【正文】 方面的合力決定的。 起價、標價、成交價和均價。原始價值是始終不變的，賬面坐標是隨著時間的流逝而不斷養(yǎng)活的，市場價值是隨著時間的流逝而上下波動的。 (四 )建立價格可比基礎(chǔ) 包括如下 5 個方面：①統(tǒng)一付款方式；②統(tǒng)一采用單價； ③統(tǒng)一幣種和貨幣單位；④統(tǒng)一面積內(nèi)涵；⑤統(tǒng)一面積單位。 8．受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。 物業(yè)的重新購建價格：兩途徑，一是不將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分，二是將該房地分為土地和建筑物兩個相對獨立的部分，建筑 物的重新購建價格根據(jù)建筑物重新建造方式的不同，分為重置價格和重建價格。有效年齡可能短于也可能長于其實際年齡。 （ 2） 收 益法 適用的對象 是 有收益 或有 潛在收益 的物業(yè)?？梢詫①徺I收益物業(yè)視為一種投資行為。 P115 第五章房地產(chǎn)市場與市場分析 1. 房地產(chǎn)市場可以理解為 從事房地產(chǎn) 買賣 、 租賃 、 抵押 、 典當 等活動的 場所 以 及一切交易的途徑和形式 。這些假設(shè)不變的市場 因素包括：開發(fā)成本、建造技術(shù)、政府政策、相關(guān)產(chǎn)品的價格、對未來的預(yù)期、開發(fā)商獲取利潤水平的目標等。 (五 )按目標市場細分（如低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔） 7．（ 多選 ） 按 照房地產(chǎn)的 用途 ，將其 分解為 若干子市場。（ 多選 ） P137 政府 調(diào)控 房地產(chǎn)市場 主要對象 。 2．置業(yè)投資者。 P141 一、房地產(chǎn)市場分析的概念與作用 (一 )房地產(chǎn)市場分析的概念 房地產(chǎn)市場分析是通過信息將房地 產(chǎn)市場的參與者與房地產(chǎn)市場聯(lián)系起來的一種活動。 耗費時間比較長 3） 交易費用 通常比 較多 4） 市場信息缺乏 ，市場交易通常需要估價師或物業(yè)代理等專業(yè)人員提供服務(wù) P133 13． 市場價格 的 特點 （ 多選 ） : 1）房地產(chǎn)價格 與其所處的地理位置 關(guān)系 極大 2）房地產(chǎn)價格 總體呈向上波動 的趨勢 3） 現(xiàn)實價格 是在 長期考慮下 而 個別形成 的 ，因此也不容忽視涉及交易主體的個別因素的影響。 房地產(chǎn)市場的運作機制，在很大程度上取決于整個國家的經(jīng)濟體制。 影響因素： 1．收入的變化 2．其他商品的價格變化。即所選用的報酬率，應(yīng)等同于獲取估價對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險的投資的報酬率 。可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價值的未來收益主要有潛在收入、有效毛收入、凈運營收益。建筑物的剩余經(jīng)濟壽命是其經(jīng)濟壽命減去有效年齡之后的壽命，即剩余經(jīng)濟壽命＝經(jīng)濟壽命一有效年齡 年限法中最主要的是直線法。 2．求取建筑物折舊的年限法 年限法是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟壽命、有效年齡或剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法。 (八 )求取比準價格 2成本法是先 分別求取估價對象 在估價時點時的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。 4．交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易。其中，根據(jù)處理的內(nèi)涵不同，分為價格換算、價格修正和價格調(diào)整。 買賣價格、租賃價格。 成交價格、市場價格和理論價格。 1 物業(yè)價格的影響因素概述 ： （ 1） 不同的物業(yè)價格影響因素 ，引起物業(yè)價格變動的方向是不盡相同的：有的影響因素降低物業(yè)的價格，有的影響因素提高物業(yè)的價格。 P85 物業(yè)價格的概念和形成條件 物業(yè)價格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價 —— 貨幣額、商品或其他有價物。 (三 )償債備付率償債備付率 (DebtCoverageRatio， DCR)，是指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當期應(yīng)還本付息金額的比率。 2．財務(wù)內(nèi)部收益率： (1RR)，是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目盈利性的基本指標。 