【正文】 置業(yè)投資者進行市場分析的目的是了解當?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展趨勢，判斷其擬購置物業(yè)或已購置物業(yè)的投資收益情況 是否正常以及物業(yè)的未來升值前景。市場分析在開發(fā)過程中，能幫助開發(fā)商選擇合適的項目位置、確定滿足市場需求的產(chǎn)品類型，向金融機構(gòu)說明項目的財務(wù)可行性以獲取貸款、尋找投資合作伙伴，在開發(fā)后期幫助開發(fā)商尋找目標使用者或購買者，根據(jù)市場需求的變化調(diào)整產(chǎn)品。市場分析的目的，就是將風(fēng)險降到最低，并盡可能通過及時、準確的市場分析，來爭取最大的盈利機會。 P141 23. 影響市場 區(qū)域形狀和大小 的 關(guān)鍵因素 ：① 自然特征 ；② 建筑阻礙 、 高速路或鐵路 ；③ 人口密度 的大??；④ 政治區(qū)域，市區(qū)和郊區(qū)，學(xué)校間的區(qū)域 ；⑤ 鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計特征 ；⑥ 發(fā)展的類型和范圍 ；⑦ 競爭性項目的區(qū)域 。（ 單選 ） P138 20． 對地價的調(diào)控方式 ： 1） 調(diào)整 土地 供應(yīng)數(shù)量 2） 調(diào)整 與土地開發(fā) 相關(guān)的稅費政策 等經(jīng)濟手段 3） 靈活運用 協(xié)議、掛牌、招標、拍賣 四種出讓方式 4） 直接 的 行政干預(yù) P138 21． 市場區(qū)域工作 主要包括： 1） 描繪市場區(qū)域 ； 2） 在 相應(yīng)地圖上標出市場區(qū)域的邊界 ； 3） 解釋確定市場區(qū)域邊界的依據(jù) 。（ 社會體制影響特性 ） 15. 房地產(chǎn)市場的 功能 :（一） 配置 存量房地產(chǎn) 資源和利益 （二） 顯示 房地產(chǎn)市場 需求變化 （三） 指導(dǎo)供給以 適應(yīng)需求 的 變化 （四） 指導(dǎo) 政府制定科學(xué)的 土地供給計劃 （五） 引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件 的 變化 P133135 16． 政府干預(yù) 房地產(chǎn)市場的 目標 （ 多選 ） : 1) 實現(xiàn)房地產(chǎn)市場 持續(xù)健康發(fā)展 2) 使 存量房地產(chǎn) 資源得到最有效的使用 3) 保證 為各類生產(chǎn)生活需要 提供適當?shù)娜胱】臻g 4)引導(dǎo)新建項目的位置選擇 5)滿足特殊群體的需要 P135136 17． 宏觀調(diào)控 房地產(chǎn)市場的 手段 包括 : 包括 1．土地供應(yīng)政策； 2．金融政策； 3．住房政策； 4．城市規(guī)劃； 5．地價政策； 6．稅收政策； 7．租金和價格控制； （ 重點多選 ） P136 18． 城市住宅的供給 主要 有三類 ，即 廉租房 、 經(jīng)濟適用住房 和 市場價商品住宅 。 P133 14．房地產(chǎn)市場還 受到社會體制 的規(guī)定。（ 重點多選 ） P129 9． 供給指標 :1) 存量 2) 新竣工量 3)滅失量 4)空置量 5) 空置率 6) 可供租售量 7) 房屋施工面積 8) 房屋新開工面積 9) 平均建設(shè)周期 10)竣工房屋價值 P129130 (二 )需求指標： 1．國內(nèi)生產(chǎn)總值 (GDP 有三種表現(xiàn)形態(tài)，即價值形態(tài)、收入形態(tài)和產(chǎn)品形態(tài) )； 2．人口數(shù)； 3．城市家庭人口； 4．就業(yè)人員數(shù)量； 5．就業(yè)分布； 6．城鎮(zhèn)登記失業(yè)率； 7．城市家庭可支配收入； 8．城市家庭總支出 ； 9．房屋空間使用數(shù)量； 10．商品零售價格指數(shù)； 11．城市居民消費價格指數(shù) (三 )市場交易指標： 1．銷售量； 2．出租量； 4．吸納率； 5．吸納周期； 6．預(yù)售面積； 7．房地產(chǎn)價格指數(shù)； 8．房地產(chǎn)價格； 9．房地產(chǎn)租金 10． 市場供給 的 特點 （ 多選 ） : 1） 市場供給缺乏彈性 2） 市場供給具有非同 質(zhì) 性 3） 房地產(chǎn)市場具有高度的壟斷性 P133 11． 市場需求 的 特點 （ 多選 ） : 1） 廣泛性 2） 多樣性 3)借助金融信貸機構(gòu)來進行融資 P133 12． 市場交易 的 特點 （ 多選 ） : 1） 是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及再界定 2）需要經(jīng) 過 復(fù)雜和嚴密 的 法律程序 。