【文章內(nèi)容簡介】 資也屬于此項(xiàng)成本的開支范圍。5．雜項(xiàng)費(fèi)用(F5)(元/年)該項(xiàng)費(fèi)用是指為保持物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而需要支出的非經(jīng)常性的、零星的費(fèi)用項(xiàng)目，如停車位劃線、配鑰匙、修理或重新油漆建筑物內(nèi)外的有關(guān)標(biāo)志或符號等的費(fèi)用支出。上述各項(xiàng)費(fèi)用一般按年先進(jìn)行估算，匯總后再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫字?。（四）保安費(fèi)估算保安費(fèi)是指維持物業(yè)公共區(qū)域秩序的費(fèi)用，它由保安系統(tǒng)費(fèi)、保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)以及保安用房和保安人員住房租金構(gòu)成。1．保安系統(tǒng)費(fèi)(F1)(元／年)保安系統(tǒng)費(fèi)具體包括以下內(nèi)容：（1）保安系統(tǒng)日常運(yùn)行電費(fèi)及維修保養(yǎng)費(fèi)。其數(shù)值為保安系統(tǒng)用電量電費(fèi)單價(jià)+日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)。（2）日常保安器材費(fèi)。即日常保安用警棍、對講機(jī)、電池和電筒等的購置費(fèi)。（3）更新儲(chǔ)備金。該項(xiàng)費(fèi)用為保安系統(tǒng)購置費(fèi)與安裝費(fèi)之和除以保安系統(tǒng)正常使用年限的數(shù)值。2．保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)(F2)(元/年)3．保安用房和保安人員住房租金(F3)(元/年)根據(jù)實(shí)際情況，分別計(jì)算出這些費(fèi)用，加總后再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫字屑吹贸霰０操M(fèi)。33．在做物業(yè)管理服務(wù)的主要成本估算時(shí)，保安人員的人身保險(xiǎn)費(fèi)計(jì)入( A )中。（2010年）A．保安費(fèi) B．不可預(yù)見費(fèi) C．保險(xiǎn)費(fèi) D．辦公費(fèi)（五）清潔衛(wèi)生費(fèi)估算清潔衛(wèi)生費(fèi)是指樓宇內(nèi)共用部位、公共區(qū)域的日常清潔保養(yǎng)費(fèi)用。包括：1．清潔工具購置費(fèi)(F1)(元/年)此項(xiàng)費(fèi)用包括垃圾桶、拖把等的購置費(fèi)。2．勞保用品費(fèi)(F2)(元/年)3．清潔機(jī)械材料費(fèi)(F3)(元/年)此項(xiàng)費(fèi)用包括大樓幕墻清潔設(shè)備，打蠟拋光機(jī)的折舊、消耗材料等。4．化糞池清理費(fèi)(F4)(元/年)5．垃圾外運(yùn)費(fèi)(F5)(元/年)6．其他費(fèi)用(F6)(元/年)7．水池清潔費(fèi)(F7)(元/年)上述各項(xiàng)費(fèi)用可按實(shí)際情況分別估算出其各自的年總支出，然后加總，加總后再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫字屑吹玫江h(huán)衛(wèi)清潔費(fèi)。（六）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)估算綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)綠化的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，包括美化大堂、樓道等公共部位的支出等。應(yīng)測算項(xiàng)目有：1．綠化工具費(fèi)(F1)(元/年)此項(xiàng)費(fèi)用包括鋤頭、草剪、枝剪、噴霧器等的購置費(fèi)用。2．勞保用品費(fèi)(F2)(元/年)此項(xiàng)費(fèi)用包括手套、口罩、草帽等的購置費(fèi)用。3．綠化用水費(fèi)(F3)(元/年)4．農(nóng)藥化肥費(fèi)(F4)(元/年)5．雜草清運(yùn)費(fèi)(F5)(元/年)6．園林景觀再造費(fèi)(F6)(元/年)此項(xiàng)費(fèi)用包括補(bǔ)苗費(fèi)、環(huán)境內(nèi)擺設(shè)花卉等的費(fèi)用。上述各項(xiàng)費(fèi)用一般按年先進(jìn)行估算，匯總后再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫字?。（七）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算該項(xiàng)費(fèi)用是指物業(yè)管理企業(yè)擁有的各類固定資產(chǎn)按其總額每月分?jǐn)偺崛〉恼叟f費(fèi)用。各類固定資產(chǎn)包括：1．交通工具(汽車等)( F1)(元/年)2．通信設(shè)備(電話機(jī)、手機(jī)、傳真機(jī)等)( F2)(元/年)3．辦公設(shè)備(桌椅、沙發(fā)、電腦、復(fù)印機(jī)、空調(diào)機(jī)等)( F3)(元/年)4．