【正文】 (五 )物業(yè)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別因素的影響。 (三 )物業(yè)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金。 (一 )物業(yè)價(jià)格受區(qū)位的影響很大。 二、物業(yè)價(jià)格的形成條件：有用性、稀缺性和有效需求。（ 2） 租賃價(jià)格 常稱為租金。） 收益性物業(yè)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的物業(yè)，包括住宅 (特別是其中的公寓 )、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房 (用于出租的 )、倉(cāng)庫(kù) (用于出租的 )等。房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，所以房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高。 應(yīng)大于 (四 )資產(chǎn)負(fù)債率：是反映項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)，屬長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌集的，它可以用來衡量客戶在清算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的程度。 (二 )借款償還期 借款償還期是指在國(guó)家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件下，項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)使用可用作還款的利潤(rùn)、折舊、攤銷及其他還款資金償還項(xiàng)目借款本息所需要的時(shí) 間。 四、清償能力指標(biāo)計(jì)算方法 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的清償能力，主要是考察計(jì)算 期內(nèi)項(xiàng)目各年的財(cái)務(wù)狀況及償還到期債務(wù)的能力。 2．現(xiàn)金回報(bào)率現(xiàn)金回報(bào)率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。 3．動(dòng)態(tài)投資回收期： (Pb)，是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 1盈利指標(biāo)計(jì)算方法： 如果 NPV 大于等于 0,可以接受，如果 NPV 小于 0,則項(xiàng)目不可接受； 如果 Pb≤ Pc，項(xiàng)目可以接受 ， 償債備付率值應(yīng)該大于 P5960 盈利指標(biāo) 計(jì)算方 法 (一 )動(dòng)態(tài)指標(biāo) 1．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值： (NPV)，是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率 ic 將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的另一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 指標(biāo)體系 ， 房地產(chǎn)投資 分析的目的 ，是考察房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈利能力和清償能力。 P55 （了解） 物業(yè)管理中的設(shè)備更新問題： 不會(huì)提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新，從提升物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)濟(jì)效益這個(gè)角度來看，在現(xiàn)有設(shè)備的年運(yùn)行費(fèi)用與 更新設(shè)備的年總成本之間，選擇數(shù)值較低的方案。 (4)．設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主。經(jīng)濟(jì)壽命是指從經(jīng)濟(jì)角度判斷的設(shè)備最合理的使用年限，在 數(shù)值上等于使 投入使用的設(shè)備等額年總成本（包括初始購(gòu)置費(fèi)用和使用過程中的年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用）最低或等額年凈收益最高的期限， 經(jīng)濟(jì)壽命 是 有形 磨損和 無形 磨損 共同決定 的 （ 2） 設(shè)備更新分析 只考慮未來發(fā)生 的現(xiàn)金流量。 自然壽命 也稱 物理壽命 。 P52 （二） 設(shè)備更新 的 特點(diǎn)分析 ：（ 1） 設(shè)備 更新 的 核心工作 ，是 確定 設(shè)備的 經(jīng)濟(jì)壽命 。設(shè)備有形磨損的局部補(bǔ)償是修理，設(shè)備無形磨損的局部補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造。 第二類無形磨損，是由于技術(shù)進(jìn)步因素的影響，社會(huì)上出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)更先進(jìn)、技術(shù)更完善、生產(chǎn)效率更高、運(yùn)行費(fèi)用更低的新型設(shè)備，從而使原有設(shè)備在術(shù)上顯得陳舊、落后造成的。 2．設(shè)備無形磨損：是由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值。 第二類有形磨損，是指設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損。