【文章內(nèi)容簡介】 的變化或可出租面積的變化 ④潛在毛租金收入并不代表物業(yè)實(shí)際獲取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按時(shí)全額繳納租金時(shí)，可以獲得的租金收入。 （ 2） 空置和收租損失 ， 潛在毛租金收入的減少可能由兩方面原因造成，一是空置的面積不能產(chǎn)生租金收入，二是租出的面積沒有收到租金。 （ 3） 其他收入 物業(yè)中設(shè)置的自動(dòng)售貨機(jī)、投幣電話等獲得的收人稱為其他收入。這部分收入是租金以外的收入，又稱計(jì)劃外收入。此外，一般將通過專業(yè)代理機(jī)構(gòu)或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入亦列入其他收入項(xiàng)目上。 （ 4） 有效毛收入 ， 有效毛收入＝潛在 毛租金 收入 — 空置和收租 損失 +其他收入 （ 5） 運(yùn)營費(fèi)用 （ 6） 凈運(yùn)營 收益 ， 凈運(yùn)營 收益 ＝有效毛收入 — 運(yùn)營費(fèi)用 ； 凈運(yùn)營 收益 的 最大化 是業(yè)主最關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面 （ 7） 抵押貸款還本息 （ 8） 準(zhǔn)備金 ，專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有 （ 9） 稅金 1）經(jīng)營稅金及附加，營業(yè)稅率為 5%，營業(yè)稅稅額＝應(yīng)納稅銷售 (出租 )收入 X 稅率，目前營業(yè)稅的稅率為5％。城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，是依托營業(yè)稅征收的一種稅費(fèi)，分別為營業(yè)稅稅額的 7％和 3％。 2）城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅 3）企業(yè)所得稅 （ 10） 經(jīng)營現(xiàn)金 流 從凈運(yùn)營收益中扣除抵押貸款還本付息之后，就得到了物業(yè)的稅前現(xiàn)金流。從物業(yè)稅前現(xiàn)金流中再扣除準(zhǔn)備金和所得稅后，即得到物業(yè)稅后現(xiàn)金流。 即： 稅前現(xiàn)金流＝凈運(yùn)營收益 抵押貸款還本付息 稅后現(xiàn)金流＝稅前現(xiàn)金流 準(zhǔn)備金 所得稅 收益性物業(yè)的現(xiàn)金流 潛在毛租金收入－空置和收租損失十其他收入＝有效毛收入 有效毛收入－運(yùn)營費(fèi)用 =凈運(yùn)營收益 凈運(yùn)營收益－抵押貸款還本付息 =稅前現(xiàn)金流 稅前現(xiàn)金流－準(zhǔn)備金－所得稅 =稅后現(xiàn)金流 資金的時(shí)間價(jià)值 ，（ 1） 在 不同 的 時(shí)間付出 或 得到 的 同樣數(shù)額 的 資金 在 價(jià)值上 是 不等 的。 同樣數(shù)額 的 資金 在 不同時(shí)間點(diǎn)上具有 不同的價(jià)值 ，而 不同時(shí)間發(fā)生 的 等額資金 在 價(jià)值 上的 差別 稱 為資金的時(shí)間價(jià)值 。對(duì)于資金的 時(shí)間價(jià)值 可 分為 ： 1）隨著 時(shí)間 的 推移 ， 資金 的 價(jià)值 會(huì) 增加 。這種現(xiàn)象叫 資金增值 。 2） 資金 一旦 用于投資 ，就 不能 用于 即期消費(fèi) 。犧牲即期消費(fèi)是為了能在將來得到更多的消費(fèi)。 （ 2） 資金時(shí)間價(jià)值 的 大小 ， 取決于多 方面的 因素 。從 投資的角度 來看主要是 有 ①投資利潤率 ，即單位投資所能取得的利潤② 通貨膨脹率 ，即對(duì)因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償③ 風(fēng)險(xiǎn)因素 ，即對(duì)因風(fēng)險(xiǎn)可能帶來的損失所應(yīng)獲得的補(bǔ)償 。 （ 3） 由于 資金存在時(shí)間價(jià)值 ，就 無法直接比較 不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量。因此，要 通過 一系列的 換算 ，在 同一時(shí)點(diǎn) 上進(jìn)行 對(duì)比 ，才能符合客觀的實(shí)際情況。這種考慮了資金時(shí)間價(jià)值的經(jīng)濟(jì)分析方法，提高了流出 流入 0 1 2 3 4 5 長短表示資金的多少 方案評(píng)價(jià)和選擇科學(xué)性和可靠性。 P44 （ 1） 利息 是 指占用 資金所付出 的代價(jià)或放棄資金使用權(quán)所 得到的補(bǔ)償 ；（ 2） 利率 是 在 單位時(shí)間 內(nèi)所得到的 利息額 與 借貸金額之比 ，一般以百分?jǐn)?shù)表示 。用 i 表示利率 ，表達(dá)式為（ 45 頁） i=pI1 100% （ 1） 單利計(jì)息：我國個(gè)人儲(chǔ)蓄存款和國庫券的利息就 是以單利計(jì)算的，計(jì)息周期為“年”。 單利計(jì)息時(shí)的利息計(jì)算公式為： In=P﹒ n﹒ i n 個(gè)計(jì)息周期后的本利和為： F n=P(1+ i﹒ n) （ 2） 復(fù)利計(jì)息。