【文章內(nèi)容簡介】 租人將房屋出租給承租人使用，承租人向出租方支付租金。物業(yè)租賃（房屋租賃）的特點：不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)；標的是作為特定物的房屋；房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟要式（書面）契約關(guān)系；房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止；租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責任人。物業(yè)租賃的分類：按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分為：公房租賃和私房租賃。按房屋租賃期限劃分：定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃。定期租賃，是物業(yè)管理中最常見的租賃形式。不因業(yè)主或租戶的死亡而失去法律效力。自動延期租賃，又稱周期性租賃，除非租約一方提出要中止合約，否則將自動續(xù)約。該形式的租賃不因租約一方的死亡而失效。意愿租賃，是給租戶以時期不確定的物業(yè)租用權(quán)，其延續(xù)依賴雙方的意愿。與定期租賃不同的是，意愿租賃關(guān)系在雙方中的一方死去時自動中止。按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分，物業(yè)使用過程中所發(fā)生的費用，主要由稅費、物業(yè)管理費和承租單元內(nèi)部的能源使用費三部分組成。按照出租人所收取的租金中是否飲食上述費用支出，通常將物業(yè)租金分為（站在業(yè)主的角度）毛租、凈租（通常在長期使租了中使用，在10年以上）和百分比租金三種形式。大型購物中心或超市常常采用百分百租金：物業(yè)租賃管理模式的類型：包租轉(zhuǎn)租模式、出租代理模式和委托管理模式。包租轉(zhuǎn)租模式：具體做法：物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主物業(yè)管理委托時，將出租物業(yè)全部或部分包租下來，然后負責轉(zhuǎn)租，即物業(yè)管理企業(yè)再零星出租。雙方責任及利弊：包租轉(zhuǎn)租模式，業(yè)主不負責物業(yè)的租賃，不承擔市場風險，只收取包租的租金。在租賃市場不景氣或不易把握時，業(yè)主通常選擇包租轉(zhuǎn)租模式，以轉(zhuǎn)移市場風險。物業(yè)管理企業(yè)此時既要承擔物業(yè)的租賃經(jīng)營，又要負責物業(yè)的管理服務工作。除嫌取物業(yè)管理費用之外，還將從經(jīng)租活動中獲取一定的批零差價。但以固定的租金包租了物業(yè)，一量不能全部將物業(yè)出租，或空置率過大，將自行承擔風險。出租代理模式：具體做法：業(yè)主全權(quán)委托物業(yè)管理企業(yè)負責租賃活動以及租賃中的管理和服務。物業(yè)管理企業(yè)只獲得代理傭金，代理傭金以租金收入的一定比例收取。雙方責任及利弊：出租代理模式，業(yè)主同樣不負責物業(yè)租賃，但要承擔一定的市場風險，獲取扣除代理傭金后的全部租金收入。在租賃市場活躍時，業(yè)主通常選擇出租代理模式。此時物業(yè)管理企業(yè)按委托代理合同，從事租賃活動以及租賃過程的管理和服務。并根據(jù)合同承擔一定的責任，如管理不善或經(jīng)租活動的失誤都將受到懲罰；但風險較小，尤其房屋空置對業(yè)主的影響大，對物業(yè)管理企業(yè)的影響小。物業(yè)管理企業(yè)所獲得的收益主要是管理和服務費用。在經(jīng)租活動中，物業(yè)管理企業(yè)所得到的只是傭金。委托管理模式：具體做法：業(yè)主自己直接負責租賃活動，不讓物業(yè)管理企業(yè)介入。業(yè)主只將物業(yè)管理服務工作委托物業(yè)管理企業(yè)負責。雙方責任及利弊：此種模式下，業(yè)主負責物業(yè)租賃的所有活動，承擔全部市場風險，也獲取全部租金收入。物業(yè)管理企業(yè)只負責物業(yè)管理和服務，只獲取物業(yè)管理和服務費用，只要沒有失職行為主不承擔風險。經(jīng)租所獲得的利潤與物業(yè)管理企業(yè)無關(guān)。租賃管理的概念：是針對包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租公寓等在內(nèi)的收益性物業(yè)租賃活動的管理。