【正文】 (二 )房地產(chǎn)市場分析的作用 1．開發(fā)商。如不同的社會體制形成了不同的土地所有制，我國的土地出讓制度導致了我國房地長市場的一些獨特性。 二、房地產(chǎn)市場細分 按照地域范圍、房地產(chǎn)類型、增量存量、交易形式等標準，對 房地產(chǎn)市場進行細分。 4．政府政策的變化。 （ 5） 求取報酬率的方法主要有累加法和市場提取法。 P114 2（ 1） 報酬率 即 折現(xiàn)率 ，是與利率、內(nèi)部收益率同類性質(zhì)的比率。 是以預期原理為基礎(chǔ)的。經(jīng)濟壽命短于其自然壽命。 P102 2 物業(yè)價格構(gòu)成 ： 1） 土地取得成本 2） 開發(fā)成本 3） 管理費用 4） 投資利息 5） 銷售費用 6） 銷售稅費 7） 開發(fā)利潤 P102103 成本法的基本公式 物業(yè)價格＝重新購建價格一折舊 2 根據(jù)造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為 物質(zhì)折舊 、 功能折舊 和 經(jīng)濟折舊 三大類。 6．交易稅費非正常負擔的交易。 (二 )搜集交易實例 搜集較多的內(nèi)容，一般包括：①交易實例物業(yè)的狀況；②交易雙方；③成交日期；④成交價格，包括計價方式和價款；⑤付款方式；⑥交易情況。房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格，由當事人協(xié)商議定，但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應當實行政府指導價或者政府定價。實際價格和名義價格。 （ 2） 不同的物業(yè)價格影響因素 ，引起物業(yè)價格變動的程度是不盡相同的：有的影響因素對物業(yè)價格的影響較大，即隨著這種影響因素的變化所引起的物業(yè)價格的升降幅度較大；有的影響因素對物業(yè)價格的影響較小。 三、物業(yè)價格的特征 物業(yè)價格與一般物品的價格的共同處：①都是價格，用貨幣來表示；②都有波動，受供求因素的 影響；③都是按質(zhì)論價 物業(yè)價格與一般物品價格的不同，表現(xiàn)為物業(yè)價格的特征。資產(chǎn)負債率高，則企業(yè)的資本金不足，對負債的依賴性強，在經(jīng)濟萎縮或信貸政策有所改變時，應變能力較差；資產(chǎn)負債率低則企業(yè)的資本金充裕 ，企業(yè)應變能力強。 (二 )靜態(tài)指標 1．靜態(tài)投資回收期： (列 )，是指當不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。 能提升物業(yè)運行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新，比較更新和不更新兩個方案下的所等額費用，以數(shù)值小的方案為優(yōu) 1房地產(chǎn)投資的收益或總回報，包括 投資回收 和 投資回報 兩部分。壽命包括：自然壽命、技術(shù)壽命和經(jīng)濟壽命。如生銹、腐蝕、橡膠件老化等。 P45 當利率標明的時間單位與 計息周期不一致 時，就出現(xiàn)了名義利率和實際利率的 區(qū)別 。 （ 3） 由于 資金存在時間價值 ，就 無法直接比較 不同時點上發(fā)生的現(xiàn)金流量。 即： 稅前現(xiàn)金流＝凈運營收益 抵押貸款還本付息 稅后現(xiàn)金流＝稅前現(xiàn)金流 準備金 所得稅 收益性物業(yè)的現(xiàn)金流 潛在毛租金收入－空置和收租損失十其他收入＝有效毛收入 有效毛收入－運營費用 =凈運營收益 凈運營收益－抵押貸款還本付息 =稅前現(xiàn)金流 稅前現(xiàn)金流－準備金－所得稅 =稅后現(xiàn)金流 資金的時間價值 ，（ 1） 在 不同 的 時間付出 或 得到 的 同樣數(shù)額 的 資金 在 價值上 是 不等 的。 （ 2） 空置和收租損失 ， 潛在毛租金收入的減少可能由兩方面原因造成，一是空置的面積不能產(chǎn)生租金收入，二是租出的面積沒有收到租金。在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時間各時間點上實際發(fā)生的資金流出，流入系統(tǒng)的資金叫做 現(xiàn)金流入 。 (三 )零 售商業(yè)物業(yè) 取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果。所有其他影響要求均與房地產(chǎn)所處的“區(qū)位”相關(guān)。但房地產(chǎn)投資的保值性，又使投資者要求的最低收益率并不是通 貨膨脹與行業(yè)基準折現(xiàn)率的直接加和。 