【正文】 組寫出具體的物業(yè) 管理方案文本后，需向專家顧問、本企業(yè)其他相關物業(yè)管理人員咨詢意見，進行討論修改。 12．領導審閱 經(jīng)過討論修改的方案，需送公司領導審閱。 13．文本定稿 經(jīng)領導審閱、簽字，必要時再做修改后，方案即可定稿。 14．實施和完善 定稿后的物業(yè)管理方案即可付諸實施，而且需要在實踐中不斷修改和完善。 二、物業(yè)管理方案文本的編寫 不同類型物業(yè)項目的管理方案側重點有所不同，方案編寫體例也沒有統(tǒng)一的規(guī)定?？傮w來說，物業(yè)管理方案文本主要包括以下內(nèi)容： 多 2/3/4/5 (一 )項目管理的整體設想與策劃 (二 )物業(yè)管理服務模式 包括管理服務運作模式、工作流程、 機構組織架構、信息反饋處理機制 等。 多 (三 )管理服務人力資源的管理 (四 )管理制度建設 (五 )物業(yè)管理服務的具體內(nèi)容和質量標準 (六 )物業(yè)管理財務收支測算 物業(yè)管理的 服務標準和收費標準 是物業(yè)管理方案的核心內(nèi)容之一。 多 相關知識 一、制定物業(yè)管理方案的原則 多 (一 )（ 規(guī)范調研的原則 ） 應按照規(guī)范的調研工作程序進行，遵從先文獻后實地、先內(nèi)部后外部的原則，調查分析標的物業(yè)項目情況、同類競爭性物業(yè)的管理情況以及業(yè)主和使用人的服務需求，以確定一個 合理的管理服務方案。 單 (二 )實事求是的原則 (三 )扎實細致的原則 (四 )科學適用的原則 二、可行性研究基本知識 (一 )可行性研究的含義與作用 +內(nèi)容 情 物業(yè)管理可行性研究， A 對標的項目進行全面的調查研究和綜合論證， B 從政策、技術和經(jīng)濟上進行全面的分析。其中， C 最核心的內(nèi)容是測算物業(yè)管理方案實施后能否給企業(yè)帶來正常利潤或其他回報 。 可行性研究的根本目的是為投資決策提供科學、可靠的依據(jù)，實現(xiàn)項目決策的科學化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目實施帶來的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。 + 6 (二 )可行性研究 的主要內(nèi)容 (1)項目情況分析。 (2)市場分析與需求預測。 (3)同類項目情況分析。 (4)企業(yè)自身條件分析。 (5)項目方案研究。 (6)人力資源研究。 (7)項目實施過程研究。 (8)項目的成本分析及資金籌措研究。 (9)項目經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益分析。 (10)結論及建議。 （完） (三 )可行性研究的階段劃分 情 \多 可行性研究分為 投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和項目評價與決策 4 個階段。 1．投資機會研究 投資機會研究比較粗略，帶有預測性，主要任務是分析和 估計投資項目或投資方向成功的可能性，對投資項目或投資方向提出建議。投資機會研究主要從項目發(fā)展的背景、基礎和條件等方面進行分析和研究。 + 2．初步可行性研究 初步可行性研究亦稱 “ 預可行性研究 ” ，主要是在投資機會研究的基礎上，進一步對項目實施的可能性與潛在效益進行論證分析，對項目的贏利性進行分析和估算，進行項目的初步選擇和范圍的確定。 + 3．詳細可行性研究 詳細可行性研究是項目決策的基礎，是分析項目在技術、財務、經(jīng)濟上的可行性以作出決策的關鍵步驟。在這一階段，需要對項目進行深入的技術經(jīng)濟論證，仔細分析項 目的利弊，對多種方案進行比較選優(yōu)，從中選出滿意的可行性方案。這一階段對估算的精確度要求較高。 + 4．項目評價與決策 這一階段重點進行項目評定和投資決策，提出正式的可行性研究報告。按照國家有關規(guī)定，對于大中型和限額以上的建設工程項目及重要的小型項目，必須經(jīng)有權審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項目可行性研究報告進行評估論證。