【正文】 供給檔次和需求水平之間是否處于錯(cuò)位的狀態(tài)。按照這些影響因素的性質(zhì)，可將其分為社會(huì)環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國(guó)際環(huán)境。一般選取3個(gè)以上(含3個(gè))、10個(gè)以下(含10個(gè))可比實(shí)例即可。（一） 市場(chǎng)法又稱市場(chǎng)比較法、比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似物業(yè)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚?，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益性物業(yè)價(jià)格和價(jià)值的種類一、使用價(jià)值和交換價(jià)值二、投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值三、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格四、總價(jià)格和單位價(jià)格五、實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格六、現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格七、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)八、評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)九、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格十、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)十一、原始價(jià)值、賬面價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素 一、物業(yè)價(jià)格的影響因素1．不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，引起物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的2．不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，引起物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的3．不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，與物業(yè)價(jià)格之間的影響關(guān)系是不盡相同的，但更多的影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響雖然可以感覺到，卻難以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型將其描述出來。投資回收與投資回報(bào)的區(qū)別回收：投入的資本收回——折舊、成本 回報(bào)：投入資本獲得的報(bào)酬——利潤(rùn)、利息盈利能力指標(biāo)的分類靜態(tài)指標(biāo)：投資回報(bào)率，現(xiàn)金回報(bào)率，靜態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)指標(biāo)：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，動(dòng)態(tài)投資回收期 第四章 收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估物業(yè)價(jià)格的特征物業(yè)價(jià)格受區(qū)位的影響很大。第二類有形磨損，是指設(shè)備因自然力產(chǎn)生的磨損。投資利潤(rùn)率通貨膨脹率，風(fēng)險(xiǎn)因素等即可判定?！皩幰治饕粡埓玻灰謻|一套房”。狹義的區(qū)位是指某一具體投資場(chǎng)地在城市中的地理位置，包括宏觀位置和中觀、微觀位置。短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。通過進(jìn)行房地產(chǎn)投資，投資者可以獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù)、獲得較高的收益和資本增值，還可以降低其投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)、抵抑通貨膨脹的影響。專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)是具有物業(yè)運(yùn)行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)，通常以專業(yè)分包的形式，獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時(shí)具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運(yùn)行管理能力的企業(yè)。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo) 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo)，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正常空間使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來發(fā)展?jié)摿?。物業(yè)的業(yè)主或投資者希望通過物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，不僅使其物業(yè)在運(yùn)行使用過程中能夠保值，而且實(shí)現(xiàn)增值。這就要求物業(yè)管理從傳統(tǒng)的物業(yè)運(yùn)行管理服務(wù)，向策略性的物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值管理方向拓展。這里所說的物業(yè)業(yè)主，既包括直接持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)的企業(yè)或機(jī)構(gòu)，也包括這些企業(yè)或機(jī)構(gòu)背后的投資者。分為公司管理、現(xiàn)場(chǎng)管理和現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)三個(gè)層次物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的類型劃分為管理型、專業(yè)性和綜合型三種物業(yè)管理企業(yè)的工作內(nèi)容 通常分為物業(yè)管理或設(shè)施管理，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個(gè)層次。房地產(chǎn)直接投資的內(nèi)容 直接投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買過程，參與有關(guān)管理工作。房地產(chǎn)投資信托基金運(yùn)作方式房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，是購買、開發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。