【正文】 的變化 P13313516．政府干預房地產市場的目標（多選）: 1) 實現(xiàn)房地產市場持續(xù)健康發(fā)展 2) 使存量房地產資源得到最有效的使用 3) 保證為各類生產生活需要提供適當?shù)娜胱】臻g 4)引導新建項目的位置選擇 5)滿足特殊群體的需要 P135136 17．宏觀調控房地產市場的手段包括: 包括1．土地供應政策；2．金融政策；3．住房政策；4．城市規(guī)劃；5．地價政策；6．稅收政策；7．租金和價格控制；（重點多選）P13618．城市住宅的供給主要有三類，即廉租房、經濟適用住房和市場價商品住宅。 P13314．房地產市場還受到社會體制的規(guī)定。（重點多選）P1299．供給指標:1) 存量 2) 新竣工量 3)滅失量 4)空置量5) 空置率 6) 可供租售量 7) 房屋施工面積 8) 房屋新開工面積 9) 平均建設周期 10)竣工房屋價值 P129130(二)需求指標： 1．國內生產總值(GDP有三種表現(xiàn)形態(tài)，即價值形態(tài)、收入形態(tài)和產品形態(tài))；2．人口數(shù)；3．城市家庭人口；4．就業(yè)人員數(shù)量；5．就業(yè)分布；6．城鎮(zhèn)登記失業(yè)率；7．城市家庭可支配收入；8．城市家庭總支出；9．房屋空間使用數(shù)量；10．商品零售價格指數(shù)；11．城市居民消費價格指數(shù)(三)市場交易指標： 1．銷售量；2．出租量；4．吸納率；5．吸納周期；6．預售面積；7．房地產價格指數(shù)；8．房地產價格；9．房地產租金10．市場供給的特點（多選）: 1）市場供給缺乏彈性 2）市場供給具有非同質性 3）房地產市場具有高度的壟斷性 P13311．市場需求的特點（多選）: 1）廣泛性 2）多樣性 3)借助金融信貸機構來進行融資 P13312．市場交易的特點（多選）: 1）是房地產產權的流轉及再界定 2）需要經過復雜和嚴密的法律程序。如居住物業(yè)市場、商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場、特殊物業(yè)市場、土地市場等。(一)按地域細分（如北京、上海等）(二)按房地產用途細分（如居住物業(yè)市場、商業(yè)）(三)按存量增量細分[劃分為三級市場：一級市場(土地使用權出讓市場)、二級市場(土地轉讓、新建商品房租售市場)、三級市場(存量房地產交易市場)](四)按交易形式細分房地產交易包括房地產買賣、租賃和抵押。一、房地產市場結構從宏觀上說，房地產市場結構包括總量結構、區(qū)域結構、產品結構、供求結構和投資結構。房地產市場的運作機制，在很大程度上取決于整個國家的經濟體制。 著重解釋三個非價格因素對市場供給數(shù)量的影響 1．房地產開發(fā)成本 2．政府政策的變化。 二、房地產市場的供給影響市場供給數(shù)量的并不僅僅是價格，所以我們在描述供給的基本法則時假設除價格和供給數(shù)量外，其他因素均保持不變。3．對未來的預期。P1204．房地產市場的運行環(huán)境 ☆1) 社會環(huán)境 2) 政治環(huán)境 3) 經濟環(huán)境 4) 金融環(huán)境 5) 房地產法律制度環(huán)境 6) 技術環(huán)境 7) 資源環(huán)境 8) 國際環(huán)境 P1201215．影響房地產市場發(fā)展的社會經濟因素：社會因素；經濟因素；政策因素影響房地產市場轉變的社會經濟力量 ☆1）金融業(yè)的發(fā)展 2）信息、通信技術水平的提高 3）生產和工作方式的轉變 4）人文環(huán)境的變化5）自然環(huán)境的變化 6）政治制度的變遷 P1211226．房地產市場的機制供求機制 P125126房地產市場的需求：如其他條件不變，某種商品或服務的價格下降時，其需求數(shù)量就會上升，反之價格上升需求就會下降，即對某種商品哎呀服務的需求數(shù)量與該商品或服務的價格呈逆相關關系。P1202. 房地產經濟學中對房地產市場的定義，則是指當前潛在的房地產買者和賣者，以及當前的房地產交易活動。直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預期收益除以適當?shù)馁Y本化率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)轉換為價值的方法。由于物業(yè)價值與報酬率負相關，因此，風險大的物業(yè)的價值低，風險小的物業(yè)的價值高。（4）實際上就在觀念上把握住了求取報酬率的方法。在一個完善的市場中，投資者之間競爭的結果是：要獲取較高的收益，意味著要承擔較大的風險；或者，有較大的風險，投資者必然要求有較高的收益，即只有較高收益的吸引，投資者才愿意進行有較大風險的投資。進一步搞清楚報酬率的內涵，需要搞清楚一筆投資中投資回收與投資回報的概念及其之間的區(qū)別。（2）出租的物業(yè)是收益法估價的典型對象，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額。2（1）運用收益法估價，需要預測估價對象的未來收益。P1112運用收益法估價一般分為下列4個步驟進行：搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關的數(shù)據(jù)資料；預測估價對象的未來收益（如凈收益）；求取報酬率或資本化率、收益乘數(shù)；選用適宜的收益法公式計算出收益價格。預期原理說明，決定物業(yè)當前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。