物業(yè)管理師經(jīng)營(yíng)管理試題2上-閱讀頁
2024-09-11 20:57本頁面
【正文】 剩余的物業(yè)權(quán)益價(jià)值應(yīng)該是物業(yè)第 6 年初的價(jià)值減去需要償還的貸款本金，因此接下來要計(jì)算物業(yè)第 6 年初的價(jià)值。建筑物的價(jià)值為 40 萬元，按有關(guān)規(guī)定可在 25 年內(nèi)直線折舊。） 所以， 所得稅 =25%= 萬元 將上面求出的稅前現(xiàn)金流、所得稅帶入稅后現(xiàn)金流的計(jì)算公式，得到： 稅后現(xiàn)金流量 =－ = 萬元 到這里為止，要想求得投資回報(bào)率，接下來的任務(wù)，就是要求解投資者權(quán)益增加值，因此我們要明白投資者權(quán)益增加值指的是什么，本題中指的是投資者在第 1 年還給銀行的本金。） 19．下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價(jià)的是（ ）。 20．在物業(yè)估價(jià)中，物業(yè)開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息計(jì)入（ ） A．管理費(fèi)用 B．投資利息 C．開發(fā)成本 D．開發(fā)利潤(rùn) 答案： B 解析： P103，物業(yè)估價(jià)中的投資利息與會(huì)計(jì)上的財(cái)務(wù)費(fèi)用不同，包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息。此外，從估價(jià)角度來看，物業(yè)開發(fā)商自有資金應(yīng)得 的利息也要與其應(yīng)獲得的利潤(rùn)分開，不能算作利潤(rùn)。 A．市場(chǎng) 10 頁 B．正常 C．理論 D．客觀合理 答案： D 解析： P93，物業(yè)估價(jià)是為了特定的目的，對(duì)特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在特定的時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定。 A．實(shí)際單 價(jià)為 2020 元 /m2，實(shí)際總價(jià)為 萬元 B．實(shí)際單價(jià)為 1950 元 /m2，實(shí)際總價(jià)為 20 萬元 C．實(shí)際單價(jià)為 2020 元 /m2，實(shí)際總價(jià)為 20 萬元 D．實(shí)際單價(jià)為 2020 元 /m2，實(shí)際總價(jià)為 萬元 答案： C 解析：實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。所以其實(shí)際單價(jià)和實(shí)際總價(jià)就是成交日期時(shí)的價(jià)格。 A．保險(xiǎn)費(fèi) B．地租 C．利潤(rùn) D．房產(chǎn)稅 答案： D 解析： P85，成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本確定的租金，由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成；不包括保險(xiǎn)費(fèi)、地租、和利潤(rùn)三部分。 11 頁 A． B． C． D． 答案： C 解析：已知： C=800 200/10000=16 萬元， N=40 年， R=2%， t=12 年。因?yàn)橹刂脙r(jià)格又稱重置成本，是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑 材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)?？蓪⑦@種重新建造方式形象地理解為“復(fù)制”。 ，不正確的是（ ） A．從全社會(huì)來看，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān) B．兩宗物業(yè)的凈收益相等，獲取凈收益風(fēng)險(xiǎn)小的物業(yè)的價(jià)值低 C．報(bào)酬率 =無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 +投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 +管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償 +缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償－投資帶來的優(yōu)惠 12 頁 D．求取報(bào)酬率的方法主要有累加法和市場(chǎng)提取法 答案： B 解析： P116，物業(yè)價(jià)值與報(bào)酬率負(fù)相關(guān)，因此，風(fēng)險(xiǎn)大的物業(yè)的價(jià)值低，風(fēng)險(xiǎn)小的物業(yè)的價(jià)值高。毛租金乘數(shù)法的優(yōu)點(diǎn)是：①方便易行，在市場(chǎng)上較容易獲得物業(yè)的價(jià)格和租金資料；②由于在同一市場(chǎng)上，相似物業(yè)的租金和價(jià)格同時(shí)受相同的市場(chǎng)力量影響，因此毛租金乘數(shù)是一個(gè)比較客觀的數(shù)值；③避免了由于多層次測(cè)算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計(jì)。毛租金乘數(shù)法的缺點(diǎn)是：①忽略了物業(yè)租金以外的收入；②忽略了不同物業(yè)的空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)在正常情況下第一年獲得凈收益 6 萬元，以后每年凈收益增長(zhǎng) 2%，從第 8 年開始，凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為 7%。 答案： B 解析： ? ?? ? ? ? ? ?? ?3272 321 1 1 7 % 16 1 2 % 8 7 .1 61 7 % 1 7 %ntntiPA ii ??? ? ? ?? ? ? ? ? ??? 萬 元 29．從宏觀上說，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析時(shí)，通常不包括（ ）。 30．房地產(chǎn)市場(chǎng)按市場(chǎng)交易形式細(xì)分時(shí)，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括（ ）子市場(chǎng)。
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