【正文】 的等差變化值S——每一時(shí)間間隔收入或支出的等比變化值n ——計(jì)息周期數(shù)i ——每個(gè)計(jì)息周期的利率1公式與系數(shù)（1）一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù) F＝P（1+i）n當(dāng)已知終值F和利率i時(shí)，很容易得到復(fù)利計(jì)息條件下現(xiàn)值P的計(jì)算公式：P＝F[]，上式中的[]稱為“一次支付現(xiàn)值系數(shù)”。第二類無形磨損，是由于技術(shù)進(jìn)步因素的影響，社會(huì)上出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)更先進(jìn)、技術(shù)更完善、生產(chǎn)效率更高、運(yùn)行費(fèi)用更低的新型設(shè)備，從而使原有設(shè)備在術(shù)上顯得陳舊、落后造成的。經(jīng)濟(jì)壽命是指從經(jīng)濟(jì)角度判斷的設(shè)備最合理的使用年限，在數(shù)值上等于使投入使用的設(shè)備等額年總成本（包括初始購(gòu)置費(fèi)用和使用過程中的年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用）最低或等額年凈收益最高的期限，經(jīng)濟(jì)壽命是有形磨損和無形磨損共同決定的（2）設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量。1盈利指標(biāo)計(jì)算方法：如果NPV大于等于0,可以接受，如果NPV小于0,則項(xiàng)目不可接受；如果Pb≤Pc，項(xiàng)目可以接受， P5960盈利指標(biāo)計(jì)算方法(一)動(dòng)態(tài)指標(biāo)1．財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：(NPV)，是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的另一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。四、清償能力指標(biāo)計(jì)算方法房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的清償能力，主要是考察計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目各年的財(cái)務(wù)狀況及償還到期債務(wù)的能力。）收益性物業(yè)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的物業(yè)，包括住宅(特別是其中的公寓)、寫字樓、旅館、商店、餐館、游樂場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的)、倉(cāng)庫(kù)(用于出租的)等。(三)物業(yè)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金。1物業(yè)價(jià)格的影響因素：（1）人口因素：人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭人口規(guī)模（2）居民收入因素（3）物價(jià)因素（4）利率因素（5）匯率因素（6）物業(yè)稅收因素（7）城市規(guī)劃因素（8）交通管理因素（9）心理因素P8892收益性物業(yè)價(jià)值和價(jià)格的種類：使用價(jià)值和交換價(jià)值。評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)（是在物業(yè)拍賣活動(dòng)中出現(xiàn)的一組價(jià)格）。收益性物業(yè)估價(jià)方法：市場(chǎng)法，成本法，收益法。(五)交易情況修正在下列交易中，成交價(jià)格往往會(huì)偏離正常市場(chǎng)價(jià)格：1．利害關(guān)系人之間的交易。(六)交易日期調(diào)整交易日期調(diào)整實(shí)質(zhì)上是對(duì)物業(yè)市場(chǎng)狀況對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響進(jìn)行調(diào)整，故又可稱之為物業(yè)市場(chǎng)狀況調(diào)整，簡(jiǎn)稱市場(chǎng)狀況調(diào)整。重建價(jià)格相對(duì)高一些。取決于維修養(yǎng)護(hù)。P1112運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟進(jìn)行：搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料；預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益（如凈收益）；求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)；選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格。在一個(gè)完善的市場(chǎng)中，投資者之間競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果是：要獲取較高的收益，意味著要承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)；或者，有較大的風(fēng)險(xiǎn)，投資者必然要求有較高的收益，即只有較高收益的吸引，投資者才愿意進(jìn)行有較大風(fēng)險(xiǎn)的投資。P1202. 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定義，則是指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。 著重解釋三個(gè)非價(jià)格因素對(duì)市場(chǎng)供給數(shù)量的影響 1．房地產(chǎn)開發(fā)成本 2．政府政策的變化。如居住物業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、特殊物業(yè)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)等。（單選）P13820．