物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理課程(參考版)
2025-04-15 07:48本頁(yè)面
【正文】 37 / 37。(6)輔助管理人員的日常工作。(4)與其他軟件有良好的兼容能力。(2)采用方便靈活的輸入方法?？沙掷m(xù)發(fā)展的物業(yè)管理，除了常規(guī)物業(yè)管理內(nèi)容外，還應(yīng)融入下面幾個(gè)要素： (1)控制空氣質(zhì)量，提高大氣潔凈度(2)加強(qiáng)雨水、污水的排放、處理和再利用(3)垃圾分類(lèi)處理 (4)控制噪聲 (5)建立生態(tài)綠化系統(tǒng)，美化住區(qū)環(huán)境 (6)注重采用新型建材飾材和自然能源(7)提高物業(yè)管理的信息化水平物業(yè)管理信息系統(tǒng)構(gòu)成、特征及作用物業(yè)管理信息系統(tǒng)，是利用計(jì)算機(jī)硬件和軟件，對(duì)物業(yè)管理中的建筑物、住戶、費(fèi)用、工程、管理人員、綠地、附屬設(shè)施、治安消防、交通、清潔衛(wèi)生、投訴等信息資料統(tǒng)一進(jìn)行收集、傳遞、加工、存儲(chǔ)、計(jì)算等操作，反映企業(yè)的各種運(yùn)行狀況，輔助企業(yè)決策，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)的應(yīng)用系統(tǒng)。(5)公開(kāi)出售。(3)采取法律訴訟和減讓清收的方式追償債務(wù)。 （二）不良物業(yè)資產(chǎn)處置(1)以資抵債將債權(quán)轉(zhuǎn)為物權(quán)，再對(duì)抵債物進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性租賃和融資性租賃、轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄏ蚓惩馔顿Y者出售和對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行重組(投資和置換)。不良資產(chǎn)管理內(nèi)容與處置方式?。ㄒ唬┎涣嘉飿I(yè)資產(chǎn)管理：由專(zhuān)業(yè)化公司接收和處置不良物業(yè)資產(chǎn)，其前提和基本依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格。處置目標(biāo)：我國(guó)處置不良物業(yè)資產(chǎn)的主要目標(biāo)，是①最大限度地出售不良物業(yè)資產(chǎn)，減少損失。(7)因其他原因形成的不良資產(chǎn)。(5)以無(wú)形資產(chǎn)形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)。(2)以存貨形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)?！ ?13)服務(wù)。(11)設(shè)施管理的商業(yè)職能?！ ?9)設(shè)施的冗余和靈活性?！ ?7)提高工作效率?！ ?5)委托的責(zé)任。 (3)服務(wù)的融合。(二)涉及的主要問(wèn)題(1)所有權(quán)的費(fèi)用。1零售商業(yè)物業(yè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型1．管理模式風(fēng)險(xiǎn)2．產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)相分離風(fēng)險(xiǎn)3．管理范圍不確定風(fēng)險(xiǎn)4．墊款風(fēng)險(xiǎn)5．突發(fā)事件風(fēng)險(xiǎn) 第十二章 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的未來(lái)發(fā)展 房地產(chǎn)組合投資管理的工作內(nèi)容及其步驟（1）內(nèi)容 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 投資分析 行業(yè)分析(產(chǎn)業(yè)分析) 準(zhǔn)投資的物業(yè)分析(微觀分析) 制定投資方針政策組合投資管理 投資決策與運(yùn)作 投資選擇(構(gòu)建投資組合及調(diào)整) 投資績(jī)效評(píng)估（2）步驟(一)制訂投資方針和政策(二)投資分析(三)構(gòu)建投資組合(四)投資組合的調(diào)整(五)投資組合績(jī)效評(píng)估 企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)容（1)經(jīng)營(yíng)和管理過(guò)程知識(shí)； (2)規(guī)模經(jīng)濟(jì)(獲取產(chǎn)品和服務(wù))； (3)使用和管理房地產(chǎn)及服務(wù)上的結(jié)盟； (4)稀有的專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí)的收集； (5)信息的機(jī)密性和可得到性； (6)正式和非正式網(wǎng)絡(luò)； (7)風(fēng)險(xiǎn)共享； (8)行動(dòng)和轉(zhuǎn)變；(9)以競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格提供高質(zhì)量服務(wù)。零售商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理的目標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)管理的目標(biāo)是為租戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)提供安全、有序和舒適的場(chǎng)所，為實(shí)現(xiàn)租戶的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和整個(gè)物業(yè)的收益目標(biāo)而服務(wù)。7．折讓優(yōu)惠。5．公用面積的維護(hù)。3．限制租戶在一定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)店。零售商業(yè)物業(yè)租約內(nèi)容 1．關(guān)于每一獨(dú)立承租單元的用途。當(dāng)然，如果零售商的月?tīng)I(yíng)業(yè)額低于200萬(wàn)元，則仍按10萬(wàn)元/月的基本租金收租。通常僅對(duì)超出某一營(yíng)業(yè)額以外的部分才收取此項(xiàng)超額租金。百分比租金的測(cè)算方法百分比租金通常以年總營(yíng)業(yè)額為基礎(chǔ)計(jì)算，但具體可以按月或季度支付。基礎(chǔ)租金的確定基礎(chǔ)租金又稱(chēng)最低租金，常以每月每平方米為基礎(chǔ)計(jì)算。