)豐富的開發(fā)經(jīng)營部門經(jīng)理牽頭，根據(jù)具體開發(fā)項(xiàng)目的需要，確定組成人員。必要時(shí)應(yīng)考察和借鑒其他物業(yè)管理區(qū)域的做法。 5．調(diào)查業(yè)主需要 可以運(yùn)用座談訪問、電話調(diào)查、發(fā)放調(diào)查表、實(shí)地觀察等方法，定性與定量相結(jié)合，調(diào)查業(yè)主和使用人對擬開發(fā)項(xiàng)目的需求和態(tài)度，以確定物業(yè)的再開發(fā)利用是否必要。如果方案要點(diǎn)某些方面不可行，則需要進(jìn)行調(diào)整，然后再做評價(jià)。 10．修改方案文本和圖件 領(lǐng)導(dǎo)審閱以后，需要根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)提出的修改意見，調(diào)整、修改再開發(fā)方案。 根據(jù)業(yè)主大會(huì)討論的意見，對方案進(jìn)行修改。 + 13．批準(zhǔn)實(shí)施 物業(yè)的再開發(fā)利用方案通過行政審批或備案后，即可付諸實(shí)施。 （完） 二、幾種再開發(fā)項(xiàng)目方案的制定 (一 )綠地景觀的再開發(fā) 綠地景觀是物業(yè)管理區(qū)域的重要組成部分。 單 (一 )綠地景觀的再開發(fā) 方 /多（ 1/2/3/5） 綠地景觀的再開發(fā)方案主要應(yīng)包括以下內(nèi)容： 1． 綠地景觀現(xiàn)狀分析 主要分析物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑風(fēng)格和規(guī)模、地形地貌、水體、植被概況以及綠化美化方面存在的問題與制約因素等。 單 + 5． 環(huán)境小品的設(shè)計(jì) 主要包括雕塑、山石、植物廊架、小型建筑、小型水景、步行小徑以及休閑座椅、兒童滑梯等環(huán)境小品和休閑設(shè)施的布局和設(shè)計(jì)。 9．綠地景觀再開發(fā)的效益分析 主要分析和預(yù)測綠地景觀再開發(fā)的生態(tài) 環(huán)境效益、社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益和景觀文化功能。 多 /單 (二 )停車場 (庫 )的擴(kuò)建增建 方 停車場 (庫 )的擴(kuò)建增建方案主要應(yīng)包括以下內(nèi)容： 1．停車場 (庫 )現(xiàn)狀分析 主要分析物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量和現(xiàn)有機(jī)動(dòng)車、自行車數(shù)量及其變化趨勢，以及現(xiàn)有停車場 (庫 )的規(guī)模、分布、使用情況、存在的問題與制約因素等。 多 + 4．停車場 (庫 )布局的規(guī)劃設(shè)計(jì) 主要包括擬擴(kuò)建增建停車場 (庫 )的總平面布局及分區(qū)、停車方式、車輛行駛方向、出入口數(shù)量、出入口位置與寬度、主要通道寬度與坡度、通道曲線半徑、交通標(biāo)志、交通標(biāo)線、防火間距、消防車道、人行道等要素的規(guī)劃設(shè)計(jì)。 8．?dāng)U建增建停車場 (庫 )的投資估算 根據(jù)建設(shè)規(guī)劃，估算擴(kuò)建增建停車場 (庫 )的投資規(guī)模，設(shè)計(jì)籌資途徑。 (三 )綜合經(jīng)營服務(wù)場所的再開發(fā) 物業(yè)的建設(shè)單位一般都會(huì)按規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套建設(shè)一些服務(wù)設(shè)施，如幼兒園、中小學(xué)、底層商鋪等。在分析物業(yè)管理區(qū)域人口數(shù)量、消費(fèi)水平和服務(wù)需求、現(xiàn)有綜合經(jīng)營服務(wù)場所以及周邊地區(qū)同類服務(wù)供給情況的基礎(chǔ)上，從經(jīng)濟(jì)上、政策上和技術(shù)上對綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)進(jìn)行可行性分析。 8．綜合經(jīng)營服務(wù)場所再開發(fā)效益分析 在分析擬增加綜合經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目效益的基礎(chǔ)上，根據(jù)再開發(fā)的綜合經(jīng)營服務(wù)場所的租售形式或經(jīng)營形式，分析和預(yù)測其可能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。在這里，物業(yè)的再開發(fā)利用特指對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的再開發(fā)利用。 11 (一 )《城市綠化條例》 任何單 位和個(gè)人都不得擅自改變城市綠化規(guī)劃用地性質(zhì)或者破壞綠化規(guī)劃用地的地形、地貌、水體和植被。 