物業(yè)管理師經(jīng)營管理試題2上-全文預覽
【正文】 計算稅后現(xiàn)金流量，根據(jù)教材置業(yè)投資的現(xiàn)金流， 稅后現(xiàn)金流量 =稅前現(xiàn)金流量－所得稅－準備金， 本題中，沒有準備金，所以只需扣除所得稅即可，即 稅后現(xiàn)金流量 =稅前現(xiàn)金流量－所得稅， 因此需要計算稅前現(xiàn)金流量，而 稅前現(xiàn)金流量 =凈運營收益－抵押貸款還本付息， 又 凈運營收益 =有效毛收入－運營費用， 進一步將有效毛收入 展開， 8 頁 凈運營收益 =毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運營費用， 本題中其他收入沒有為零，所以 凈運營收益 =毛租金收入－空置和收租損失－運營費用 =10－ 1010%－ 1030%=6 萬元 現(xiàn)在，要想計算出 稅前現(xiàn)金流量，還需計算抵押貸款還本付息 抵押貸款還本付息為 ? ?? ? 30307 .5 % 1 7 .5 %3 0 2 .5 41 7 .5 % 1?????? 萬 元 將上面求出的凈運營收益和抵押貸款還本付息帶入稅前現(xiàn)金流的計算公式，得到 稅前現(xiàn)金流量 =6－ = 萬元 要想求得 稅后現(xiàn)金流量，接下來的任務是求所得稅 所得稅 =應納稅所得額（第 2 章講 到的）稅率 應納稅所得額 =有效毛租金收入－運營成本－貸款利息－建筑物折舊 =凈運 營收益－貸款利息－建筑物折舊 =6－ 30%－ 40/25= 萬元 （注：這里貸款利息直接用 30 %來求，說明后面計算的稅后現(xiàn)金流應為第 1 年的稅后現(xiàn)金流，如果要計算第 2 年的稅后現(xiàn)金流這里的貸款利息就不能這樣計算了，因為第一年已經(jīng)還掉了一部分本金，第 2 年的貸款利息應該比第一年少。 A． B． C． D． 答案： D 解析：在轉(zhuǎn)售收入中需要償還的貸款本金應該是第 6 年年初以后還沒有償還的月還款額 A 折成第六年初的現(xiàn)值 P6。本題舊式空調(diào)機組年電費支出 40 萬元，新空調(diào)機組的等效年總費用支出為 120/10+20=32 萬元，因此采用新設備，每年節(jié)約費用支出 40－ 32=8 萬元。 6 頁 16．某物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有設備為舊式空調(diào)機組，剩余使用壽命 5 年，年電 費支出 40 萬元。 B 不對，正確的應該是設備更新分析以費用年值法為主，由于不同設備方案的服務壽命不同，因此通常都采用年值法進行比較。設備的壽命包括自然壽命、技術壽命和經(jīng)濟壽命。因此，物業(yè)管理企業(yè)要盡可能增加物業(yè)的有效毛租金收入，降低運營費用，以使交給業(yè)主的凈運營收益盡可能大。 12．對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流出不包括（ ） A．土地費用、建造費用 B．還本付息 C．稅金 D．比較成本 答案： D 解析： P38 中下部。 B 各異性是指房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。 6．房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的（ ）。 5．以下關于房地產(chǎn)置業(yè)投資說法正確的是（ ） A．面向現(xiàn)有運行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權為目的的投資 B．房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的是將購入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入 C．房地產(chǎn)置業(yè)投資的對象是市場上的存量房地產(chǎn) D．投資者可以將投資的物業(yè)轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投 資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益 答案： D 解析： A．面向現(xiàn)有運行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權為目的的投資不對。 3．設施管理的服務對象通常為（ ） A．高新技術企業(yè)用房 B．科研教學設施 C．大型公共文體設施 D．擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機構 答案： D 解析： A 高新技術企業(yè)用房、 B 科研教學設施、 C 大型公共文體設施屬于設施管理的對象，而不是服務對象。 1 頁 一、單項選擇題（共 60 分，每題 1 分。 A 制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃屬于資產(chǎn)管理的職責； C 危機管理屬于物業(yè)管理的職責； D 物業(yè)更新改造等主要開支決策屬于資產(chǎn)管理的職責。常規(guī)工作通常包括現(xiàn)金流量和成本管理、日常維修和維護、未來維修和維護、設施設備管理以及物業(yè)保險管理等。因為房地產(chǎn)置業(yè)投資的對象可以是開發(fā)商新竣工的商品房（市場上 的增量房地產(chǎn)），也可以是舊有物業(yè)（市場上的存量房地產(chǎn)）。房地產(chǎn)不 僅受地區(qū)經(jīng)濟的束縛，還受到周圍環(huán)境的影響。
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