【正文】 考慮到貴司項(xiàng)目的特殊性，因此同貴司的合作模式也必定不同于以往我司所管理的項(xiàng)目，從認(rèn)真負(fù)責(zé)的角度出發(fā)，我司望能同貴司有進(jìn)一步的探討，為了確保xx物業(yè)之固有名望，也為了貴司之項(xiàng)目成功，xx定當(dāng)與貴司通力協(xié)作，共創(chuàng)雙方之美好未來。就xx品牌在海內(nèi)外的影響力而言，決非一般業(yè)內(nèi)實(shí)體所及，尤其在對(duì)各類專才的吸附及凝聚方面，能力更是無(wú)可限量。因此我們必須按照相應(yīng)檔次的服務(wù)要求把該項(xiàng)目做好。4. 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理用房根據(jù)物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)，應(yīng)由貴公司免費(fèi)提供我司現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理用房，面積不低于400平方米。l 早期物業(yè)管理介入階段的顧問服務(wù)酬金為每月人民幣：貳萬(wàn)元整（RMB：20,）。3. 經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)酬金1） 交付使用前：l 本合同期內(nèi)貴司可在營(yíng)銷宣傳活動(dòng)中使用xx物業(yè)的品牌，我司按年收取品牌使用費(fèi)。期滿前三個(gè)月，如雙方達(dá)成一致協(xié)議可再續(xù)約，續(xù)約期另行商定。另外各級(jí)員工安排短期入職培訓(xùn)課程，令他們能充分認(rèn)識(shí)本身應(yīng)負(fù)之責(zé)任及工作范圍，同時(shí)灌輸正確之物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概念及知識(shí)。與政府管理部門建立日常聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)及和諧的工作關(guān)系，使『xxxx』的運(yùn)作及管理取得良好物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理外部環(huán)境。5） 法律事務(wù)作為商場(chǎng)的管理者：l 為物業(yè)草擬各項(xiàng)符合法律規(guī)定之檔；l 代表全體租戶執(zhí)行商場(chǎng)內(nèi)及政府的規(guī)章制度；l 進(jìn)行各種訴訟，由證據(jù)搜集及準(zhǔn)備至上庭聆訊；l 保存各項(xiàng)法律性之檔；l 其它一切法律事務(wù)。硬件完好；l 房屋及其設(shè)施在清潔工清洗外墻面的前后，需對(duì)墻面的完好狀況進(jìn)行確認(rèn)；在雨季、臺(tái)風(fēng)到來前，按預(yù)定巡視路線進(jìn)行檢查，做好防水防漏工作；檢查房屋設(shè)施的狀況，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)進(jìn)行修復(fù)工程；根據(jù)房屋設(shè)備的保養(yǎng)要求，實(shí)施預(yù)防性檢修計(jì)劃；對(duì)保養(yǎng)完成進(jìn)度、施工質(zhì)量、施工效率作全過程監(jiān)督檢查；功能性維修，以恢復(fù)其原有功能為準(zhǔn)，外觀性維修要求與原有部位相比較表面應(yīng)無(wú)色差、高低不平現(xiàn)象。攝像機(jī)圖像清晰，焦距準(zhǔn)確、位置合理，云臺(tái)控制正常。無(wú)跑、冒、滴、漏；l 所有排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無(wú)積水，樓內(nèi)、地下室及車庫(kù)無(wú)積水、浸泡發(fā)生。l 給排水系統(tǒng)l 按規(guī)定對(duì)二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清洗、消毒。