【正文】 80萬m2，多層50萬m2B．多層80萬m2，高層50萬m2C．高層50萬m2，多層30萬m2，寫字樓5萬m2，別墅2萬m2D．多層50萬m2，高層30萬m2，別墅5萬m2，寫字樓2萬m23．下列各項目，必須通過招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的是()。每題的備選項中，只有1個最符合題意)1．人住的實質是()交付物業(yè)的過程。除此之外，也可以由業(yè)主大會討論決定其具體用途。上述收入中，哪些收入應屬于物業(yè)服務企業(yè)？總額是多少？（6分）答：屬于物業(yè)服務企業(yè)的收入分別是：第一項：物業(yè)服務費收入5 000 000元第三項：為業(yè)主進行入戶維修收入66800元第五項：代理業(yè)主房屋租賃收入67500元第七項：代收代發(fā)快遞獲得服務費收入38000元總額為：5 172 300元第6頁/共7頁2014年物業(yè)管理師資格考試《物業(yè)管理實務》2上述收入中，哪些收益應屬于業(yè)主？總額不高于多少？（5分）答：屬于業(yè)主的收入為：第二項：電梯轎廂中設立廣告收入50 000元 第四項：公共場地租賃收入120 000元第六項：設置快遞終端設備獲得場地使用費收入8600元總額不高于：178600元。1B公司應如何收回部分業(yè)主拖欠的物業(yè)費？（4分）答：1）請業(yè)主委員會交納；2）向法院提起訴訟；3）如果物業(yè)服務合同中有仲裁協(xié)議，或者和業(yè)主達成了仲裁一些，可以向仲裁申請仲裁；4）也可以采取協(xié)商、調解等方式。正確的程序是：先由B公司和業(yè)主委員會對物業(yè)進行查驗，查驗后移交給業(yè)主委員會；再由業(yè)主委員會同C公司進行承接查驗，查驗后將該物業(yè)移交給C公司。所以，原合同未到期并不構成拒絕退出的理由；2）對于欠費的業(yè)主，物業(yè)服務企業(yè)可以讓業(yè)主委員會督促繳納。第5頁/共7頁2014年物業(yè)管理師資格考試《物業(yè)管理實務》 案例四1B公司拒絕退出的理由是否成立？為什么？（4分）答：不成立。不過如果你計算了，不會扣分，反而會給改卷老師有個好印象）。（注：在得出人數(shù)不符合法律規(guī)定之后，就可以直接得出不能做出選聘乙的決議。1根據(jù)2012年10月業(yè)主大會表決結果,能否做出選聘乙公司的決議?為什么?(列計算過程)(16分)答：選聘乙公司，需要建筑面積占二分之一，且人數(shù)占二分之一的業(yè)主同意。1業(yè)主委員會能否直接做出解聘甲公司的決議？為什么？（６分）答：不能。在解聘決定獲得了建筑面積占二分之一并且人數(shù)也占二分之一以上的業(yè)主 通過后，業(yè)主大會開始選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，然后由業(yè)主委員會同新的企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。請回答下列問題：1上述收入中，有哪幾項屬于項目部開展多種經營的收入？總額是多少？（8分）上述收入中，哪些收入應屬于物業(yè)服務企業(yè)？總額是多少？（6分）2上述收入中，哪些收益應屬于業(yè)主？總額不高于多少？（5分）2屬于業(yè)主的收入應如何使用？（6分）第4頁/共7頁2014年物業(yè)管理師資格考試《物業(yè)管理實務》 選擇題參考答案：ACDBCDBBABDAD 案例三1業(yè)主大會能否提前解聘甲公司？應該怎么做？（８分）答：可以，按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，前期物業(yè)服務合同期限未滿，物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同自動終止，這就說明業(yè)主大會可以提前解聘甲公司。請回答下列問題：第3頁/共7頁2014年物業(yè)管理師資格考試《物業(yè)管理實務》1B公司拒絕退出的理由是否成立？為什么？（4分）1本案例物業(yè)移交主體有哪些？正確的程序是什么？（5分）1如果C公司進場過程中遇到B公司不配合，你是C公司的項目經理，你怎樣做？（6分）1B公司應如何收回部分業(yè)主拖欠的物業(yè)費？（4分）案例五某物業(yè)服務項目部經理的住宅小區(qū)實行物業(yè)服務收費包干制。因該小區(qū)多數(shù)業(yè)主對B公司的工作不滿，業(yè)主大會經表決決定解聘B公司，然后選聘了C物業(yè)服務企業(yè)（簡稱C公司）并與之簽訂了物業(yè)服務合同。請回答下列問題：1業(yè)主大會能否提前解聘甲公司？應該怎么做？（８分）1業(yè)主委員會能否直接做出解聘甲公司的決議？為什么？