租賃管理的三個階段及各階段的主要工作內(nèi)容 包括租約簽訂前、租約執(zhí)行過程中和租約期滿時三個階段：租約簽訂前，主要工作內(nèi)容包括：制定租賃方案與策略、租戶選擇、租金確定和租約談判與簽約管理；租約執(zhí)行中，主要工作內(nèi)容是：房屋空間支付，收取租金、租金調(diào)整和租戶關(guān)系管理；租約期滿時，租賃管理工作則主要集中在租金結(jié)算、租約續(xù)期或房屋空間收回管理。租賃管理過程中，還始終貫穿著物業(yè)營銷工作。租賃方案與策略涉及的主要工作內(nèi)容：確定可出租面積和租賃方式，編制租賃經(jīng)營預算，（預算是租賃管理中租賃方案的核心），預算中包括詳細的預期收益估算、允許的空置水平和經(jīng)營費用。定位目標市場；確定租金方案，（租金方案是租賃管理的核心；）從理論上來說，租金的確定要與物業(yè)的經(jīng)營成本和業(yè)主希望的投資回報率來確定，但在市場經(jīng)濟的條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系。明確吸引租戶的策略，吸引租戶的策略多種多樣，主要有宣傳手段和租約條款優(yōu)惠等，一般很少通過強調(diào)租金低廉來吸引租戶。租戶選擇：租戶選擇是租賃管理的核心內(nèi)容。在租戶選擇中考慮的主要準則是：潛在租戶所經(jīng)營業(yè)務的類型及聲譽、財務穩(wěn)定性和長期盈利的能力、所需的面積大小及空間組合，其需要提供的特殊物業(yè)管理服務的內(nèi)容。租金常常以每平方米可出租面積為計算基礎(chǔ)?；A(chǔ)租金和附加租金：在確定租金時，一般應根據(jù)業(yè)主希望達到投資收益率目標和其可接受的最低租金水平確定一個基礎(chǔ)租金。租金的調(diào)整：短期租賃的租金水平在租期中一般保持不變，如果租戶需要續(xù)租，則按照續(xù)租時的市場租金水平重新簽訂租約。對于租期較長的租戶（35年以上），為保護雙方的利益，租約中應對如何調(diào)整租金做出明確的規(guī)定。市場營銷工作的過程：最關(guān)鍵的就是告訴潛在租戶，如果租住本物業(yè)，不僅能夠順利的開展其經(jīng)營活動，而且所支付的物業(yè)租金物有所值。市場營銷人員常從4各方面來宣傳和推廣物業(yè)：價格優(yōu)勢、物業(yè)本身素質(zhì)、良好的聲譽、經(jīng)濟適用。房屋租賃合同（是債權(quán)合同）的法律特征：房屋租賃合同是雙務合同；房屋租賃合同是有償合同；房屋租賃合同是諾成合同；房屋租賃合同是要式合同；房屋租賃合同是繼續(xù)性合同。房屋租賃合同的基本條款：當事人姓名或者名稱及住所；房屋坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；租賃用途； 租賃期限；租金及支付方式；（租金標準是租賃合同的核心、是引起租賃糾紛的主要原因）房屋的修繕責任；轉(zhuǎn)租的約定；變更和解除合同的條件；有下列情況之一，可以允許租賃合同的變更:租賃一方當事人更名、房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，承租人家庭分戶或承租人死亡；出租房屋面積的增減、附屬物的增減；租賃雙方約定改變租賃房的用途或增減房屋用途；租金的增減或支付方式的改變；雙方約定改變租賃期限或者期限長短。賃合同的終止一般有兩種情況：一是合同的自然終止，二是人為終止。合法租自然終止包括：租賃合同到期，合同自行終止，承租人需要繼續(xù)租用的，應當在租賃期滿前3個月內(nèi)提出。；人為終止包括：是指由于租賃雙方人為因素而使合同終止。一般包括無效合同的終止和由于出租人和承租人的人為因素而使合同終止。租賃雙方的權(quán)利與義務；出租人的權(quán)利包括：有按期收取租金的權(quán)利；有監(jiān)督承租人按合同規(guī)定合理使用房屋的權(quán)利，包括對改建、裝修、轉(zhuǎn)租的否決權(quán)，承租人的違約和違法行為，要求恢復原判或賠償經(jīng)濟損失的權(quán)利；有依法收回出租房屋的權(quán)利；有宣傳、貫徹執(zhí)行國家房管政策和物業(yè)管理公約、管理規(guī)定。出租人的義務包括：有按照合同規(guī)定提供房屋給承租人使用的義務；有保障承租人合法使用房屋的義務；有保障承租人居住安全和對房屋裝修、設(shè)備設(shè)施進行正常維修的義務；有組織住戶、依靠群眾管好房屋，接受租戶監(jiān)督，不斷改進工作的義務。