【文章內(nèi)容簡介】 。按照承租面積分配成本有時并不那么令人滿意，特別是當(dāng)同一個物業(yè)要承擔(dān)很多種功能，每個租戶享受到的服務(wù)差別比較大的時候。還有一種方式是以收益為基數(shù)，按照一定比例提取公共成本，但這種方法也同樣存在一定的問題。因?yàn)榻毁M(fèi)基數(shù)的計(jì)算是在業(yè)主控制之外，而且會隨著時間的變化而發(fā)生改變?？蛇@類成本支出一般都是連續(xù)的、周期性的，更新的項(xiàng)目價格一般都會越來越高，維修成本會不斷增加，這種方法無法保證收取的專項(xiàng)費(fèi)用能始終覆蓋公共成本。 這些公共服務(wù)的成本 如果沒能提前收取，業(yè)主將不得不替租戶墊付大筆資金。因此很多租約都會要求租戶能夠提前支付這筆款項(xiàng)。這種做法可以保證在大筆款項(xiàng)支出時，能夠有充足的資金準(zhǔn)備。常用的提取方法是以上一年的實(shí)際成本為基礎(chǔ)，按照通貨膨脹率或者類似的指數(shù)進(jìn)行修正，再按照得到的結(jié)果進(jìn)行專項(xiàng)資金的提取。 (3)其他相關(guān)費(fèi)用 每個租戶在計(jì)算服務(wù)費(fèi)的時候，還必須考慮到會計(jì)和審計(jì)等專業(yè)服務(wù)的成本。這些費(fèi)用一般是按照租戶繳納的服務(wù)費(fèi)的一定比例計(jì)算。 (三 )日常維修和維護(hù) 日常維修和維護(hù)的開支來源，需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式。 業(yè)主會尋找能 夠全部承擔(dān)各種維修成本的租戶，這也是目前大多數(shù)出租活動處理這個問題的方式。如果物業(yè)已經(jīng)比較陳舊或者破損較嚴(yán)重，租戶一般都不愿意接受這樣的條款。此時雙方就會通過溝通來確定一個讓大家都感覺可以接受的解決方式，業(yè)主會盡可能地將這些修繕責(zé)任托付給租戶承擔(dān)。對于由業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任的物業(yè)，很多機(jī)構(gòu)投資者會拒絕參與投資。同時，從長遠(yuǎn)考慮，業(yè)主還必須關(guān)注租戶的承租意圖、用途和財(cái)務(wù)狀況。如果租戶承擔(dān)了主要的維修責(zé)任，但是卻沒有履行或者沒有很好履行，將給業(yè)主帶來很多麻煩，這些工作可能會造成業(yè)主更沉重的工作負(fù)擔(dān)和財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。 (四 )未來維修和維護(hù) 在計(jì)劃進(jìn)行新的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的時候，經(jīng)常忽視物業(yè)管理師的參與。實(shí)際上，物業(yè)管理師不同的參與，對于提高物業(yè)的完善程度、提高物業(yè)設(shè)備設(shè)施的穩(wěn)定性和高質(zhì)量使用非常重要。 開發(fā)商的意圖將會體現(xiàn)在物業(yè)的設(shè)計(jì)中，因?yàn)樗麄円獙⑽飿I(yè)出售，必須要給市場提供一個具有吸引力的產(chǎn)品，卻并不關(guān)注物業(yè)的折舊問題和長期維護(hù)問題。他們的觀點(diǎn)與物業(yè)長期持有者或使用者的觀點(diǎn)可能完全不同。 對于工廠、倉庫和寫字樓物業(yè)，如何處理物業(yè)出租已經(jīng)有了約定的習(xí)慣，即一般是由租戶負(fù)責(zé)物業(yè)未來的維修和維護(hù)?，F(xiàn)在這類供給已經(jīng)比較充足，因此潛在 租戶的選擇空間比較大，他們也因此變得比過去更為挑剔，特別是在有了專業(yè)人員提供建議的時候，他們對租約的安排會有更多的想法。從第二次世界大戰(zhàn)以來，投資者越來越看重提供具有吸引力的、合理的、節(jié)能的和盡量低的維護(hù)成本的物業(yè)。 對于商業(yè)物業(yè)，區(qū)位因素更為重要。對于其他物業(yè)有重要影響的維護(hù)費(fèi)用問題在商業(yè)物業(yè)上體現(xiàn)并不明顯。 設(shè)計(jì)水平、使用的材料和施工質(zhì)量都影響到建筑物全壽命周期中的維修成本。 每個建筑都應(yīng)該有自己的維修計(jì)劃。對于一個新建筑物來說，物業(yè)業(yè)主可以得到由建筑承包商和分包商提供的使用說明，作為對物業(yè)日常進(jìn)行的維 修、維護(hù)和安裝等工作可能出現(xiàn)的各種問題提出的處理建議，還可以為相應(yīng)的成本提供一個估算的標(biāo)準(zhǔn)。 (五 )設(shè)施設(shè)備管理 設(shè)施設(shè)備管理問題是物業(yè)管理中的一個新問題，其邊界并不確定，不同的物業(yè)項(xiàng)目、不同的使用者都有不盡相同的設(shè)施設(shè)備管理問題。 從廣義上講，設(shè)施設(shè)備管理是一種“家務(wù)性”活動，與使用者或租客的日?；顒用芮邢嚓P(guān)。很多公司都認(rèn)為保持較高的設(shè)施管理水平有助于提高物業(yè)的運(yùn)行效率，并有助于提升物業(yè)的對外形象。 (六 )物業(yè)保險(xiǎn)管理 業(yè)主希望一旦發(fā)生事故造成損失，能夠獲得補(bǔ)償。這需要事先與保險(xiǎn)公司簽訂合約，每年繳納一定 的保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)公司會按照合同內(nèi)容為必要的修繕或者重置提供支持。保險(xiǎn)賠償覆蓋的范圍一般與租約條款相對應(yīng)。盡管租約中不會明確總額，但是會明確全部補(bǔ)償需要的各種參數(shù)。