【正文】 所有。單 + 6．擴建增建停車場 (庫 )的可行性分析 從 政策、技術、經(jīng)濟和客戶需求 等方面對停車場 (庫 )擴建增建工程的可行性進行分析。 + 3．擴建增建停車場 (庫 )的位置與規(guī)模規(guī)劃 包括擴建增建停車場 (庫 )的位置、形式、規(guī)模等。 （完） (二 )停車場 (庫 )的擴建增建 停車場 (庫 )的擴建增建是根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的 性質 和業(yè)主及使用人的使用需要 在現(xiàn)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擴建原有停車場 (庫 )或增建新的停車場 (庫 ),以彌補原有停車場 (庫 )的不足 ,滿足客戶的使用需求 . 停車場 (庫 )的擴建增建方案可以由 物業(yè)管理企業(yè)制定 ,也可以委托專業(yè)規(guī)劃設計單位或專業(yè)人員制定。 7．綠地景觀再開發(fā)的環(huán)境影響評價 預測和評估綠地景觀再開發(fā)項目對物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境的正面影響和可能產(chǎn)生的不利影響。 3． 綠地景觀再開發(fā)內(nèi)容的規(guī)劃設計 包括綠地景觀再開發(fā)的地點、 范圍、內(nèi)容、檔次、規(guī)模以及綠地景觀系統(tǒng)總體布局與結構分區(qū)的規(guī)劃設計、重點建設項目等。綠地景觀的再開發(fā)方案可以由物業(yè)管理企業(yè)制定，也可以委托專業(yè)綠 化規(guī)劃設計單位或專業(yè)人員制定。 有些規(guī)模較大的再開發(fā)工程須由具有相應資質的專業(yè)規(guī)劃設計單位進行規(guī)劃設計，由具有相應資質的專業(yè)施工單位進行施工建設。 + 12．行政報批 根據(jù)國家和地方有關法律法規(guī)的規(guī)定，各種再開發(fā)項目須按一定程序上報有關行政主管部門審批或備案。物業(yè)管理企業(yè)應將再開發(fā)方案提交業(yè)主大會會議進行討論。方案工作小組寫出具體的方案文本后，需向專家顧問、本企業(yè)其他相關物業(yè)管理人員征求意見，進 行討論修改，確定再開發(fā)草案。 7．進行可行性評價 初步確定物業(yè)再開發(fā)利用方案的要點。 + 4．分析項目情況 主要是分析物業(yè)項目擬再開發(fā)利用方面的配套設施現(xiàn)狀，如綠化美化、停車場 (庫 )等的規(guī)模和使用情況，分析這些設施不能滿足業(yè)主需要的原因以及與業(yè)主實際需求之間的差距，分析物業(yè)有無再開發(fā)利用的條件和可能性。必要時，可以從企業(yè)外部聘請有資質的單位或專家承擔設計任務。 基本操作 一、制定物業(yè)再開發(fā)利用方案的程序 (一 )制定物業(yè)再開發(fā)利用方案的工作流程 單 (二 )制定物業(yè)再開發(fā)利用方案的主要工作內(nèi)容 方 /情 /多（ 3/4/7/10） 1．成立工作小組 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)再開發(fā)利用的工作劃歸企業(yè)內(nèi)部負責開發(fā)經(jīng)營的部門。 第三節(jié) 物業(yè)再開發(fā)利用方案的制定 1．掌握物業(yè)再開發(fā)利用的原則和條件。 (8)項目的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益評價 。 (4)物業(yè)管理企業(yè)自身條件與服務能力分析 。 （完） (四 )可行性研究的步驟 可 行性研究一般按以下 5 個步驟進行：多 (1)接受委托 (2)調查研究 (3)方案選擇與優(yōu)化 （單） (4)財務評價 （單） (5)編寫可行性研究報告 (五 )可行性研究報告的結構 （情 /多） 一般包括以下 10個部分即可。 + 4．項目評價與決策 這一階段重點進行項目評定和投資決策，提出正式的可行性研究報告。 + 2．