【正文】 毛租金乘數(shù)法的缺點(diǎn)是：①忽略了物業(yè)租金以外的收入；②忽略了不同物業(yè)的空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異。 A．實(shí)際單 價(jià)為 2020 元 /m2，實(shí)際總價(jià)為 萬(wàn)元 B．實(shí)際單價(jià)為 1950 元 /m2，實(shí)際總價(jià)為 20 萬(wàn)元 C．實(shí)際單價(jià)為 2020 元 /m2，實(shí)際總價(jià)為 20 萬(wàn)元 D．實(shí)際單價(jià)為 2020 元 /m2，實(shí)際總價(jià)為 萬(wàn)元 答案： C 解析：實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。假設(shè)該寫字樓物業(yè)每年升值 2%，投資者在第 6年年初將該物業(yè)轉(zhuǎn)售，則其在轉(zhuǎn)售收入中需要償還的貸款本金和剩余的物業(yè)權(quán)益價(jià)值依次是（ ）萬(wàn)元。 15．以下關(guān)于設(shè)備更新特點(diǎn)的描述中正確的是（ ） A．設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的更新費(fèi)用 B．設(shè)備更新分析以凈收益法為主 C．設(shè)備更新分析只考慮未來(lái)發(fā)生的現(xiàn)金流量 D．通常只比較設(shè)備的 收益 答案： C 解析： P53 中下部， A 不對(duì)，正確定的應(yīng)該是設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命。因?yàn)榉康禺a(chǎn)置業(yè)投資的對(duì)象可以是開(kāi)發(fā)商新竣工的商品房（市場(chǎng)上 的增量房地產(chǎn)），也可以是舊有物業(yè)（市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn)）。 3．設(shè)施管理的服務(wù)對(duì)象通常為（ ） A．高新技術(shù)企業(yè)用房 B．科研教學(xué)設(shè)施 C．大型公共文體設(shè)施 D．擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機(jī)構(gòu) 答案： D 解析： A 高新技術(shù)企業(yè)用房、 B 科研教學(xué)設(shè)施、 C 大型公共文體設(shè)施屬于設(shè)施管理的對(duì)象，而不是服務(wù)對(duì)象。 12．對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流出不包括（ ） A．土地費(fèi)用、建造費(fèi)用 B．還本付息 C．稅金 D．比較成本 答案： D 解析： P38 中下部。 6 頁(yè) 16．某物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有設(shè)備為舊式空調(diào)機(jī)組，剩余使用壽命 5 年，年電 費(fèi)支出 40 萬(wàn)元。 答案： B 解析：成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益的物業(yè)， 以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)。重建價(jià)格又稱重建成本，是指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。 A．租賃 B．銷售 C．保險(xiǎn) D．抵押 答案： C 解析： P128 中間，新建成的 房地產(chǎn)產(chǎn)品交易，存在著銷售（含預(yù)售）、租賃（含預(yù)租）和抵押等子市場(chǎng)；面向存量房屋的交易，則存在著租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險(xiǎn)等子市場(chǎng)。 1 6 ( 1 2 % ) 0 . 3 9 240i C S C C RDD NN? ? ? ?? ? ? ? ? 萬(wàn) 元 12 D t? ? ? ? ? 萬(wàn) 元 16 C E? ? ? ? ? 萬(wàn) 元 ，不正確的是（ ） A．重置價(jià)格又稱重置成本 B．重置價(jià)格通常要比重建價(jià)格高 C．一般建筑物適用重置價(jià)格 D．有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物適用重建價(jià)格 答案： B 解析： B 不對(duì)。為了便于大家理解，我們這樣來(lái)解釋，在購(gòu)房款中，投資者自己支付的部分為投資者的權(quán)益，而銀行貸款則為銀行的權(quán)益，現(xiàn)在投資者還了一部分本金，則投資者的權(quán)益就增加了一部分，即還掉的這部分本金，本題中，第 1 年還掉的本金為年還款額減去第 1 年的利息，即 投資者權(quán)益增加值 =還掉的本金 =－ 30 %= 萬(wàn)元 最終， 2 . 9 2 2 5 0 . 2 9= 1 6 . 0 6 %20?? ??稅 后 現(xiàn) 金 流 量 投 資 者 權(quán) 益 增 加 值投 資 回 報(bào) 率 權(quán) 益 投 資 數(shù) 額 接下來(lái)再求償債備付率 9 頁(yè) 6 2 . 3 62 . 5 4? ? ? ?可 用 于 還 本 付 息 資 金 凈 運(yùn) 營(yíng) 收 益償 債 備 付 率 當(dāng) 期 應(yīng) 還 本 付 息 資 金 當(dāng) 期 應(yīng) 還 本 付 息 資 金 （注：可用于還本付息的資金包括：可用于還款的折舊和攤銷，在成本中列支的利息費(fèi)用，可用于還款的利潤(rùn)等。 D 也不對(duì)，