物業(yè)管理師經(jīng)營(yíng)管理試題2上(完整版)
【正文】 廢的全部時(shí)間過(guò)程，自然壽命主要取決于設(shè)備有形磨損的速度。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流出主要包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、稅金等，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、利息 收入和貸款本金收入等。 答案： C 7．某城市規(guī)劃將火車站由該城市的 A 區(qū)遷至 B 區(qū)，則 B 區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會(huì)增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（ ）。 4．以下屬于物業(yè)管理戰(zhàn)略性管理工作的是（ ） A．構(gòu)建信息基礎(chǔ) B．物業(yè)保險(xiǎn)管理 2 頁(yè) C．未來(lái)維修和維護(hù) D．現(xiàn)金流量和 成本管理 答案： A 解析： P13。 2．以下屬于組合投資管理職責(zé)的有（ ） A. 制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃 B. 客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理 C. 危機(jī)管理 D. 物業(yè)更新改造等主要開支決策 答案 ： B 分析： P11 表 11。因?yàn)榉康禺a(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個(gè)：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要，即自用；二是作為投資將購(gòu)入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入； C．房地產(chǎn)置業(yè)投資的對(duì)象是市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn)也不對(duì)。 9．工業(yè)物業(yè)對(duì) 投資區(qū)位的特殊要求是（ ） A．公共交通便捷程度 B．居民人口與收入 C．周圍工業(yè)物業(yè)的影響 D．當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄? 答案： D 分析： A 公共交通便捷程度屬于居住物業(yè)、寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)對(duì)投資區(qū)位的特殊要求； B 居民人口與收入屬于居住物業(yè)對(duì)投資區(qū)位的特殊要求； C 周圍工業(yè)物業(yè)的影響，屬于周圍環(huán)境或周圍土地利用情況和環(huán)境，所以屬于居住物業(yè)、寫字樓對(duì)投資區(qū)位的特殊要求。 計(jì)息周期為 1 年時(shí)，年名義利率等于年實(shí)際利率 ，名義利率越小，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大 ，計(jì)息周期越短，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大 答案： C 解析： C 不對(duì)，正確的應(yīng)是計(jì)算周期相同時(shí)，名義利率越大，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大。 D 也不對(duì)，正確的應(yīng)該是通常只比較設(shè)備的費(fèi)用。該貸款的年利率為 9%，按月等額還本付息。為了便于大家理解，我們這樣來(lái)解釋，在購(gòu)房款中，投資者自己支付的部分為投資者的權(quán)益，而銀行貸款則為銀行的權(quán)益，現(xiàn)在投資者還了一部分本金，則投資者的權(quán)益就增加了一部分，即還掉的這部分本金，本題中，第 1 年還掉的本金為年還款額減去第 1 年的利息，即 投資者權(quán)益增加值 =還掉的本金 =－ 30 %= 萬(wàn)元 最終， 2 . 9 2 2 5 0 . 2 9= 1 6 . 0 6 %20?? ??稅 后 現(xiàn) 金 流 量 投 資 者 權(quán) 益 增 加 值投 資 回 報(bào) 率 權(quán) 益 投 資 數(shù) 額 接下來(lái)再求償債備付率 9 頁(yè) 6 2 . 3 62 . 5 4? ? ? ?可 用 于 還 本 付 息 資 金 凈 運(yùn) 營(yíng) 收 益償 債 備 付 率 當(dāng) 期 應(yīng) 還 本 付 息 資 金 當(dāng) 期 應(yīng) 還 本 付 息 資 金 （注：可用于還本付息的資金包括：可用于還款的折舊和攤銷，在成本中列支的利息費(fèi)用，可用于還款的利潤(rùn)等。 22．一套建筑面積為 100m2，單價(jià)為 2020 元 /m2 的住宅，首期付款 5 萬(wàn)元，余款在未來(lái) 10 年內(nèi)以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為 %，則該套住宅的（ ）。 1 6 ( 1 2 % ) 0 . 3 9 240i C S C C RDD NN? ? ? ?? ? ? ? ? 萬(wàn) 元 12 D t? ? ? ? ? 萬(wàn) 元 16 C E? ? ? ? ? 萬(wàn) 元 ，不正確的是（ ） A．重置價(jià)格又稱重置成本 B．重置價(jià)格通常要比重建價(jià)格高 C．一般建筑物適用重置價(jià)格 D．有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物適用重建價(jià)格 答案： B 解析： B 不對(duì)。也就是說(shuō)，毛租金乘數(shù)不像報(bào)酬資本化法或凈收益乘數(shù)法需要測(cè)算凈 收益那樣，在測(cè)算凈收益時(shí)需要統(tǒng)計(jì)潛在毛租金收入、空置和收租損失、其他收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等，每一個(gè)變量在統(tǒng)計(jì)的時(shí)候都會(huì)引起誤差。 A．租賃 B．銷售 C．保險(xiǎn) D．抵押 答案： C 解析： P128 中間，新建成的 房地產(chǎn)產(chǎn)品交易，存在著銷售（含預(yù)售）、租賃（含預(yù)租）和抵押等子市場(chǎng)；面向存量房屋的交
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