初步可行性研究 初步可行性研究亦稱 “ 預可行性研究 ” ，主要是在投資機會研究的基礎上，進一步對項目實施的可能性與潛在效益進行論證分析，對項目的贏利性進行分析和估算，進行項目的初步選擇和范圍的確定。 (10)結論及建議。 (6)人力資源研究。 (2)市場分析與需求預測。 單 (二 )實事求是的原則 (三 )扎實細致的原則 (四 )科學適用的原則 二、可行性研究基本知識 (一 )可行性研究的含義與作用 +內(nèi)容 情 物業(yè)管理可行性研究， A 對標的項目進行全面的調查研究和綜合論證， B 從政策、技術和經(jīng)濟上進行全面的分析。 二、物業(yè)管理方案文本的編寫 不同類型物業(yè)項目的管理方案側重點有所不同，方案編寫體例也沒有統(tǒng)一的規(guī)定。 11．討論修改 方案編寫小組寫出具體的物業(yè) 管理方案文本后，需向專家顧問、本企業(yè)其他相關物業(yè)管理人員咨詢意見，進行討論修改。 單 /多 7．研究分析調查資 料 將調查搜集到的資料進行統(tǒng)計、分析，寫出簡要的調查報告。調查的內(nèi)容主要包括： (1)業(yè)主和使用人的自然狀況：總人口數(shù)、總戶數(shù)、職業(yè)、受教育程度、年齡、性別、民族構成等。 必要時也可以聘請企業(yè)外部的高水平物業(yè)管理專家擔任顧問，指導物業(yè)管理方案的制定 2．培訓工作人員 工作小組成立后，需要對參與方案制定的工作人員進行必要的業(yè)務培訓。前期物業(yè)管理招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。 前期物業(yè)服務合同可以約定期限 ；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。 ㈡《建設工程質量管理條例》 ㈢其他規(guī)定 五、前期物業(yè)管理基本知識 ㈠前期物業(yè)管理的工作內(nèi) 容 前期物業(yè)管理是在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質量缺陷； 對已發(fā)現(xiàn)的質量缺陷，建筑施工企業(yè)應當修復。 建筑施工企業(yè)必須按照工程設計圖紙和施工技術標準施工，不得偷工減料。 工程監(jiān)理人員發(fā)現(xiàn)工程設計不符合建筑工程質量標準或者合同約定的質量要求的，應當報告建設單位要求設計單位改正 。 《建筑法》第四章 “ 建筑工程監(jiān)理 ” 中規(guī)定，國家推行建筑工程監(jiān)理制度。在前期工作階段，房地產(chǎn)開發(fā)商需要獲得房地產(chǎn)開發(fā)必備的 “ 五證 ” 中除了 商品房銷售許可證或商品房預售許可證 之外的其他四證，即 國有土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和建設工程開工證 。 （多） 具體應做到：方便居民生活，有利安全防衛(wèi)和物業(yè)管理；組織與居住人口規(guī)模相對應的公共活動中心，方便經(jīng)營、使用和社會化服務；合理組織人流、車流和車輛停放，創(chuàng)造安 全、安靜、方便的居住環(huán)境。 ⑹ 為生產(chǎn)、施工和建筑、空間環(huán)境多樣化創(chuàng)造條件。 ⑵ 符合統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局。 （單） 相關知識 一、物業(yè)管理早期介入的意義 多 ㈠完善物業(yè)規(guī)劃設計方案 即：使物業(yè)使用功能更加完善 ㈡提高物業(yè)建設工程質量 即：提高房屋建造的質量 ㈢為日后的物業(yè)管理工作打好基礎 在物業(yè)驗收接管前對物業(yè)的土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌，為物業(yè)的驗收接管和以后的物業(yè)管理工作（打好基礎）。 （單） ㈤準備設備器材和資金 物 業(yè)管理企業(yè)需要準備計算機、電話、安全裝備等相關專業(yè)工具與設備。 ⑸ 能為物業(yè)管理提供必要的設施 （完） ㈡ 組織技術力量 （單） 物業(yè)管理企業(yè)應選派經(jīng)驗豐富、知識全面的物業(yè)管理專家和技術全面的工程技術人員組成精干的工作班子 ，特別是需要配備結構工程師和設備工程師。 