未經(jīng)評估的建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。物業(yè)管理的可行性研究報告以及在可行性研究基礎上擬訂的物業(yè)管理方案可以請有關專家進行評價。 （完） (四 )可行性研究的步驟 可 行性研究一般按以下 5 個步驟進行：多 (1)接受委托 (2)調查研究 (3)方案選擇與優(yōu)化 （單） (4)財務評價 （單） (5)編寫可行性研究報告 (五 )可行性研究報告的結構 （情 /多） 一般包括以下 10個部分即可。 (1)總論。 (2)物業(yè)項目分析。 (3)服務需求分析與預測。 (4)物業(yè)管理企業(yè)自身條件與服務能力分析 。 (5)人力資源分析 。 (6)物業(yè)管理方案要點及方案實施進度分析。 (7)物業(yè)管理服務費用測算。 (8)項目的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益評價 。 (9)結論及建議。 7 (10)附件 。市場調研的詳細資料等可作為可行性研究報告的附件。 第三節(jié) 物業(yè)再開發(fā)利用方案的制定 1．掌握物業(yè)再開發(fā)利用的原則和條件。 2．能夠擬訂物業(yè)再開發(fā)利用方案。 3．了解城市綠化規(guī)劃、建設與管理的相關規(guī)定。 4．了解停車場 (庫 )設計與建設的相關規(guī)定。 基本操作 一、制定物業(yè)再開發(fā)利用方案的程序 (一 )制定物業(yè)再開發(fā)利用方案的工作流程 單 (二 )制定物業(yè)再開發(fā)利用方案的主要工作內(nèi)容 方 /情 /多（ 3/4/7/10） 1．成立工作小組 物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)再開發(fā)利用的工作劃歸企業(yè)內(nèi)部負責開發(fā)經(jīng)營的部門。但是，每次在得到 業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主委員會 的授權，制定物業(yè)的再開發(fā)利用方案時，都需要有針對性地組建一個制定方案的工作小組。 + 該工作小組一般應由物業(yè)管理企業(yè)主管副總經(jīng)理或經(jīng)驗豐富的開發(fā)經(jīng)營部門經(jīng)理牽頭，根據(jù)具體開發(fā)項目的需要，確定組成人員。 例如，如果再開發(fā)項目是增建停車場 (庫 )，制定方案的工作 小組一般應包括 工程、財務和保安 等部門的有關人員； 如果再開發(fā)項目是綠地景觀的改造，制定方案的工作小組一般應包括 綠化、工程和財務 等部門的有關人員。必要時，可以從企業(yè)外部聘請有資質的單位或專家承擔設計任務。 + 2．培訓工作人員 工作小組成立后，需要進行必要的、簡短的業(yè)務培訓，重點培訓內(nèi)容是與具體開發(fā)項目有關的國家和地方法律法規(guī)。必要時應考察和借鑒其他物業(yè)管理區(qū)域的做法。 3．準備資料、設備和經(jīng)費 主要應準備物業(yè)相關部位的建筑圖紙和設備設施工程圖紙等檔案資料，以及制定開發(fā)方案所需要的測量工具、制圖工具、其 他工作設備和經(jīng)費等。 + 4．分析項目情況 主要是分析物業(yè)項目擬再開發(fā)利用方面的配套設施現(xiàn)狀，如綠化美化、停車場 (庫 )等的規(guī)模和使用情況，分析這些設施不能滿足業(yè)主需要的原因以及與業(yè)主實際需求之間的差距，分析物業(yè)有無再開發(fā)利用的條件和可能性?？紤]標的物業(yè)的再開發(fā)利用時，也應分析周邊同類替代性服務設施的分布情況。 5．調查業(yè)主需要 可以運用座談訪問、電話調查、發(fā)放調查表、實地觀察等方法，定性與定量相結合，調查業(yè)主和使用人對擬開發(fā)項目的需求和態(tài)度，以確定物業(yè)的再開發(fā)利用是否必要。 + 6．