（６分）1根據(jù)2012年10月業(yè)主大會表決結果,能否做出選聘乙公司的決議?為什么?(列計算過程)(16分)1根據(jù)2012年10月業(yè)主大會表決結果，業(yè)主委員會下一步工作是什么？（6分）案例四A建設單位選聘了B物業(yè)服務企業(yè)（簡稱B公司）從事某住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務，合同期限為3年。該小區(qū)業(yè)主委員會考慮到召開業(yè)主大會會議要產生一定費用，而且時間會拖延得較長，擬由業(yè)主委員會做出解聘甲公司的決議，但遭到另一部分業(yè)主反對。2012年6月小區(qū)依法召開首次業(yè)主大會，選出了業(yè)主委員會。該小區(qū)建設單位（開發(fā)商）有10套大戶型未出售，留作自用；業(yè)主張某一人購得10套大戶型；其余均為一戶業(yè)主一套。所以建設單位新組建的物業(yè)服務企業(yè)不具備管理該物業(yè)的資質，因此不能選B。A、按照相關規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域應由一個物業(yè)服務企業(yè)實施管理B、建設單位新組建的物業(yè)服務企業(yè)不具備管理該物業(yè)的資質C、建設單位的做法影響物業(yè)服務企業(yè)效益第2頁/共7頁2014年物業(yè)管理師資格考試《物業(yè)管理實務》D、新建住宅的建設單位，必須通過招標方式確定物業(yè)服務企業(yè)（注：如果建設單位組建了新的物業(yè)服務企業(yè)，資質為最低等級，即三級。A、一級 B、二級 C、三級 D、暫定三級下列措施中，能夠在短期內實現(xiàn)合理、有效減虧的為（）。建設單位在一期建設收尾階段考慮的幾項內容中，錯誤的為（）。因 此A選項固然不對，B選項實際上也未必對。；／2面積。A、6－10＝17萬㎡B、6－10－3＝14萬㎡C、12－10－19＝25萬㎡D、12－10－3－19＝22萬㎡▲注釋：此題存在問題。該項目一期全部售罄，中標的甲物業(yè)服務企業(yè)（簡稱甲公司）協(xié)助建設單位辦理業(yè)主入住手續(xù)、投入使用半年后物業(yè)費實收率只有30%左右，甲公司虧損嚴重。一期占地面積6萬㎡，其中保障性住房建筑面積10萬㎡，地下停車庫與地下設備用房3萬㎡，其余為商品住宅；二期建筑面積為19萬㎡。上述各項工作中，應由建設單位負責解決的為（）。上述各項工作費用，可在物業(yè)服務費中列支的為（）。A、在項目建設過程中，針對發(fā)現(xiàn)的隱蔽工程存在的問題，發(fā)出了整改建議書B、對部分銹蝕的給水支管及時進行更換C、為提升小區(qū)品質，應業(yè)主要求改建了小區(qū)的D、為解決小區(qū)移動通信信號弱的問題，協(xié)調相關電信企業(yè)在小區(qū)內增設了移動通信基站 請回答下列問題：上述各項工作中，屬于物業(yè)管理早期介入范疇的為（）。一、案例分析選擇題（共10題，每題2分，每題有1個或1個以上備選項符合題意，備選項至少有1個錯項，錯選、本題不得分，少選、所選的每個選項得0、5分）案例一甲物業(yè)服務企業(yè)對某住宅小區(qū)實施物業(yè)管理服務。(4)商業(yè)用房經營服務，開辦健身房、網球場、游泳池、圖書館等。(2)材料物資銷售服務：水暖配件的銷售。，可以在以下方面開展多種經營服務。派出現(xiàn)場咨詢人員，在售樓現(xiàn)場為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務。擬定各項費用的收費標準及收費辦法，必要時履行各種報批手續(xù)。(2)銷售階段：完成物業(yè)管理方案及實施進度表。對內外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見。(1)建設階段：與建設單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案。由于物業(yè)管理公司是在工程施工建設階段介入的，主要涉及建設階段和銷售階段的管理咨詢服務。物業(yè)管理的咨詢活動，主要指從物業(yè)管理的角度對開發(fā)建設項目提出合理化的意見和建議，其可以由物業(yè)服務企業(yè)提供，也可以由物業(yè)管理專業(yè)人員提供。同時，要檢查施工單位的施工人員是否如實申報和辦理了施工證，強化對施工人員的管理。，物業(yè)管理單位要抽調專業(yè)技術人員、管理人員和保安力量，加大物業(yè)裝飾裝修管理巡視力度，對有違規(guī)違章苗頭的裝飾裝修戶，要重點巡視盯防、頻繁溝通，做到防患于未然?！冻兄Z書》有效。，并要求盡快補辦開工申請。只有在物業(yè)管理單位對裝飾裝修內容的登記備案完成之后，用戶才能動工裝修。王某不得以此為由拒絕繳納物業(yè)服務費。案例二。