【正文】 組寫出具體的物業(yè) 管理方案文本后，需向?qū)＜翌檰?、本企業(yè)其他相關(guān)物業(yè)管理人員咨詢意見，進(jìn)行討論修改。 12．領(lǐng)導(dǎo)審閱 經(jīng)過討論修改的方案，需送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱。 13．文本定稿 經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審閱、簽字，必要時(shí)再做修改后，方案即可定稿。 14．實(shí)施和完善 定稿后的物業(yè)管理方案即可付諸實(shí)施，而且需要在實(shí)踐中不斷修改和完善。 二、物業(yè)管理方案文本的編寫 不同類型物業(yè)項(xiàng)目的管理方案側(cè)重點(diǎn)有所不同，方案編寫體例也沒有統(tǒng)一的規(guī)定。總體來說，物業(yè)管理方案文本主要包括以下內(nèi)容： 多 2/3/4/5 (一 )項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策劃 (二 )物業(yè)管理服務(wù)模式 包括管理服務(wù)運(yùn)作模式、工作流程、 機(jī)構(gòu)組織架構(gòu)、信息反饋處理機(jī)制 等。 多 (三 )管理服務(wù)人力資源的管理 (四 )管理制度建設(shè) (五 )物業(yè)管理服務(wù)的具體內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) (六 )物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支測算 物業(yè)管理的 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 是物業(yè)管理方案的核心內(nèi)容之一。 多 相關(guān)知識 一、制定物業(yè)管理方案的原則 多 (一 )（ 規(guī)范調(diào)研的原則 ） 應(yīng)按照規(guī)范的調(diào)研工作程序進(jìn)行，遵從先文獻(xiàn)后實(shí)地、先內(nèi)部后外部的原則，調(diào)查分析標(biāo)的物業(yè)項(xiàng)目情況、同類競爭性物業(yè)的管理情況以及業(yè)主和使用人的服務(wù)需求，以確定一個(gè) 合理的管理服務(wù)方案。 單 (二 )實(shí)事求是的原則 (三 )扎實(shí)細(xì)致的原則 (四 )科學(xué)適用的原則 二、可行性研究基本知識 (一 )可行性研究的含義與作用 +內(nèi)容 情 物業(yè)管理可行性研究， A 對標(biāo)的項(xiàng)目進(jìn)行全面的調(diào)查研究和綜合論證， B 從政策、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的分析。其中， C 最核心的內(nèi)容是測算物業(yè)管理方案實(shí)施后能否給企業(yè)帶來正常利潤或其他回報(bào) 。 可行性研究的根本目的是為投資決策提供科學(xué)、可靠的依據(jù)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化，減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目實(shí)施帶來的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。 + 6 (二 )可行性研究 的主要內(nèi)容 (1)項(xiàng)目情況分析。 (2)市場分析與需求預(yù)測。 (3)同類項(xiàng)目情況分析。 (4)企業(yè)自身?xiàng)l件分析。 (5)項(xiàng)目方案研究。 (6)人力資源研究。 (7)項(xiàng)目實(shí)施過程研究。 (8)項(xiàng)目的成本分析及資金籌措研究。 (9)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益分析。 (10)結(jié)論及建議。 （完） (三 )可行性研究的階段劃分 情 \多 可行性研究分為 投資機(jī)會研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和項(xiàng)目評價(jià)與決策 4 個(gè)階段。 1．投資機(jī)會研究 投資機(jī)會研究比較粗略，帶有預(yù)測性，主要任務(wù)是分析和 估計(jì)投資項(xiàng)目或投資方向成功的可能性，對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議。投資機(jī)會研究主要從項(xiàng)目發(fā)展的背景、基礎(chǔ)和條件等方面進(jìn)行分析和研究。 + 2．初步可行性研究 初步可行性研究亦稱 “ 預(yù)可行性研究 ” ，主要是在投資機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項(xiàng)目實(shí)施的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析，對項(xiàng)目的贏利性進(jìn)行分析和估算，進(jìn)行項(xiàng)目的初步選擇和范圍的確定。 + 3．詳細(xì)可行性研究 詳細(xì)可行性研究是項(xiàng)目決策的基礎(chǔ)，是分析項(xiàng)目在技術(shù)、財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)上的可行性以作出決策的關(guān)鍵步驟。