物注冊(cè)物業(yè)管理師復(fù)習(xí)資料經(jīng)營(yíng)管理整理版-文庫(kù)吧資料
2025-05-07 02:25本頁(yè)面
【正文】 特征：1. 前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂2. 前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)渡性3. 前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同 二、物業(yè)服務(wù)合同的特征，任何一方通過(guò)利誘、欺詐、蒙騙等手段簽訂的合同，一經(jīng)查實(shí)，可依法起訴，直至解除合同關(guān)系。 物業(yè)管理活動(dòng)中主要的合同類(lèi)型（1）物業(yè)建設(shè)單位在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所訂立的合同；（2）前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同；（3）業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的合同；（4）物業(yè)管理企業(yè)與專(zhuān)營(yíng)公司訂立的有關(guān)物業(yè)管理活動(dòng)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)合同。其中物業(yè)增值率是最具有綜合性的服務(wù)質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)。二、主要成本項(xiàng)目的估算方法（一）人工費(fèi)的估算（二）辦公費(fèi)估算（三）共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)估算（四）保安費(fèi)估算（五）清潔衛(wèi)生費(fèi)估算（六）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)估算（七）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算（八）保險(xiǎn)費(fèi)估算（九）專(zhuān)項(xiàng)維修資金第3節(jié) 成本預(yù)算 二、成本預(yù)算的編制方法（一）固定預(yù)算（二）彈性預(yù)算（三）零基預(yù)算（四）滾動(dòng)預(yù)算和概率預(yù)算三、成本預(yù)算的編制程序（一）成本預(yù)算的編制方式各物業(yè)管理企業(yè)常用的預(yù)算編制方式為“二下一上式”第4節(jié) 成 本 控 制一、成本控制的含義與分類(lèi)（二）成本控制的分類(lèi)（1）事先控制 （2）事中控制：是成本控制的中心環(huán)節(jié)（3）事后控制二、成本控制的原則 三、成本控制的組織體系（二）成本控制責(zé)任中心的業(yè)績(jī)考評(píng)考核物業(yè)管理企業(yè)成本控制中心業(yè)績(jī)的指標(biāo)有兩類(lèi)，一類(lèi)是經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)，一類(lèi)是服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)。包干制物業(yè)服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成：物業(yè)管理服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。：：：第2節(jié) 成本的估算方法 一、成本估算的目的專(zhuān)項(xiàng)維修資金，即物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用支出。：指在會(huì)計(jì)期間開(kāi)始前，對(duì)所承擔(dān)的實(shí)際物業(yè)管理工作預(yù)估的成本，目的在于預(yù)測(cè)實(shí)際成本以供定價(jià)參考。：指不同經(jīng)營(yíng)管理方案間成本之差異，又稱(chēng)增量成本或減量成本。 二、物業(yè)管理成本的分類(lèi) （三）按照與業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分 按照與物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分，可將成本分為固定成本、變動(dòng)成本和半固定或半變動(dòng)成本。房屋租賃的特點(diǎn)：1）房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)2）房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋3）房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系4）房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止5）租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人按房屋租賃期限劃分：定期租賃（最常見(jiàn)的租賃形式）、自動(dòng)延期租賃、意愿租賃（意愿租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時(shí)自動(dòng)終止） 按租賃期限的長(zhǎng)短：短期租賃（2年以內(nèi)含2年）、中短期租賃（3~4年）、長(zhǎng)期租賃（5年或5年以上） 按物業(yè)租金分類(lèi)：毛租金、凈租、百分比租金 凈租金通常在長(zhǎng)期租賃中采用，租賃時(shí)間可達(dá)10年以上物業(yè)租金管理模式：包租轉(zhuǎn)租模式、出租代理模式、委托管理模式第二節(jié)：租賃管理和租賃方案：（1）制定租賃方案與策略 （2）租戶選擇 （3）租金確定 （4）租約談判 （5）簽約管理：（1）房屋空間交付 （2）收取租金 （3）租金調(diào)整 （4）租戶關(guān)系管理：（1）租金結(jié)算 （2）租約續(xù)期或房屋空間收回管理以上三個(gè)階段還始終貫穿著物業(yè)市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)工作租賃方案與策略1）確定可出租面積和租賃方式2）編制租賃經(jīng)營(yíng)預(yù)算3）定位目標(biāo)市場(chǎng)4）確定租金方案5）明確吸引租戶的策略物業(yè)的特性和質(zhì)量是吸引租戶的主要因素市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)通常從四方面來(lái)宣傳、推廣物業(yè)1）價(jià)格優(yōu)勢(shì)2）物業(yè)本身的素質(zhì)3）良好的聲譽(yù)4）經(jīng)濟(jì)實(shí)用第三節(jié)：房屋租賃合同：是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系和責(zé)任、以房屋為租賃標(biāo)的的協(xié)議，是一種債權(quán)合同。1收益法（收益資本法、收益還原法）：指預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，一求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。2）功能折舊：建筑物在功能上的相對(duì)缺乏、落后或過(guò)剩所造成的建筑物價(jià)值損失。 投資利息：與會(huì)計(jì)上的財(cái)務(wù)費(fèi)用不同，包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息，無(wú)論來(lái)源是借貸資金還是自由資金都應(yīng)計(jì)算利息。成本法特別適用既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價(jià)，如學(xué)校、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用公益的物業(yè)。 成本法：指現(xiàn)分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新構(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 市場(chǎng)法適用的對(duì)象是具有交易性的物業(yè)：如開(kāi)發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫(xiě)字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房。，是其投資行為能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件：在一筆物業(yè)交易中雙方實(shí)際達(dá)成交易——買(mǎi)者同意付出、賣(mài)者同意接受，或者買(mǎi)者支付、賣(mài)者收取的貨幣額、商品或其他有價(jià)物：某種物業(yè)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類(lèi)物業(yè)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果，將房地產(chǎn)價(jià)格分為市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)。物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值：該物業(yè)對(duì)于一個(gè)典型的投資者的價(jià)值市場(chǎng)價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值；投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值，某一時(shí)點(diǎn)，市場(chǎng)價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值會(huì)因?yàn)橥顿Y者的不同而不同。沉沒(méi)成本=舊設(shè)備賬面價(jià)值（原值減折舊累計(jì)）—當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值（殘值）3） 只比較設(shè)備的費(fèi)用4） 設(shè)備更
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