嚴(yán)禁砍伐或者遷移古樹名木。 (三 )《城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)的規(guī)定》 建設(shè)部制定的《城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)的規(guī)定》 (建城 [19931784號 )自 1994年 1 月 1 日起實(shí)施。 (3)城市內(nèi)河、海、湖等水體及鐵路旁的防護(hù)林帶寬度應(yīng)不少于 30米。其 中第 7部分是專門關(guān)于綠地的規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范，以下是該部分的主要內(nèi)容。 單 居住區(qū)內(nèi)的綠地規(guī)劃 ,應(yīng)根據(jù)居住區(qū)的規(guī)劃布局形式、環(huán)境特點(diǎn)及用地的具體條件 ,采用集中與分散相結(jié)合，點(diǎn)、線、面相結(jié)合的綠地系統(tǒng) 公共綠地的位置和規(guī)模，應(yīng)根據(jù)規(guī)劃用地周圍的城市級公共綠地的布局綜合確定。 (2)地被植物應(yīng)在當(dāng)年成活后，郁閉度達(dá)到 80％以上進(jìn)行驗(yàn)收。 綠化工程質(zhì)量驗(yàn)收應(yīng)符合下列規(guī)定： (1)喬、灌木的成活率應(yīng)達(dá)到 95％以上 ，珍貴樹種和孤植樹應(yīng)保證成活。 (7)綠地附屬設(shè)施工程的質(zhì)量驗(yàn)收 應(yīng)符合《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》 GBJ301的有關(guān)規(guī)定。 汽車庫有地上汽車庫和地下汽車庫之分，有 敞開式汽車庫和封閉式汽車庫 之分。 (一 )《中華人民共和國道路 交通管理?xiàng)l例》 1988年 7 月 4 日公安部頒發(fā)的《中華人民共和國道路交通管理?xiàng)l例》【 88]公發(fā) 15號文自 1988年 8 月 1 日起施行。 (三 )《停車場規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)則 (試行 )》 《停車場規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)則 (試行 )》規(guī)定 :機(jī)動(dòng)車停車場的出入口應(yīng)有良好的視野 .機(jī)動(dòng)車停車場車位指標(biāo)大于 50個(gè)時(shí) ,出入口不得少于 2 個(gè) 大于 500個(gè)時(shí)，出入口不得少于 3 個(gè)。自行車停車場原則上不設(shè)在交叉路口附近?？偲矫娌季帧⒎阑痖g距、消防車道、安全疏散、安全照明、消防給水及電氣等規(guī)劃建設(shè)，應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 (GB50067)的規(guī)定。 車庫的防火設(shè)計(jì)，須做到安全適用、技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理。 5 穿過車庫的消防車道，其凈空高度和凈寬均不應(yīng)小于 4m，當(dāng)消防車道上空遇有障礙物時(shí)，路面與障礙物之間的凈空不應(yīng)小于 4m。 汽車庫、修車庫的人員安全出口和汽車疏散出口應(yīng)分開設(shè)置。利用天然水源時(shí)，應(yīng)設(shè)有可靠的取水設(shè)施和通向天然水源的道路，并在枯水期最低水位時(shí)，確保消防用水量。 基本操作 一、物業(yè) 管理企業(yè)制定物業(yè)管理制度的準(zhǔn)備 (一 )制定物業(yè)管理制度準(zhǔn)備工作流程 （單） (二 )制定物業(yè)管理制度準(zhǔn)備工作的主要內(nèi)容 物業(yè)管理企業(yè)主要負(fù)責(zé)制定為了保證完成物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和達(dá)到所要求服務(wù)質(zhì)量的企業(yè)內(nèi)部管理制度，有時(shí)接受業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的委托起草物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩 序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。 1．確定制度起草人員 2．了解物業(yè)情況 3． 了解 業(yè)主及使用人情況 4．了解物業(yè)管理企業(yè)情況 5． 學(xué)習(xí)有關(guān)文件 業(yè)主大會(huì)已經(jīng)制定了業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)