設計方案要點 根據(jù)物業(yè)項目的實際情況和業(yè)主的需要，要點主要包括開發(fā)項目的內(nèi)容、地點、檔次、等項內(nèi)容。 7．進行可行性評價 初步確定物業(yè)再開發(fā)利用方案的要點。方案規(guī)模、開發(fā)成本、籌資途徑、經(jīng)營效果預測 從技術、經(jīng)濟、環(huán)境影響等方面對再開發(fā)利用方案的要點進行可行性評價。如果方案要點某些方面不可行，則需要進行調整，然后再做評價。 + 8．草擬方案文本和圖件 在對方案要點做出可行性評價以后，需要著手起草具體的方案文本，并畫出方案草圖。方案工作小組寫出具體的方案文本后，需向專家顧問、本企業(yè)其他相關物業(yè)管理人員征求意見，進 行討論修改，確定再開發(fā)草案。 9．上報領導審閱 再開發(fā)草案需送企業(yè)有關領導審閱。 10．修改方案文本和圖件 領導審閱以后，需要根據(jù)領導提出的修改意見，調整、修改再開發(fā)方案。 + 8 11．提交業(yè)主大會討論通過 物業(yè)的再開發(fā)利用是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)較為重大的事項，再開發(fā)方案應由業(yè)主大會討論通過。物業(yè)管理企業(yè)應將再開發(fā)方案提交業(yè)主大會會議進行討論。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。 根據(jù)業(yè)主大會討論的意見，對方案進行修改。再將修改后的方案提交業(yè)主大會會議，由業(yè)主大會會議討論 通過。 + 12．行政報批 根據(jù)國家和地方有關法律法規(guī)的規(guī)定，各種再開發(fā)項目須按一定程序上報有關行政主管部門審批或備案。例如，自 1988年 8 月 1 日起施行的《中華人民共和國道路交通管理條例》規(guī)定，停車場 (庫 )須由城市規(guī)劃部門審核，并征得公安機關同意后，方準施工。 + 13．批準實施 物業(yè)的再開發(fā)利用方案通過行政審批或備案后，即可付諸實施。也就是可以進行施工建設了。 有些規(guī)模較大的再開發(fā)工程須由具有相應資質的專業(yè)規(guī)劃設計單位進行規(guī)劃設計，由具有相應資質的專業(yè)施工單位進行施工建設。施工工程需要按規(guī)定通過竣 工驗收后，方能投入使用。 （完） 二、幾種再開發(fā)項目方案的制定 (一 )綠地景觀的再開發(fā) 綠地景觀是物業(yè)管理區(qū)域的重要組成部分。 綠地景觀的再開發(fā)是對現(xiàn)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化景觀進行更新、改造、擴大或新建的活動 ，其目的是根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的性質和業(yè)主及使用人的需要，擴大原有綠化面積，更新改造不符合要求、存在問題較多的綠地景觀，或增辟新的綠地以彌補原有綠化面積的不足，達到合理安排各種綠地的空間布局和綠化美化內(nèi)容、改善和優(yōu)化物業(yè)管理區(qū)域生態(tài)環(huán)境的目的。綠地景觀的再開發(fā)方案可以由物業(yè)管理企業(yè)制定，也可以委托專業(yè)綠 化規(guī)劃設計單位或專業(yè)人員制定。如果是規(guī)模較大的綠化工程，則須由具有相應資質的專業(yè)綠化規(guī)劃設計單位進行規(guī)劃設計。 單 (一 )綠地景觀的再開發(fā) 方 /多（ 1/2/3/5） 綠地景觀的再開發(fā)方案主要應包括以下內(nèi)容： 1． 綠地景觀現(xiàn)狀分析 主要分析物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑風格和規(guī)模、地形地貌、水體、植被概況以及綠化美化方面存在的問題與制約因素等。 2． 綠地景觀再開發(fā)的意義與目標 包括綠地景觀再開發(fā)的意義、指導思想、原則、依據(jù)、期限和目標、指標等。 3． 