對(duì)地價(jià)的調(diào)控方式：1）調(diào)整土地供應(yīng)數(shù)量 2）調(diào)整與土地開發(fā)相關(guān)的稅費(fèi)政策等經(jīng)濟(jì)手段 3）靈活運(yùn)用協(xié)議、掛牌、招標(biāo)、拍賣四種出讓方式 4）直接的行政干預(yù) P13821．市場(chǎng)區(qū)域工作主要包括：1）描繪市場(chǎng)區(qū)域；2）在相應(yīng)地圖上標(biāo)出市場(chǎng)區(qū)域的邊界；3）解釋確定市場(chǎng)區(qū)域邊界的依據(jù)。置業(yè)投資者進(jìn)行市場(chǎng)分析的目的是了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，判斷其擬購(gòu)置物業(yè)或已購(gòu)置物業(yè)的投資收益情況是否正常以及物業(yè)的未來升值前景。在市場(chǎng)分析的基礎(chǔ)上，把握目標(biāo)市場(chǎng)特征，并在此基礎(chǔ)上有針對(duì)性地制定銷售策略、廣告宣傳策略等。根據(jù)市場(chǎng)分析的結(jié)果，物業(yè)管理者可以制定確保物業(yè)保值增值的物業(yè)維護(hù)維修、更新改良、改建擴(kuò)建、資產(chǎn)處置計(jì)劃或方案，適時(shí)調(diào)整物業(yè)租金水平和出租策略。 (4)市場(chǎng)租戶對(duì)產(chǎn)品功能需求。P141。 (3)物業(yè)檢查計(jì)劃。32．物業(yè)現(xiàn)狀分析前詳細(xì)清查下列有關(guān)的項(xiàng)目并仔細(xì)記錄結(jié)果：P1471) 建筑物內(nèi)有多少套或多少平方米可出租房屋2) 物業(yè)令人滿意程度如何3) 可出租物業(yè)的吸引力如何4) 建筑物的實(shí)體狀況如何5) 建筑物的室內(nèi)裝飾、公共空間、衛(wèi)生設(shè)備、供暖設(shè)施、供電系統(tǒng)等的狀況如何6) 提供有什么樣的休閑、娛樂場(chǎng)所及設(shè)施7) 土地與建筑物的關(guān)系8) 建筑物的現(xiàn)行管理標(biāo)準(zhǔn)是什么9) 當(dāng)前的出租率、租金水平及租戶構(gòu)成如何10) 當(dāng)前物業(yè)管理師的情況如何。（單選、多選）5. 按房屋租賃期限約定模式不同，可分為定期租賃、自動(dòng)延期租賃和意愿租賃。P1579．（單選）按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分：物業(yè)使用過程中所發(fā)生的費(fèi)用，主要由稅費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)和承租單元內(nèi)部的使用費(fèi)三部分組成。（多選）P15915. 包租轉(zhuǎn)租模式（單選）具體做法：將出租物業(yè)全部或部分包租下來；然后負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)租，即物業(yè)管理企業(yè)再零星出租。P16120. 房屋租賃中的違法行為及處罰: ⑴ 偽造、涂改房屋租賃證的，注銷其證書，并可以處以罰款； ⑵ 不按期申報(bào)、領(lǐng)取房屋租賃證的，責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，并可以處以罰款； ⑶ 未征得出租人同意和未辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效，沒收其非法所得，并可以處以罰款。宣傳一般圍繞著物業(yè)的特性來進(jìn)行，如裝飾裝修，設(shè)備，服務(wù)。P16328. 租金方案是租賃管理的核心（單選），十分重要。（重點(diǎn)多選）P16534. 租金的計(jì)算單位和所包含的內(nèi)容 P166 租金常常以每平方米可出租面積為計(jì)算基礎(chǔ)，通常有毛租金和凈租金之分； 當(dāng)使用毛租金的形式出租物業(yè)時(shí)，所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用都應(yīng)由業(yè)主從其所收取的租金 │中全額支付，許多租戶喜歡凈租金的形式，一些物業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用由租戶直接支付。 ⑶ 因租賃雙方約定改變租賃房的用途或增減房屋用途，均可變更合同?！　?二)物業(yè)管理成本構(gòu)成　　1．營(yíng)業(yè)成本　　(1)直接人工費(fèi)，包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動(dòng)等人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)等。是物業(yè)管理企業(yè)為籌措資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括：①利息凈支出，②匯兌凈損失(匯兌收益減去匯兌損失)，③金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，④公司籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。 (7)其他支出?！　?二)辦公費(fèi)估算：1．交通費(fèi)；2．通信費(fèi)；3．低值易耗文具、辦公用品費(fèi)；4．書報(bào)費(fèi)；5．宣傳廣告和市場(chǎng)推廣費(fèi)；6．法律費(fèi)用；7．節(jié)日裝飾費(fèi)；8．辦公用房租金(含水電費(fèi))(三)共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)估算：1．維修保養(yǎng)費(fèi)；2．裝修費(fèi)；3．能源費(fèi)(電、氣、油料等)；4．康樂設(shè)施費(fèi)；5．雜項(xiàng)費(fèi)用(四)保安費(fèi)估算；1．保安系統(tǒng)費(fèi)；2．保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)；3．保安用房和保安人員住房租金　　(五)清潔衛(wèi)生費(fèi)估算：1．清潔工具購(gòu)置費(fèi)；2．勞保用品費(fèi)；3．清潔機(jī)械材料費(fèi)；；5．垃圾外運(yùn)費(fèi)；6．其他費(fèi)用；7．水池清潔費(fèi)(六)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)估算：1．綠化工具費(fèi)；2．