如 居住物業(yè)市場 、 商業(yè)物業(yè)市場 、 工業(yè)物業(yè)市場 、 特殊物業(yè)市場 、土地市場 等。 (一 )按地域細分（如北京、上海等） (二 )按房地產(chǎn)用途細分（如居住物業(yè)市場、商業(yè)） (三 )按存量增量細分 [劃分為三級市場：一級市場 (土地使用權(quán)出讓市場 )、二級市場 (土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場 )、三級市場 (存量房地產(chǎn)交易市場 )] (四 )按交易形式細分房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、租賃和抵押。 一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu) 從宏觀上說，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)。 房地產(chǎn)市場的運作機制，在很大程度上取決于整個國家的經(jīng)濟體制。 著重解釋三個非價格因素對市場供給數(shù)量的影響 1．房地產(chǎn)開發(fā)成本 2．政府政策的變化。 二、房地產(chǎn)市場的供給 影響市場供給數(shù)量的并不僅僅是價格，所以我們在描述供給的基本法則時假設(shè)除價格和供給數(shù)量外，其他因素均保持不變。 3．對未來的預(yù)期。 P120 4．房地產(chǎn)市場的 運行環(huán)境 ☆ 1) 社會環(huán)境 2) 政治環(huán)境 3) 經(jīng)濟環(huán)境 4) 金融環(huán)境 5) 房地產(chǎn)法律制度環(huán)境 6) 技術(shù)環(huán)境 7) 資源環(huán)境 8) 國際環(huán)境 P120121 5． 影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的社會經(jīng)濟因素：社會因素；經(jīng)濟因素；政策因素 影響 房地產(chǎn)市場 轉(zhuǎn)變 的 社會經(jīng)濟力量 ☆ 1）金融業(yè)的發(fā)展 2）信息、通信技術(shù)水平的提高 3）生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變 4）人文環(huán)境的變化 5）自然環(huán)境的變 化 6）政治制度的變遷 P121122 6．房地產(chǎn)市場的機制 供求機制 P125126 房地產(chǎn)市場的需求：如其他條件不變，某種商品或服務(wù)的價格下降時，其需求數(shù)量就會上升，反之價格上升需求就會下降，即對某種商品哎呀服務(wù)的需求數(shù)量與該商品或服務(wù)的價格呈逆相關(guān)關(guān)系。 P120 2. 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)中對房地產(chǎn)市場的定義 ，則是指當前 潛在的房地產(chǎn)買者和賣者 ，以 及當前的房地產(chǎn)交易活動。 直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當?shù)馁Y本化率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法。由于物業(yè)價值與報酬率負相關(guān)，因此，風(fēng)險大的物業(yè)的價值低，風(fēng)險小的物業(yè)的價值高。 （ 4） 實際上就在觀念上把握住了求取報酬率的方法。在一個完善的市場中，投資者之間競爭的結(jié)果是：要獲取較高的收益，意味著要承擔較大的風(fēng)險；或者，有較大的風(fēng)險，投資者必然要求有較高的收益，即只有較高收益的吸引，投資者才愿意進行有較大風(fēng)險的投資。進一 步搞清楚報酬率的內(nèi)涵，需要搞清楚一筆投資中投資回收與投資回報的概念及其之間的區(qū)別。 （ 2） 出租的物業(yè)是收益法估價的典型對象，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額。 2 （ 1） 運用收益法估價，需要預(yù)測估價對象的未來收益。 P111 2 運用 收益法估價 一般分為下列 4 個步驟 進行： ○ 1 搜集并驗證與估價對象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料； ○ 2 預(yù)測估價對象的未來收益（如凈收益）； ○ 3 求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)； ○ 4 選用適宜的收益法公式計算出收益價格。