【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 計(jì)劃通常以預(yù)算計(jì)劃的形式體現(xiàn)，這是業(yè)主非常關(guān)注的內(nèi)容。預(yù)算是物業(yè)管理中經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的核心，預(yù)算中包括詳細(xì)的預(yù)期收益估算、允許的空置率水平和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，且這些數(shù)字構(gòu)成了物業(yè)管理的量化目標(biāo)。第六章 租賃管理房屋租賃的特征 1．房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)2．房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋3．房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系4．房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止5．租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人物業(yè)租賃的方式的分類方式　(一)按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分　　按房屋所有權(quán)的性質(zhì)，房屋租賃分為公有房屋的租賃(簡(jiǎn)稱公房租賃)和私有房屋的租賃(簡(jiǎn)稱私房租賃)。(二)按房屋租賃期限劃分　　按房屋租賃期限約定模式的不同，可分為定期租賃、自動(dòng)延期租賃和意愿租賃。(三)按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分　　物業(yè)使用過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用，主要由稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和承租單元內(nèi)部的能源使用費(fèi)三部分組成。(四)其他劃分方式還可以按照房屋的使用用途，將房屋租賃分為居住用房租賃和非居住用房租賃。其中，非居住用房租賃又分為辦公用房、零售商業(yè)用房和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房的租賃。物業(yè)租賃管理模式的類型(一)包租轉(zhuǎn)租模式(二)出租代理模式(三)委托管理模式租賃管理的工作內(nèi)容　(一)房屋租賃登記備案的一般程序1．申請(qǐng)2．審查3．頒證(二)房屋租賃的條件(三)房屋租賃中的違法行為及處罰租賃方案與策略主要涉及的工作內(nèi)容　1．確定可出租面積和租賃方式2．編制租賃經(jīng)營(yíng)預(yù)算3．定位目標(biāo)市場(chǎng)4．確定租金方案5．明確吸引租戶的策略經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的租金水平的確定(一)租金的計(jì)算單位和所包含的內(nèi)容(二)基礎(chǔ)租金與附加租金　(三)租金的調(diào)整房屋租賃合同的基本條款(一)當(dāng)事人姓名或者名稱及住所(二)房屋坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況(三)租賃用途(四)租賃期限(五)租金及支付方式(六)房屋的修繕責(zé)任(七)轉(zhuǎn)租的約定(八)變更和解除合同的條件(九)租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)實(shí)施客戶關(guān)系管理的目的與內(nèi)容（看） 第七章 成本管理物業(yè)管理企業(yè)的成本的構(gòu)成一、營(yíng)業(yè)成本是企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出，它包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等。二、期間費(fèi)用或經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用（1）管理費(fèi)用公司經(jīng)費(fèi)勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)董事會(huì)費(fèi)稅金無(wú)形資產(chǎn)攤銷(2)財(cái)務(wù)費(fèi)用物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的方式 (一)按照經(jīng)濟(jì)性質(zhì)分類(二)按照經(jīng)濟(jì)用途劃分(三)按照與業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分(四)按照計(jì)算依據(jù)不同劃分(五)按照與決策的關(guān)系劃分物業(yè)管理服務(wù)成本估算的主要內(nèi)容物業(yè)管理服務(wù)成本，主要有包括有人工費(fèi)、辦公費(fèi)、物業(yè)共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。成本預(yù)算、固定預(yù)算、彈性預(yù)算的區(qū)別成本預(yù)算是計(jì)劃，是物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理手段、起點(diǎn)和財(cái)務(wù)預(yù)算的一個(gè)重要組成部分，是企業(yè)成本管理在一個(gè)時(shí)期內(nèi)的成本水平、成本目標(biāo)的一種書(shū)面方案固定預(yù)算又稱靜態(tài)運(yùn)算，一般不做變動(dòng)或更迭，具有相對(duì)固定性，因而稱為固定預(yù)算。固定預(yù)算通常每年編制一次。 彈性預(yù)算又稱變動(dòng)預(yù)算，具有伸縮性，對(duì)成本支出進(jìn)行控制和考核。零基預(yù)算的基本要求零基預(yù)算是指以零為基礎(chǔ)的預(yù)算，“二下一上式”，①收集和管理有關(guān)資料②對(duì)預(yù)算期成本指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)③根據(jù)企業(yè)（部門(mén)）特點(diǎn)編制成本預(yù)算。滾動(dòng)預(yù)算與概率預(yù)算的計(jì)算方法滾動(dòng)預(yù)算包括逐月滾動(dòng)、逐季滾動(dòng)和混合滾動(dòng)三種方式。