物業(yè)管理師經(jīng)營管理試題2上-文庫吧資料
2024-08-30 20:57本頁面
【正文】 本 付 息 資 金 當 期 應 還 本 付 息 資 金 （注：可用于還本付息的資金包括：可用于還款的折舊和攤銷，在成本中列支的利息費用，可用于還款的利潤等。預計該寫字樓的年毛租金收入為 10 萬元，空置和收租損失為毛租金收入的 10%，年運營費用為毛租金收入的30%，不考慮物業(yè)增值收益時，該寫字樓投資項目的投資回報率和償債備付率依次為（ ）（假設所得稅稅率為 25%） A． % B． % C． % D． % 答案： B 解析：根據(jù)投資回報率的定義，在不考慮物業(yè)增值收益時， = ?稅 后 現(xiàn) 金 流 量 投 資 者 權 益 增 加 值投 資 回 報 率 權 益 投 資 數(shù) 額 需要計算稅后現(xiàn)金流量，根據(jù)教材置業(yè)投資的現(xiàn)金流， 稅后現(xiàn)金流量 =稅前現(xiàn)金流量－所得稅－準備金， 本題中，沒有準備金，所以只需扣除所得稅即可，即 稅后現(xiàn)金流量 =稅前現(xiàn)金流量－所得稅， 因此需要計算稅前現(xiàn)金流量，而 稅前現(xiàn)金流量 =凈運營收益－抵押貸款還本付息， 又 凈運營收益 =有效毛收入－運營費用， 進一步將有效毛收入 展開， 8 頁 凈運營收益 =毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運營費用， 本題中其他收入沒有為零，所以 凈運營收益 =毛租金收入－空置和收租損失－運營費用 =10－ 1010%－ 1030%=6 萬元 現(xiàn)在，要想計算出 稅前現(xiàn)金流量，還需計算抵押貸款還本付息 抵押貸款還本付息為 ? ?? ? 30307 .5 % 1 7 .5 %3 0 2 .5 41 7 .5 % 1?????? 萬 元 將上面求出的凈運營收益和抵押貸款還本付息帶入稅前現(xiàn)金流的計算公式，得到 稅前現(xiàn)金流量 =6－ = 萬元 要想求得 稅后現(xiàn)金流量，接下來的任務是求所得稅 所得稅 =應納稅所得額（第 2 章講 到的）稅率 應納稅所得額 =有效毛租金收入－運營成本－貸款利息－建筑物折舊 =凈運 營收益－貸款利息－建筑物折舊 =6－ 30%－ 40/25= 萬元 （注：這里貸款利息直接用 30 %來求，說明后面計算的稅后現(xiàn)金流應為第 1 年的稅后現(xiàn)金流，如果要計算第 2 年的稅后現(xiàn)金流這里的貸款利息就不能這樣計算了，因為第一年已經(jīng)還掉了一部分本金，第 2 年的貸款利息應該比第一年少。 物業(yè)第 6 年初的價值應為： ? ?540 0 1 2% 44 3? ? ? 萬 元 所以剩余的物業(yè)權益價值應該是 － = 萬元 18．某寫字樓的購買價格為 50 萬元，其中投資者投入的權益資本為 20 萬元，另外 30 萬元為年利率為 %、期限為 30 年、按年等額還款的抵押貸款。 A． B． C． D． 答案： D 解析：在轉售收入中需要償還的貸款本金應該是第 6 年年初以后還沒有償還的月還款額 A 折成第六年初的現(xiàn)值 P6。該貸款的年利率為 9%，按月等額還本付息。本題舊式空調機組年電費支出 40 萬元，新空調機組的等效年總費用支出為 120/10+20=32 萬元，因此采用新設備，每年節(jié)約費用支出 40－ 32=8 萬元。采用設備經(jīng)濟壽命靜態(tài)分析的方法可得出的結論是：采用新設備，每年節(jié)約費用支出（ ）萬元。 6 頁 16．某物業(yè)內現(xiàn)有設備為舊式空調機組，剩余使用壽命 5 年，年電 費支出 40 萬元。 D 也不對，正確的應該是通常只比較設備的費用。 B 不對，正確的應該是設備更新分析以費用年值法為主，由于不同設備方案的服務壽命不同，因此通常都采用年值法進行比較。技術壽命是指設備在開始使用后持續(xù)的能夠滿足使用者需要功能的時間，其時間長短主要取決于無形磨損的速度，技術進步速度越快，設備的技術壽命越短。設備的壽命包括自然壽命、技術壽命和經(jīng)濟壽命。 計息周期為 1 年時，年名義利率等于年實際利率 ，名義利率越小，名義利率與實際利率的差值就越大 ，計息周期越短，名義利率與實際利率的差值就越大 答案： C 解析： C 不對，正確的應是計算周期相同時，名義利率越大，名義利率與實際利率的差值就越大。因此，物業(yè)管理企業(yè)要盡可能增加物業(yè)的有效毛租金收入，降低運營費用，以使交給業(yè)主的凈運營收益盡可能大。 13．（ ）是業(yè)主十
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