物業(yè)經(jīng)營管理課程(編輯修改稿)
2025-05-09 07:48 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 計劃通常以預算計劃的形式體現(xiàn)，這是業(yè)主非常關注的內(nèi)容。預算是物業(yè)管理中經(jīng)營計劃的核心，預算中包括詳細的預期收益估算、允許的空置率水平和運營費用，且這些數(shù)字構成了物業(yè)管理的量化目標。第六章 租賃管理房屋租賃的特征 1．房屋租賃不轉移房屋的所有權2．房屋租賃的標的是作為特定物的房屋3．房屋租賃關系是一種經(jīng)濟要式契約關系4．房屋租賃關系不因所有權的轉移而中止5．租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責任人物業(yè)租賃的方式的分類方式 (一)按房屋所有權的性質劃分 按房屋所有權的性質，房屋租賃分為公有房屋的租賃(簡稱公房租賃)和私有房屋的租賃(簡稱私房租賃)。(二)按房屋租賃期限劃分 按房屋租賃期限約定模式的不同，可分為定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃。(三)按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分 物業(yè)使用過程中所發(fā)生的費用，主要由稅費、物業(yè)管理費和承租單元內(nèi)部的能源使用費三部分組成。(四)其他劃分方式還可以按照房屋的使用用途，將房屋租賃分為居住用房租賃和非居住用房租賃。其中，非居住用房租賃又分為辦公用房、零售商業(yè)用房和生產(chǎn)經(jīng)營用房的租賃。物業(yè)租賃管理模式的類型(一)包租轉租模式(二)出租代理模式(三)委托管理模式租賃管理的工作內(nèi)容 (一)房屋租賃登記備案的一般程序1．申請2．審查3．頒證(二)房屋租賃的條件(三)房屋租賃中的違法行為及處罰租賃方案與策略主要涉及的工作內(nèi)容 1．確定可出租面積和租賃方式2．編制租賃經(jīng)營預算3．定位目標市場4．確定租金方案5．明確吸引租戶的策略經(jīng)營性物業(yè)的租金水平的確定(一)租金的計算單位和所包含的內(nèi)容(二)基礎租金與附加租金 (三)租金的調整房屋租賃合同的基本條款(一)當事人姓名或者名稱及住所(二)房屋坐落、面積、裝修及設施狀況(三)租賃用途(四)租賃期限(五)租金及支付方式(六)房屋的修繕責任(七)轉租的約定(八)變更和解除合同的條件(九)租賃雙方的權利與義務實施客戶關系管理的目的與內(nèi)容（看） 第七章 成本管理物業(yè)管理企業(yè)的成本的構成一、營業(yè)成本是企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出，它包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。二、期間費用或經(jīng)營管理費用（1）管理費用公司經(jīng)費勞動保險費董事會費稅金無形資產(chǎn)攤銷(2)財務費用物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務費的方式 (一)按照經(jīng)濟性質分類(二)按照經(jīng)濟用途劃分(三)按照與業(yè)務量的關系劃分(四)按照計算依據(jù)不同劃分(五)按照與決策的關系劃分物業(yè)管理服務成本估算的主要內(nèi)容物業(yè)管理服務成本，主要有包括有人工費、辦公費、物業(yè)共用部位與共用設施設備的日常運行和維護費、保安費、清潔衛(wèi)生費、綠化養(yǎng)護費、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費、保險費以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。成本預算、固定預算、彈性預算的區(qū)別成本預算是計劃，是物業(yè)管理企業(yè)財務管理手段、起點和財務預算的一個重要組成部分，是企業(yè)成本管理在一個時期內(nèi)的成本水平、成本目標的一種書面方案固定預算又稱靜態(tài)運算，一般不做變動或更迭，具有相對固定性，因而稱為固定預算。固定預算通常每年編制一次。 彈性預算又稱變動預算，具有伸縮性，對成本支出進行控制和考核。