(1)確定預(yù)算編制所涉及的每一變量?！?2)確定每一變量的變化范圍及其可能性?！?3)計(jì)算各變量不同“組合”的聯(lián)合概率?！?4)對(duì)各種組合的聯(lián)合概率與各該組合的結(jié)果計(jì)算加總，求取成本期望值。物業(yè)管理成本控制的內(nèi)容、分類與原則成本控制有廣義和狹義之分物業(yè)管理成本控制具有三層含義：一是對(duì)目標(biāo)成本本身的控制；二是對(duì)目標(biāo)成本完成的控制和過(guò)程的監(jiān)督；三是在過(guò)程控制的基礎(chǔ)上，著眼于未來(lái)，為今后成本的降低指明方向。成本控制有廣義和狹義之分1．按控制的時(shí)間特征分類　　按成本控制的時(shí)間不同，可分為事先控制、事中控制和事后控制。2．按控制的機(jī)制分類(1)前饋性控制(2)防護(hù)性控制(3)反饋性控制3 其他方法分類?。?）全面控制原則（2）講求經(jīng)濟(jì)效益原則（3）責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則．（4）例外管理原則實(shí)際中，例外情況的常用判定有以下要點(diǎn)：第一，重要性。第二，特殊性。第三，一貫性。成本日常管理的內(nèi)容(一)利用物業(yè)管理周期理論進(jìn)行成本控制(二)嚴(yán)格實(shí)施預(yù)算的憑證控制(三)建立健全費(fèi)用開(kāi)支與報(bào)銷審批制度 第八章 合同與風(fēng)險(xiǎn)管理物業(yè)管理活動(dòng)中涉及的合同的主要類型(1)物業(yè)建設(shè)單位在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所訂立的合同。如土地使用合同、設(shè)計(jì)規(guī)劃合同、建設(shè)施工合同、售房合同、水電供應(yīng)合同、設(shè)備采購(gòu)及安裝合同。(2)前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同。(3)業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的合同。(4)物業(yè)管理企業(yè)與專營(yíng)公司訂立的有關(guān)物業(yè)管理活動(dòng)的專項(xiàng)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容與區(qū)別（1）前期物業(yè)服務(wù)合同和由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂 此時(shí)建設(shè)單位擁有物業(yè)，是物業(yè)的第一業(yè)主。 （2）前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)渡性 前期物業(yè)服務(wù)合同的期限，存在于業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的過(guò)渡時(shí)間內(nèi)。因此，前期物業(yè)服務(wù)的期限通常也是不確定的。 （3）是要式合同 物業(yè)服務(wù)合同具有如下的委托合同的法律特征：1物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當(dāng)事人相互信任為前提　2物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)?物業(yè)服務(wù)合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同4物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同主要內(nèi)容：1．物業(yè)基本情況2．委托服務(wù)事項(xiàng)3．雙方的權(quán)利義務(wù)4．物業(yè)服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)5．物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和維修費(fèi)用6．專項(xiàng)維修基金的管理和使用7．物業(yè)管理用房8．物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理9．委托服務(wù)期限10．違約責(zé)任物業(yè)管理工作自身的特點(diǎn)決定了物業(yè)服務(wù)合同簽訂時(shí)，除了遵循簽訂一般合同時(shí)的注意事項(xiàng)外，還要注意以下四個(gè)要點(diǎn)：　(一)“宜細(xì)不宜粗”的原則(二)不應(yīng)有無(wú)償無(wú)限期的承諾(三)實(shí)事求是留有余地(四)明確界定違約責(zé)任與處理方式物業(yè)管理工作中經(jīng)常設(shè)計(jì)的商業(yè)保險(xiǎn)險(xiǎn)種 （1）財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)；（2）雇主責(zé)任險(xiǎn)和公眾責(zé)任保險(xiǎn)；（3）物業(yè)管理中涉及的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)主要是物業(yè)的火險(xiǎn)。 第九章 財(cái)務(wù)管理與績(jī)效評(píng)價(jià)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的對(duì)象、目標(biāo)及其基本內(nèi)容 對(duì)象：①企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)；②各種財(cái)務(wù)關(guān)系 目標(biāo)：(一)財(cái)務(wù)管理總體目標(biāo)　 1．利潤(rùn)最大化2．資本利潤(rùn)率最大化或每股利潤(rùn)最大化　 3．企業(yè)價(jià)值最大化或股東財(cái)富最大化(二)財(cái)務(wù)管理具體目標(biāo)1．籌資管理目標(biāo)2．投資管理目標(biāo)3．利潤(rùn)分配管理目標(biāo)基本內(nèi)容：(一)籌資決策(二)投資決策(三)利潤(rùn)分配決策企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告的編制與分析企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告又稱財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告，是以企業(yè)的日