(4)移交手續(xù)要齊全。(3)移交的資料要齊全。(2)物業(yè)管理機構更迭時的物業(yè)查驗的基本內容要全面。：(1)新的物業(yè)服務企業(yè)應組織力量成立物業(yè)承接查驗小組。恰當?shù)奶幚矸椒ǎ孩倨髽I(yè)可以不斷挖掘管理潛力，通過科學的管理運營實現(xiàn)服務質量和經營效益的同步增長，既保障業(yè)主利益又促進企業(yè)發(fā)展。理由：物業(yè)服務企業(yè)的服務不會因為個別業(yè)主沒有實際居住就停止管理服務，因此無論業(yè)主是否實際居住，從辦理房屋通知手續(xù)之日起就應如期交付物業(yè)管理服務費。理由：人住資料屬于無限期保存資料。(7)其他需要移交的資料。(5)合同協(xié)議書，指對內對外簽訂的合同、協(xié)議原件。(3)管理資料。：(1)物業(yè)產權資料、綜合竣工驗收資料、施工設計資料、機電設備資料等。甲、乙兩公司的處置方法不正確。③各項費用與收支情況，項目機構經濟運行情況。物業(yè)查驗的內容包括：①物業(yè)資料情況。查驗小組成員要求具有較強的工作經驗和業(yè)務能力，專業(yè)性強。，結合本案例提供的具體條件和情況，可以在哪些方面開展多種經營服務?(每個方面至少列舉一項具體項目)參考答案一、單項選擇題 二、多項選擇題、 三、案例題案例一。項目銷售配合方案等。工程質量監(jiān)理。會后，物業(yè)管理公司隨即制定了早期介入工作方案，內容主要包括：X X花園周邊交通、商 圈情況調查。某物業(yè)管理公司派出了由行政總監(jiān)為組長，品質部、市場拓展部骨干組成的早期介入小組，負責為開發(fā)商提供物業(yè)管理咨詢服務?？偨ㄖ娣e20萬m2，全部為高層樓房，小戶型、單身公寓為、主力戶型。，物業(yè)服務企業(yè)應該采取哪些管理措施?《承諾書》是否有效?為什么?。?簡要說明理由。王某則提出自愿簽署一份《承諾書》，內容包括“承諾因拆改天然氣管道導致出現(xiàn)的安全事故，均由本人負責”等，并自愿交納天然氣改造押金3 000元。王某稱無人告知禁止拆改天然氣設施的有關規(guī)定，所以便拆改了。由于開發(fā)商未在約定期限內完成房屋門窗整改，張某以此為由拒繳物業(yè)服務費。小區(qū)有15套房屋未銷售，另3套房屋因建筑質量問題，業(yè)主拒絕辦理入住手續(xù)，開發(fā)商也認可質量問題，表示維修后再交付。案例二某住宅小區(qū)，2012年10月組織業(yè)主入住。甲公司經營的欠費以廣告收入沖抵的處理方法是否恰當?請列出兩條你認為恰當?shù)奶幚矸椒ā?請列舉)?本案例中，甲公司處置入住資料的行為是否符合檔案管理規(guī)定?簡要說明理由。問題?簡要說明理由。上述情況乙公司給予確認，雙方共同簽署了交接文件。資料交接時，甲公司向乙公司移交了開發(fā)商提供的前期物業(yè)資料，甲稱入住資料屬短期保管，已銷毀。對于屋面漏水，甲公司解釋屬保修期，應由開發(fā)商解決?，F(xiàn)場交接時，乙公司派項目經理1人，在甲公司人員陪同下觀察了小區(qū)內共用部位、共用設施設備及其附屬設施的運行狀況。該小區(qū)業(yè)主大會成立后決定選聘乙物業(yè)管理公司承擔該小區(qū)的物業(yè)管理工作。 ，其折舊可計人物業(yè)服務成本的有()。暫時無法解決的，向業(yè)主說明，約時間處理、跟進，要盡可能滿足業(yè)主的合理要求 ()。 ，符合獎勵標準，應當立即予以獎勵 ，不應變化()。錯選，本題不得分。 二、多項選擇題(共5題，每題2分。 ，不屬于物業(yè)服務企業(yè)職能機構的是()。 ()三種情況。，不正確的分類名稱是()。，多層50萬m2 ，高層50萬m2，多層30萬m2，寫字樓5萬m2，別墅2萬m2，高層30萬m2，別墅5萬m2，寫字樓2萬m2，必須通過招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的是()。每題的備選項中，只有1個最符合題意)()交付物業(yè)的過程。月（3分）。12=（元/平方米12個月）d=D/（S23．%，項目平均成本利潤率為8%，問：，列出公式并計算（10分）答：設可收物業(yè)服務費用面積用S表示，計劃成本用A表示，營業(yè)稅及附加的總稅率用i表示，項目平均成本利潤率用I表示，利潤用B表示，稅金用C表示，物業(yè)服務費總額用D表示，物業(yè)費單價用d表示，營業(yè)額用E表示。據(jù)此判斷該公司資質等級為二級資質。21．根據(jù)該投標物業(yè)公司管理物業(yè)面積可知該公司資質等級（3分）答：根據(jù)該投標物業(yè)公司管理物業(yè)面積可知該公司資質等級為二級資質。無論去留，都要及時總結并吸取教訓，更新服務觀念，提高服務意識，以便最大限度地為自己項目范圍內的業(yè)主和使用人提供服務（2分）。（三）成立業(yè)主大會在物業(yè)管理區(qū)域內