【文章內(nèi)容簡介】 機(jī)構(gòu)的支持， ( )。能夠提高投資者的資信等級(jí)。 A、變現(xiàn)性能較好 B、投資收回周期短 C、對(duì)專門知識(shí)及經(jīng)驗(yàn)的要求不高 D、能夠 抵消通貨膨脹的影響 從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險(xiǎn) ( )。 A、是獲得預(yù)期收益的不確定性 B、是無法估計(jì)獲取得預(yù)期收益的可能性 c、是未獲得預(yù)期收益可能性的大小 D、實(shí)際收益與預(yù)期收益的差別 2投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會(huì)，同時(shí)也失去了相應(yīng)可能收益的風(fēng)險(xiǎn)，稱為 ( )。 A、收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn) B、個(gè)別風(fēng)險(xiǎn) c、比較風(fēng)險(xiǎn) D、時(shí)間風(fēng)險(xiǎn) 1121題答案： C D B A B B D D D C C 二、多項(xiàng)選擇： 房地產(chǎn)投資的特性除位置固定性或不可移動(dòng)性、壽命周期長 ，還包括 ( )等。 A、各異性 B、消費(fèi)性 C、政策影響性 D、相互影響性 E、專業(yè)依賴性 以下有關(guān)房地產(chǎn)直接投資和間接投資的表述，正確的有 ( )。 A、直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，參與有關(guān)管理工作 B、間接投資主要是將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng) C、直接投資可分為開發(fā)投資和置業(yè)投資兩種形式 D、開發(fā)投資者一般是從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值等方面的利益 E、間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作 房地產(chǎn)間接投資的具體形式包括 ( )。 A、置業(yè)投資 B、購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券 c、購買 REITs D、購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的股票 E、購買 MBS 關(guān)于房地產(chǎn)間接投資的下列表述 .正確的有 ( ) A、從購買土地使用權(quán)開始 B、從購置房地產(chǎn)開始 c、以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的 D、將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為 E、不需直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作 按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為 ( )。 A、權(quán)益型 B、抵押型 c、質(zhì)押型 D、保證型 E、混合型 房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)有 ( )。 A、收益水平相對(duì)較高 B、能夠得到稅收方 面的好處 c、容易獲得金融機(jī)構(gòu)的支持 D、能抵消通貨膨脹的影響 E、是種非流動(dòng)性資產(chǎn) 房地產(chǎn)投資之弊在于 ( )。 A、流動(dòng)性差 B、投資數(shù)額巨大 c、投資建設(shè)期長 D、投資回收期長 E、需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn) 下列關(guān)于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)的表述，正確的有 ( )。 A、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn) B、較之個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和控制 c、或然損失風(fēng)險(xiǎn)屬個(gè)別風(fēng)險(xiǎn) D、周期風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn) E、持有期風(fēng)險(xiǎn)屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn) 投資者在進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，應(yīng) ( )。 A、根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小確定相應(yīng)的投資 收益水平 B、根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的能力選擇投資方向 C、根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期變化的特點(diǎn)把握投資時(shí)機(jī) D、避免機(jī)會(huì)成本 E、盡量選擇政府鼓勵(lì)的項(xiàng)目進(jìn)行投資以降低政策風(fēng)險(xiǎn) 僅對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、可以由房地產(chǎn)投資者控制的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)包括 ( )。 A、購買力風(fēng)險(xiǎn) B、比較風(fēng)險(xiǎn) c、收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn) D、或然損失風(fēng)險(xiǎn) E、是境風(fēng)險(xiǎn)、持有期風(fēng)險(xiǎn) 110題答案： ACDE ABCE BCDE cde ABE ABCD ABDE BE ABCE BcE 1狹義的區(qū)位含義，包括某一具體投資項(xiàng)目所處的 ( )。 A、 宏觀位置 B、中觀、微觀位置 C、社會(huì)環(huán)境 D、競(jìng)爭(zhēng)位置 E、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 1避免政策風(fēng)險(xiǎn)的有效方法，包括選擇 ( )的項(xiàng)目進(jìn)行投資。 A、政府鼓勵(lì) B、有收益保證 C、有稅收優(yōu)惠政策 D、國有資產(chǎn)參股項(xiàng)目 E、灰色區(qū)域項(xiàng)目 1下列選項(xiàng)中，屬于未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)的有 ( )。 