零基預算的基本要求零基預算是指以零為基礎的預算，“二下一上式”，①收集和管理有關資料②對預算期成本指標進行預測③根據(jù)企業(yè)（部門）特點編制成本預算。滾動預算與概率預算的計算方法滾動預算包括逐月滾動、逐季滾動和混合滾動三種方式。(1)確定預算編制所涉及的每一變量?！?2)確定每一變量的變化范圍及其可能性?！?3)計算各變量不同“組合”的聯(lián)合概率?！?4)對各種組合的聯(lián)合概率與各該組合的結果計算加總，求取成本期望值。物業(yè)管理成本控制的內(nèi)容、分類與原則成本控制有廣義和狹義之分物業(yè)管理成本控制具有三層含義：一是對目標成本本身的控制；二是對目標成本完成的控制和過程的監(jiān)督；三是在過程控制的基礎上，著眼于未來，為今后成本的降低指明方向。成本控制有廣義和狹義之分1．按控制的時間特征分類 按成本控制的時間不同，可分為事先控制、事中控制和事后控制。2．按控制的機制分類(1)前饋性控制(2)防護性控制(3)反饋性控制3 其他方法分類 （1）全面控制原則（2）講求經(jīng)濟效益原則（3）責權利相結合原則．（4）例外管理原則實際中，例外情況的常用判定有以下要點：第一，重要性。第二，特殊性。第三，一貫性。成本日常管理的內(nèi)容(一)利用物業(yè)管理周期理論進行成本控制(二)嚴格實施預算的憑證控制(三)建立健全費用開支與報銷審批制度 第八章 合同與風險管理物業(yè)管理活動中涉及的合同的主要類型(1)物業(yè)建設單位在開發(fā)過程中所訂立的合同。如土地使用合同、設計規(guī)劃合同、建設施工合同、售房合同、水電供應合同、設備采購及安裝合同。(2)前期物業(yè)服務合同與物業(yè)服務合同。(3)業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動有關的合同。(4)物業(yè)管理企業(yè)與專營公司訂立的有關物業(yè)管理活動的專項服務合同。前期物業(yè)服務合同和物業(yè)服務合同的內(nèi)容與區(qū)別（1）前期物業(yè)服務合同和由建設單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂 此時建設單位擁有物業(yè)，是物業(yè)的第一業(yè)主。 （2）前期物業(yè)服務合同具有過渡性 前期物業(yè)服務合同的期限，存在于業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的過渡時間內(nèi)。因此，前期物業(yè)服務的期限通常也是不確定的。 （3）是要式合同 物業(yè)服務合同具有如下的委托合同的法律特征：1物業(yè)服務合同的訂立以當事人相互信任為前提 2物業(yè)服務合同是有償?shù)?物業(yè)服務合同既是諾成性合同又是雙務合同4物業(yè)服務合同是勞務合同主要內(nèi)容：1．物業(yè)基本情況2．委托服務事項3．雙方的權利義務4．物業(yè)服務要求和標準5．物業(yè)服務費用和維修費用6．專項維修基金的管理和使用7．物業(yè)管理用房8．物業(yè)經(jīng)營管理9．委托服務期限10．違約責任物業(yè)管理工作自身的特點決定了物業(yè)服務合同簽訂時，除了遵循簽訂一般合同時的注意事項外，還要注意以下四個要點： (一)“宜細不宜粗”的原則(二)不應有無償無限期的承諾(三)實事求是留有余地(四)明確界定違約責任與處理方式物業(yè)管理工作中經(jīng)常設計的商業(yè)保險險種 （1）財產(chǎn)保險；（2）雇主責任險和公眾責任保險；（3）物業(yè)管理中涉及的財產(chǎn)保險主要是物業(yè)的火險。 第九章 財務管理與績效評價企業(yè)財務管理的對象、目標及其基本內(nèi)容 對象：①企業(yè)財務活動；②各種財務關系 目標：(一)財務管理總體目標 1．利潤最大化2．資本利潤率最大化或每股利潤最大化 3．企業(yè)價值最大化或股東財富最大化(二)財務管理具體目標1．籌資管理目標2．投資管理目標3．利潤分配管理目標基本內(nèi)容：(一)籌資決策(二)投資決策(三)利潤分配決策企業(yè)財務報告的編制與分析企業(yè)財務報告又稱財務會計報告，是以企業(yè)的日
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