【正文】 其他因素均保持不變。 (一 )按地域細(xì)分（如北京、上海等） (二 )按房地產(chǎn)用途細(xì)分（如居住物業(yè)市場、商業(yè)） (三 )按存量增量細(xì)分 [劃分為三級(jí)市場：一級(jí)市場 (土地使用權(quán)出讓市場 )、二級(jí)市場 (土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場 )、三級(jí)市場 (存量房地產(chǎn)交易市場 )] (四 )按交易形式細(xì)分房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)買賣、租賃和抵押。（ 社會(huì)體制影響特性 ） 15. 房地產(chǎn)市場的 功能 :（一） 配置 存量房地產(chǎn) 資源和利益 （二） 顯示 房地產(chǎn)市場 需求變化 （三） 指導(dǎo)供給以 適應(yīng)需求 的 變化 （四） 指導(dǎo) 政府制定科學(xué)的 土地供給計(jì)劃 （五） 引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件 的 變化 P133135 16． 政府干預(yù) 房地產(chǎn)市場的 目標(biāo) （ 多選 ） : 1) 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場 持續(xù)健康發(fā)展 2) 使 存量房地產(chǎn) 資源得到最有效的使用 3) 保證 為各類生產(chǎn)生活需要 提供適當(dāng)?shù)娜胱】臻g 4)引導(dǎo)新建項(xiàng)目的位置選擇 5)滿足特殊群體的需要 P135136 17． 宏觀調(diào)控 房地產(chǎn)市場的 手段 包括 : 包括 1．土地供應(yīng)政策； 2．金融政策； 3．住房政策； 4．城市規(guī)劃； 5．地價(jià)政策； 6．稅收政策； 7．租金和價(jià)格控制； （ 重點(diǎn)多選 ） P136 18． 城市住宅的供給 主要 有三類 ，即 廉租房 、 經(jīng)濟(jì)適用住房 和 市場價(jià)商品住宅 。市場分析在開發(fā)過程中，能幫助開發(fā)商選擇合適的項(xiàng)目位置、確定滿足市場需求的產(chǎn)品類型，向金融機(jī)構(gòu)說明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性以獲取貸款、尋找投資合作伙伴，在開發(fā)后期幫助開發(fā)商尋找目標(biāo)使用者或購買者，根據(jù)市場需求的變化調(diào)整產(chǎn)品。市場分析的目的，就是將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，并盡可能通過及時(shí)、準(zhǔn)確的市場分析，來爭取最大的盈利機(jī)會(huì)。 P133 14．房地產(chǎn)市場還 受到社會(huì)體制 的規(guī)定。 一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu) 從宏觀上說，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)。 3．對(duì)未來的預(yù)期。由于物業(yè)價(jià)值與報(bào)酬率負(fù)相關(guān)，因此，風(fēng)險(xiǎn)大的物業(yè)的價(jià)值低，風(fēng)險(xiǎn)小的物業(yè)的價(jià)值高。 （ 2） 出租的物業(yè)是收益法估價(jià)的典型對(duì)象，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。 2 （ 1） 收益法 又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價(jià)對(duì)象的未來收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。 P101 2 運(yùn)用 成本法估價(jià) 一般 分為 下列 4 個(gè)步驟 進(jìn)行： ○ 1 搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料； ○ 2 測算重新購建價(jià)格； ○ 3 測算折舊； ○ 4 求取積算價(jià)格。 5．特殊 交易方式的交易。④求取比準(zhǔn)價(jià)格。 市場調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)。 總價(jià)格和單位價(jià)格。但是，對(duì)于不同類型的物業(yè)，同一影響因素引起物業(yè)價(jià)格變動(dòng) 的方向可能是不 同的。 二、物業(yè)價(jià)格的形成條件：有用性、稀缺性和有效需求。 應(yīng)大于 (四 )資產(chǎn)負(fù)債率：是反映項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)，屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌集的，它可以用來衡量客戶在清算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的程度。 3．動(dòng)態(tài)投資回收期： (Pb)，是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。 