勞保用品費(fèi)；3．綠化用水費(fèi)；4．農(nóng)藥化肥費(fèi)；5．雜草清運(yùn)費(fèi)；6．園林景觀再造費(fèi)　　(七)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算：1．交通工具(汽車等)；2．通信設(shè)備(電話機(jī)、手機(jī)、傳真機(jī)等)；3．辦公設(shè)備(桌椅、沙發(fā)、電腦、復(fù)印機(jī)、空調(diào)機(jī)等；4．工程維修設(shè)備(管道疏通機(jī)、電焊機(jī)等)；5．其他設(shè)備（一般為5年）　　(八)保險(xiǎn)費(fèi)估算：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用開支，不包括員工醫(yī)療險(xiǎn)和失業(yè)險(xiǎn)，后者在人工費(fèi)里列支?！　?二)成本控制的分類　　1．按控制的時(shí)間特征分類：分為事先控制、事中控制和事后控制。∕S第三節(jié) 成本預(yù)算一、成本預(yù)算的意義與要求　　(一)成本預(yù)算的概念與意義　　(二)成本預(yù)算的基本要求　　1．成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)　　2．成本預(yù)算要以各項(xiàng)定額為基礎(chǔ)　　3．成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施保證　　4．成本預(yù)算要全面權(quán)衡，提高資金使用效益　　5．成本預(yù)算既要符合實(shí)際，又要適當(dāng)留有余地二、成本預(yù)算的編制方法　　(一)固定預(yù)算　　是傳統(tǒng)的預(yù)算編制方法，特別適合于那些經(jīng)營(yíng)管理水平較高，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)數(shù)量較為穩(wěn)定的物業(yè)管理企業(yè)采用。　　(三)按照與業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分：分為固定成本、變動(dòng)成本和半固定或半變動(dòng)成本?！　?三)劃清營(yíng)業(yè)成本與期間費(fèi)用的界限二、物業(yè)管理成本的分類　　(一)按照經(jīng)濟(jì)性質(zhì)分類(1)外購(gòu)材料。　　(3)間接費(fèi)用，包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)及修理費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、交通運(yùn)輸費(fèi)、租賃費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、綠化維護(hù)費(fèi)、低值易耗品攤銷及其他費(fèi)用等。 ⑸ 由雙方約定，改變租賃期限或者期限長(zhǎng)短。租戶在租金外還需支付的費(fèi)用項(xiàng)目都要在租約中仔細(xì)規(guī)定。P16329. 租金的確定要以物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本和業(yè)主希望的投資回報(bào)率來確定，但市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系。（單選）P16223. 有些面積是業(yè)主自用，零售商業(yè)物業(yè)中需要明確供出租的面積和在物業(yè)中的分布。編制租賃經(jīng)營(yíng)預(yù)算（核心）。P15917. 委托管理模式 業(yè)主自己直接負(fù)責(zé)租賃活動(dòng)，不讓物業(yè)管理企業(yè)介入。毛租：指出租人收取的租金中，包含上述年有三部分費(fèi)用。它包含確切的起租日期和結(jié)束日期。（單選） P14734．物業(yè)管理企業(yè)的首要責(zé)任是在物業(yè)維護(hù)、維修、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和達(dá)到這些標(biāo)準(zhǔn)所需的成本之間進(jìn)行適當(dāng)?shù)钠胶狻? 2．租賃計(jì)劃：包括租金方案和出租策略。就每一個(gè)相關(guān)的細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行需求預(yù)測(cè) （4）市場(chǎng)租戶對(duì)產(chǎn)品功能需求 P14228．制定物業(yè)管理計(jì)劃的基本原則是：（重點(diǎn)多選）1) 物業(yè)管理師必須參加和主持 2) 發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧，鼓勵(lì)大家參與 3) 實(shí)際參與物業(yè)管理工作的人員必須參與該項(xiàng)活動(dòng)和工作計(jì)劃的制定 P14429．計(jì)劃的用途（多選）: (1)指導(dǎo)物業(yè)管理的具體行動(dòng)；(2)書面記載物業(yè)管理計(jì)劃的目標(biāo)、前提與制約因素；(3)書面記載選擇并最終確定物業(yè)管理方案的決策過程；(4)幫助利害關(guān)系各方之間進(jìn)行溝通，有助于統(tǒng)一各方面的認(rèn)識(shí)；(5)便于明確物業(yè)管理服務(wù)的工作內(nèi)容、范圍、時(shí)間安排、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、所需費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)等重大問題；(6)測(cè)量物業(yè)管理活動(dòng)，幫助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行相關(guān)的控制，幫助業(yè)主考核物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的績(jī)效。 (2)市場(chǎng)細(xì)分，明確目標(biāo)物業(yè)的目標(biāo)使用者。2．物業(yè)類型和市場(chǎng)分析目的對(duì)確定市場(chǎng)區(qū)域的影響二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容(一)宏觀因素分析(二)市場(chǎng)供求分析1．