P53 1在所有的設(shè)備使用期限中，能使設(shè)備年等額總成本 ACn最 低的那個使用期限 就 是設(shè)備的經(jīng)濟壽命。有形磨損和無形磨損的完全補償是更換，即淘汰舊設(shè)備，更換新設(shè)備。 1．設(shè)備有形磨損 第一類有形磨 損，是指設(shè)備在運轉(zhuǎn)過程中，在外力作用下產(chǎn)生的實體磨損、變形和損壞。按復(fù)利方式計算利息時，利息的計算公式為： I n=P[(1+i)n1 ] n 個計算周期后的本利和為： Fn=P(1+i)n 我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款都是按復(fù)利計息的。 （ 2） 資金時間價值 的 大小 ， 取決于多 方面的 因素 。 2）城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅 3）企業(yè)所得稅 （ 10） 經(jīng)營現(xiàn)金 流 從凈運營收益中扣除抵押貸款還本付息之后，就得到了物業(yè)的稅前現(xiàn)金流。 現(xiàn)金流分析中的常用術(shù)語 P4042 （ 1） 潛在毛租金收入 ①物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入。從 貨幣形態(tài) 上看，房地產(chǎn)置業(yè) 投資活動 表現(xiàn)為 投入 一定量的 資金 ，花費一定量的 成本 ， 通過 房屋 出租 或 出售獲得 一定量的 貨幣收入 。 2．周圍土地利用情況和環(huán)境。 房地產(chǎn)投資中 區(qū)位選擇 的特殊 重要性 。按長期固定租金方式出租其所擁有的物業(yè)的投資者，實際上承擔(dān)了本來應(yīng)由租戶承擔(dān)的風(fēng)險。 （ 2） 投資于房地產(chǎn) 投資信托基金 （ REITS） ：使得投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)投資組合中，將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個投資代理的作用 （ 3）購買住房 抵押支持證券 （ MBS） P21 1．房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資 2．投資于房地產(chǎn)投資信托基金 優(yōu)點：第一，收益相對穩(wěn)定；第二，流動性較好，容易轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。 P20 房地產(chǎn) 投資 的 形式 ： 直接投資 和 間接投資 。維修計劃應(yīng)該是全面且系統(tǒng)的，從短期和長期兩個方面考慮。特別是在下列三種情況下，一般不會采用這種方式： (1)對用于出租的住宅，一些法律要求使得物業(yè)業(yè)主必須對物業(yè)進行某種程度的直接投資。資產(chǎn)管理通過物業(yè)管理的工作來實施自己的戰(zhàn)略計劃，并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報目標。 P10 房地產(chǎn) 投資的利潤 是通過 三種 基本 途徑 創(chuàng)造出來的：一是在 極好 的 條件下購買 物業(yè)；二是在持有期間以現(xiàn)金流量的 現(xiàn)值 最大化 為 目標 來經(jīng)營物業(yè)；三是在 合適 的 時機出售 物業(yè)。 1 物業(yè)經(jīng)營 管理 的 層次 ：物業(yè)經(jīng)營管理的 內(nèi)容 與物業(yè) 類型 和業(yè)主持有物業(yè)的目的密切相關(guān)，分為 物業(yè)管理 或 設(shè)施管理 、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 和 房地產(chǎn)組合投資管理 三 個層次 。傳統(tǒng)上，這類 物業(yè)的經(jīng)營管理 活動 屬 于 酒店管理 行業(yè)，但因為許多這類物業(yè)是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，其經(jīng)營活動也與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)。 居住區(qū)商場： 3000— 10000， 1— 5 萬， 3000— 10000 萬無 鄰里服務(wù)性商店： 3000 平米以下， 1 萬人以下， 3000 萬元以下 除了上述區(qū)分零售商業(yè)物業(yè)的方法人們還常從 另一個角度 來 區(qū) 分不管 商場的規(guī)模多大， 零售商業(yè)物業(yè) 基本上有 兩種存在形式 ，（一）是 只經(jīng)營零售 業(yè)的 獨立 的 建筑或建筑群 ，（二）是某 綜合用途 物業(yè) 內(nèi) 的 一部分 P5 出租型別墅或公寓 P5 （ 1） 別墅 是 指 在 風(fēng)景區(qū) 或在 郊外建造 的 供休養(yǎng) 的 住所 。 