承租人的權(quán)利包括：有按照租約所列的房屋、規(guī)定的用途使用房屋的權(quán)利；有要求保障房屋安全的權(quán)利；出租房屋出售時，有優(yōu)先購買權(quán)；有對物業(yè)管理狀況進行監(jiān)督、建議的權(quán)利；經(jīng)出租人同意有轉(zhuǎn)租獲利的權(quán)利。承租人的義務包括：有按期交納租金的義務；有按約定用途合理使用房屋，不得私自轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓他人的義務；有維護原有房屋、愛護使用、妥善保管的義務；有遵守有關(guān)國家政府法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定的義務。當事人約定的其他條款。改建的規(guī)定：承租戶的改建必須經(jīng)出租人書面同意；必須明確改建后新增部分的歸屬；必須明確改建費用的承擔；用于生意的固置物的處理?？蛻絷P(guān)系(CRM)是一種通過圍繞客戶細分來組織的企業(yè)，(CRM)是指企業(yè)通過富有意義的交流溝通，理解并影響客戶的行為，最終實現(xiàn)贏得客戶、保留客戶、客戶忠誠和客戶創(chuàng)利目的。(CRM)的概念是美國集體率先提出來，是辨認、獲取、保存和增加能夠帶來利潤的客戶。他是一種以客戶價值為中心的企業(yè)管理理論、商業(yè)策略和企業(yè)運作實踐。以產(chǎn)品為中心4P：產(chǎn)品、價格、渠道、促銷。以客戶為中心4C：客戶、成本、渠道、方便性。 (CRM)是一種管理概念而非管理軟件：實際的CRM分為三個層次：管理思想層、軟件產(chǎn)品層、管理系統(tǒng)層，CRM是營銷管理創(chuàng)新。在租賃管理中實施CRM涉及到的工作：建立詳細的租戶檔案；租賃期內(nèi)的服務；租金繳交的管理；數(shù)據(jù)統(tǒng)計與分析；個性化服務。房屋租賃行政管理的內(nèi)容：《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定，房屋租賃實行登記備案制度。房屋租賃的條件：有下列情形之一的房屋不得出租：未依法取得《房屋所有權(quán)證》的；司法機關(guān)和生下機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；共有房屋未取得共有人同意的；權(quán)屬有爭議訴；不符合安全標準的；己抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的；有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。租賃管理中的市場營銷工作：市場營銷人員通常從四個方面來宣傳其所推廣的物業(yè)：價格優(yōu)勢；物業(yè)本身的素質(zhì)；良好的聲譽；經(jīng)濟實用。第七章 成本管理（重點12分）成本的含義：物業(yè)管理企業(yè)為特定物業(yè)提供物業(yè)管理服務所支出的各種生產(chǎn)費用的總和，就是這些物業(yè)的物業(yè)管理的物業(yè)成本。一定時期內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)為受托物業(yè)提供管理服務而發(fā)生的直接物業(yè)管理成本，稱為物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)成本。此外，物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門為組織和管理物業(yè)服務活動會發(fā)生管理費用，為籌集經(jīng)營管理資金會發(fā)生財務費用，它們大多數(shù)是按時期發(fā)生，難以按受托物業(yè)進行歸集，為了簡化成本核算，都作為期間費用處理，不計入成本，但計入沖減當期損益。營業(yè)成本主要包括：直接人工費、直接材料費、間接費用（項目部費用）。直接人工費包括：人員工資、獎金及職工福利等費用（社會保險費用）。期間費用：管理費用（總部費用）公司經(jīng)費、勞動保險費、董事會費、稅金、無形資產(chǎn)攤銷。財務費用：利息凈支出、匯兌凈損失、金融機構(gòu)手續(xù)費、公司籌資發(fā)生的其它財務費用。