物業(yè)管理師經(jīng)營管理試題2上-在線瀏覽
2024-10-25 20:57本頁面
【正文】 投資具有（ ）。房地產(chǎn)不 僅受地區(qū)經(jīng)濟的束縛，還受到周圍環(huán)境的影響。 8．投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險稱為（ ） A．通貨膨脹風(fēng)險 B．市場供求風(fēng)險 C．變現(xiàn)風(fēng)險 D．或然損失風(fēng)險 答案： A 分析： B 市場供求風(fēng)險是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險； C 變現(xiàn)風(fēng)險是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險； D 或然損失風(fēng)險是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶然發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失。 4 頁 10．房地產(chǎn)投資中狹義的區(qū)位是指（ B） A．該區(qū)位所處的自然環(huán)境 B．投資物業(yè)的地理位置 C．該區(qū)位投資成本的高低 D．該區(qū)位所面臨的 競爭關(guān)系 11. 以下屬于靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的是（ ） A．財務(wù)凈現(xiàn)值 B．財務(wù)內(nèi)部收益率 C．借款償還期 D．現(xiàn)金回報率 答案： D 解析： A 財務(wù)凈現(xiàn)值、 B 財務(wù)內(nèi)部收益率兩者屬于動態(tài)盈利能力指標(biāo)； C 借款償還期屬于清償能力指標(biāo)。對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流出主要包括土地費用、建造費用、還本付息、運營費用、稅金等，現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、利息 收入和貸款本金收入等。 A．潛在毛租金收入最大化 B．稅前現(xiàn)金流最大化 C．稅后現(xiàn)金流最大化 D．凈運營收益最大化 答案： D 5 頁 解析： P41 中下部，凈運營收益的最大化是業(yè)主最關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。 14．下列關(guān)于名義利率與實際利率的表述中，不正確的是（ ）。 15．以下關(guān)于設(shè)備更新特點的描述中正確的是（ ） A．設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的更新費用 B．設(shè)備更新分析以凈收益法為主 C．設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量 D．通常只比較設(shè)備的 收益 答案： C 解析： P53 中下部， A 不對，正確定的應(yīng)該是設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟壽命。自然壽命也稱物理壽命，是指設(shè)備從全新狀態(tài)下開始使用，直到不堪再用而予以報廢的全部時間過程，自然壽命主要取決于設(shè)備有形磨損的速度。經(jīng)濟壽命是指從經(jīng)濟角度判斷的設(shè)備最合理的使用年限，在數(shù)值上等于使投入使用的設(shè)備等額年總成本（包括初始購 置費用和使用過程中的年運營費用）最低或等額年凈收益最高的期限，經(jīng)濟壽命是有形磨損和無形磨損共同決定的。新設(shè)備往往具有較高的購置費用和較低的運營費用，而要更新的舊設(shè)備則往往具有較低的重置費用和較高的運營費用。通常在比較設(shè)備更新方案時，都是界定設(shè)備產(chǎn)生的收益是相同的，因此只對它們的費用進行比較。市場上銷售的新型節(jié)能空調(diào)機組，使用壽命 10 年，初始購置費用支出 120 萬元，年電費支出 20 萬元。 A． 8 B． 20 C． 4 D． 10 答案： A 解析：本題屬于不會提升物業(yè)運行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新問題，這種問題的決策方法是在現(xiàn)有設(shè)備的年運行費用與更新設(shè)備的年總成本之間（包括初始購買成本支出的分?jǐn)偤湍赀\行費用），選擇數(shù)值較低的方案。 17．某投資者以 400 萬元購進一寫字樓單元，銀行為其提供了 15 年期的商業(yè)用房抵押貸款，抵押貸款價值比率為 60%。假設(shè)該寫字樓物業(yè)每年升值 2%，投資者在第 6年年初將該物業(yè)轉(zhuǎn)售，則其在轉(zhuǎn)售收入中需要償還的貸款本金和剩余的物業(yè)權(quán)益價值依次是（ ）萬元。所以需要先計算出 A，其中 19% / 12 5% , 15 12 180in? ? ? ? ? 月 ? ?? ? ? ?? ?111801801 0 .7 5 % 1 0 .7 5 %4 0 0 6 0 % 2 .2 3 4 21 1 1 0 .7 5 % 1nniiAP i??? ? ? ? ?? ? ? ? 萬 元 7 頁 ? ?? ? ? ?? ?221 8 0 5 1 26 1 8 0 5 1 21 1 1 0 .7 5 % 12 .2 3 4 2 1 9 2 .1 61 0 .7 5 % 1 0 .7 5 %nniPAii????? ? ? ?? ? ? ??? 萬 元
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