工程維修設(shè)備(管道疏通機(jī)、電焊機(jī)等)( F4)(元/年)5．其他設(shè)備(F5)(元/年)按實(shí)際擁有的上述各類固定資產(chǎn)總額除以平均折舊年限，再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫字?。固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為5年。72．物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進(jìn)行固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算時(shí)，各類固定資產(chǎn)包括( ABCE )。（2010年）A．交通工具 B．通信設(shè)備 C．辦公設(shè)備 D．物業(yè)管理用房 E．工程維修設(shè)備 例：某物業(yè)管理企業(yè)，參與管理的物業(yè)總面積為100000m2。該企業(yè)現(xiàn)有汽車等固定交通工具價(jià)值100萬元，電話、傳真等通信工具價(jià)值1萬元，桌椅、電腦、空調(diào)等辦公設(shè)備價(jià)值50萬元，管道疏通機(jī)、電焊機(jī)等工程維修設(shè)備價(jià)值5萬元，其他設(shè)備價(jià)值1萬元，則該企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)為（ ）元/月?平方米。解：（100+1+50+5+1）/5/12/10000010000=?平方米。（八）保險(xiǎn)費(fèi)估算物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用開支，不包括員工醫(yī)療險(xiǎn)和失業(yè)險(xiǎn)，后者在人工費(fèi)里列支。對于公寓、別墅區(qū)，一般只對配套的水電設(shè)施投保；對于寫字樓、商廈、酒店等，則必須投保大廈財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，包括土建、裝修和設(shè)備(如酒店的中央空調(diào)等)，一般是按樓宇或設(shè)備的總造價(jià)來投保。對于商廈、酒店，還要投保公共責(zé)任險(xiǎn)(如電梯責(zé)任保險(xiǎn))。保險(xiǎn)費(fèi)估算，先是找出每種保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)費(fèi)基數(shù)，然后相應(yīng)地乘以保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)率，然后加總，再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫字小＠耗成虖B，物業(yè)建筑面積總共為1000m2，每年需要投保的保險(xiǎn)有財(cái)產(chǎn)綜合險(xiǎn)和公共責(zé)任險(xiǎn)。已知該商廈土建、裝修和設(shè)備的總造價(jià)為1000萬元，財(cái)產(chǎn)綜合險(xiǎn)的費(fèi)率為1‰；公共責(zé)任險(xiǎn)每年保費(fèi)的計(jì)算采用每年累計(jì)賠償限額適用費(fèi)率的計(jì)算方法計(jì)算，現(xiàn)在已知每年累計(jì)賠償限額為50萬元，%，則該商廈需交保險(xiǎn)費(fèi)為（ ）元/月?平方米？解：（10001‰+50%）/12/100010000=?平方米。（九）專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)維修資金支出，是在新建物業(yè)保修期滿后，為確保物業(yè)的公用部位、公共設(shè)施和共用設(shè)備的完好和正常運(yùn)轉(zhuǎn)，而對其進(jìn)行定期檢查、維修和更新、改造所需的費(fèi)用開支。專項(xiàng)維修資金項(xiàng)下的開支，主要包括以下幾項(xiàng)費(fèi)用：1．工資津貼等費(fèi)用(F1)(元/年)它是指物業(yè)的維修更新工程中施工工人、維修技術(shù)人員的工資、獎(jiǎng)金、津貼和多種物價(jià)補(bǔ)貼費(fèi)等。2．設(shè)備、零部件和材料購置費(fèi)(F2)(元/年)它是指在維修更新物業(yè)的過程中，需要更換的設(shè)備、零部件購置費(fèi)用和維修更新工程中使用的各種材料費(fèi)。3．機(jī)械使用費(fèi)(F3)(元/年)它是指維修更新工程中使用各類機(jī)械的費(fèi)用，主要包括機(jī)械用的燃料動(dòng)力費(fèi)、材料費(fèi)、折舊修理費(fèi)、替換工具部件費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)、輔助設(shè)施費(fèi)等。4．水、電、氣費(fèi)(F4)(元/年)它是指維修或更新工程中耗用的水、電、氣費(fèi)支出。5．管理費(fèi)(F5)(元/年)它是指為組織和管理維修或更新工程所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括辦公費(fèi)、管理人員工資、交通費(fèi)和其他管理費(fèi)等。上述各項(xiàng)費(fèi)用一般按年先進(jìn)行估算，匯總后再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫字?。