A、建筑物功能過時(shí)所帶來的風(fēng)險(xiǎn) B、建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費(fèi)用 C、未來不可預(yù)見的法律費(fèi)用 D、實(shí)際收益和預(yù)期收益的差異隨著持有期延長而加大 E、資本價(jià)值隨著收益率的變化而變化 1房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體 現(xiàn)在 ( )。 A、投入資金的安全性 B、期望收益的可靠性 c、投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性 D、資產(chǎn)管理的復(fù)雜性 E、投資項(xiàng)目的復(fù)雜性 1房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期可以分為以下 ( )階段。 A、雛形 B、復(fù)蘇與發(fā)展 C、繁榮 D、危機(jī)與衰退 E、銷匿 1對(duì)房地產(chǎn)投資中 “區(qū)位 ”含義的理解應(yīng)包括 ( )。 A、地理位置 B、在城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的位置 c、在整體市場(chǎng)供求關(guān)系中的位置 D、在未來城市發(fā)展建設(shè)中的位置 E、相對(duì)重要性不變的位置 1居住物業(yè)的投資區(qū)位選擇時(shí)要考慮的主要園素有 ( ) A、市政公用和公建配套 設(shè)施的完備程度 B、公共交通便捷程度 C、環(huán)境因素 D、居民人口與收入 E、政府控制環(huán)境污染的政策 1選擇寫字樓物業(yè)投資區(qū)位時(shí)要考慮的主要因素有 ( )。 A、當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄? B、技術(shù)人才和勞動(dòng)力供給的可能性 c、易接近性 D、周圍土地利用情況和環(huán)境 E、與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度 1零售物業(yè)的投資區(qū)位選擇時(shí)要進(jìn)行 ( )。 A、商業(yè)輻射區(qū)域分析 B、消費(fèi)者行為、偏好及購買能力分析 c、項(xiàng)目的易接近性或交通通達(dá)程度分析 D、競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)條件分析 E、市政公用設(shè)施的完備 程度分析 工業(yè)物業(yè)項(xiàng)目區(qū)位選擇的特殊要求包括 ( )。 A、消費(fèi)者行為、偏好及購買能力分析 B、交通運(yùn)輸能否方便地連接原材料供應(yīng)地和產(chǎn)品銷售市場(chǎng) c、技術(shù)人才和勞動(dòng)力供給的可能性 D、水、電等資源供給的充足程度 E、控制環(huán)境污染的政策 1120題答案： AB ABC ABC ABCD BCD ABCD ABCD CDE ABCD BCDE 第四章收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估 一、單項(xiàng)選擇題： 物業(yè)價(jià)格構(gòu)成中，土地取得成本一般是由購置土地的價(jià)款和 ( )等構(gòu)成。 A、契稅 B、土地占用稅 c、土地增值稅 D、土地出讓金 物業(yè)開發(fā)成本中，水、電、燃?xì)?、熱力等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，屬于 ( )。 A、前期工程費(fèi) B、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) c、建筑安裝工程費(fèi) D、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 在物業(yè)估價(jià)中，物業(yè)開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息計(jì)入 ( ) A、管理費(fèi)用 B、投資利息 c、開發(fā)成本 D、開發(fā)利潤 ( )是指某類物業(yè)在市場(chǎng)上的平均水平價(jià)格，是該類物業(yè)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。 A、理論價(jià)格 B、總價(jià)格 C、市場(chǎng)價(jià)格 D、單位價(jià)格 成交過程中買賣雙方都有自己所愿意接受的價(jià) 格，下列有關(guān)表述不正確的是 ( )。 A、賣價(jià)總有一個(gè)最低界限，買價(jià)總有一個(gè)最高界限 B、在賣方市場(chǎng)下，成交價(jià)格會(huì)偏向最高買價(jià) C、當(dāng)買者的最高價(jià)格等于賣者的最低價(jià)格時(shí)，交易可能成功 D、最高賣價(jià)和最低買價(jià)構(gòu)成了成交價(jià)格的可能區(qū)間 物業(yè)估價(jià)是為了特定的目的，對(duì)特定的物業(yè) (或物業(yè)權(quán)益 )在特定的時(shí)點(diǎn) ( )價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定。 A、市場(chǎng) B、正常 C、理論 D、客觀合理 在評(píng)估一宗物業(yè)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值時(shí) .一般要求同時(shí)采用 ( )種以上估價(jià)方法。 A、 1 B、 2 C、 3 D、 4 ( )是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似物業(yè)的成交價(jià)格作適當(dāng)?shù)奶幚?，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 A、市場(chǎng)法 B、成本法 C、收益法 D、趨勢(shì)法 ( )是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購建價(jià)格和折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 A、市場(chǎng)法 B、成本法 C、折舊法 D、收益法 ( )是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，然后利用報(bào)酬或資本化率價(jià)格或價(jià)值的方法。 A、趨熱法 B、成 本法 c、收益法 D、市場(chǎng)法 A B B C D D B A B C 1運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)的步驟不包括 ( )。 A、搜集交易實(shí)例 B、對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理 c、選取可比實(shí)例 D、求取積算價(jià)格 1 ( )特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)的估價(jià)，如公用、公益物業(yè)以及有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的物業(yè)。 A、市場(chǎng)化 B