對(duì)區(qū)位的廣義理解，除了其地理位置外，往往還應(yīng)包括該區(qū)位所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景。 第三章 房地產(chǎn)投資分析技術(shù)現(xiàn)房流量與現(xiàn)金流量圖把一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。設(shè)備更新的內(nèi)容與特點(diǎn)設(shè)備磨損分為有型磨損（實(shí)體性磨損），無形磨損（設(shè)備貶值）。這種磨損與生產(chǎn)過程的使用無關(guān)，甚至在一定程度上還同使用程度成反比。最常見、最簡(jiǎn)單的是用距離來衡量區(qū)位的好壞。4．有些物業(yè)價(jià)格影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響與時(shí)間有關(guān)，有些與時(shí)間無關(guān)。運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)一般分為下列4大步驟進(jìn)行：①搜集交易實(shí)例；②選取可比實(shí)例；③對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理。(四)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括如下5個(gè)方面：①統(tǒng)一付款方式；②統(tǒng)一采用單價(jià)；③統(tǒng)一幣種和貨幣單位；④統(tǒng)一面積內(nèi)涵；⑤統(tǒng)一面積單位。房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的構(gòu)成 1．總量結(jié)構(gòu)：從房地產(chǎn)市場(chǎng)整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距?！　?．投資結(jié)構(gòu)：根據(jù)投資者參與市場(chǎng)的不同投資目的和投資方式，具體分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間的動(dòng)態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系。(一)市場(chǎng)供給的特點(diǎn)①市場(chǎng)供給缺乏彈性②市場(chǎng)供給具有非同質(zhì)性③高度的壟斷性，競(jìng)爭(zhēng)不充分。還要分析研究物業(yè)所處區(qū)域的城市發(fā)展與建設(shè)情況。物業(yè)管理規(guī)劃還應(yīng)考慮如何經(jīng)濟(jì)地使用物業(yè)管理企業(yè)的時(shí)間和資源?！∥飿I(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃有多種用途，主要現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：(1)指導(dǎo)物業(yè)管理的具體行動(dòng)；(2)書面記載物業(yè)管理計(jì)劃的目標(biāo)、前提與制約因素；(3)書面記載選擇并最終確定物業(yè)管理方案的決策過程；(4)幫助利害關(guān)系各方之間進(jìn)行溝通，有助于統(tǒng)一各方面的認(rèn)識(shí)；(5)便于明確物業(yè)管理服務(wù)的工作內(nèi)容、范圍、時(shí)間安排、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、所需費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)等重大問題；(6)測(cè)量物業(yè)管理活動(dòng)，幫助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行相關(guān)的控制，幫助業(yè)主考核物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的績(jī)效。因此，物業(yè)管理師必須把房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分，以便編制出一個(gè)具體可行的物業(yè)管理計(jì)劃。確定適當(dāng)?shù)木S護(hù)維修標(biāo)準(zhǔn)首先要考慮到物業(yè)的類型和使用特點(diǎn)，物業(yè)體量的大小、物業(yè)的位置、物業(yè)的維修預(yù)算限制，以及業(yè)主就本物業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)策略。(4)公共設(shè)施服務(wù)的內(nèi)容。3．財(cái)務(wù)收支計(jì)劃財(cái)務(wù)收支計(jì)劃通常以預(yù)算計(jì)劃的形式體現(xiàn)，這是業(yè)主非常關(guān)注的內(nèi)容。(三)按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分　　物業(yè)使用過程中所發(fā)生的費(fèi)用，主要由稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和承租單元內(nèi)部的能源使用費(fèi)三部分組成。二、期間費(fèi)用或經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用（1）管理費(fèi)用公司經(jīng)費(fèi)勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)董事會(huì)費(fèi)稅金無形資產(chǎn)攤銷(2)財(cái)務(wù)費(fèi)用物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的方式 (一)按照經(jīng)濟(jì)性質(zhì)分類(二)按照經(jīng)濟(jì)用途劃分(三)按照與業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分(四)按照計(jì)算依據(jù)不同劃分(五)按照與決策的關(guān)系劃分物業(yè)管理服務(wù)成本估算的主要內(nèi)容物業(yè)管理服務(wù)成本，主要有包括有人工費(fèi)、辦公費(fèi)、物業(yè)共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。零基預(yù)算的基本要求零基預(yù)算是指以零為基礎(chǔ)的預(yù)算，“二下一上式”，①收集和管理有關(guān)資料②對(duì)預(yù)算期成本指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)③根據(jù)企業(yè)（部門）特點(diǎn)編制成本預(yù)算?！?3)計(jì)算各變量不同“組合”的聯(lián)合概率。2．按控制的機(jī)制分類(1)前饋性控制(2)防護(hù)性控制(3)反饋性控制3 其他方法分類　（1）全面控制原則（2）講求經(jīng)濟(jì)效益原則（3）責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則．（4）例外管理原則實(shí)際中，例外情況的常用判定有以下要點(diǎn)：第一，重要性。如土地使用合同、設(shè)計(jì)規(guī)劃合同、建設(shè)施工合同、售房合同、水電供應(yīng)合同、設(shè)備采購及安裝合同。前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同的