【正文】 它的根本目的是通過(guò)不斷改善客戶關(guān)系、互動(dòng)方式、資源調(diào)配、業(yè)務(wù)流程和自動(dòng)化程度等，達(dá)到降低運(yùn)營(yíng)成本、提高企業(yè)銷售收入、客戶滿意度和員工生產(chǎn)力的目的 CRM對(duì)企業(yè)有哪些作用 能夠整合客戶、企業(yè)和員工資源、優(yōu)化業(yè)務(wù)流程 能夠提高企業(yè)、員工對(duì)客戶的響應(yīng)、反饋速度和應(yīng)變能力 能夠提高企業(yè)銷售收入 能夠改善企業(yè)服務(wù)、提高客戶滿意度 CRM的本質(zhì) CRM是一種管理理念而非管理軟件 (三個(gè)層次：管理思想層、軟件產(chǎn)品層、管理系統(tǒng)層 ) 。各自的含義是什么 ?他們相互之間的關(guān)系如何 ? 供給指標(biāo) 1)存量 2)新竣工量 3)滅失量 4)空置量 5)空置率 6)可供租售量 7)房屋施工面積 8)房屋新開工面積 9)平均建設(shè)周期 10) 竣工房屋價(jià)值 需求指標(biāo) 1)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 2)人口數(shù) 3)城市家庭人口 4)就業(yè)人員數(shù)量 5)就業(yè)分布 6)城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 7)城市家庭可支配收入 8)城市家庭總支出 9)房屋空間使用數(shù)量 10) 商品零售價(jià)格指數(shù) 11) 城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) 市場(chǎng)交易指標(biāo) 1)銷售量 2)出租量 3)吸納量 4)吸納率 5)吸納周期 6)預(yù)售面積 7)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) 8)房地產(chǎn)價(jià)格 9)房地產(chǎn)租金 房地產(chǎn)市場(chǎng)有哪些特征 ? 市場(chǎng)供給特點(diǎn)：缺乏彈性、具有非同質(zhì)性、高度壟斷性 市場(chǎng)需求的特點(diǎn)：廣泛性、多樣性、開支巨大 市場(chǎng)交易的特點(diǎn)：交易是產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及再界定、程序復(fù)雜、需專業(yè)服務(wù) 市場(chǎng)價(jià)格的特點(diǎn)：地理位置影響大、價(jià)格呈上升趨勢(shì)、交易主體個(gè)別因素影響大 房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能表現(xiàn)在哪些方面 ? 配置存量房地產(chǎn)資源和利益 顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化 指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化 指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃 引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的變化由哪些原因引起 建設(shè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目或改變?cè)瓉?lái)物業(yè)的使用方式 某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化 房地產(chǎn)市場(chǎng)為什么需要政府干預(yù) ? 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展 使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用 保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當(dāng)?shù)娜胱】臻g 引導(dǎo)新建項(xiàng)目的位置選擇 政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段有哪些 ?為什么這些手段能夠發(fā)揮對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控作用 ? 土地供應(yīng)政策 金融政策 住房政策 城市規(guī)劃 地價(jià)政策 稅收政策 租金和價(jià)格控制 如何確定市場(chǎng)區(qū)域 ? 描繪市場(chǎng)區(qū)域 在相應(yīng)地圖上標(biāo)出市場(chǎng)區(qū)域的邊界 解釋確定市場(chǎng) 區(qū)域邊界的依據(jù) 影響市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素 自然特征 建筑阻礙 人口密度大小 政治區(qū)域 發(fā)展的類型和范圍 競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目面對(duì)區(qū)域 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析包括哪三個(gè)方面 ? 宏觀因素分析 市場(chǎng)供求分析 1)供給分析 2)需求分析 3)競(jìng)爭(zhēng)分析 4)市場(chǎng)占有率分析 相關(guān)因素分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析的內(nèi)容有哪些 ? 供給分析 1)調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過(guò)去的走勢(shì)和未來(lái)可能的供給 2)分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計(jì)劃 3)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運(yùn)動(dòng)情況 。收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)，可分為直接資本化法、報(bào)酬資本化法 收益法適用的對(duì)象和條件是什么 ? 收益法適用于有收益或有潛在收益的物業(yè)，如住宅、寫字樓、旅館、商店、影劇院、游樂(lè)場(chǎng)、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉(cāng)庫(kù)、農(nóng)地等。 市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)的含義是什么 ? 市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格 政府指導(dǎo)價(jià)是由政府價(jià)格主管部門或者其他部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格 政府定價(jià)是由政府價(jià)格主管部門或其他有關(guān) 部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格，如城鎮(zhèn)房改中出售共有住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià) 房屋重置價(jià)格的作用是什么 ? 是指某一基準(zhǔn)時(shí)期，不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級(jí)的房屋，建造它所需要的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金及應(yīng)獲得的利潤(rùn) 總價(jià)格、單位價(jià)格的含義及其相互關(guān)系是什么 ? 