【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格 現(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格的含義及其相互關(guān)系是什么 ? 期房?jī)r(jià)格 =現(xiàn)房?jī)r(jià)格 預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值 風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 物業(yè)的現(xiàn)房?jī)r(jià)格是以現(xiàn)狀物業(yè)為交易標(biāo)的的價(jià)格，物業(yè)的期房?jī)r(jià)格以未來(lái)狀況的物業(yè)為交易標(biāo)的的價(jià)格 起價(jià)、標(biāo)價(jià)、均價(jià)的含義是什么 ? 起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)，是在商品房銷(xiāo)售中出現(xiàn)的一組價(jià)格 起價(jià)是指所銷(xiāo)售的商品房的最 低價(jià)格 標(biāo)價(jià)又稱報(bào)價(jià)、表價(jià)格，即賣(mài)方的價(jià)格 成交價(jià)是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方的實(shí)際交易價(jià)格 均價(jià)是所銷(xiāo)售商品房的平均價(jià)格 保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)的含義是什么 ? 評(píng)估價(jià)是對(duì)擬拍賣(mài)的物業(yè)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的結(jié)果 保留價(jià)又稱拍賣(mài)底價(jià)，是在拍賣(mài)前確定的拍賣(mài)標(biāo)的可售的最低價(jià)格 物業(yè)價(jià)格的影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響類(lèi)型有哪幾種 ? 不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，引起物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的 不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，引起物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的 不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，與物業(yè)價(jià)格之間的影響關(guān)系是不盡相同的 有些物業(yè)價(jià)格影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響與時(shí)間有關(guān)，有些與時(shí)間無(wú)關(guān) 某些物業(yè)價(jià)格影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模式來(lái)量化，但更多的影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響雖然可以感覺(jué)到，卻難以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型將其描述出來(lái) 物業(yè)價(jià)格的影響因素有哪些 ?它們與物業(yè)價(jià)格的關(guān)系如何 ? 人口因素 1)人口數(shù)量 (人口數(shù)量與房?jī)r(jià)成正比，人口密度從兩方面影響價(jià)格 ) 2)人口素質(zhì) (與房?jī)r(jià)成正比 ) 3)家庭人口規(guī)模 (家庭增加，房?jī)r(jià)上升 ) 居民收入因素 物價(jià)因素 利率因素 (與房?jī)r(jià)反比 ) 匯率因素 物業(yè)稅收因素 城市規(guī)劃因素 交通管制因素 心理因素 收益性物業(yè)估價(jià)的基本方法 市場(chǎng)法 成本法 收益法 什么是市場(chǎng)法 ? 又稱市場(chǎng)比較法、比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似物業(yè)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似物業(yè)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚?，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法 市場(chǎng)法估價(jià)的操作步驟是什么 ? 搜集交易實(shí)例 (3～ 10個(gè) ) 選取可比實(shí)例 對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理 1)價(jià)格換算 2)價(jià)格修正 (交易情況修正 ) 3)價(jià)格調(diào)整 (日期調(diào)整、物業(yè)狀況調(diào)整 ) 求取比準(zhǔn)價(jià)格 市場(chǎng)法適用的對(duì)象和條件是什么 ? 適用的對(duì)象時(shí)具有交易性的物業(yè)，使用條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期，存在著較多類(lèi)似物業(yè)的交易 搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)搜集哪些內(nèi)容 ? 交易實(shí)例物業(yè)的狀況，如名稱、坐落、面積、四至、用途、產(chǎn)權(quán)、土地形狀、建成時(shí)間、環(huán)境等 交易雙方，如賣(mài)方和 買(mǎi)方的名稱、之間的關(guān)系 成交日期 成交價(jià)格，包括計(jì)價(jià)方式 付款方式 交易情況 選取可比實(shí)例應(yīng)符合哪些要求 ? 可比實(shí)例物業(yè)是估價(jià)對(duì)象物業(yè)的類(lèi)似物業(yè) 可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近 可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)與估價(jià)目的吻和 可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常市場(chǎng)價(jià)格或能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格 如何建立價(jià)格可比基礎(chǔ) ? 統(tǒng)一付款方式 統(tǒng)一采用單價(jià) 統(tǒng)一幣種和貨幣單位 (采用該成交日期的匯率 ) 統(tǒng)一面積內(nèi)涵 統(tǒng)一面積單位 物業(yè)交易中的面積換算公式 建筑面積下的價(jià)格 =套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格 (套內(nèi)建筑面積 /建筑面積 ) 建筑面積下的價(jià)格 =使用面積下的價(jià)格 (使用面積 /建筑面積 ) 套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格 =使用面積下的價(jià)格 (使用面積 /套內(nèi)建筑面積 ) 什么是交易情況影響修正 ?造成價(jià)格偏離其正常市場(chǎng)價(jià)格的因素主要有哪些 ? 對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正，造成偏離因素： 厲害關(guān)系人之間的交易 急于出售或急于購(gòu)買(mǎi)的交易 交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易 交易雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏 好的交易 特殊交易方式的交易 交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易 相鄰物業(yè)的合并交易 受債券債務(wù)關(guān)系影響的交易 什么是交易日期影響修正 ? 