如果發(fā)生投保額度過低的情況，投保方將承擔(dān)白行支付全部補(bǔ)償成本和保險(xiǎn)實(shí)際補(bǔ)償金額之間的風(fēng)險(xiǎn)。因此，大多數(shù)建議都會要求投保方對物業(yè)可能產(chǎn)生的損失進(jìn)行全額保險(xiǎn)。 例題 物業(yè)經(jīng)營管理的層次通常將其分為 ()三個層次。 、 答案： ABD 第 3講 房地產(chǎn)投資的概念 第二章：房地產(chǎn)投資 及其區(qū)位選擇 內(nèi)容提要： 房地產(chǎn)投資（概念、特性、投資的形式、投資的利弊） 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇 考試的目的和要求：本部分考試的目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容等知識的熟悉程度 考試的基本要求： 掌握：房地產(chǎn)投資及其特性、房地產(chǎn)投資直接投資與間接投資的區(qū)別與聯(lián)系 熟悉：房地產(chǎn)投資的形式與利弊，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)的種類，房地產(chǎn)區(qū)位的內(nèi)容 了解：不同類型的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目對區(qū)位的特殊要求 物業(yè)經(jīng)營管理主要以收益性物業(yè)為管理對象，以業(yè)主或投資者為服務(wù)對象，強(qiáng)調(diào)策略性價值 管理等特點(diǎn)，要求物業(yè)管理師具備房地產(chǎn)投資知識和選擇投資區(qū)位的能力。為此，本章重點(diǎn)介紹房地產(chǎn)投資及其風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)知識，介紹房地產(chǎn)投資中區(qū)位的含義以及不同類型房地產(chǎn)投資對區(qū)位的特殊要求。 第一節(jié)：房地產(chǎn)投資 一、房地產(chǎn)投資的概念 房地產(chǎn)投資是指以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)投資是許多人夢寐以求的，世界上 90％以上的百萬富翁是由于擁有房地產(chǎn)。 投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資的主要目的，是為了使其財(cái)富最大化。通過進(jìn)行房地產(chǎn)投資，投 資者可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù)、獲得較高的收益和資本增值，還可以降低其投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)、抵抑通貨膨脹的影響。 房地產(chǎn)投資的形式 二、房地產(chǎn)投資的形式 房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資。直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，參與有關(guān)管理工作。直接投資又可分為從購地開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。開發(fā)投資者主要是賺取開發(fā)利潤，其風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)豐厚；置業(yè)投資者則從長期投資的角度出發(fā)，希望獲得收益、保值、增值和消費(fèi)四個方面的利益。 間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為 ，間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作。房地產(chǎn)間接投資的具體形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票，購買房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券 (MBS)等。 (一 )房地產(chǎn)直接投資 1．房地產(chǎn)開發(fā)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購置土地開始，通過在土地上的進(jìn)一步投資活動，即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過程，建成可以滿足人們某種人住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場進(jìn)行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過這個轉(zhuǎn)讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤。 2．房地產(chǎn)置業(yè)投資 房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn) 有運(yùn)行中的房地產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投資。 