磨損分為有形磨損和無形磨損。P46 名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系式 i= PPF? = P PmrP m ?? )/1( ＝（ 1+mr ） m — 1 （選擇 ） 通過上述分析和計(jì)算，可以得出名義利率與實(shí)際利率存在著下述關(guān)系 （ 1） 實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值、 （ 2） 名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大 （ 3） 當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù) m=1 時(shí) ，名義 利率與實(shí)際 利率相等 （ 4） 當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù) m﹥ 1 時(shí) ， 實(shí)際 利率 大于名義 利率 （ 5） 當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù) m→∝時(shí) ， 名義利率 r 與 實(shí)際利率 i 的關(guān)系為 i= er1 P47 復(fù)利計(jì)算公式與系數(shù) P47 各符號(hào)的具體含義是： P—— 現(xiàn)值 F—— 終值（未來值） A—— 連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期末的等額支付金額，簡(jiǎn)稱年值 G—— 每一時(shí)間間隔收入或支出的等差變化值 S—— 每一時(shí)間間隔收入或支出的等比變化值 n —— 計(jì)息周期數(shù) i —— 每個(gè)計(jì)息周期的利率 1 公式與系數(shù) （ 1） 一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù) F＝ P（ 1+i） n 當(dāng)已知終值 F 和利率 i 時(shí)，很容易得到復(fù)利計(jì)息條件下現(xiàn)值 P 的計(jì)算公式 ： P＝ F[i)n(11?]，上式中的 [i)n(11?]稱為“一次支付現(xiàn)值系數(shù)” 。 名義利率 是 指一年 內(nèi) 多次復(fù)利時(shí)給出的 年利率 ，它等于 每期利 率 與 年內(nèi)復(fù)利次數(shù) 的 乘積 。在投資分析中，一般采用復(fù)利計(jì)息。 單利計(jì)息時(shí)的利息計(jì)算公式為： In=P﹒ n﹒ i n 個(gè)計(jì)息周期后的本利和為： F n=P(1+ i﹒ n) （ 2） 復(fù)利計(jì)息。 P44 （ 1） 利息 是 指占用 資金所付出 的代價(jià)或放棄資金使用權(quán)所 得到的補(bǔ)償 ；（ 2） 利率 是 在 單位時(shí)間 內(nèi)所得到的 利息額 與 借貸金額之比 ，一般以百分?jǐn)?shù)表示 。因此，要 通過 一系列的 換算 ，在 同一時(shí)點(diǎn) 上進(jìn)行 對(duì)比 ，才能符合客觀的實(shí)際情況。從 投資的角度 來看主要是 有 ①投資利潤(rùn)率 ，即單位投資所能取得的利潤(rùn)② 通貨膨脹率 ，即對(duì)因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償③ 風(fēng)險(xiǎn)因素 ，即對(duì)因風(fēng)險(xiǎn)可能帶來的損失所應(yīng)獲得的補(bǔ)償 。犧牲即期消費(fèi)是為了能在將來得到更多的消費(fèi)。這種現(xiàn)象叫 資金增值 。 同樣數(shù)額 的 資金 在 不同時(shí)間點(diǎn)上具有 不同的價(jià)值 ，而 不同時(shí)間發(fā)生 的 等額資金 在 價(jià)值 上的 差別 稱 為資金的時(shí)間價(jià)值 。從物業(yè)稅前現(xiàn)金流中再扣除準(zhǔn)備金和所得稅后，即得到物業(yè)稅后現(xiàn)金流。城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，是依托營(yíng)業(yè)稅征收的一種稅費(fèi)，分別為營(yíng)業(yè)稅稅額的 7％和 3％。此外，一般將通過專業(yè)代理機(jī)構(gòu)或法律程序催繳拖欠租金所獲得的收入亦列入其他收入項(xiàng)目上。 （ 3） 其他收入 物業(yè)中設(shè)置的自動(dòng)售貨機(jī)、投幣電話等獲得的收人稱為其他收入。它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積② 一旦建立起這個(gè)潛在毛租金收入水平，該數(shù)字就在可以每個(gè)月的報(bào)告中保持相對(duì)穩(wěn)定③能夠改 變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化 ④潛在毛租金收入并不代表物業(yè)實(shí)際獲取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按時(shí)全額繳納租金時(shí)，可以獲得的租金收入。 現(xiàn)金流量圖 P39 + 房地產(chǎn)置業(yè)投資：包括房地產(chǎn)購(gòu)置投資和流動(dòng)資金投入兩部分。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流出主要包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、稅金等?，F(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱為 凈現(xiàn)金流量 。 P38 對(duì)于一個(gè)特定的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)而言，投入的資金、花費(fèi) 的成本和獲取的收益，都可以看成是貨幣形式。