預(yù)期原理說明，決定物業(yè)當前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。 2 （ 1） 收益法 又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實際年齡之后的壽命。取決于維修養(yǎng)護。 建筑物的年齡分為實際年齡和有效年齡。 建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟壽命。 建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。重建價格相對高一些。 P106 建筑物折舊＝建筑物重新購建價格一建筑物市場價值。 P101 2 運用 成本法估價 一般 分為 下列 4 個步驟 進行： ○ 1 搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費、利潤等資料； ○ 2 測算重新購建價格； ○ 3 測算折舊； ○ 4 求取積算價格。 (七 )物業(yè)狀況調(diào)整 思路是：①確定對估價對象這類物業(yè)的價格有影響的物業(yè)狀況方面的各種因素，包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實物方面的因素；②判定估價對象物業(yè)和可比實例物業(yè)在這些因素方面的狀況；③將可比實例物業(yè) 與估價對象物業(yè)在這些因素方面的狀況逐一進行比較，找出它們之間差異所造成的價格差異程度；④根據(jù)價格差異程度對可比實例價格進行調(diào)整。 (六 )交易日期調(diào)整 交易日期調(diào)整實質(zhì)上是對物業(yè)市場狀況對物業(yè)價格的影響進行調(diào)整，故又可稱之為物業(yè)市場狀況調(diào)整，簡稱市場狀況調(diào)整。 7．相鄰物業(yè)的合并交易。 5．特殊 交易方式的交易。 3．交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。 (五 )交易情況修正 在下列交易中，成交價格往往會偏離正常市場價格： 1．利害關(guān)系人之間的交易。 (三 )選取可比實例 基本要求：①可比實例物業(yè)應(yīng)是估價對象物業(yè)的 類似物業(yè)；②可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近；③可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合；④可比實例的成交價格應(yīng)為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格。④求取比準價格。 P93 市場法估價一般分為下列 4 大步驟進行：①搜集交易實例；②選取可比實例；③對可比實例成交價格進行處理。 收益性物業(yè)估價方法：市場法，成本法，收益法。 1原始價值、帳面價值、市場價值。 市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價。人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的 80%，如果出 現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的 20%。 評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價（是在物業(yè)拍賣活動中出現(xiàn)的一組價格）。 現(xiàn)房價格和期房價格。 總價格和單位價格。區(qū)別：市場價值是客觀的，非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的，個人因素基礎(chǔ)上的價值；在某一時點，市場價值是惟一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。 1 物業(yè)價格的影響因素：（ 1） 人口因素 ：人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭人口規(guī)模（ 2） 居民收入因素 （ 3） 物價因素 （ 4）利率因素 （ 5） 匯率因素 （ 6） 物業(yè)稅收因素 （ 7） 城市規(guī)劃因素 （ 8） 交通管理因素 （ 9） 心理因素 P8892 收益性物業(yè)價值和價格的種類： 使用價值和交換價值。但是，隨著時期、地區(qū)、物業(yè)類型的不同，那些影響較大的因素也許會變?yōu)橛绊戄^小的因素，甚至沒有影響；相反，那些影響較小的因素則有可能 成為影響因素。但是，對于不同類型的物業(yè)，同一影響因素引起物業(yè)價格變動 的方向可能是不 同的。