三、成本估算結(jié)果匯總完成前述各單項(xiàng)成本估算后，還需要進(jìn)行各成本項(xiàng)目的匯總，以便形成按單位建筑面積計(jì)算的合計(jì)物業(yè)管理服務(wù)成本或物業(yè)管理服務(wù)支出。因?yàn)樯厦嬉呀?jīng)將各項(xiàng)費(fèi)用折成了每月每平米多少，所以只要將上面的結(jié)果加總即可。第三節(jié) 成本預(yù)算一、成本預(yù)算的意義與要求（一）成本預(yù)算的概念與意義成本預(yù)算也稱成本計(jì)劃，它是根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)和經(jīng)營方針，在了解過去、分析現(xiàn)在和預(yù)測未來的基礎(chǔ)上，以貨幣形式事先規(guī)定預(yù)算期內(nèi)履行物業(yè)管理受托責(zé)任所應(yīng)發(fā)生的成本的一種財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。成本預(yù)算是物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理手段、財(cái)務(wù)管理起點(diǎn)和財(cái)務(wù)預(yù)算的一個(gè)重要組成部分，是企業(yè)成本管理在一個(gè)時(shí)期內(nèi)的成本水平、成本目標(biāo)的一種書面方案，是成本決策結(jié)果的系統(tǒng)化。正確地編制成本預(yù)算，可為企業(yè)預(yù)算期成本管理工作指明奮斗目標(biāo)，并為進(jìn)行成本管理提供直接依據(jù)；而且，成本預(yù)算還能動(dòng)員和組織全體職工精打細(xì)算、挖掘潛力，控制成本耗費(fèi)，促使企業(yè)有效地利用人力、物力、財(cái)力努力改善經(jīng)營管理，以盡可能少的勞動(dòng)耗費(fèi)獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)，成本預(yù)算還可作為物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的考評標(biāo)準(zhǔn)。（二）成本預(yù)算的基本要求（熟悉）成本預(yù)算的編制過程，是對公司未來經(jīng)營管理活動(dòng)成本的安排過程。為了保證成本預(yù)算的有效性，編制成本預(yù)算時(shí)，必須遵循以下基本要求：1．成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)其它預(yù)算指的是物業(yè)管理企業(yè)的收入預(yù)算、資本預(yù)算、現(xiàn)金預(yù)算等，他們都是編制成本預(yù)算的重要依據(jù)。2．成本預(yù)算要以各項(xiàng)定額為基礎(chǔ)物業(yè)管理企業(yè)制定的各項(xiàng)材料物資消耗定額、勞動(dòng)定額、費(fèi)用定額等，是編制成本預(yù)算的直接依據(jù)。3．成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施保證在編制成本預(yù)算時(shí)，首先應(yīng)進(jìn)行成本預(yù)測，如果沒有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施，成本預(yù)算便失去了意義，編制和執(zhí)行成本預(yù)算就會(huì)流于形式，也不能作為成本分析和考核的依據(jù)。4．成本預(yù)算要全面權(quán)衡，提高資金使用效益在編制成本預(yù)算的過程中，應(yīng)充分考慮各項(xiàng)成本支出的必要性及其經(jīng)濟(jì)價(jià)值，防止和避免成本預(yù)算中包含不應(yīng)發(fā)生的成本項(xiàng)目。5．成本預(yù)算既要符合實(shí)際，又要適當(dāng)留有余地編制的財(cái)務(wù)預(yù)算既應(yīng)符合公司的實(shí)際情況，不宜過低，同時(shí)也不宜過高，通過全體員工的努力應(yīng)能夠?qū)崿F(xiàn)。(　ABDE　)。（2011年）　　　　　　　　　　，提高資金使用效益二、成本預(yù)算的編制方法（熟悉）現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)管理企業(yè)編制成本預(yù)算的方法主要有：（一）固定預(yù)算固定預(yù)算又稱靜態(tài)預(yù)算，是指以過去的實(shí)際費(fèi)用支出為基礎(chǔ)，考慮預(yù)算期內(nèi)相關(guān)因素，如業(yè)務(wù)量水平可能發(fā)生的變動(dòng)及其影響，在過去實(shí)際費(fèi)用基礎(chǔ)上增加或減少一定的百分比確定出的預(yù)算。這種預(yù)算編制方法也稱為增量預(yù)算或減量預(yù)算編制法，其假設(shè)前提是：(1)現(xiàn)有的業(yè)務(wù)活動(dòng)是企業(yè)必需的；(2)原有的各項(xiàng)開支都是合理的；(3)增加費(fèi)用預(yù)算是值得的。固定預(yù)算的主要特點(diǎn)是，預(yù)算編出后，在預(yù)算期內(nèi)除特殊情況必須追加預(yù)算外一般不做變動(dòng)或更迭，具有相對固定性，因而稱為固定預(yù)算。固定預(yù)算通常每年編制一次，使預(yù)算期間同會(huì)計(jì)年度相一致，便于對預(yù)算的執(zhí)行情況和結(jié)果進(jìn)行考核、評價(jià)。固定