供給分析：(1)調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過去的走勢(shì)和未來可能的供給。不論是對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，還是房地產(chǎn)開發(fā)過程涉及的開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、土地使用權(quán)出讓、規(guī)劃審批、開工許可等環(huán)節(jié)，都需要市場(chǎng)分析結(jié)果的支持。3．金融機(jī)構(gòu)。P141 23. 影響市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素：①自然特征；②建筑阻礙、高速路或鐵路；③人口密度的大??；④政治區(qū)域，市區(qū)和郊區(qū)，學(xué)校間的區(qū)域；⑤鄰里關(guān)系和人口統(tǒng)計(jì)特征；⑥發(fā)展的類型和范圍；⑦競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的區(qū)域。（重點(diǎn)多選）P1299．供給指標(biāo):1) 存量 2) 新竣工量 3)滅失量 4)空置量5) 空置率 6) 可供租售量 7) 房屋施工面積 8) 房屋新開工面積 9) 平均建設(shè)周期 10)竣工房屋價(jià)值 P129130(二)需求指標(biāo)： 1．國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP有三種表現(xiàn)形態(tài)，即價(jià)值形態(tài)、收入形態(tài)和產(chǎn)品形態(tài))；2．人口數(shù)；3．城市家庭人口；4．就業(yè)人員數(shù)量；5．就業(yè)分布；6．城鎮(zhèn)登記失業(yè)率；7．城市家庭可支配收入；8．城市家庭總支出；9．房屋空間使用數(shù)量；10．商品零售價(jià)格指數(shù)；11．城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(三)市場(chǎng)交易指標(biāo)： 1．銷售量；2．出租量；4．吸納率；5．吸納周期；6．預(yù)售面積；7．房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)；8．房地產(chǎn)價(jià)格；9．房地產(chǎn)租金10．市場(chǎng)供給的特點(diǎn)（多選）: 1）市場(chǎng)供給缺乏彈性 2）市場(chǎng)供給具有非同質(zhì)性 3）房地產(chǎn)市場(chǎng)具有高度的壟斷性 P13311．市場(chǎng)需求的特點(diǎn)（多選）: 1）廣泛性 2）多樣性 3)借助金融信貸機(jī)構(gòu)來進(jìn)行融資 P13312．市場(chǎng)交易的特點(diǎn)（多選）: 1）是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及再界定 2）需要經(jīng)過復(fù)雜和嚴(yán)密的法律程序。房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)作機(jī)制，在很大程度上取決于整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)體制。P1204．房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境 ☆1) 社會(huì)環(huán)境 2) 政治環(huán)境 3) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 4) 金融環(huán)境 5) 房地產(chǎn)法律制度環(huán)境 6) 技術(shù)環(huán)境 7) 資源環(huán)境 8) 國(guó)際環(huán)境 P1201215．影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素：社會(huì)因素；經(jīng)濟(jì)因素；政策因素影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量 ☆1）金融業(yè)的發(fā)展 2）信息、通信技術(shù)水平的提高 3）生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變 4）人文環(huán)境的變化5）自然環(huán)境的變化 6）政治制度的變遷 P1211226．房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)制供求機(jī)制 P125126房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求：如其他條件不變，某種商品或服務(wù)的價(jià)格下降時(shí)，其需求數(shù)量就會(huì)上升，反之價(jià)格上升需求就會(huì)下降，即對(duì)某種商品哎呀服務(wù)的需求數(shù)量與該商品或服務(wù)的價(jià)格呈逆相關(guān)關(guān)系。（4）實(shí)際上就在觀念上把握住了求取報(bào)酬率的方法。2（1）運(yùn)用收益法估價(jià)，需要預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益。建筑物的剩余自然壽命是其自然壽命減去實(shí)際年齡之后的壽命。建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊三大類。(七)物業(yè)狀況調(diào)整思路是：①確定對(duì)估價(jià)對(duì)象這類物業(yè)的價(jià)格有影響的物業(yè)狀況方面的各種因素，包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實(shí)物方面的因素；②判定估價(jià)對(duì)象物業(yè)和可比實(shí)例物業(yè)在這些因素方面的狀況；③將可比實(shí)例物業(yè)與估價(jià)對(duì)象物業(yè)在這些因素方面的狀況逐一進(jìn)行比較，找出它們之間差異所造成的價(jià)格差異程度；④根據(jù)價(jià)格差異程度對(duì)可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。3．交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情