房地產(chǎn)投資的特性（ 1）位置 固定性 或 不 可移動性 ， 是房地產(chǎn) 最重要 一個 特性 ； （ 2）壽命周期長 ， 房地產(chǎn)壽命可區(qū)分為經(jīng)濟壽命 和 自然壽命 （ 3）適應性 （ 4）各異性：是指房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn) （ 5）政策影響性（ 6）專業(yè)管理依賴性（ 7）相互影響性 P22 （一） 房地產(chǎn) 投資之利 （ 1）相對 較高 的 收益 水平（ 2） 能夠 得到稅收 方面的好處（ 3）易于 獲得 金融機構(gòu)的 支持 （ 4）能抵消通貨膨脹 的影響 （ 5） 提高 投資者的 資信等級 P25 （二） 房地產(chǎn) 投資之弊 （ 1） 流動性差 （ 2）投資 數(shù)額巨大 （ 3）投資 回收期 較 長 （ 4） 需要專門 的 知識 和經(jīng)驗 P26 房地產(chǎn)投資 風險的定義 ： 從房地產(chǎn) 投資 的 角度 來說同，風險可以定義為未獲得 預期收益 可能性的 大小 ，完成投資過程進入經(jīng)營階段后，人們就可以計算 實際 獲得的 收益 與 預期收益 之間的 差別 ，進而也就可以計算獲取預期收益可能性的大小。 間接投資 是指將 資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券 市場 的 行為 ，間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。 傳統(tǒng)的業(yè)主不太關(guān)注設(shè)施方面的條款，但也只是個程度問題。 (3)租戶可能對物業(yè)的建筑或者某一部分表示不滿意，這時為了留住租戶，業(yè)主不得不降低條件，允許租戶承擔較低的維修責任，而由他自己負擔大部分。 （ 5） 為了實現(xiàn)投資者所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)價值最大化的目標，三個層次的物業(yè)經(jīng)營管理必須進行有效的協(xié) 調(diào)，并根據(jù)市場需求的變化主動地調(diào)整經(jīng)營策略。 P10 1 物業(yè)經(jīng)營管理 不同層次 之 間 的 關(guān)系 ： （ 1） 物業(yè)管理或設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的作用是相互關(guān)聯(lián)的，在一個 小型 房地產(chǎn)“ 投資組合 ”里，某一種層次的管理可能同時扮演三種角色。 （ 1） 物業(yè)管理 ：物業(yè)管理的核心工作是對物業(yè)進行日常的維護和維修，向入住的客戶和企業(yè)提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運行狀態(tài)。 物業(yè)業(yè)主 ，既包括 直接持有物業(yè)產(chǎn)權(quán) 的企業(yè)或 機構(gòu) ， 也包括 這些企業(yè)或機構(gòu)背后的 投資者 。甚至“空中別墅”等概念。 P1 物業(yè)經(jīng)營管理活動的 管理對象 通常為 收益性物業(yè) ， 主要包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公 寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設(shè)施等 可 通常 出租 ，可 獲得 經(jīng)常性 租金收益 ，是房地產(chǎn)投資信托基金和機構(gòu)投資者進行商業(yè)房地產(chǎn)投資的主要載體（特征）。 P2 國外通常將 寫字樓 分為 甲、乙、丙 三個等級。 實際上除獨立式住宅外，其他均不具有別墅類產(chǎn)品的獨有性。 1 物業(yè)管理企業(yè)劃分為 管理型 、 專業(yè)型 和 綜合型 （ 1） 管理型 物業(yè)管理企業(yè)是 具有策略性物業(yè) 管理能力的 企業(yè) ，它 受業(yè)主委托 對物業(yè)經(jīng)營管理 績效 承擔綜合責任 。對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營管理的全部內(nèi)容。物業(yè)管理或設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理之間的相互關(guān)系。 