【正文】 全監(jiān)控設(shè)施的，實(shí)行 24 小時(shí)監(jiān)控；生活垃圾每天清運(yùn)兩次。實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。 二、 物業(yè)管理服務(wù) 掌握 1. 物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn) ：?物業(yè)管理服務(wù)的公共性和綜合性?物業(yè)管理服務(wù)受益主體的廣泛性與差異性?物業(yè)管理服務(wù)的即時(shí) 3 性和無(wú)形性?物業(yè)管理服務(wù)的持續(xù)性和長(zhǎng)期性 2. 物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容： 物業(yè)管理服務(wù)是指業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定的公共性服務(wù)。 2. 《條例》的立法指導(dǎo)思想： ?強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個(gè)業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系?強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系?強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)公平、公開(kāi)和協(xié)商方式處 理物業(yè)管理事項(xiàng) 3. 《條例》確立的基本法律關(guān)系 ：?業(yè)主相互之間的關(guān)系?物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系?開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系?供水供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系?社區(qū)居委會(huì)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系?物業(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系 熟悉 1. 物業(yè)管理的基本特征 ：社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化 2. 物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用 :?實(shí)施物業(yè)管理有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)?實(shí)施物業(yè)管理有利于提高人民群眾居住質(zhì)量?實(shí)施物業(yè)管理有利于增加就業(yè)?實(shí)施物業(yè)管理有利于社區(qū)穩(wěn)定?實(shí)施物業(yè)管理有利于推動(dòng)房地地產(chǎn) 業(yè)的良性發(fā)展 3. 《條例》確立的基本制度 :《 條例》創(chuàng)設(shè)了業(yè)主大會(huì)、管理規(guī)約、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專項(xiàng)維修資金等七項(xiàng)物業(yè)管理的基本制度。 4. 《條例》的主要內(nèi)容： ?第一章 總則?第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)?第三章 前期物業(yè)管理?第四章 物業(yè)管理服務(wù)?第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)?第六章 法律責(zé)任?第七章 附則 了解 1. 物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 ? 1993 年深圳人大頒發(fā)了全國(guó)第一部物業(yè)管理地方性法規(guī) —— 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，以地方立法的方式對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行 制度規(guī)范。其內(nèi)容概括說(shuō)?對(duì)房屋及配套的設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理?維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序；具體的說(shuō)?房屋共用部位的維修養(yǎng)護(hù)管理?房屋共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)管理?物 業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)管理?物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理服務(wù)?物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項(xiàng)服務(wù)?物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)?物業(yè)檔案資料的管理?專項(xiàng)維修資金的代管服務(wù) 3. 物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成 ：?管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等?物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用?物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用?物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用?物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用?辦公費(fèi)用?物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊?物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用?經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用 4. 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的 計(jì)費(fèi)方式： ?包干制?酬金制 包干制：指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。 5. 前期物 業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容： ?合同當(dāng)事人與物業(yè)的基本情況?物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量?物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式?物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的內(nèi)容?物業(yè)的承接查驗(yàn) A說(shuō)明查驗(yàn)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備的內(nèi)容 B雙方確認(rèn)共用部位共用設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題 C建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和解決辦法 D建設(shè)單位應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的資料 E建設(shè)單位的保修責(zé)任等?物業(yè)的使用與維護(hù) A 建設(shè)單位和業(yè)主、使用人配合實(shí)施物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)章制度的義務(wù) B物業(yè)服務(wù)企業(yè)制止業(yè)主和使用人違反臨時(shí)管理規(guī)約的具體措施 C物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)重大事項(xiàng)的告知義務(wù)和接受監(jiān)督義務(wù) D業(yè)主裝飾裝修房屋的約定 E物業(yè)管理用房的 具體約定?專項(xiàng)維修資金?違約責(zé)任?