基本操作 一、物業(yè)管理早期介入的準備 一、物業(yè)管理早期介入的準備 （情 /多） 5+5 ㈠了解物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求 ㈡組織技術力量 ㈢收集相關資料 ㈣確定工作方法 ㈤準備設備器材和資金 ㈠了解物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求 物業(yè)管理對物業(yè)的基本 要求如下： ⑴ 物業(yè)的規(guī)劃設計要科學合理、適用美觀，并要方便維修和養(yǎng)護。 1 第一章 物業(yè)管理方案的制定 第一節(jié) 物業(yè)管理的早期介入 1．了解居住區(qū)規(guī)劃基本知識。 4．能夠參與物業(yè)管理的早期介入，對物業(yè)的規(guī)劃設計方案、施工質量等提出合理建議。 ⑷ 環(huán)境安全、方便、優(yōu)美、舒適。 早期介入的物業(yè)管理人員需要每周用工作聯(lián)系函和建議書的形式與開發(fā)建設單位保持溝通和聯(lián)系 ，并定期對工作計劃和改進建議的落實情況進行回顧和小結。 ㈡規(guī)劃設計階段的實施 在這一階段，物業(yè)管理 企業(yè)主要應做好以下工作： 多 2 1. 考慮物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃布局與配套設施的完善 2．考慮建筑及設備設施使用和維修養(yǎng)護的需要 3．考慮安全保衛(wèi)系統(tǒng)的設置和環(huán)境保潔的需要 ㈢施工安裝階段的實施 （多） 1．監(jiān)督工程質量 2．掌握物業(yè)的全部情況 3．督促物業(yè)管理所需設施的落實 ㈣接管準備階段的實施 多 1．組織驗收小組 2．明確驗收標準 3．確定驗收方案 4．擬訂日后物業(yè)管理方案和制度 5．準備驗收資料 6．參與竣工驗收 物業(yè)管理企業(yè)作為竣工驗收的參加者，應從日后物業(yè)維修、保養(yǎng)、管理和業(yè)主使用需要 的角度出發(fā)，協(xié)助開發(fā)建設企業(yè)把好工程質量驗收關，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的權益。 《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 (2020年版 )規(guī)定，居住區(qū)的規(guī)劃設計總體上應遵循下列基本原則： 多 1/3/5/8 ⑴ 符合城市總體規(guī)劃的要求。 ⑸ 為老年人、殘疾人的生活和社會活動提供便利條件 。 居住區(qū)的規(guī)劃布局應綜合考慮 周邊環(huán)境、路網(wǎng)結構、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統(tǒng)及窨環(huán)境 等的內(nèi)在聯(lián)系，構成一個完善的、相對獨立的有機整體。 多 ㈠投資決策階段 ㈡前期工作階段 ㈢施工建設階段 ㈣租售營銷階段 ㈡前期工作階段 前期工作階段是指投資決策之后到正式施工之前 的工作階段。 對違反規(guī)定的企業(yè)和個人，處以行政處罰或行政處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。 工程監(jiān)理人員認為工程施工不符合工程設計要求、施工技術標 準和合同約定的，有權要求建筑施工企業(yè)改正 。 建筑工程實行總承包的，工程質量由工程總承包單位負責；總承包單位將建筑工程分包給其他單位的，應當對分包工程的質量與分包單位承擔連帶責任，分包單位應當接受總承包單位的質量管理。 建筑物在合理使用期限內(nèi)，必須確保地基基礎工程和主體結構的質量。建筑工程實行質量保修制度。 物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買 賣合同時，應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾 。