【文章內容簡介】 資也屬于此項成本的開支范圍。5．雜項費用(F5)(元/年)該項費用是指為保持物業(yè)正常運轉而需要支出的非經(jīng)常性的、零星的費用項目，如停車位劃線、配鑰匙、修理或重新油漆建筑物內外的有關標志或符號等的費用支出。上述各項費用一般按年先進行估算，匯總后再分攤到每月每平方米中。（四）保安費估算保安費是指維持物業(yè)公共區(qū)域秩序的費用，它由保安系統(tǒng)費、保安人員人身保險費以及保安用房和保安人員住房租金構成。1．保安系統(tǒng)費(F1)(元／年)保安系統(tǒng)費具體包括以下內容：（1）保安系統(tǒng)日常運行電費及維修保養(yǎng)費。其數(shù)值為保安系統(tǒng)用電量電費單價+日常維修養(yǎng)護費。（2）日常保安器材費。即日常保安用警棍、對講機、電池和電筒等的購置費。（3）更新儲備金。該項費用為保安系統(tǒng)購置費與安裝費之和除以保安系統(tǒng)正常使用年限的數(shù)值。2．保安人員人身保險費(F2)(元/年)3．保安用房和保安人員住房租金(F3)(元/年)根據(jù)實際情況，分別計算出這些費用，加總后再分攤到每月每平方米中即得出保安費。33．在做物業(yè)管理服務的主要成本估算時，保安人員的人身保險費計入( A )中。（2010年）A．保安費 B．不可預見費 C．保險費 D．辦公費（五）清潔衛(wèi)生費估算清潔衛(wèi)生費是指樓宇內共用部位、公共區(qū)域的日常清潔保養(yǎng)費用。包括：1．清潔工具購置費(F1)(元/年)此項費用包括垃圾桶、拖把等的購置費。2．勞保用品費(F2)(元/年)3．清潔機械材料費(F3)(元/年)此項費用包括大樓幕墻清潔設備，打蠟拋光機的折舊、消耗材料等。4．化糞池清理費(F4)(元/年)5．垃圾外運費(F5)(元/年)6．其他費用(F6)(元/年)7．水池清潔費(F7)(元/年)上述各項費用可按實際情況分別估算出其各自的年總支出，然后加總，加總后再分攤到每月每平方米中即得到環(huán)衛(wèi)清潔費。（六）綠化養(yǎng)護費估算綠化養(yǎng)護費是指物業(yè)區(qū)域內綠化的養(yǎng)護費用，包括美化大堂、樓道等公共部位的支出等。應測算項目有：1．綠化工具費(F1)(元/年)此項費用包括鋤頭、草剪、枝剪、噴霧器等的購置費用。2．勞保用品費(F2)(元/年)此項費用包括手套、口罩、草帽等的購置費用。3．綠化用水費(F3)(元/年)4．農藥化肥費(F4)(元/年)5．雜草清運費(F5)(元/年)6．園林景觀再造費(F6)(元/年)此項費用包括補苗費、環(huán)境內擺設花卉等的費用。上述各項費用一般按年先進行估算，匯總后再分攤到每月每平方米中。（七）固定資產折舊費估算該項費用是指物業(yè)管理企業(yè)擁有的各類固定資產按其總額每月分攤提取的折舊費用。各類固定資產包括：1．交通工具(汽車等)( F1)(元/年)2．通信設備(電話機、手機、傳真機等)( F2)(元/年)3．辦公設備(桌椅、沙發(fā)、電腦、復印機、空調機等)( F3)(元/年)4．工程維修設備(管道疏通機、電焊機等)( F4)(元/年)5．其他設備(F5)(元/年)按實際擁有的上述各類固定資產總額除以平均折舊年限，再分攤到每月每平方米中。固定資產平均折舊年限一般為5年。72．物業(yè)服務企業(yè)在進行固定資產折舊費估算時，各類固定資產包括( ABCE )。（2010年）A．交通工具 B．通信設備 C．辦公設備 D．物業(yè)管理用房 E．工程維修設備 例：某物業(yè)管理企業(yè)，參與管理的物業(yè)總面積為100000m2。該企業(yè)現(xiàn)有汽車等固定交通工具價值100萬元，電話、傳真等通信工具價值1萬元，桌椅、電腦、空調等辦公設備價值50萬元，管道疏通機、電焊機等工程維修設備價值5萬元，其他設備價值1萬元，則該企業(yè)固定資產折舊費為（ ）元/月?平方米。解：（100+1+50+5+1）/5/12/10000010000=?平方米。（八）保險費估算物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用開支，不包括員工醫(yī)療險和失業(yè)險，后者在人工費里列支。對于公寓、別墅區(qū)，一般只對配套的水電設施投保；對于寫字樓、商廈、酒店等，則必須投保大廈財產險，包括土建、裝修和設備(如酒店的中央空調等)，一般是按樓宇或設備的總造價來投保。對于商廈、酒店，還要投保公共責任險(如電梯責任保險)。保險費估算，先是找出每種保險費的計費基數(shù)，然后相應地乘以保險費費率，然后加總，再分攤到每月每平方米中。例：某商廈，物業(yè)建筑面積總共為1000m2，每年需要投保的保險有財產綜合險和公共責任險。已知該商廈土建、裝修和設備的總造價為1000萬元，財產綜合險的費率為1‰；公共責任險每年保費的計算采用每年累計賠償限額適用費率的計算方法計算，現(xiàn)在已知每年累計賠償限額為50萬元，%，則該商廈需交保險費為（ ）元/月?