其它事項(xiàng) 6. 物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容： ?物業(yè)管理事項(xiàng)?物業(yè)服務(wù)質(zhì)量?物業(yè)服務(wù)費(fèi)用?雙方的權(quán)利和義務(wù)?專項(xiàng)維修資金的管理和使用?物業(yè)管理用房?合同期限?違約責(zé)任 物業(yè)服務(wù)合同除需明確以上八項(xiàng)內(nèi)容外，還應(yīng)商定的其他條款，如約定合同生效的條件、解除合同的損失賠償、免責(zé)條款約定、合同履行爭(zhēng)議的解決方式等。二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：公示 16 小時(shí)服務(wù)電話，急修 1 小時(shí)內(nèi)，每年至少 1 次征詢業(yè)主的意見(jiàn)，滿意率 75%以上，每 3 日巡查1 次小區(qū)，載人電梯早 6:00 至晚 12:00 正常運(yùn)行，路燈樓道燈完好率不低于 90%，小區(qū)主出入口 24 小時(shí)值勤，對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每 2 小時(shí)至少巡查一次；生活垃圾每天清運(yùn) 1 次。?固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法，折舊年限根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定?物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專業(yè)性較強(qiáng)的服務(wù)內(nèi)容外包給有關(guān)專業(yè)公司的，該項(xiàng)服務(wù)的成本按照外包合同所確定的金額核定。例外規(guī)定：?規(guī)模較小的住宅物業(yè)，建設(shè)單位可 以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)?投標(biāo)人少于 3 個(gè)的，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù) 7 企業(yè)。 7. 各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件： 取得資質(zhì)等級(jí)的條件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房單位所有。 ? 住宅專項(xiàng)維修資金的管理： ①業(yè)主大會(huì)成立前住宅專項(xiàng)維修資金的管理 （業(yè)主大會(huì)成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)委托的當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行開(kāi)立的住宅專項(xiàng)維修資金專戶代管。②業(yè)主大會(huì)成立后住宅專項(xiàng)維修資金的管理 （業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修 資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開(kāi)立住宅專項(xiàng)維修資金專戶。 ? 住宅專 項(xiàng)維修資金的分?jǐn)傇瓌t ①商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?；②售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)?；其中，?yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偄凼酆蠊凶》颗c商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修更新、改造費(fèi)用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。③住宅專項(xiàng)維修資金的緊急使用程序 ，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)申請(qǐng)列支，主管部門(mén)審核同意 后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知，專戶銀行將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位 B. 住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料，向業(yè)主委員會(huì)提出申請(qǐng)列支，業(yè)委會(huì)依據(jù)使用方案審核同意并報(bào)主管部門(mén)備案，業(yè)委會(huì)向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知，專戶銀行將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位 情況后，未按規(guī)定實(shí)施維修和更新、改造的，主管部門(mén)可以組織代修，維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中列支。物業(yè)的保修責(zé)任 是指建設(shè)單位有對(duì)物業(yè)竣工驗(yàn)收后在保修期內(nèi)出現(xiàn)不符合工程建筑強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的質(zhì)量缺陷，予以保證修復(fù)的責(zé)任。 住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管單位的義務(wù) ：?管理單位的法律義務(wù) 直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門(mén)及業(yè)主委員會(huì)，每年至少一次與專戶管理銀行核對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況①住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額②發(fā)生列支的項(xiàng)目、費(fèi)用和分?jǐn)偟那闆r③業(yè)主、公有住房售 12 房單位分戶賬中住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額④其他有關(guān)住宅專項(xiàng)維修資金使用和管理的情況 業(yè)主、公有住房售房單 位對(duì)公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。?物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用住宅專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，除按上述規(guī)定予以處罰外，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷資質(zhì)證書(shū)。 工作要求：?業(yè)主大會(huì)籌備組的工作內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi) 15 日前以書(shū)面形式在物管區(qū)域公告?公告《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）和《管理規(guī)約》（草案）的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主向籌備組反饋修改意見(jiàn)的時(shí)間和反饋方式同時(shí)公告?確認(rèn)業(yè)主身份，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)標(biāo) 13 明的房屋所有權(quán)人為準(zhǔn)?業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主擁有的物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書(shū)面評(píng)標(biāo)報(bào)告，闡明評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)各投標(biāo)文件的評(píng)審和比較意見(jiàn)，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)辦法，推薦不超過(guò) 3 名有排序的合格的中標(biāo)候選人。 物業(yè)承接查驗(yàn)包括物業(yè)管理資料移交和物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收兩部分。 ： ?守法經(jīng)營(yíng)?誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)?盡職盡責(zé)勝任本職工作?努力學(xué)習(xí)、掌握專業(yè)技能?團(tuán)結(jié)互助、公平競(jìng)爭(zhēng) 要點(diǎn)： 物業(yè)管理的基本制度： 業(yè)主大會(huì)制度、管理規(guī)約制度、前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度、物業(yè)承接查驗(yàn)制度、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度、住宅專項(xiàng)維修資金制度 具備業(yè)主身份的三種情況： ?房屋所有權(quán)證書(shū)持有人? 房屋共有權(quán)證書(shū)持有人?待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書(shū)和房屋共有權(quán)證書(shū)的購(gòu)房人 業(yè)主大會(huì)的組成和性質(zhì)： 業(yè)主大會(huì)是業(yè)主參與物業(yè)管理活動(dòng)的組織形式，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。但是只有一個(gè)業(yè)主的或業(yè)主人數(shù)較少的且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，只要不影響業(yè)主民主決策，是否成立業(yè)主大會(huì)，由物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主決定。 1 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的限制性要求： ?法定的職責(zé)內(nèi)從事活動(dòng)，不得濫用其權(quán)利?在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)就物業(yè)管理有關(guān)的事項(xiàng)代表全體業(yè)主行使權(quán)利 1 管理規(guī)約的概念（性質(zhì)）： 管理規(guī)約是全體 業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)使用、維護(hù)、管理等涉及業(yè)主共同利益事項(xiàng)的，對(duì)全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范，它一般以書(shū)面形式訂立，要求全體業(yè)主共同遵守。原則：公開(kāi)、公平、公正、誠(chéng)實(shí)信用的原則 1 物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍： ?制定并組織實(shí)施物業(yè)管理方案?審定并監(jiān)督執(zhí)行物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算?查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和有關(guān)資料?負(fù)責(zé)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的維修、養(yǎng) 護(hù)與管理?維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序?法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng) 1 住宅專項(xiàng)維修資金的定義： 是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造的資金。 2 中標(biāo)和備案： 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序先后確定中標(biāo)人，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起 15 日 內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。 2 建立物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格制度的現(xiàn)實(shí)意義： ?建立物業(yè)管理人員職業(yè)資格制度，是貫徹落實(shí)國(guó)家要求，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)的需要?對(duì)物業(yè)管理人員實(shí)行職業(yè)資格制度，是物業(yè)管理行業(yè)特殊性的需要?對(duì)物業(yè)管理人員實(shí)行職業(yè)資格制度，是發(fā)揮物業(yè)管理社會(huì)效益的需要?對(duì)物業(yè)管理人員實(shí)行職業(yè)資格制度，也是我國(guó)加 17 入 WTO 與國(guó)際慣例接軌的需要?？荚嚭细袢藛T頒發(fā)人事部統(tǒng)一印制，人事部、建設(shè)部用印的《物業(yè)管理師資格證書(shū)》。因特殊情況需改變用途的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在征得相鄰業(yè)主書(shū)面同意后，報(bào)有關(guān)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 四、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán) 掌握 建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成 ：?業(yè)主對(duì)專有部分的所有權(quán)?業(yè)主對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共有權(quán)?業(yè)主對(duì)建筑物區(qū)劃內(nèi)的共有部分的共同管理權(quán) 行使專有部分的所有權(quán)的有關(guān)規(guī)定 ：?業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?業(yè)主行使專有部分所有權(quán)時(shí)，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)利?業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓?業(yè)主不得違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房 行使共有部分所 有權(quán)的相關(guān)規(guī)定： ?業(yè)主對(duì)專有部分以外的共有部分享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)?建筑區(qū) 18 劃內(nèi)的道路、綠地、物業(yè)管理用房以及其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施的所有權(quán)歸業(yè)主共有?建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫(kù)的所有權(quán)歸屬①建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要②建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或出租等方式約定③占用業(yè)主共有的道路或其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有 業(yè)主共同決定事項(xiàng)的表決規(guī)則： ?決定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建重建建筑 物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積 2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 2/3以上的業(yè)主同意?決定有關(guān)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會(huì)或更換業(yè)主委員會(huì)成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人以及有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積 1/2 以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù) 1/2 以上的業(yè)主同意。 熟悉 住宅