將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 物業(yè)狀況調(diào)整的思路 確定影響價(jià)格的物業(yè)狀況因素 (區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物狀況 ) 判定估價(jià)對(duì)象物業(yè)和實(shí)例物業(yè)在這些因素方面的狀況 將實(shí)例物業(yè)與估價(jià)對(duì)象物業(yè)在這些因素方面的狀況逐一比較，找出差異程度 根據(jù)差異程度進(jìn)行調(diào)整 (實(shí)例物業(yè)好，減價(jià)調(diào)整 。反之 ) 什么是物業(yè)狀況 影響修正，它包括哪些方面 ? 將可比實(shí)例在成交日期時(shí)的物業(yè)狀況下的價(jià)格，調(diào)整為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的物業(yè)狀況下的價(jià)格，物業(yè)狀況調(diào)整可以分為：區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整 如何將多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格綜合成一個(gè)最終比準(zhǔn)價(jià)格 ? 交易情況修正后，形成正常市場(chǎng)價(jià)格 交易日期調(diào)整后，形成估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 物業(yè)狀況調(diào)整后，形成估價(jià)對(duì)象物業(yè)狀況下的價(jià)格 采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均法綜合成估價(jià)結(jié)果價(jià)格 什么是成本法 ? 是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法 成本法適用的對(duì)象和條件是什么 ? 新近開(kāi)發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)或計(jì)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè) 既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的物業(yè) 獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè) (化工廠、鋼鐵廠、電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等 ) 單純的建筑物 物業(yè)保險(xiǎn)及其他損害賠償估價(jià) 物業(yè)市場(chǎng)發(fā)育不夠或類(lèi)似交易實(shí)例較少的地區(qū) 客觀成本與實(shí)際成本的含義及其區(qū)別是什么 ? 成本法估價(jià)的操作步驟是什么 ? 搜集有關(guān)物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料 測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格 測(cè)算折舊 求取積算價(jià)格 物業(yè)價(jià)格是如何構(gòu)成的，各構(gòu)成項(xiàng)目如何估算 ? 土地取得成本 1)征收農(nóng)地時(shí)：征收費(fèi)用 +土地使用權(quán)出讓金 2)城市拆遷的：拆遷費(fèi)用 +土地使用權(quán)出讓金 3)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)的：土地價(jià)款 +買(mǎi)方稅費(fèi) 開(kāi)發(fā)成本 1)勘查設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 2)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 3)房屋建筑安裝工程費(fèi) 4)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 5)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的稅費(fèi) 管理費(fèi)用 投資利息 銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售稅費(fèi) 開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 成本法的基本公式為何 ? 基本公式：物業(yè)價(jià)格 =重新構(gòu)建價(jià)格 折舊 新開(kāi)發(fā)土地的價(jià)格 =土地取得成本 +土地開(kāi)發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷(xiāo)售費(fèi)用 +銷(xiāo)售稅費(fèi) +開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 新建物業(yè)的價(jià)格 =土地取得成本 +土地開(kāi)發(fā)成本 +建筑物建造成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷(xiāo)售費(fèi)用 +銷(xiāo)售稅費(fèi) +開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 舊物業(yè)價(jià)格 =土地重新購(gòu)建價(jià)格 +建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格 建筑物的折舊 重新購(gòu) 建價(jià)格、重置價(jià)格、重建價(jià)格的含義是什么 ? 重新構(gòu)建價(jià)格又稱重新構(gòu)建成本，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必須的支出，或者重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必須的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn) 重置價(jià)格是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的材料和技術(shù)，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的建筑的必須支出和利潤(rùn) 重建價(jià)格是采用估價(jià)對(duì)象建筑物相同的材料和技術(shù)，重新建造相同建筑必須支出和利潤(rùn) 估價(jià)上的折舊包括哪三個(gè)方面 ? 物質(zhì)折舊 (自然老化、使用磨損、意外損毀、損壞殘存 ) 功能折舊 經(jīng)濟(jì)折舊 直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值的計(jì)算公式為何 ? 年折舊額 D= CS = C(1R) N N 折舊總額 E=D t 建筑物現(xiàn)值 V=CE=C[1(1R)t/N] 什么是收益法 ? 又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)，可分為直接資本化法、報(bào)酬資本化法 收益法適用的對(duì)象和條件是什么 ? 收益法適用于有收益或有潛在收益的物業(yè)，如住宅、寫(xiě)字樓、旅館、商店、影劇院、游樂(lè)場(chǎng)、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉(cāng)庫(kù)、農(nóng)地等。公用、公益性物業(yè)不適用，如行政辦公樓、學(xué)校、公園等 收益法估價(jià)的操作步驟是什么 ? 搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料 預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益 求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù) 選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格 試列舉收益法的幾種計(jì)算公式及其應(yīng)用條件 收益期限為有限年且凈收益每年不