綠地景觀再開發(fā)內(nèi)容的規(guī)劃設計 包括綠地景觀再開發(fā)的地點、 范圍、內(nèi)容、檔次、規(guī)模以及綠地景觀系統(tǒng)總體布局與結構分區(qū)的規(guī)劃設計、重點建設項目等。 + 4．綠化植物種類的選定 確定選擇綠化樹木、花卉及草坪種類的基本原則和物業(yè)管理區(qū)域所處植物地理位置，規(guī)劃綠化植物數(shù)量與技術經(jīng)濟指標，確定裸子植物與被子植物比例、常綠樹種與落葉樹種比例、喬木與灌木比例、木本植物與草本植物比例、鄉(xiāng)土樹種與外來樹種比例 (并進行生態(tài)安全性分析 )、速生與中生和慢生樹種比例，確定綠地植物名錄 (科、屬、種及種以下單位 )，確定相應的基調植物、骨干植物和一般植物的種類。 單 + 5． 環(huán)境小品的設計 主要包括雕塑、山石、植物廊架、小型建筑、小型水景、步行小徑以及休閑座椅、兒童滑梯等環(huán)境小品和休閑設施的布局和設計。 6．綠地景觀再開發(fā)的可行性分析 從政策、技術、經(jīng)濟和客戶需求等方面對綠地景觀再開發(fā)的可行性進行分析。 7．綠地景觀再開發(fā)的環(huán)境影響評價 預測和評估綠地景觀再開發(fā)項目對物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境的正面影響和可能產(chǎn)生的不利影響。 + 8．綠地景觀再開發(fā)的投資估算 根據(jù)分期建設規(guī)劃，估算綠地景觀再開發(fā)的投資規(guī)模，設計籌資途徑。 9．綠地景觀再開發(fā)的效益分析 主要分析和預測綠地景觀再開發(fā)的生態(tài) 環(huán)境效益、社會經(jīng)濟效益和景觀文化功能。 9 10．規(guī)劃設計圖件 至少應包括物業(yè)管理區(qū)域綠地現(xiàn)狀分析圖、再開發(fā)規(guī)劃總圖以及近期綠地建設規(guī)劃圖。 （完） (二 )停車場 (庫 )的擴建增建 停車場 (庫 )的擴建增建是根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的 性質 和業(yè)主及使用人的使用需要 在現(xiàn)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)擴建原有停車場 (庫 )或增建新的停車場 (庫 ),以彌補原有停車場 (庫 )的不足 ,滿足客戶的使用需求 . 停車場 (庫 )的擴建增建方案可以由 物業(yè)管理企業(yè)制定 ,也可以委托專業(yè)規(guī)劃設計單位或專業(yè)人員制定。如果是規(guī)模較大的擴建增建工程 ,則須由具有相應資質 的 專業(yè)規(guī)劃設計單位進行規(guī)劃設計 。 多 /單 (二 )停車場 (庫 )的擴建增建 方 停車場 (庫 )的擴建增建方案主要應包括以下內(nèi)容： 1．停車場 (庫 )現(xiàn)狀分析 主要分析物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量和現(xiàn)有機動車、自行車數(shù)量及其變化趨勢，以及現(xiàn)有停車場 (庫 )的規(guī)模、分布、使用情況、存在的問題與制約因素等。 2．擴建增建停車場 (庫 )的原則與目標 包括擴建增建停車場 (庫 )的必要性、目的、原則、依據(jù)、建設期限和預期目標等。 + 3．擴建增建停車場 (庫 )的位置與規(guī)模規(guī)劃 包括擴建增建停車場 (庫 )的位置、形式、規(guī)模等。 物 業(yè)管理企業(yè)對停車場 (庫 )位置的規(guī)劃，既要尊重已有停車場 (庫 )的位置，又 要有創(chuàng)新 ，必要時 因地置宜地規(guī)劃設計出新的符合實際需要的停車場 (庫 )。 多 + 4．停車場 (庫 )布局的規(guī)劃設計 主要包括擬擴建增建停車場 (庫 )的總平面布局及分區(qū)、停車方式、車輛行駛方向、出入口數(shù)量、出入口位置與寬度、主要通道寬度與坡度、通道曲線半徑、交通標志、交通標線、防火間距、消防車道、人行道等要素的規(guī)劃設計。 5．停車場 (庫 )配套設施的規(guī)劃設計 包括停車場 (庫 )的給水排