2（1）收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉換為價值，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實際年齡之后的壽命。取決于維修養(yǎng)護。建筑物的年齡分為實際年齡和有效年齡。建筑物的壽命分為自然壽命和經濟壽命。建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三大類。重建價格相對高一些。P106建筑物折舊＝建筑物重新購建價格一建筑物市場價值。P1012運用成本法估價一般分為下列4個步驟進行：搜集有關物業(yè)開發(fā)建設的成本、稅費、利潤等資料；測算重新購建價格；測算折舊；求取積算價格。(七)物業(yè)狀況調整思路是：①確定對估價對象這類物業(yè)的價格有影響的物業(yè)狀況方面的各種因素，包括區(qū)位方面的、權益方面的和實物方面的因素；②判定估價對象物業(yè)和可比實例物業(yè)在這些因素方面的狀況；③將可比實例物業(yè)與估價對象物業(yè)在這些因素方面的狀況逐一進行比較，找出它們之間差異所造成的價格差異程度；④根據(jù)價格差異程度對可比實例價格進行調整。(六)交易日期調整交易日期調整實質上是對物業(yè)市場狀況對物業(yè)價格的影響進行調整，故又可稱之為物業(yè)市場狀況調整，簡稱市場狀況調整。7．相鄰物業(yè)的合并交易。5．特殊交易方式的交易。3．交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。(五)交易情況修正在下列交易中，成交價格往往會偏離正常市場價格：1．利害關系人之間的交易。(三)選取可比實例基本要求：①可比實例物業(yè)應是估價對象物業(yè)的類似物業(yè)；②可比實例的成交日期應與估價時點接近；③可比實例的交易類型應與估價目的吻合；④可比實例的成交價格應為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格。④求取比準價格。P93市場法估價一般分為下列4大步驟進行：①搜集交易實例；②選取可比實例；③對可比實例成交價格進行處理。收益性物業(yè)估價方法：市場法，成本法，收益法。1原始價值、帳面價值、市場價值。市場調節(jié)價、政府指導價和政府定價。人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的80%，如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的20%。評估價、保留價、起拍價、應價和成交價（是在物業(yè)拍賣活動中出現(xiàn)的一組價格）?，F(xiàn)房價格和期房價格?？們r格和單位價格。區(qū)別：市場價值是客觀的，非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的，個人因素基礎上的價值；在某一時點，市場價值是惟一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。1物業(yè)價格的影響因素：（1）人口因素：人口數(shù)量、人口素質、家庭人口規(guī)模（2）居民收入因素（3）物價因素（4）利率因素（5）匯率因素（6）物業(yè)稅收因素（7）城市規(guī)劃因素（8）交通管理因素（9）心理因素P8892收益性物業(yè)價值和價格的種類：使用價值和交換價值。但是，隨著時期、地區(qū)、物業(yè)類型的不同，那些影響較大的因素也許會變?yōu)橛绊戄^小的因素，甚至沒有影響；相反，那些影響較小的因素則有可能成為影響因素。但是，對于不同類型的物業(yè)，同一影響因素引起物業(yè)價格變動 的方向可能是不同的。(五)物業(yè)價格容易受交易者的個別因素的影響。(三)物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金。(一)物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大。二、物業(yè)價格的形成條件：有用性、稀缺性和有效需求。（2）租賃價格常稱為租金。）收益性物業(yè)是指能直接產生租賃收益或其他經濟收益的物業(yè)，包括住宅(特別是其中的公寓)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場、影劇院、停車場、加油站、標準廠房(用于出租的)、倉庫(用于出租的)等。房地產開發(fā)屬于資金密集型經濟活動，所以房地產開發(fā)公司的資產負債率一般較高。(四)資產負債率：是反映項目各年所面臨的財務風險程度及償債能力的指標，屬長期償債能力指標，反映債權人所提供的資金占全部資產的比例，即總資產中有多大比例是通過借債來籌集的，它可以用來衡量客戶在清算時保護債權人利益的程度。 (二)借款償還期借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產投資項目具體財務條件下，項目開發(fā)經營期內使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還項目借款本息所需要的時間。四、清償能力指標計算方法房地產投資項目的清償能力，主要是考察計算期內項目各年的財務狀況及償還到期債務的能力。2．現(xiàn)金回報率現(xiàn)金回報率是指房地產置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權益資本的比率。3．動態(tài)投資回收期：(Pb)，是指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標。