物業(yè)管理成本的構(gòu)成或開支范圍的特別規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費，計入營業(yè)成本；物業(yè)管理企業(yè)支付的管理用房有償使用費，計入營業(yè)成本或管理費用；物業(yè)管理企業(yè)對管理用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I業(yè)成本或管理費用；發(fā)生的壞賬損失，計入管理費用；按現(xiàn)行財務制度的規(guī)定，不得列入成本的支出主要有：購置和建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出；對外投資支出；被沒收的財產(chǎn)，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業(yè)的贊助、捐贈支出；國家法律、法規(guī)規(guī)定之外的各種付費；國家規(guī)定不得列入成本、費用的其他支出。按業(yè)務量的關(guān)系劃分：固定成本、變動成本、半固定或半變動成本。固定成本：所發(fā)生的成本總額保持相對穩(wěn)定，不隨物業(yè)管理服務業(yè)務量而變化。變動成本：指其成本總額隨著物業(yè)管理服務業(yè)務量的增減變動而變動的成本。它又可以劃分為比例變動成本和非比例變動成本兩部分。比例變動成本：指所發(fā)生的費用隨業(yè)務量的變動而成比例變化的費用，如物業(yè)管理成本中的原材料成本。非比例變動成本：指所發(fā)生的費用隨業(yè)務量而呈同向趨勢變化的項目，如物業(yè)管理成本中的許多輔助材料、燃料、動力等。半固定或半變動成本：指成本的發(fā)生，隨著業(yè)務量的增減而變動，但不呈正比例變動的情況。半固定或半變動成本又稱混合成本。按照計算依據(jù)不同劃分：目標成本：在目標利潤已經(jīng)確定的基礎(chǔ)上所要墳實現(xiàn)的期望成本。定額成本：成本項目按定額計算，再匯總出物業(yè)管理成本。計劃成本：計劃期經(jīng)過預測而預算出來，并要求執(zhí)行的物業(yè)管理成本。計劃成本是指令性成本。實際成本：計算期依據(jù)實際費用支出而計算出來的物業(yè)管理成本。又可以分為上年實際成本、本年實際成本與累計實際成本。按照與決策的關(guān)系劃分：邊際成本：指在一定物業(yè)管理服務量水平下，增加或減少一個單位服務量所引起成本總額的變動率，用以判斷增減服務量在經(jīng)濟上是否合算。邊際成本等于邊際收入時，為企業(yè)獲得其最大利潤的服務量。差異成本：指不同經(jīng)營管理方案間成本之差異，又稱增量成本或減量成本。機會成本：指選擇使用經(jīng)濟資源于某方案，而放棄另一方案所發(fā)生的潛在利益損失。估計成本：指在會計期間開始前，對所承擔的實際物業(yè)管理工作預估的成本，目的在于預測實際成本以供定價參考。沉沒成本：指因為過去決策己發(fā)生，而在目前和未來無論實行何種方案均無法改變的成本。可緩成本：指可延緩至以后期間支出，而對當期營業(yè)效率無影響的成本?？擅獬杀荆褐敢豁棾杀緝H與某一方案有關(guān)，該方案被取消時，此項成本可免除。附加價值成本：指當投入的成本可使顧客覺得服務質(zhì)量或價值有增加，或是將此成本刪減后顧客會覺得服務質(zhì)量或價值會降低時，所對應的成本即為附加價值成本。成本估算方法：人工費估算：該項成本是指物業(yè)管理企業(yè)的人員費用，包括管理服務人員的工資、社會保險、按規(guī)定提取的福利費以及加班費和服裝費。社會保險費：包括醫(yī)療、工傷、養(yǎng)老、失業(yè)、住房基金等，根據(jù)當?shù)卣囊?guī)定由企業(yè)確定。 按規(guī)定提取的福利費：福利基金，按工資總額的14%計算 工會基金，按工資總額的2%計算 教育經(jīng)費，%計算加班費：按人均月加班23天，再乘以日平均工資計算，日平均工資按每月22個工作日計算。服裝費：按每人每年2套服裝計算，其服裝標準由企業(yè)自定。計算出服裝費后再除以12個月，即可得到每月服裝費。工服洗滌費：根據(jù)實際需要企業(yè)負擔洗滌費用的工服數(shù)量，按照當?shù)氐南礈鞓藴视嬎愦_定。辦公費估算：辦公費=年各項費用之和247。（12參與測算的物業(yè)面積），應測算項目有：交通費：包括車輛耗油、維修保養(yǎng)、保險費、保養(yǎng)費、養(yǎng)路費；通信費：包括電話費、傳真費、手機費；低值易耗品、辦公用品費：包括文具、紙張、打印復印費等。書報費：即每年必須購置 的報紙雜志，物別 專業(yè)書報所需要的花費。宣傳廣告和市場推廣費：該項費用的支出數(shù)量取決于物業(yè)的空置水平、新舊程度以及市場的供求狀