在這一階段，需要對項(xiàng)目進(jìn)行深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，仔細(xì)分析項(xiàng) 目的利弊，對多種方案進(jìn)行比較選優(yōu)，從中選出滿意的可行性方案。這一階段對估算的精確度要求較高。 + 4．項(xiàng)目評價(jià)與決策 這一階段重點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目評定和投資決策，提出正式的可行性研究報(bào)告。按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的建設(shè)工程項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。物業(yè)管理的可行性研究報(bào)告以及在可行性研究基礎(chǔ)上擬訂的物業(yè)管理方案可以請有關(guān)專家進(jìn)行評價(jià)。 （完） (四 )可行性研究的步驟 可 行性研究一般按以下 5 個(gè)步驟進(jìn)行：多 (1)接受委托 (2)調(diào)查研究 (3)方案選擇與優(yōu)化 （單） (4)財(cái)務(wù)評價(jià) （單） (5)編寫可行性研究報(bào)告 (五 )可行性研究報(bào)告的結(jié)構(gòu) （情 /多） 一般包括以下 10個(gè)部分即可。 (1)總論。 (2)物業(yè)項(xiàng)目分析。 (3)服務(wù)需求分析與預(yù)測。 (4)物業(yè)管理企業(yè)自身?xiàng)l件與服務(wù)能力分析 。 (5)人力資源分析 。 (6)物業(yè)管理方案要點(diǎn)及方案實(shí)施進(jìn)度分析。 (7)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用測算。 (8)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益評價(jià) 。 (9)結(jié)論及建議。 7 (10)附件 。市場調(diào)研的詳細(xì)資料等可作為可行性研究報(bào)告的附件。 第三節(jié) 物業(yè)再開發(fā)利用方案的制定 1．掌握物業(yè)再開發(fā)利用的原則和條件。 2．能夠擬訂物業(yè)再開發(fā)利用方案。 3．了解城市綠化規(guī)劃、建設(shè)與管理的相關(guān)規(guī)定。 4．了解停車場 (庫 )設(shè)計(jì)與建設(shè)的相關(guān)規(guī)定。 基本操作 一、制定物業(yè)再開發(fā)利用方案的程序 (一 )制定物業(yè)再開發(fā)利用方案的工作流程 單 (二 )制定物業(yè)再開發(fā)利用方案的主要工作內(nèi)容 方 /情 /多（ 3/4/7/10） 1．成立工作小組 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)再開發(fā)利用的工作劃歸企業(yè)內(nèi)部負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營的部門。但是，每次在得到 業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主委員會 的授權(quán)，制定物業(yè)的再開發(fā)利用方案時(shí)，都需要有針對性地組建一個(gè)制定方案的工作小組。 + 該工作小組一般應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)主管副總經(jīng)理或經(jīng)驗(yàn)豐富的開發(fā)經(jīng)營部門經(jīng)理牽頭，根據(jù)具體開發(fā)項(xiàng)目的需要，確定組成人員。 例如，如果再開發(fā)項(xiàng)目是增建停車場 (庫 )，制定方案的工作 小組一般應(yīng)包括 工程、財(cái)務(wù)和保安 等部門的有關(guān)人員； 如果再開發(fā)項(xiàng)目是綠地景觀的改造，制定方案的工作小組一般應(yīng)包括 綠化、工程和財(cái)務(wù) 等部門的有關(guān)人員。必要時(shí)，可以從企業(yè)外部聘請有資質(zhì)的單位或?qū)＜页袚?dān)設(shè)計(jì)任務(wù)。 + 2．培訓(xùn)工作人員 工作小組成立后，需要進(jìn)行必要的、簡短的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，重點(diǎn)培訓(xùn)內(nèi)容是與具體開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的國家和地方法律法規(guī)。必要時(shí)應(yīng)考察和借鑒其他物業(yè)管理區(qū)域的做法。 3．準(zhǔn)備資料、設(shè)備和經(jīng)費(fèi) 主要應(yīng)準(zhǔn)備物業(yè)相關(guān)部位的建筑圖紙和設(shè)備設(shè)施工程圖紙等檔案資料，以及制定開發(fā)方案所需要的測量工具、制圖工具、其 他工作設(shè)備和經(jīng)費(fèi)等。 + 4．分析項(xiàng)目情況 主要是分析物業(yè)項(xiàng)目擬再開發(fā)利用方面的配套設(shè)施現(xiàn)狀，如綠化美化、停車場 (庫 )等的規(guī)模和使用情況，分析這些設(shè)施不能滿足業(yè)主需要的原因以及與業(yè)主實(shí)際需求之間的差距，分析物業(yè)有無再開發(fā)利用的條件和可能性?？紤]標(biāo)的物業(yè)的再開發(fā)利用時(shí)，也應(yīng)分析周邊同類替代性服務(wù)設(shè)施的分布情況。 