房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個：一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營的需要，即自用；二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資的另一個特點(diǎn)是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)時，可以將其轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投資者，并獲取轉(zhuǎn)售收益。 (二 )房地產(chǎn)間接投資 1．房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資 為了降低融資成本，越來越多的大型房地產(chǎn)投資企業(yè)希望通過資本市場直接融資，以支持其開發(fā)投資計(jì)劃。例如，北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán) 1999年 5月 28日成功發(fā)行了 5億元、期限為 3年、年利率為 5． 4％的企業(yè)債券，用于陽春光華、盛世家園等 6個優(yōu)質(zhì)普通住宅項(xiàng)目的開發(fā)，不僅解決了開發(fā)項(xiàng)目資金短缺問題，也為投資者提供了一個很好的間接投資房地產(chǎn)的機(jī)會；北京天鴻寶業(yè)、深圳金地、華潤北京置地等企業(yè)通過上市，解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投入問題。債券或股票的投資者，也就分享了房地產(chǎn)投資的部分收益，成為房地產(chǎn)間接投資者。 2．投資于房地產(chǎn)投資信托基金 房地產(chǎn)投資信托基金 (REITs)，是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。 REITs的出現(xiàn)，使得投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管 理者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)投資組合中， REITs 將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個投資代理的作用。 投資者將資金投入 REITs有很多優(yōu)點(diǎn)：第一，收益相對穩(wěn)定，因?yàn)?REITs的投資收益主要來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入；第二， REITs 投資的流動性較好，投資者很容易將持有的 REITs 股份轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，因?yàn)?REITs股份可在證券交易所交易，這就使得買賣 REITs的資產(chǎn)或股份比在市場上買賣房地產(chǎn)更容易。 按資產(chǎn)投資的類型劃分，房地產(chǎn)投資信托公司分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。 REITs 選擇投資的領(lǐng)域非常廣泛，其投資涉及到許多地區(qū)的各種不同類型的房地產(chǎn)權(quán)益和抵押資產(chǎn)。由于有專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益。 3．購買住房抵押支持證券 住房抵押貸款證券化興起于 20 世紀(jì) 70 年代，經(jīng)過 30 多年的發(fā)展，已成為美國、加拿大等發(fā)達(dá)國家住房金融市場上的重要籌資工具和手段。新興國家和地區(qū)，如泰國、韓國、馬來西亞、中國香港等，也開始了住房抵押貸款證券化的實(shí)踐，使住房抵押支持證券成了一種重要的房地產(chǎn)間接投資工具。 2021 年 12 月由中國建設(shè)銀行發(fā)起的“建元 2021— 1 個人住房抵押貸 款支持證券”，作為中國首單個人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品已正式進(jìn)入全國銀行間債券市場。 住房抵押貸款證券化是指把金融機(jī)構(gòu)所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達(dá)到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等目的。購買住房抵押支持證券的投資者，也就成為房地產(chǎn)間接投資者。主要做法是：銀行將所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)，出售給專門設(shè)立的特殊目的公司 (SPC)，由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合，每個集合內(nèi)貸款的期限、計(jì)息方式和還款條件大體一致，通過政府、銀行、保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司等擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級 較高的證券出售給投資者。購買抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資收益。 房地產(chǎn)投資的特性 三、房地產(chǎn)投資的特性 (一 )位置固定性或不可移動性 位置固定性或不可移動性，是房地產(chǎn)最重要的一個特性。對于股票、債券、黃金、古玩以及其他有形或無形的財(cái)產(chǎn)來說，如果持有人所在地沒有交易市場，那么他可以很容易地將其拿到其他有此類交易市場的地方去進(jìn)行交易。然而，房地產(chǎn)就截然不同了，它不僅受地區(qū)經(jīng)濟(jì)的束縛，還受到周圍環(huán)境的影響。