總價(jià)格是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的物業(yè)整體的價(jià)格，物業(yè)的總價(jià)格一般不能反映物業(yè)價(jià)格水平的高低 單位價(jià)格簡(jiǎn)稱單價(jià) 了解單位價(jià)格應(yīng)注意哪幾點(diǎn) ? 認(rèn)清單位價(jià)格，必須認(rèn)清價(jià)格單位，價(jià)格單位由貨幣和面積兩方面構(gòu)成 貨幣：包括幣種和貨幣單位 面積：包括面積內(nèi)涵和面積單位 城鎮(zhèn)房改中房租分為哪幾類 ? 市場(chǎng)租金、商品租金、成本租金、準(zhǔn)成本租金、福利租金 租賃價(jià)格組成 地租 房屋折舊費(fèi) 維修費(fèi) 管理費(fèi) 投資利息 保險(xiǎn)費(fèi) 物業(yè)稅 (城鎮(zhèn)土的使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅 ) 租賃附加 (租賃代理費(fèi)用 ) 租賃稅費(fèi) (營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、租賃手續(xù)費(fèi) ) 利潤(rùn) 實(shí)際價(jià)格、名義價(jià)格的含義及其相互關(guān)系是什么 ? 實(shí)際價(jià)格 是指在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格 名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格 現(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格的含義及其相互關(guān)系是什么 ? 期房?jī)r(jià)格 =現(xiàn)房?jī)r(jià)格 預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值 風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 物業(yè)的現(xiàn)房?jī)r(jià)格是以現(xiàn)狀物業(yè)為交易標(biāo)的的價(jià)格，物業(yè)的期房?jī)r(jià)格以未來(lái)狀況的物業(yè)為交易標(biāo)的的價(jià)格 起價(jià)、標(biāo)價(jià)、均價(jià)的含義是什么 ? 起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)，是在商品房銷售中出現(xiàn)的一組價(jià)格 起價(jià)是指所銷售的商品房的最 低價(jià)格 標(biāo)價(jià)又稱報(bào)價(jià)、表價(jià)格，即賣方的價(jià)格 成交價(jià)是商品房買賣雙方的實(shí)際交易價(jià)格 均價(jià)是所銷售商品房的平均價(jià)格 保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)的含義是什么 ? 評(píng)估價(jià)是對(duì)擬拍賣的物業(yè)的公開市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的結(jié)果 保留價(jià)又稱拍賣底價(jià)，是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價(jià)格 物業(yè)價(jià)格的影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響類型有哪幾種 ? 不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，引起物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的 不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，引起物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的 不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，與物業(yè)價(jià)格之間的影響關(guān)系是不盡相同的 有些物業(yè)價(jià)格影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響與時(shí)間有關(guān)，有些與時(shí)間無(wú)關(guān) 某些物業(yè)價(jià)格影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模式來(lái)量化，但更多的影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響雖然可以感覺(jué)到，卻難以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型將其描述出來(lái) 物業(yè)價(jià)格的影響因素有哪些 ?它們與物業(yè)價(jià)格的關(guān)系如何 ? 人口因素 1)人口數(shù)量 (人口數(shù)量與房?jī)r(jià)成正比，人口密度從兩方面影響價(jià)格 ) 2)人口素質(zhì) (與房?jī)r(jià)成正比 ) 3)家庭人口規(guī)模 (家庭增加，房?jī)r(jià)上升 ) 居民收入因素 物價(jià)因素 利率因素 (與房?jī)r(jià)反比 ) 匯率因素 物業(yè)稅收因素 城市規(guī)劃因素 交通管制因素 心理因素 收益性物業(yè)估價(jià)的基本方法 市場(chǎng)法 成本法 收益法 什么是市場(chǎng)法 ? 又稱市場(chǎng)比較法、比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過(guò)交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似物業(yè)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚?，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法 市場(chǎng)法估價(jià)的操作步驟是什么 ? 搜集交易實(shí)例 (3～ 10個(gè) ) 選取可比實(shí)例 對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理 1)價(jià)格換算 2)價(jià)格修正 (交易情況修正 ) 3)價(jià)格調(diào)整 (日期調(diào)整、物業(yè)狀況調(diào)整 ) 求取比準(zhǔn)價(jià)格 市場(chǎng)法適用的對(duì)象和條件是什么 ? 適用的對(duì)象時(shí)具有交易性的物業(yè)，使用條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期，存在著較多類似物業(yè)的交易 搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)搜集哪些內(nèi)容 ? 交易實(shí)例物業(yè)的狀況，如名稱、坐落、面積、四至、用途、產(chǎn)權(quán)、土地形狀、建成時(shí)間、環(huán)境等 交易雙方，如賣方和 買方的名稱、之間的關(guān)系 成交日期 成交價(jià)格，包括計(jì)價(jià)方式 付款方式 交易情況 選取可比實(shí)例應(yīng)符合哪些要求 ? 可比實(shí)例物業(yè)是估價(jià)對(duì)象物業(yè)的類似物業(yè) 可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與