5．調(diào)查業(yè)主需要 可以運(yùn)用座談訪問、電話調(diào)查、發(fā)放調(diào)查表、實(shí)地觀察等方法，定性與定量相結(jié)合，調(diào)查業(yè)主和使用人對擬開發(fā)項(xiàng)目的需求和態(tài)度，以確定物業(yè)的再開發(fā)利用是否必要。 + 6．設(shè)計(jì)方案要點(diǎn) 根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況和業(yè)主的需要，要點(diǎn)主要包括開發(fā)項(xiàng)目的內(nèi)容、地點(diǎn)、檔次、等項(xiàng)內(nèi)容。 7．進(jìn)行可行性評價(jià) 初步確定物業(yè)再開發(fā)利用方案的要點(diǎn)。方案規(guī)模、開發(fā)成本、籌資途徑、經(jīng)營效果預(yù)測 從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境影響等方面對再開發(fā)利用方案的要點(diǎn)進(jìn)行可行性評價(jià)。如果方案要點(diǎn)某些方面不可行，則需要進(jìn)行調(diào)整，然后再做評價(jià)。 + 8．草擬方案文本和圖件 在對方案要點(diǎn)做出可行性評價(jià)以后，需要著手起草具體的方案文本，并畫出方案草圖。方案工作小組寫出具體的方案文本后，需向?qū)＜翌檰?、本企業(yè)其他相關(guān)物業(yè)管理人員征求意見，進(jìn) 行討論修改，確定再開發(fā)草案。 9．上報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審閱 再開發(fā)草案需送企業(yè)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審閱。 10．修改方案文本和圖件 領(lǐng)導(dǎo)審閱以后，需要根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)提出的修改意見，調(diào)整、修改再開發(fā)方案。 + 8 11．提交業(yè)主大會討論通過 物業(yè)的再開發(fā)利用是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)較為重大的事項(xiàng)，再開發(fā)方案應(yīng)由業(yè)主大會討論通過。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將再開發(fā)方案提交業(yè)主大會會議進(jìn)行討論。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。 根據(jù)業(yè)主大會討論的意見，對方案進(jìn)行修改。再將修改后的方案提交業(yè)主大會會議，由業(yè)主大會會議討論 通過。 + 12．行政報(bào)批 根據(jù)國家和地方有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，各種再開發(fā)項(xiàng)目須按一定程序上報(bào)有關(guān)行政主管部門審批或備案。例如，自 1988年 8 月 1 日起施行的《中華人民共和國道路交通管理?xiàng)l例》規(guī)定，停車場 (庫 )須由城市規(guī)劃部門審核，并征得公安機(jī)關(guān)同意后，方準(zhǔn)施工。 + 13．批準(zhǔn)實(shí)施 物業(yè)的再開發(fā)利用方案通過行政審批或備案后，即可付諸實(shí)施。也就是可以進(jìn)行施工建設(shè)了。 有些規(guī)模較大的再開發(fā)工程須由具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，由具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)施工單位進(jìn)行施工建設(shè)。施工工程需要按規(guī)定通過竣 工驗(yàn)收后，方能投入使用。 （完） 二、幾種再開發(fā)項(xiàng)目方案的制定 (一 )綠地景觀的再開發(fā) 綠地景觀是物業(yè)管理區(qū)域的重要組成部分。 綠地景觀的再開發(fā)是對現(xiàn)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化景觀進(jìn)行更新、改造、擴(kuò)大或新建的活動 ，其目的是根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的性質(zhì)和業(yè)主及使用人的需要，擴(kuò)大原有綠化面積，更新改造不符合要求、存在問題較多的綠地景觀，或增辟新的綠地以彌補(bǔ)原有綠化面積的不足，達(dá)到合理安排各種綠地的空間布局和綠化美化內(nèi)容、改善和優(yōu)化物業(yè)管理區(qū)域生態(tài)環(huán)境的目的。綠地景觀的再開發(fā)方案可以由物業(yè)管理企業(yè)制定，也可以委托專業(yè)綠 化規(guī)劃設(shè)計(jì)單位或?qū)I(yè)人員制定。如果是規(guī)模較大的綠化工程，則須由具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)綠化規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。 單 (一 )綠地景觀的再開發(fā) 方 /多（ 1/2/3/5） 綠地景觀的再開發(fā)方案主要應(yīng)包括以下內(nèi)容： 1． 