按復(fù)利方式計(jì)算利息時(shí)，利息的計(jì)算公式為： I n=P[(1+i)n1 ] n 個(gè)計(jì)算周期后的本利和為： Fn=P(1+i)n 我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款都是按復(fù)利計(jì)息的。在投資分析中，一般采用復(fù)利計(jì)息。 P45 當(dāng)利率標(biāo)明的時(shí)間單位與 計(jì)息周期不一致 時(shí)，就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率的 區(qū)別 。 名義利率 是 指一年 內(nèi) 多次復(fù)利時(shí)給出的 年利率 ，它等于 每期利 率 與 年內(nèi)復(fù)利次數(shù) 的 乘積 。 實(shí)際利率 是 指一年 內(nèi) 多次復(fù)利 時(shí)， 每年末終值比年初的增長率 。P46 名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系式 i= PPF? = P PmrP m ?? )/1( ＝（ 1+mr ） m — 1 （選擇 ） 通過上述分析和計(jì)算，可以得出名義利率與實(shí)際利率存在著下述關(guān)系 （ 1） 實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值、 （ 2） 名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大 （ 3） 當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù) m=1 時(shí) ，名義 利率與實(shí)際 利率相等 （ 4） 當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù) m﹥ 1 時(shí) ， 實(shí)際 利率 大于名義 利率 （ 5） 當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù) m→∝時(shí) ， 名義利率 r 與 實(shí)際利率 i 的關(guān)系為 i= er1 P47 復(fù)利計(jì)算公式與系數(shù) P47 各符號(hào)的具體含義是： P—— 現(xiàn)值 F—— 終值（未來值） A—— 連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期末的等額支付金額，簡稱年值 G—— 每一時(shí)間間隔收入或支出的等差變化值 S—— 每一時(shí)間間隔收入或支出的等比變化值 n —— 計(jì)息周期數(shù) i —— 每個(gè)計(jì)息周期的利率 1 公式與系數(shù) （ 1） 一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù) F＝ P（ 1+i） n 當(dāng)已知終值 F 和利率 i 時(shí)，很容易得到復(fù)利計(jì)息條件下現(xiàn)值 P 的計(jì)算公式 ： P＝ F[i)n(11?]，上式中的 [i)n(11?]稱為“一次支付現(xiàn)值系數(shù)” 。 （ 2） 等 額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù) （ 3） 等額序列支付的終值系數(shù)和儲(chǔ)存基金系數(shù) （ 4） 等差序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù) 【 看一下 P50 例 32】某投資者向銀行貸款 2021 萬元，期限為 3 年，年利率為 8%，若該筆貸款的還款方式為期間按季度付息、到期后一次償還本金，則開發(fā)商每次為該貸款支付的利 息總額是多少？如果計(jì)算先期支付利息的時(shí)間價(jià)值，則貸款到期后開發(fā)商實(shí)際支付的利息又是多少？ 【解】已知 P＝ 2021 萬元， n=3 4=12,i＝ 8%/4＝ 2%，則 開發(fā)商每次為該筆貸款支村的利息之總額＝ P i n＝ 2021 2% 12＝ 480（萬元） 計(jì)算先期支付利息的時(shí)間價(jià)值，則到期后開發(fā)商實(shí)際支付的利息＝ P [（ （ 1+i） n1 ]＝ 2021[（ 1+2%） 121]＝ （萬元） 1 設(shè)備更新的原因與特點(diǎn) (一 )設(shè)備更新的原因源于設(shè)備磨損。磨損分為有形磨損和無形磨損。 1．設(shè)備有形磨損 第一類有形磨 損，是指設(shè)備在運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的實(shí)體磨損、變形和損壞。 第二類有形磨損，是指設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損。如生銹、腐蝕、橡膠件老化等。 2．設(shè)備無形磨損：是由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值。 第一類無形磨損，是指生產(chǎn)制造工藝的改進(jìn)，勞動(dòng)生產(chǎn)率地提高，設(shè)備生產(chǎn)成本降低導(dǎo)致設(shè)備市場價(jià)格降低，從而引發(fā)的原來購買的設(shè)備貶值。 