所謂“房地產(chǎn)的價值就在于其位置”，房地產(chǎn)不能脫離周圍環(huán)境而單獨(dú)存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對房地產(chǎn)投 資的重要性。 此外，房地產(chǎn)投資價值的高低，不僅受其當(dāng)前凈租金水平的影響，而且與其所處地區(qū)的物業(yè)整體升值潛力密切相關(guān)。 (二 )壽命周期長 土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在 40 年以上。因此，房地產(chǎn)具有壽命周期長的特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資可以是一種長期投資。 房地產(chǎn)壽命可以區(qū)分為經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)的經(jīng)營收益大于其運(yùn)營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時間；自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開始，直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞，不能繼續(xù)保證安全使用的 持續(xù)時間。 自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長得多。國外的研究表明，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。一般來說，公寓、酒店、劇院建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是 40年，工業(yè)廠房、普通住宅、寫字樓的經(jīng)濟(jì)壽命是 45年，銀行、零售商業(yè)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是 50 年，倉儲用房的經(jīng)濟(jì)壽命是 60 年，鄉(xiāng)村建筑的經(jīng)濟(jì)壽命是 25 年。應(yīng)該指出的是，稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限，往往是根據(jù)國家的稅收政策確定的，不一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命相同。 (三 )適應(yīng)性 適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場環(huán)境的變化，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。房地產(chǎn)本身并 不能產(chǎn)生收益，也就是說房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的。由于這個原因，置業(yè)投資者及時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場的需求特征，又能增加置業(yè)投資的收益。例如，寫字樓的租戶需要工作中的短時休息，那就可以通過增加一個小酒吧滿足這種需求；公寓的租戶希望獲得洗衣服務(wù)，那就可以通過增加自助洗衣房，提供出租洗衣設(shè)備來解決這一問題。 (四 )各異性 各異性是指房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響，土地不可能完全相同；兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是在同一條街道兩旁同時建設(shè)的兩棟采 用相同設(shè)計(jì)形式的建筑物，也會由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。 (五 )政策影響性 政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會經(jīng)濟(jì)活動中的重要性，各國政府均對房地產(chǎn)市場倍加關(guān)注，經(jīng)常會有新的政策措施出臺，以調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、交易和使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。而房地產(chǎn)不可移動等特性的存在，使房地產(chǎn)很難避免這些政策調(diào)整所帶來的影響。政府的土地供給、住房、金融、財(cái)政稅收等政策的變更，均會對房地產(chǎn)的市 場價值、進(jìn)而對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。 (六 )專業(yè)管理依賴性 專業(yè)管理依賴性是指房地產(chǎn)投資離不開專業(yè)化的投資管理活動。在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，需要投資者在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程管理、市場營銷、項(xiàng)目融資等方面具有管理經(jīng)驗(yàn)和能力。此外，房地產(chǎn)投資還需要估價師、會計(jì)師、律師等提供專業(yè)服務(wù)，以確保置業(yè)投資總體收益的最大化。 (七 )相互影響性 相互影響性是指房地產(chǎn)價值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。政府在道路、公