平方米？解：（10001‰+50%）/12/100010000=?平方米。（九）專項維修資金專項維修資金支出，是在新建物業(yè)保修期滿后，為確保物業(yè)的公用部位、公共設施和共用設備的完好和正常運轉，而對其進行定期檢查、維修和更新、改造所需的費用開支。專項維修資金項下的開支，主要包括以下幾項費用：1．工資津貼等費用(F1)(元/年)它是指物業(yè)的維修更新工程中施工工人、維修技術人員的工資、獎金、津貼和多種物價補貼費等。2．設備、零部件和材料購置費(F2)(元/年)它是指在維修更新物業(yè)的過程中，需要更換的設備、零部件購置費用和維修更新工程中使用的各種材料費。3．機械使用費(F3)(元/年)它是指維修更新工程中使用各類機械的費用，主要包括機械用的燃料動力費、材料費、折舊修理費、替換工具部件費、運輸裝卸費、輔助設施費等。4．水、電、氣費(F4)(元/年)它是指維修或更新工程中耗用的水、電、氣費支出。5．管理費(F5)(元/年)它是指為組織和管理維修或更新工程所發(fā)生的各項費用，包括辦公費、管理人員工資、交通費和其他管理費等。上述各項費用一般按年先進行估算，匯總后再分攤到每月每平方米中。三、成本估算結果匯總完成前述各單項成本估算后，還需要進行各成本項目的匯總，以便形成按單位建筑面積計算的合計物業(yè)管理服務成本或物業(yè)管理服務支出。因為上面已經(jīng)將各項費用折成了每月每平米多少，所以只要將上面的結果加總即可。第三節(jié) 成本預算一、成本預算的意義與要求（一）成本預算的概念與意義成本預算也稱成本計劃，它是根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營目標和經(jīng)營方針，在了解過去、分析現(xiàn)在和預測未來的基礎上，以貨幣形式事先規(guī)定預算期內履行物業(yè)管理受托責任所應發(fā)生的成本的一種財務管理活動。成本預算是物業(yè)管理企業(yè)財務管理手段、財務管理起點和財務預算的一個重要組成部分，是企業(yè)成本管理在一個時期內的成本水平、成本目標的一種書面方案，是成本決策結果的系統(tǒng)化。正確地編制成本預算，可為企業(yè)預算期成本管理工作指明奮斗目標，并為進行成本管理提供直接依據(jù)；而且，成本預算還能動員和組織全體職工精打細算、挖掘潛力，控制成本耗費，促使企業(yè)有效地利用人力、物力、財力努力改善經(jīng)營管理，以盡可能少的勞動耗費獲得較好的經(jīng)濟效益。同時，成本預算還可作為物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的考評標準。（二）成本預算的基本要求（熟悉）成本預算的編制過程，是對公司未來經(jīng)營管理活動成本的安排過程。為了保證成本預算的有效性，編制成本預算時，必須遵循以下基本要求：1．成本預算必須同其他預算相協(xié)調其它預算指的是物業(yè)管理企業(yè)的收入預算、資本預算、現(xiàn)金預算等，他們都是編制成本預算的重要依據(jù)。2．成本預算要以各項定額為基礎物業(yè)管理企業(yè)制定的各項材料物資消耗定額、勞動定額、費用定額等，是編制成本預算的直接依據(jù)。3．成本預算應有相應的技術經(jīng)濟措施保證在編制成本預算時，首先應進行成本預測，如果沒有相應的技術經(jīng)濟措施，成本預算便失去了意義，編制和執(zhí)行成本預算就會流于形式，也不能作為成本分析和考核的依據(jù)。4．成本預算要全面權衡，提高資金使用效益在編制成本預算的過程中，應充分考慮各項成本支出的必要性及其經(jīng)濟價值，防止和避免成本預算中包含不應發(fā)生的成本項目。5．成本預算既要符合實際，又要適當留有余地編制的財務預算既應符合公司的實際情況，不宜過低，同時也不宜過高，通過全體員工的努力應能夠實現(xiàn)。(　ABDE　)。（2011年）　　　　　　　　　　，提高資金使用效益二、成本預算的編制方法（熟悉）現(xiàn)實中，物業(yè)管理企業(yè)編制成本預算的方法主要有：（一）固定預算固定預算又稱靜態(tài)預算，是指以過去的實際費用支出為基礎，考慮預算期內相關因素，如業(yè)務量水平可能發(fā)生的變動及其影響，在過去實際費用基礎上增加或減少一定的百分比確定出的預算。這種預算編制方法也稱為增量預算或減量預算編制法，其假設前提是：(1)現(xiàn)有的業(yè)務活動是企業(yè)必需的；(2)原有的各項開支都是合理的；(3)增加費用預算是值得的。固定預算的主要特點是，預算編出后，在預算期內除特殊情況必須追加預算外一般不做變動或更迭，具有相對固定性，因而稱為固定預算。固定預算通常每年編制一次，使預算期間同會計年度相一致，便于對預算的執(zhí)行情況和結果進行考核、評價。固定