國家 提倡其他物業(yè)的建設單位通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)。該工作小組一般由物業(yè)管理企業(yè)總經(jīng)理、副總經(jīng)理或經(jīng)驗豐富、知識全面的部門經(jīng)理牽頭，成員包括管理、財務、工程、保安、保潔和行政等部門的有關人員。 4．調查分析標的物業(yè)項目情況 調查的內(nèi)容一般包括： 多 ⑴ 項目位置 ⑵ 項目性質 ⑶ 項目規(guī)模 ⑷ 項目建筑情況 ⑸ 配套設施及附近交通狀況 ⑹ 消防、安保、衛(wèi)生清潔等設施狀況 ⑺ 周邊環(huán)境狀況 ⑻ 開發(fā)商的背景 ⑼ 工程設計單位、施工單位和監(jiān)理單位的背景 5．調查業(yè)主和使用人的服務需求 可以運用座談、訪 問、 電話調查 、發(fā)放調查表、 實地觀察、小規(guī)模實驗 等方法，定性與定量相結合，調查業(yè)主和使用人的基本情況及其對物業(yè)管理服務的需求。 6．了解同類物業(yè)管理狀況 主要 （了解本地區(qū)同類型物業(yè)）的（管理措施）（管理模式）（服務項目）（服務費水平） 等。如果物業(yè)管理方案要點某些方面不可行，需要進行調整，調整后再做評價，這個過程可能需要反復幾次 10．草擬方案文本 在對物業(yè)管理方案要點做出可行性評價以后，需要著手編寫具體的物業(yè)管理方案文本。 14．實施和完善 定稿后的物業(yè)管理方案即可付諸實施，而且需要在實踐中不斷修改和完善。 多 相關知識 一、制定物業(yè)管理方案的原則 多 (一 )（ 規(guī)范調研的原則 ） 應按照規(guī)范的調研工作程序進行，遵從先文獻后實地、先內(nèi)部后外部的原則，調查分析標的物業(yè)項目情況、同類競爭性物業(yè)的管理情況以及業(yè)主和使用人的服務需求，以確定一個 合理的管理服務方案。 + 6 (二 )可行性研究 的主要內(nèi)容 (1)項目情況分析。 (5)項目方案研究。 (9)項目經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益分析。投資機會研究主要從項目發(fā)展的背景、基礎和條件等方面進行分析和研究。這一階段對估算的精確度要求較高。物業(yè)管理的可行性研究報告以及在可行性研究基礎上擬訂的物業(yè)管理方案可以請有關專家進行評價。 (3)服務需求分析與預測。 (7)物業(yè)管理服務費用測算。市場調研的詳細資料等可作為可行性研究報告的附件。 4．了解停車場 (庫 )設計與建設的相關規(guī)定。 例如，如果再開發(fā)項目是增建停車場 (庫 )，制定方案的工作 小組一般應包括 工程、財務和保安 等部門的有關人員； 如果再開發(fā)項目是綠地景觀的改造，制定方案的工作小組一般應包括 綠化、工程和財務 等部門的有關人員。 3．準備資料、設備和經(jīng)費 主要應準備物業(yè)相關部位的建筑圖紙和設備設施工程圖紙等檔案資料，以及制定開發(fā)方案所需要的測量工具、制圖工具、其 他工作設備和經(jīng)費等。 + 6．設計方案要點 根據(jù)物業(yè)項目的實際情況和業(yè)主的需要，要點主要包括開發(fā)項目的內(nèi)容、地點、檔次、等項內(nèi)容。 + 8．草擬方案文本和圖件 在對方案要點做出可行性評價以后，需要著手起草具體的方案文本，并畫出方案草圖。 + 8 11．提交業(yè)主大會討論通過 物業(yè)的再開發(fā)利用是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)較為重大的事項，再開發(fā)方案應由業(yè)主大會討論通過。再將修改后的方案提交業(yè)主大會會議，由業(yè)主大會會議討論 通過。也就是可以進行施工建設了。 綠地景觀的再開發(fā)是對現(xiàn)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化景觀進行更新、改造、擴大或新建的活動 ，其目的是根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的性質和業(yè)主及使用人的需要，擴