第二類無形磨損，是由于技術(shù)進(jìn)步因素的影響，社會(huì)上出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)更先進(jìn)、技術(shù)更完善、生產(chǎn)效率更高、運(yùn)行費(fèi)用更低的新型設(shè)備，從而使原有設(shè)備在術(shù)上顯得陳舊、落后造成的。 3．設(shè)備磨損的補(bǔ)償 設(shè)備 磨損的補(bǔ)償方式有兩種，即局部補(bǔ)償和完全補(bǔ)償。設(shè)備有形磨損的局部補(bǔ)償是修理，設(shè)備無形磨損的局部補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造。有形磨損和無形磨損的完全補(bǔ)償是更換，即淘汰舊設(shè)備，更換新設(shè)備。 P52 （二） 設(shè)備更新 的 特點(diǎn)分析 ：（ 1） 設(shè)備 更新 的 核心工作 ，是 確定 設(shè)備的 經(jīng)濟(jì)壽命 。壽命包括：自然壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。 自然壽命 也稱 物理壽命 。 技術(shù)壽命 是指設(shè)備在 開始使用后 持續(xù)的能夠滿足使用者需要功有的時(shí)間，其時(shí)間長短主要取決于無形磨損的速度，技術(shù)進(jìn)步速度越快，設(shè)備的技術(shù)壽命越短。經(jīng)濟(jì)壽命是指從經(jīng)濟(jì)角度判斷的設(shè)備最合理的使用年限，在 數(shù)值上等于使 投入使用的設(shè)備等額年總成本（包括初始購置費(fèi)用和使用過程中的年運(yùn)營費(fèi)用）最低或等額年凈收益最高的期限， 經(jīng)濟(jì)壽命 是 有形 磨損和 無形 磨損 共同決定 的 （ 2） 設(shè)備更新分析 只考慮未來發(fā)生 的現(xiàn)金流量。 (3)．只比較設(shè)備的費(fèi)用。 (4)．設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主。 P53 1在所有的設(shè)備使用期限中，能使設(shè)備年等額總成本 ACn最 低的那個(gè)使用期限 就 是設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命。 P55 （了解） 物業(yè)管理中的設(shè)備更新問題： 不會(huì)提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新，從提升物業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)濟(jì)效益這個(gè)角度來看，在現(xiàn)有設(shè)備的年運(yùn)行費(fèi)用與 更新設(shè)備的年總成本之間，選擇數(shù)值較低的方案。 能提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新，比較更新和不更新兩個(gè)方案下的所等額費(fèi)用，以數(shù)值小的方案為優(yōu) 1房地產(chǎn)投資的收益或總回報(bào)，包括 投資回收 和 投資回報(bào) 兩部分。 1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 指標(biāo)體系 ， 房地產(chǎn)投資 分析的目的 ，是考察房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈利能力和清償能力。盈利能力指標(biāo)包括 靜態(tài)指標(biāo) 和 動(dòng)態(tài)指標(biāo) 。 1盈利指標(biāo)計(jì)算方法： 如果 NPV 大于等于 0,可以接受，如果 NPV 小于 0,則項(xiàng)目不可接受； 如果 Pb≤ Pc，項(xiàng)目可以接受 ， 償債備付率值應(yīng)該大于 P5960 盈利指標(biāo) 計(jì)算方 法 (一 )動(dòng)態(tài)指標(biāo) 1．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： (NPV)，是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率 ic 將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的另一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報(bào)率，稱為最低要求收益率 (MARR)。決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 2．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率： (1RR)，是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評(píng)估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。 3．動(dòng)態(tài)投資回收期： (Pb)，是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。 (二 )靜態(tài)指標(biāo) 1．