P55 （了解） 物業(yè)管理中的設(shè)備更新問題： 不會(huì)提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新，從提升物業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)濟(jì)效益這個(gè)角度來看，在現(xiàn)有設(shè)備的年運(yùn)行費(fèi)用與 更新設(shè)備的年總成本之間，選擇數(shù)值較低的方案。 P52 （二） 設(shè)備更新 的 特點(diǎn)分析 ：（ 1） 設(shè)備 更新 的 核心工作 ，是 確定 設(shè)備的 經(jīng)濟(jì)壽命 。 第二類有形磨損，是指設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損。在投資分析中，一般采用復(fù)利計(jì)息。從 投資的角度 來看主要是 有 ①投資利潤率 ，即單位投資所能取得的利潤② 通貨膨脹率 ，即對(duì)因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償③ 風(fēng)險(xiǎn)因素 ，即對(duì)因風(fēng)險(xiǎn)可能帶來的損失所應(yīng)獲得的補(bǔ)償 。從物業(yè)稅前現(xiàn)金流中再扣除準(zhǔn)備金和所得稅后，即得到物業(yè)稅后現(xiàn)金流。它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最可能的租金水平的乘積② 一旦建立起這個(gè)潛在毛租金收入水平，該數(shù)字就在可以每個(gè)月的報(bào)告中保持相對(duì)穩(wěn)定③能夠改 變潛在毛租金收入的因素是租金水平的變化或可出租面積的變化 ④潛在毛租金收入并不代表物業(yè)實(shí)際獲取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按時(shí)全額繳納租金時(shí)，可以獲得的租金收入。 P38 對(duì)于一個(gè)特定的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)而言，投入的資金、花費(fèi) 的成本和獲取的收益，都可以看成是貨幣形式。 3．易接近性。影響房地產(chǎn) 投資成敗的要素絕 不僅僅是“區(qū)位” ，還 包括市場宏觀環(huán)境 、 投資決策 的準(zhǔn)確性、 市場供求 狀況、進(jìn)入房地產(chǎn) 市場 的時(shí)機(jī)選擇 和在市場上的持續(xù)時(shí)間長短、 所投資 的 房地產(chǎn)類型 等。 由于通貨膨脹 風(fēng)險(xiǎn) 直接 降低 投資的 實(shí)際收益率 ，因此房地產(chǎn) 投資者 非常 重視 此 風(fēng)險(xiǎn)因素 的影響，并 通過適當(dāng)調(diào)整 其 要求的 最低收益率 ，來 減輕 該 風(fēng)險(xiǎn)對(duì)實(shí)際收益影響 的程度。 按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。 直接投資 可分為 開發(fā)投資 和 置業(yè)投資 兩種形式。 P17 2 設(shè)施設(shè)備管理 是一種“ 家務(wù)性 ”活動(dòng) ，與使用者或租戶的日常活動(dòng)密切相關(guān)。 (2)由于短期的商業(yè)租戶會(huì)盡量減少對(duì)物業(yè)的投入，業(yè)主一般更希望簽署一次 性包含全部內(nèi)容的租約，將預(yù)期收費(fèi)納入租約中。 （ 4） 房地產(chǎn)組合投資管理公司則以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn) /回報(bào)參數(shù)特征作為基礎(chǔ)，來詳細(xì)制定和執(zhí)行一個(gè)投資組合戰(zhàn)略。物業(yè)經(jīng)營管理公司代表個(gè)人投資者或機(jī)構(gòu)者來促使這三個(gè)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，實(shí)際上就是以物業(yè)業(yè)主的角色在工作。 （重要） P9 物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和投資組合以策略性管理為主。 P6 1 物業(yè)經(jīng)營管理 服務(wù)的目標(biāo) ： 從 業(yè)主 的 角度 出發(fā)，在 物 業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命 的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正常空間使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)市場價(jià)值以及未來發(fā)展?jié)摿ΑＶ袊说膭e墅概念跟歐美發(fā)達(dá)國家有很大的不同，通常把獨(dú)立式住宅、聯(lián)排住宅、低密度復(fù)合住宅等統(tǒng)統(tǒng)稱為別墅，出現(xiàn)了獨(dú)棟別墅、鄭排別墅、疊拼別墅、疊加別墅、雙拼別墅。 P1 物業(yè)經(jīng)營管理 強(qiáng)調(diào) 為業(yè)主 提供價(jià)值管理服務(wù) ， 滿足 其物業(yè) 投資收益 或 企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略 及主營業(yè)務(wù)發(fā)展 目標(biāo) 的 需求 。 P2 寫字樓分類一般要考慮如下 12 個(gè)因素：所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。而國外的住宅和別墅是分開的。 