P1 物業(yè)管理 又稱 資產(chǎn)管理， 為滿足 業(yè)主 目標 ，綜合 利用物業(yè)管理 、 設(shè)施管理 、 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理 、房地產(chǎn) 組合投資管理 的技術(shù)、手段和 模式 ，以 收益性 物業(yè) 為對象 ，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個壽命周期的 綜合性 管理 服務(wù) 。 零售商業(yè)物業(yè) 是 用于零售 商業(yè)經(jīng)營 活動 的 建筑 ，包括從 小型店鋪 到 大型購物中心 的各種 零售商業(yè)空間 。 （ 2） 公寓 是 指 包含有 許多住宅 單元的 建筑物 ，通常 不分 割 產(chǎn)權(quán)出售 ，供 出租 或 短期居住 。 （ 2） 專業(yè)型 物業(yè)管理企業(yè)是 具有物業(yè)運行過程 中 某種專業(yè) 管理 能力 的企業(yè)，通常以 專業(yè)分包 的 形式 獲得 維護保養(yǎng) ， 設(shè)立專業(yè) 型物業(yè)管理 企業(yè)提供專業(yè) 管理 服務(wù)提高 物業(yè)管理企業(yè)的勞動 生產(chǎn)率 和 效益 。除了進行物業(yè)的日常管理還要執(zhí)行資產(chǎn)管理所確定的戰(zhàn)略方針，以滿足組合投資管理的目標。 （ 3） 資產(chǎn)管理 一般按照物業(yè)類型、地理位置或兩者結(jié)合起來，比現(xiàn)場物業(yè)管理具有更廣闊的視角。 P15 1 現(xiàn)金流和成本管理 ： （當投資者將物業(yè)出租的時候，他們希望讓租戶在租金之外承擔(dān)盡可能多的費用。業(yè)主會尋找能夠全部承擔(dān)各種維修成本的租戶，這也是目前大多數(shù)出租活動處理這 個問題的方式。房地產(chǎn)投資是許多人夢寐以示的，世界上 90%以上的百萬富翁是由于擁有房地產(chǎn)。當房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租（如寫字樓、公寓、別墅、貨倉等）或經(jīng)營（如商場、酒店等）時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。人們把風(fēng)險劃分為對市場內(nèi) 所有投資項目均 產(chǎn)生 影響 、 投資者無法控制 的系統(tǒng) 風(fēng)險 和 僅 對市場內(nèi) 個別項目產(chǎn)生影響 、可以 由投資者控制 的 個 別風(fēng)險 。 （四） 利率風(fēng)險 ， 利率調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生 兩方面的影響 ：（ 1） 是導(dǎo)致房地產(chǎn) 實際價值 的 折損 ，利用升高的 利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負值；（ 2） 是會 加大投資者 的 債務(wù)負擔(dān) ，導(dǎo)致還貸 困 難 ，利率提高還會抵制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù) 量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降 。 區(qū)位 的 廣義理解 ， 除 了其 地理 位置外，往往 還 應(yīng) 包括 該 區(qū)位所處 的 社會經(jīng)濟 、 自然環(huán)境 或 背景 。主要區(qū)域是與項目所處地點直接相鄰的區(qū)域，其營業(yè)額的 60％～ 75％都來自該區(qū)域次要區(qū)域是距離項目所處地點 5～ 15kin 的區(qū)域 (對市級購物中心而言 )，項目營業(yè)額的15％～ 20％來自該區(qū)域；邊界區(qū)域是距物業(yè)所處地點 15km 以外的區(qū)域，占營業(yè)額的 5％～ 15％。對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流出主要包括土地費用、建造費用、還本付息、運營費用、稅金等。此外，一般將通過專業(yè)代理機構(gòu)或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入亦列入其他收入項目上。這種現(xiàn)象叫 資金增值 。 P44 （ 1） 利息 是 指占用 資金所付出 的代價或放棄資金使用權(quán)所 得到的補償 ；（ 2） 利率 是 在 單位時間 內(nèi)所得到的 利息額 與 借貸金額之比 ，一般以百分數(shù)表示 。P46 名義利率與實際利率的關(guān)系式 i= PPF? = P PmrP m ?? )/1( ＝（ 1+mr ） m — 1 （選擇 ） 通過上述