6．廣告、標(biāo)志和圖形?！?．營(yíng)業(yè)時(shí)間。2．限制經(jīng)營(yíng)內(nèi)容相似的租戶。7．其他條款。5．公用面積的維護(hù)。3．限制租戶在一定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)店。二、租約的制定1．關(guān)于每一獨(dú)立承租單元的用途。上述理論的若干應(yīng)用1．租戶組合應(yīng)實(shí)現(xiàn)多樣化2．引入主力店以帶來(lái)大量客流3．空間安排實(shí)現(xiàn)相互促進(jìn)效應(yīng)租賃方案和租賃策略的制定制定租賃方案和租賃策略是零售商業(yè)物業(yè)策略與運(yùn)行管理的核心內(nèi)容，其目的是實(shí)現(xiàn)物業(yè)收益的最大化。將關(guān)鍵專(zhuān)業(yè)和費(fèi)用開(kāi)支大的專(zhuān)業(yè)(例如消防工程和安全監(jiān)控等)留給自己負(fù)責(zé)，而將一些簡(jiǎn)單、勞動(dòng)密度大和費(fèi)用可控制的專(zhuān)業(yè)(例如保潔和保安警衛(wèi)等)對(duì)外實(shí)施分包。從管理層面上來(lái)看，策略與運(yùn)行管理是零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的更高層次，對(duì)于零售商業(yè)物業(yè)的成功運(yùn)營(yíng)也更為關(guān)鍵，是零售商業(yè)物業(yè)管理的發(fā)展方向。 第十一章 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理 零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的主要工作內(nèi)容 1．招商及承租戶組合2．零售技術(shù) 3．物業(yè)維護(hù) 4．營(yíng)銷(xiāo)5．保險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理6．財(cái)務(wù)管理策略與運(yùn)行管理與現(xiàn)場(chǎng)管理的工作內(nèi)容 (一)策略與運(yùn)行管理策略與運(yùn)行管理是零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的核心內(nèi)容，這項(xiàng)工作最早可以在該物業(yè)尚處于可行性研究時(shí)就開(kāi)始進(jìn)行，并在物業(yè)的生命周期內(nèi)一直持續(xù)，包括市場(chǎng)需求分析、選址分析、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和租戶的選擇及更替、租金和租約的確定及調(diào)整等。(二)物業(yè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、包括租賃經(jīng)營(yíng)方面的指標(biāo)和物業(yè)管理服務(wù)方面的指標(biāo)。寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)成(一)服務(wù)滿意度。3．向業(yè)主提供信息的能力。影響寫(xiě)字樓的租金水平的因素(一)計(jì)算可出租或可使用面積(二)基礎(chǔ)租金與市場(chǎng)租金(三)出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修(四)租金的調(diào)整寫(xiě)字樓物業(yè)管理工作評(píng)價(jià)的內(nèi)容1．能否令業(yè)主滿意。為寫(xiě)字樓的物業(yè)管理提出了九個(gè)方面的要求，分別為：基礎(chǔ)管理、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)備管理、共用設(shè)施管理、保安及車(chē)輛管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠地管理、精神文明建設(shè)和管理效益。3．服務(wù)目標(biāo)：物業(yè)所有人與使用人滿意率最大化。1．經(jīng)營(yíng)目標(biāo)：收益部分使用率最大化。寫(xiě)字樓物業(yè)管理的常規(guī)目標(biāo) (一)宏觀目標(biāo)通過(guò)物業(yè)管理充分發(fā)揮寫(xiě)字樓的形象性作用可以被稱(chēng)為寫(xiě)字樓物業(yè)管理的宏觀目標(biāo)。 第十章 寫(xiě)字樓物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理寫(xiě)字樓分類(lèi)及其類(lèi)型等級(jí)劃分的因素按照寫(xiě)字樓的使用方式不同，可將寫(xiě)字樓分為自用型寫(xiě)字樓和租售型寫(xiě)字樓。(一)政府評(píng)價(jià)(二)社會(huì)評(píng)價(jià)(三)企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部評(píng)價(jià) (四)企業(yè)自我診斷評(píng)價(jià)(五)物業(yè)資產(chǎn)管理項(xiàng)目評(píng)價(jià)三個(gè)基本要素：①評(píng)價(jià)指標(biāo)；②評(píng)價(jià)方法；③評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理績(jī)效考核的內(nèi)容物業(yè)管理企業(yè)績(jī)效，是指一定經(jīng)營(yíng)期間的企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益和經(jīng)營(yíng)者業(yè)績(jī)。④指標(biāo)必須同質(zhì)。②比較標(biāo)準(zhǔn)。三個(gè)特征：拓展性，判斷性，依賴性分析的主要形式：1．內(nèi)部分析與外部分析（主體不同）2．全面分析與專(zhuān)題分析（內(nèi)容和范圍不同）3．財(cái)務(wù)報(bào)表分析與內(nèi)部報(bào)表分析（分析資料不同）4．趨勢(shì)分析、現(xiàn)狀分析、潛力分析（分析時(shí)間和目的不同）分析的主要方法：(一)比率分析法?、俦嚷史治龇ㄊ秦?cái)務(wù)報(bào)告分析是基本最重要的方法，②比率分析法主要包括相關(guān)指標(biāo)比率分析法、構(gòu)成比率分析法以及效率比率分析法三種。財(cái)務(wù)報(bào)告可分為年度、半年度、季度和月度財(cái)務(wù)報(bào)告會(huì)計(jì)報(bào)表：(1)資產(chǎn)負(fù)債表(2)利潤(rùn)表(3)現(xiàn)金流量
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