物業(yè)管理師經(jīng)營(yíng)管理試題2上(參考版)
2024-08-26 20:57本頁面
【正文】 A．租賃 B．銷售 C．保險(xiǎn) D．抵押 答案： C 解析： P128 中間，新建成的 房地產(chǎn)產(chǎn)品交易，存在著銷售（含預(yù)售）、租賃（含預(yù)租）和抵押等子市場(chǎng)；面向存量房屋的交易，則存在著租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險(xiǎn)等子市場(chǎng)。 13 頁 A．價(jià)格結(jié)構(gòu) B．區(qū)域結(jié)構(gòu) C．產(chǎn)品結(jié)構(gòu) D．供求結(jié)構(gòu) 答案： A 解析： P127，從宏觀上說，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)，不含價(jià)格結(jié)構(gòu)。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)收益價(jià)格為（ ）萬元。 28. 某公司購(gòu)買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為 40 年，不可續(xù)期，至今已使用了 8 年。也就是說，毛租金乘數(shù)不像報(bào)酬資本化法或凈收益乘數(shù)法需要測(cè)算凈 收益那樣，在測(cè)算凈收益時(shí)需要統(tǒng)計(jì)潛在毛租金收入、空置和收租損失、其他收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等，每一個(gè)變量在統(tǒng)計(jì)的時(shí)候都會(huì)引起誤差。 27．關(guān)于毛租金乘數(shù)的表述，不正確的是（ ） A． 毛租金乘數(shù)，又稱為“租售比價(jià)” B．毛租金乘數(shù)法能避免由于多層次測(cè)算可能產(chǎn)生的各種誤差的累積 C．毛租金乘數(shù) =物業(yè)價(jià)值 /毛租金 D．毛租金乘數(shù)法考慮了不同物業(yè)的空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異 答案： D 解析： P117118， D 不正確。由于技術(shù)進(jìn)步，使原有的許多設(shè)計(jì)、工藝、原材料、結(jié)構(gòu)等都已過時(shí)落后或成本過高，而采用新材料、新技術(shù)等，不 僅功能更加完善，成本也會(huì)降低，因此，重置價(jià)格通常要比重建價(jià)格低。重建價(jià)格又稱重建成本，是指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。 1 6 ( 1 2 % ) 0 . 3 9 240i C S C C RDD NN? ? ? ?? ? ? ? ? 萬 元 12 D t? ? ? ? ? 萬 元 16 C E? ? ? ? ? 萬 元 ，不正確的是（ ） A．重置價(jià)格又稱重置成本 B．重置價(jià)格通常要比重建價(jià)格高 C．一般建筑物適用重置價(jià)格 D．有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物適用重建價(jià)格 答案： B 解析： B 不對(duì)。 24. 某建筑物的建筑面積為 200m2，有效年齡為 12 年，重置價(jià)格為 800 元 /m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為 40 年，殘值率為 2%，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（ ）萬元。 23．成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營(yíng)成 本確定的租金，以下哪一項(xiàng)屬于成本租金（ ）。本題中的這種抵押貸款付款方式，其實(shí)際價(jià)格就是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，只不過是銀行“幫忙”付的。 22．一套建筑面積為 100m2，單價(jià)為 2020 元 /m2 的住宅，首期付款 5 萬元，余款在未來 10 年內(nèi)以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為 %，則該套住宅的（ ）。 21．物業(yè)估價(jià)是為了特定的目的，對(duì)特定的物業(yè)（或物業(yè)權(quán)益）在特定的時(shí)點(diǎn)的（ ）價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定。因?yàn)榻栀J資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金機(jī)會(huì)成本的考慮。 答案： B 解析：成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益的物業(yè)， 以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的物業(yè)。為了便于大家理解，我們這樣來解釋，在購(gòu)房款中，投資者自己支付的部分為投資者的權(quán)益，而銀行貸款則為銀行的權(quán)益，現(xiàn)在投資者還了一部分本金，則投資者的權(quán)益就增加了一部分，即還掉的這部分本金，本題中，第 1 年還掉的本金為年還款額減去第 1 年的利息，即 投資者權(quán)益增加值 =還掉的本金 =－ 30 %= 萬元 最終， 2 . 9 2 2 5 0 . 2 9= 1 6 . 0 6 %20?? ??稅 后 現(xiàn) 金 流 量 投 資 者 權(quán) 益 增 加 值投 資 回 報(bào) 率 權(quán) 益 投 資 數(shù) 額 接下來再求償債備付率 9 頁 6 2 . 3 62 . 5 4? ? ? ?可 用 于 還 本 付 息 資 金 凈 運(yùn) 營(yíng) 收 益償 債 備 付 率 當(dāng) 期 應(yīng) 還
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