企業(yè)的工作重點(diǎn) 是在于物業(yè)管理 工作 的 規(guī)劃與計(jì)劃 、物業(yè) 市場營銷 與 租賃管理 、 預(yù)算 與 成本管理 、專業(yè)物業(yè)管理 服務(wù)采購 與 分包商 管 理 、 現(xiàn)金流 管理 、 績效 評(píng)價(jià) 和 客戶關(guān)系 管理等。對(duì)于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)企業(yè)擁有的自 用物業(yè)，除了物業(yè)管理，還要進(jìn)行相應(yīng)的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。 （ 2） 物業(yè)管理和設(shè)施管理定位在現(xiàn)場操作層面的管理，其主要作用是為租戶提供及時(shí)的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流。 現(xiàn)金流和成本管理，日常維修和維護(hù)，未來維修和維護(hù)，設(shè)施設(shè)備管理，物業(yè)保險(xiǎn)管理 P14 1 常規(guī)工作內(nèi)容概述 1） 從日常工作的角度看，具體負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的物業(yè)管理師要使物業(yè)處于正常并可以接受的水平上2）保持合理的開支水平 3） 盡量減少給使用者帶來 的不便④在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命周期中，累積起來的維修成本很可能大大超過初始投資水平。 P16 1 日常維修 和維護(hù)的 開支來源 ，需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式。 P18 第二章 房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇 房地產(chǎn)投資 是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。 房地產(chǎn)開發(fā)投資 通常屬于 短期投資 ，它 形成 了房地產(chǎn)市場上的 增量供給 。 P27 房地產(chǎn) 投資 的 風(fēng)險(xiǎn) 主要體現(xiàn)在 投入的資金的安全性 、 期望收益的可靠性 、 投資項(xiàng)目的流動(dòng)性 和 資產(chǎn)管理的復(fù)雜性 四個(gè)方面。 （三） 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是指 急于商品兌換 為 現(xiàn)金 由于折價(jià)而 導(dǎo)致資金損失 的 風(fēng)險(xiǎn) 。 狹義 的區(qū)位是 指 某一具體 投資場地 在 城市中 的 地理位置 ，包括 宏觀位置 和 中觀、微觀位置 。 商業(yè)輻射區(qū)域通常被分為三個(gè)部分：主要區(qū)域、次要區(qū)域和邊界區(qū)域。 經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的類型和特點(diǎn)不同。這部分收入是租金以外的收入，又稱計(jì)劃外收入。對(duì)于資金的 時(shí)間價(jià)值 可 分為 ： 1）隨著 時(shí)間 的 推移 ， 資金 的 價(jià)值 會(huì) 增加 。這種考慮了資金時(shí)間價(jià)值的經(jīng)濟(jì)分析方法，提高了流出 流入 0 1 2 3 4 5 長短表示資金的多少 方案評(píng)價(jià)和選擇科學(xué)性和可靠性。 實(shí)際利率 是 指一年 內(nèi) 多次復(fù)利 時(shí)， 每年末終值比年初的增長率 。 第一類無形磨損，是指生產(chǎn)制造工藝的改進(jìn)，勞動(dòng)生產(chǎn)率地提高，設(shè)備生產(chǎn)成本降低導(dǎo)致設(shè)備市場價(jià)格降低，從而引發(fā)的原來購買的設(shè)備貶值。 技術(shù)壽命 是指設(shè)備在 開始使用后 持續(xù)的能夠滿足使用者需要功有的時(shí)間，其時(shí)間長短主要取決于無形磨損的速度，技術(shù)進(jìn)步速度越快，設(shè)備的技術(shù)壽命越短。盈利能力指標(biāo)包括 靜態(tài)指標(biāo) 和 動(dòng)態(tài)指標(biāo) 。 3．投資回報(bào)率投資回報(bào)率指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投人的權(quán)益資本的比率。 =負(fù)債合計(jì) /資產(chǎn)合計(jì) *100% 第四章 收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估 收益性物業(yè)的概念（物業(yè)按照是否產(chǎn)生收益來劃分，分為收益性物業(yè)和非收益性物業(yè)。 (二 )物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格。 （ 3） 不同的物業(yè)價(jià)格影響因素 ，與物業(yè)價(jià)格之間的影響關(guān)系是不盡相同的：有的影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響是一向性的，即隨著這種影響因素的變化會(huì)一直提高（或降低）物業(yè)的價(jià)格；有的影 響因素在某一狀況下隨著這種影響因素的變化會(huì)提高（或降低）物業(yè)的價(jià)格，但在另一狀況下卻隨著這種影響因素的變化會(huì)降低（或降低）物業(yè)的價(jià)格， 它對(duì)物業(yè)價(jià)格的最終影響如何，是由這兩