綠地景觀現(xiàn)狀分析 主要分析物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑風(fēng)格和規(guī)模、地形地貌、水體、植被概況以及綠化美化方面存在的問題與制約因素等。 2． 綠地景觀再開發(fā)的意義與目標(biāo) 包括綠地景觀再開發(fā)的意義、指導(dǎo)思想、原則、依據(jù)、期限和目標(biāo)、指標(biāo)等。 3． 綠地景觀再開發(fā)內(nèi)容的規(guī)劃設(shè)計(jì) 包括綠地景觀再開發(fā)的地點(diǎn)、 范圍、內(nèi)容、檔次、規(guī)模以及綠地景觀系統(tǒng)總體布局與結(jié)構(gòu)分區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目等。 + 4．綠化植物種類的選定 確定選擇綠化樹木、花卉及草坪種類的基本原則和物業(yè)管理區(qū)域所處植物地理位置，規(guī)劃綠化植物數(shù)量與技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，確定裸子植物與被子植物比例、常綠樹種與落葉樹種比例、喬木與灌木比例、木本植物與草本植物比例、鄉(xiāng)土樹種與外來樹種比例 (并進(jìn)行生態(tài)安全性分析 )、速生與中生和慢生樹種比例，確定綠地植物名錄 (科、屬、種及種以下單位 )，確定相應(yīng)的基調(diào)植物、骨干植物和一般植物的種類。 單 + 5． 環(huán)境小品的設(shè)計(jì) 主要包括雕塑、山石、植物廊架、小型建筑、小型水景、步行小徑以及休閑座椅、兒童滑梯等環(huán)境小品和休閑設(shè)施的布局和設(shè)計(jì)。 6．綠地景觀再開發(fā)的可行性分析 從政策、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和客戶需求等方面對綠地景觀再開發(fā)的可行性進(jìn)行分析。 7．綠地景觀再開發(fā)的環(huán)境影響評價(jià) 預(yù)測和評估綠地景觀再開發(fā)項(xiàng)目對物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境的正面影響和可能產(chǎn)生的不利影響。 + 8．綠地景觀再開發(fā)的投資估算 根據(jù)分期建設(shè)規(guī)劃，估算綠地景觀再開發(fā)的投資規(guī)模，設(shè)計(jì)籌資途徑。 9．綠地景觀再開發(fā)的效益分析 主要分析和預(yù)測綠地景觀再開發(fā)的生態(tài) 環(huán)境效益、社會經(jīng)濟(jì)效益和景觀文化功能。 9 10．規(guī)劃設(shè)計(jì)圖件 至少應(yīng)包括物業(yè)管理區(qū)域綠地現(xiàn)狀分析圖、再開發(fā)規(guī)劃總圖以及近期綠地建設(shè)規(guī)劃圖。 （完） (二 )停車場 (庫 )的擴(kuò)建增建 停車場 (庫 )的擴(kuò)建增建是根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的 性質(zhì) 和業(yè)主及使用人的使用需要 在現(xiàn)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擴(kuò)建原有停車場 (庫 )或增建新的停車場 (庫 ),以彌補(bǔ)原有停車場 (庫 )的不足 ,滿足客戶的使用需求 . 停車場 (庫 )的擴(kuò)建增建方案可以由 物業(yè)管理企業(yè)制定 ,也可以委托專業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位或?qū)I(yè)人員制定。如果是規(guī)模較大的擴(kuò)建增建工程 ,則須由具有相應(yīng)資質(zhì) 的 專業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì) 。 多 /單 (二 )停車場 (庫 )的擴(kuò)建增建 方 停車場 (庫 )的擴(kuò)建增建方案主要應(yīng)包括以下內(nèi)容： 1．停車場 (庫 )現(xiàn)狀分析 主要分析物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量和現(xiàn)有機(jī)動車、自行車數(shù)量及其變化趨勢，以及現(xiàn)有停車場 (庫 )的規(guī)模、分布、使用情況、存在的問題與制約因素等。 2．?dāng)U建增建停車場 (庫 )的原則與目標(biāo) 包括擴(kuò)建增建停車場 (庫 )的必要性、目的、原則、依據(jù)、建設(shè)期限和預(yù)期目標(biāo)等。 + 3．?dāng)U建增建停車場 (庫 )的位置與規(guī)模規(guī)劃 包括擴(kuò)建增建停車場 (庫 )的位置、形式、規(guī)模等。 物 業(yè)管理企業(yè)對停車場 (庫 )位置的規(guī)劃，既要尊重已有停車場 (庫 )的位置，又 要有創(chuàng)新 ，必要時(shí) 因地置宜地規(guī)劃設(shè)計(jì)出新的符合實(shí)際需要的停車場 (庫 )。 多 + 4．停車場 (庫 )布局的規(guī)劃設(shè)計(jì) 主要包括擬擴(kuò)建增建停車場 (庫 )的總平面布局及分區(qū)、停車方式、車輛行駛方向、出入口數(shù)量、出入口位置與寬度、主要通道寬度與坡度、通道曲線半徑、交通標(biāo)志、交通標(biāo)線、防火間距、消防車道、人行道等要素的規(guī)劃設(shè)計(jì)。 5．停車場 (庫 )配套設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計(jì) 包括停車場 (庫 )的給水排