1 物業(yè)經(jīng)營管理中的 戰(zhàn)略性 工作 （ 1）確定戰(zhàn)略（ 2）確定標準 （ 3）構(gòu)建信息基礎(chǔ)（ 4）構(gòu)建信息基礎(chǔ) （ 5）進行資產(chǎn)組合 P1213 1 資產(chǎn)管理 的 主要內(nèi)容 本質(zhì)上就是對成本和收益的控制，主要包括對物業(yè)的物理形態(tài)和財務(wù)狀況的管理。） （ 1）支出的分配 （ 2）費用和成本（ 3）租金（ 4）服務(wù)費； 支出的分配 、 組織和管理 是物業(yè)管理師工作的一個 重要方面 ，它完成的質(zhì)量好壞很可能會對物業(yè)的凈運營收益和資本價值產(chǎn)生影響。過高水平的設(shè)施設(shè)備管理有時候?qū)I(yè)主來說并不是一件好事，雖然它對某些租戶比較有吸引力，但是會提高管理成本，增加提高租金的可能性，從而會喪失一部分租戶。 P20 房地產(chǎn)直接投資 （ 1） 房地產(chǎn) 開發(fā)投資 是指投資者從 購置土地開始 ，通過在土地上 的進一步投資活動 ，即經(jīng)過 規(guī)劃設(shè)計和工程建設(shè)等過程 ， 建成 可以 滿足 人們某種 入住 需要的 房地產(chǎn)產(chǎn)品 ，然后將其 推向市場 進行 銷售 ， 轉(zhuǎn)讓 給 新的 投資者 或 使用者 ，并 通過 這個 轉(zhuǎn)讓 過程 收回投資 、 獲取 開發(fā) 利潤 。P27 風險與不確定性 ： 標準方差 越 小 ， 風險 越 小 ；標準 方差越大 ， 風險 就越 大 。 （二） 周期風險是指 房地產(chǎn)市場 的 周期波動 給投資者 帶來的風險 。 （ 2） 房地產(chǎn)投資中“ 區(qū)位 ”的理解有 狹義 和 廣義 之分。分析包括：可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏愛及購買能力分析。現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱為 凈現(xiàn)金流量 。 （ 3） 其他收入 物業(yè)中設(shè)置的自動售貨機、投幣電話等獲得的收人稱為其他收入。 同樣數(shù)額 的 資金 在 不同時間點上具有 不同的價值 ，而 不同時間發(fā)生 的 等額資金 在 價值 上的 差別 稱 為資金的時間價值 。因此，要 通過 一系列的 換算 ，在 同一時點 上進行 對比 ，才能符合客觀的實際情況。 名義利率 是 指一年 內(nèi) 多次復利時給出的 年利率 ，它等于 每期利 率 與 年內(nèi)復利次數(shù) 的 乘積 。 2．設(shè)備無形磨損：是由于社會經(jīng)濟環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值。 自然壽命 也稱 物理壽命 。 1財務(wù)評價 指標體系 ， 房地產(chǎn)投資 分析的目的 ，是考察房地產(chǎn)投資項目的盈利能力和清償能力。 2．現(xiàn)金回報率現(xiàn)金回報率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟活動，所以房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)負債率一般較高。 (一 )物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大。但是，隨著時期、地區(qū)、物業(yè)類型的不同，那些影響較大的因素也許會變?yōu)橛绊戄^小的因素，甚至沒有影響；相反，那些影響較小的因素則有可能 成為影響因素。 現(xiàn)房價格和期房價格。 1原始價值、帳面價值、市場價值。 (三 )選取可比實例 基本要求：①可比實例物業(yè)應是估價對象物業(yè)的 類似物業(yè)；②可比實例的成交日期應與估價時點接近；③可比實例的交易類型應與估價目的吻合；④可比實例的成交價格應為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格。 7．相鄰物業(yè)的合并交易。 P106 建筑物折舊＝建筑物重新購建價格一建筑物市場價值。 建筑物的年齡分為實際年齡和有效年齡。預期原理說明，決定物業(yè)當前價值的，重要的不是過去的因素而是未來的因素。進一 步搞清楚報酬率的內(nèi)涵，需要搞清楚一筆投資中投資回收與投資回報的概念及其之間的區(qū)別。 直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種預期收益除以適當?shù)馁Y本化率或者乘以適當?shù)氖找娉藬?shù)轉(zhuǎn)換為價值的方法。 二、房地產(chǎn)市場的供給 影響市場供給數(shù)量的并不僅僅是價格，所以我們在描述供給的基本法則時假設(shè)除價格和供給數(shù)量外，