物業(yè)管理師經(jīng)營管理試題2上(編輯修改稿)
2024-09-27 20:57 本頁面
【文章內容簡介】 分攤和年運行費用），選擇數(shù)值較低的方案。本題舊式空調機組年電費支出 40 萬元，新空調機組的等效年總費用支出為 120/10+20=32 萬元，因此采用新設備，每年節(jié)約費用支出 40－ 32=8 萬元。 17．某投資者以 400 萬元購進一寫字樓單元，銀行為其提供了 15 年期的商業(yè)用房抵押貸款，抵押貸款價值比率為 60%。該貸款的年利率為 9%，按月等額還本付息。假設該寫字樓物業(yè)每年升值 2%，投資者在第 6年年初將該物業(yè)轉售，則其在轉售收入中需要償還的貸款本金和剩余的物業(yè)權益價值依次是（ ）萬元。 A． B． C． D． 答案： D 解析：在轉售收入中需要償還的貸款本金應該是第 6 年年初以后還沒有償還的月還款額 A 折成第六年初的現(xiàn)值 P6。所以需要先計算出 A，其中 19% / 12 5% , 15 12 180in? ? ? ? ? 月 ? ?? ? ? ?? ?111801801 0 .7 5 % 1 0 .7 5 %4 0 0 6 0 % 2 .2 3 4 21 1 1 0 .7 5 % 1nniiAP i??? ? ? ? ?? ? ? ? 萬 元 7 頁 ? ?? ? ? ?? ?221 8 0 5 1 26 1 8 0 5 1 21 1 1 0 .7 5 % 12 .2 3 4 2 1 9 2 .1 61 0 .7 5 % 1 0 .7 5 %nniPAii????? ? ? ?? ? ? ??? 萬 元 剩余的物業(yè)權益價值應該是物業(yè)第 6 年初的價值減去需要償還的貸款本金，因此接下來要計算物業(yè)第 6 年初的價值。 物業(yè)第 6 年初的價值應為： ? ?540 0 1 2% 44 3? ? ? 萬 元 所以剩余的物業(yè)權益價值應該是 － = 萬元 18．某寫字樓的購買價格為 50 萬元，其中投資者投入的權益資本為 20 萬元，另外 30 萬元為年利率為 %、期限為 30 年、按年等額還款的抵押貸款。建筑物的價值為 40 萬元，按有關規(guī)定可在 25 年內直線折舊。預計該寫字樓的年毛租金收入為 10 萬元，空置和收租損失為毛租金收入的 10%，年運營費用為毛租金收入的30%，不考慮物業(yè)增值收益時，該寫字樓投資項目的投資回報率和償債備付率依次為（ ）（假設所得稅稅率為 25%） A． % B． % C． % D． % 答案： B 解析：根據(jù)投資回報率的定義，在不考慮物業(yè)增值收益時， = ?稅 后 現(xiàn) 金 流 量 投 資 者 權 益 增 加 值投 資 回 報 率 權 益 投 資 數(shù) 額 需要計算稅后現(xiàn)金流量，根據(jù)教材置業(yè)投資的現(xiàn)金流， 稅后現(xiàn)金流量 =稅前現(xiàn)金流量－所得稅－準備金， 本題中，沒有準備金，所以只需扣除所得稅即可，即 稅后現(xiàn)金流量 =稅前現(xiàn)金流量－所得稅， 因此需要計算稅前現(xiàn)金流量，而 稅前現(xiàn)金流量 =凈運營收益－抵押貸款還本付息， 又 凈運營收益 =有效毛收入－運營費用， 進一步將有效毛收入 展開， 8 頁 凈運營收益 =毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運營費用， 本題中其他收入沒有為零，所以 凈運營收益 =毛租金收入－空置和收租損失－運營費用 =10－ 1010%－ 1030%=6 萬元 現(xiàn)在，要想計算出 稅前現(xiàn)金流量，還需計算抵押貸款還本付息 抵押貸款還本付息為 ? ?? ? 30307 .5 % 1 7 .5 %3 0 2 .5 41 7 .5 % 1?????? 萬 元 將上面求出的凈運營收益和抵押貸款還本付息帶入稅前現(xiàn)金流的計算公式，得到 稅前現(xiàn)金流量 =6－ = 萬元 要想求得 稅后現(xiàn)金流量，接下來的任務是求所得稅 所得稅 =應納稅所得額（第 2 章講 到的）稅率 應納稅所得額 =有效毛租金收入－運營成本－貸款利息－建筑物折舊 =凈運 營收益－貸款利息－建筑物折舊 =6－ 30%－ 40/25= 萬元 （注：這里貸款利息直接用 30 %來求，說明后面計算的稅后現(xiàn)金流應為第 1 年的稅后現(xiàn)金流，如果要計算第 2 年的稅后現(xiàn)金流這里的貸款利息就不能這樣計算了，因為第一年已經(jīng)還掉了一部分本金，第 2 年的貸款利
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