從 實(shí)物形態(tài) 上看，房地產(chǎn) 置業(yè)投資 活動(dòng) 表現(xiàn)為投資者利用所 購(gòu)置 的 房地產(chǎn) ，通過物業(yè)管理活動(dòng)，最終為租戶 提供可入住 的生產(chǎn)或 生活空間 。主要區(qū)域是與項(xiàng)目所處地點(diǎn)直接相鄰的區(qū)域，其營(yíng)業(yè)額的 60％～ 75％都來自該區(qū)域次要區(qū)域是距離項(xiàng)目所處地點(diǎn) 5～ 15kin 的區(qū)域 (對(duì)市級(jí)購(gòu)物中心而言 )，項(xiàng)目營(yíng)業(yè)額的15％～ 20％來自該區(qū)域；邊界區(qū)域是距物業(yè)所處地點(diǎn) 15km 以外的區(qū)域，占營(yíng)業(yè)額的 5％～ 15％。分析包括：可能的顧客流量、消費(fèi)者行為、喜好和偏愛及購(gòu)買能力分析。 3．易接近性。 （ 4） 房地產(chǎn)投資中的 區(qū)位 ，絕對(duì)不能簡(jiǎn)單地①將其理解為地理位置②還應(yīng)重點(diǎn)考察其在城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中 的位置③在整體市場(chǎng)供求關(guān)系中的位置④在未來城市發(fā)展建設(shè)中的位置 P3435 1 不同類型房地產(chǎn)投資對(duì)區(qū)位的特殊要求 ：（ 1）居住物業(yè)（ 2）寫字樓物業(yè)（ 3）零售商業(yè)物業(yè)（ 4）工業(yè)物業(yè) （ 1）居住物業(yè)： 1） 市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度 2） 公共交通便捷程度 3） 環(huán)境因素 4）居民人口與收入 P35 (二 )寫字樓物業(yè) 1．與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度。 區(qū)位 的 廣義理解 ， 除 了其 地理 位置外，往往 還 應(yīng) 包括 該 區(qū)位所處 的 社會(huì)經(jīng)濟(jì) 、 自然環(huán)境 或 背景 。 （ 2） 房地產(chǎn)投資中“ 區(qū)位 ”的理解有 狹義 和 廣義 之分。影響房地產(chǎn) 投資成敗的要素絕 不僅僅是“區(qū)位” ，還 包括市場(chǎng)宏觀環(huán)境 、 投資決策 的準(zhǔn)確性、 市場(chǎng)供求 狀況、進(jìn)入房地產(chǎn) 市場(chǎng) 的時(shí)機(jī)選擇 和在市場(chǎng)上的持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)短、 所投資 的 房地產(chǎn)類型 等。 P2830 1 個(gè)別風(fēng)險(xiǎn) 包括： 1） 收益現(xiàn)金流 風(fēng)險(xiǎn) 2） 未來經(jīng)營(yíng)費(fèi) 用風(fēng)險(xiǎn) 3） 資本價(jià)值 風(fēng)險(xiǎn) 4） 比較 風(fēng)險(xiǎn) 5） 時(shí)間 風(fēng)險(xiǎn) 6） 持有期 風(fēng)險(xiǎn)P3132 1 風(fēng)險(xiǎn)對(duì) 房地產(chǎn) 投資決策 的 影響 主要體現(xiàn) 為 ： 1） 根據(jù) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小確定 相應(yīng)的 投資收益水平 2） 根據(jù) 風(fēng)險(xiǎn)管理 的 能力選擇 投資方向 3） 根據(jù) 風(fēng)險(xiǎn)周期變化 特點(diǎn) 把握投資時(shí)機(jī) P3233 1 （ 1） 房地產(chǎn) 投資 的 三要素 是“ 區(qū)位，區(qū)位，還是區(qū) 位 ”。 （四） 利率風(fēng)險(xiǎn) ， 利率調(diào)升會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生 兩方面的影響 ：（ 1） 是導(dǎo)致房地產(chǎn) 實(shí)際價(jià)值 的 折損 ，利用升高的 利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn)，會(huì)使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值；（ 2） 是會(huì) 加大投資者 的 債務(wù)負(fù)擔(dān) ，導(dǎo)致還貸 困 難 ，利率提高還會(huì)抵制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求數(shù) 量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降 。 （二） 周期風(fēng)險(xiǎn)是指 房地產(chǎn)市場(chǎng) 的 周期波動(dòng) 給投資者 帶來的風(fēng)險(xiǎn) 。 由于通貨膨脹 風(fēng)險(xiǎn) 直接 降低 投資的 實(shí)際收益率 ，因此房地產(chǎn) 投資者 非常 重視 此 風(fēng)險(xiǎn)因素 的影響，并 通過適當(dāng)調(diào)整 其 要求的 最低收益率 ，來 減輕 該 風(fēng)險(xiǎn)對(duì)實(shí)際收益影響 的程度。 以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長(zhǎng)，投資者所承擔(dān)的購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)就越大。人們把風(fēng)險(xiǎn)劃分為對(duì)市場(chǎng)內(nèi) 所有投資項(xiàng)目均 產(chǎn)生 影響 、 投資者無法控制 的系統(tǒng) 風(fēng)險(xiǎn) 和 僅 對(duì)市場(chǎng)內(nèi) 個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影