決定基準收益率大小的因素主要是資金成本和項目風險。1盈利指標計算方法：如果NPV大于等于0,可以接受，如果NPV小于0,則項目不可接受；如果Pb≤Pc，項目可以接受， P5960盈利指標計算方法(一)動態(tài)指標1．財務凈現(xiàn)值：(NPV)，是指項目按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率ic將項目計算期內各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和，是房地產開發(fā)項目財務評價中的另一個重要經濟指標。1財務評價指標體系，房地產投資分析的目的，是考察房地產投資項目的盈利能力和清償能力。P55 （了解）物業(yè)管理中的設備更新問題：不會提升物業(yè)運行服務質量的設備更新，從提升物業(yè)經營管理的經濟效益這個角度來看，在現(xiàn)有設備的年運行費用與更新設備的年總成本之間，選擇數(shù)值較低的方案。(4)．設備更新分析以費用年值法為主。經濟壽命是指從經濟角度判斷的設備最合理的使用年限，在數(shù)值上等于使投入使用的設備等額年總成本（包括初始購置費用和使用過程中的年運營費用）最低或等額年凈收益最高的期限，經濟壽命是有形磨損和無形磨損共同決定的（2）設備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量。自然壽命也稱物理壽命。P52（二）設備更新的特點分析：（1）設備更新的核心工作，是確定設備的經濟壽命。設備有形磨損的局部補償是修理，設備無形磨損的局部補償是現(xiàn)代化技術改造。第二類無形磨損，是由于技術進步因素的影響，社會上出現(xiàn)了結構更先進、技術更完善、生產效率更高、運行費用更低的新型設備，從而使原有設備在術上顯得陳舊、落后造成的。2．設備無形磨損：是由于社會經濟環(huán)境變化造成的設備貶值。第二類有形磨損，是指設備因自然力產生的磨損。磨損分為有形磨損和無形磨損。P46名義利率與實際利率的關系式i==＝（1+）m — 1 （選擇）通過上述分析和計算，可以得出名義利率與實際利率存在著下述關系（1）實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值、（2）名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大（3）當每年計息周期數(shù)m=1時，名義利率與實際利率相等（4）當每年計息周期數(shù)m﹥1時，實際利率大于名義利率（5）當每年計息周期數(shù)m→∝時，名義利率r與實際利率i的關系為i= er1 P47復利計算公式與系數(shù)P47各符號的具體含義是：P——現(xiàn)值F——終值（未來值）A——連續(xù)出現(xiàn)在各計息周期末的等額支付金額，簡稱年值G——每一時間間隔收入或支出的等差變化值S——每一時間間隔收入或支出的等比變化值n ——計息周期數(shù)i ——每個計息周期的利率1公式與系數(shù)（1）一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù) F＝P（1+i）n當已知終值F和利率i時，很容易得到復利計息條件下現(xiàn)值P的計算公式：P＝F[]，上式中的[]稱為“一次支付現(xiàn)值系數(shù)”。名義利率是指一年內多次復利時給出的年利率，它等于每期利率與年內復利次數(shù)的乘積。在投資分析中，一般采用復利計息。單利計息時的利息計算公式為：In=P﹒n﹒in 個計息周期后的本利和為：F n=P(1+ i﹒n)（2）復利計息。P44（1）利息是指占用資金所付出的代價或放棄資金使用權所得到的補償；（2）利率是在單位時間內所得到的利息額與借貸金額之比，一般以百分數(shù)表示。因此，要通過一系列的換算，在同一時點上進行對比，才能符合客觀的實際情況。從投資的角度來看主要是有①投資利潤率，即單位投資所能取得的利潤②通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的損失所應得到的補償③風險因素，即對因風險可能帶來的損失所應獲得的補償。犧牲即期消費是為了能在將來得到更多的消費。這種現(xiàn)象叫資金增值。同樣數(shù)額的資金在不同時間點上具有不同的價值，而不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值。從物業(yè)稅前現(xiàn)金流中再扣除準備金和所得稅后，即得到物業(yè)稅后現(xiàn)金流。城市維護建設稅和教育費附加，是依托營業(yè)稅征收的一種稅費，分別為營業(yè)稅稅額的7％和3％。此外，一般將通過專業(yè)代理機構或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入亦列入其他收入項目上。（3）其他收入物業(yè)中設置的自動售貨機、投幣電話等獲得的收人稱為其他收入。它等于物業(yè)內全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積②一旦建立起這個潛在毛租金收入水平，該數(shù)字就在可以每個月的報告中保持相對穩(wěn)定③能夠改變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化④潛在毛租金收入并不代表物業(yè)實際獲取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按時全額繳納租金時，可以獲得的租金收入?，F(xiàn)金流量圖P39 + 長短表示資金的多少