潤(rùn)滑系統(tǒng)定期加換潤(rùn)滑劑，無(wú)缺油、漏油、潤(rùn)滑失效現(xiàn)象。l 電梯系統(tǒng)l 每天巡查電梯機(jī)房，確保能安全、平穩(wěn)、可靠運(yùn)行；l 定期清潔電梯機(jī)房，保證環(huán)境清潔；l 嚴(yán)格監(jiān)控分承包方的維護(hù)檢修工作，使其達(dá)到生產(chǎn)廠商的產(chǎn)品要求；l 保持電梯運(yùn)行穩(wěn)定，不發(fā)生超載、超速、沖頂、沉底、溫升過高、控制失靈等現(xiàn)象；l 電梯運(yùn)行時(shí)，制動(dòng)器無(wú)異常響聲，線圈無(wú)過熱現(xiàn)象，載重部件不應(yīng)有危害安全的嚴(yán)重缺陷。l 檢查和試驗(yàn)消防FAS自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)功能l 清潔維護(hù)各種感測(cè)探頭，試驗(yàn)火災(zāi)報(bào)警裝置的聲光顯示，試驗(yàn)水流指示器、壓力開關(guān)等報(bào)警功能、信號(hào)顯示；l 對(duì)備用UPS電源進(jìn)行每季度1次充放電試驗(yàn)，每年1次主電源和備用電源自動(dòng)切換試驗(yàn)；l 用自動(dòng)或手動(dòng)檢查室內(nèi)消火栓、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)的控制設(shè)備，檢查氣體滅火系統(tǒng)的控制設(shè)備，以及火災(zāi)事故廣播、火災(zāi)事故照明燈和疏散指示標(biāo)志燈；l 消防通訊設(shè)備應(yīng)在消防控制室進(jìn)行對(duì)講通訊試驗(yàn)；檢查所有轉(zhuǎn)換開關(guān)；強(qiáng)制切斷非消防電源功能試驗(yàn)；l 每半年檢查防排煙設(shè)備、電動(dòng)防火閥、防火卷簾門等的控制設(shè)備。l 風(fēng)機(jī)盤管每年清洗風(fēng)機(jī)盤管濾網(wǎng)、積水盤，檢查冷凝水排泄應(yīng)暢通，風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)無(wú)異常聲和振動(dòng)；檢查其控制器控制功能正常，電動(dòng)二通閥開關(guān)正常。電機(jī)、風(fēng)機(jī)軸承潤(rùn)滑；運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)無(wú)異聲和振動(dòng)。水泵各部件緊固、無(wú)銹蝕、無(wú)漏水；運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)水泵和電機(jī)軸承無(wú)異聲、無(wú)振動(dòng)；壓力表讀數(shù)正確；定期水泵電機(jī)軸承注油，水泵連續(xù)運(yùn)行時(shí)間滿1年清洗軸承；對(duì)于免維護(hù)型軸承，根據(jù)產(chǎn)品制造商的產(chǎn)品要求，達(dá)到使用壽命；年限即更換，確保其正常繼續(xù)運(yùn)行。平時(shí)檢查要觀其避雷針與引線連接是否可靠，有無(wú)損傷及銹蝕；用戶24小時(shí)工作區(qū)域的照明和應(yīng)急照明保持24小時(shí)常亮，普通照明工作時(shí)間段常亮，發(fā)生故障時(shí)，及時(shí)修復(fù)。l 電氣、照明系統(tǒng)變壓器、高低壓開關(guān)上無(wú)浮塵，保持變配電室內(nèi)環(huán)境清潔衛(wèi)生，通風(fēng)良好；檢查核對(duì)變壓器，高低壓負(fù)荷開關(guān)及其他電氣設(shè)備符合整定值，無(wú)偏差；照明柜、動(dòng)力柜內(nèi)線路、銅排以及總開關(guān)下樁頭，分開關(guān)上樁頭等無(wú)短路、拉弧，線路無(wú)過熱、無(wú)變色。建立重點(diǎn)設(shè)備設(shè)施的維修保證體系，包括人員保障、資金保障、材料和備配件供應(yīng)保障等；建立預(yù)警機(jī)制，及時(shí)消除事故隱患，預(yù)防事故發(fā)生，有緊急事故如斷電、電梯故障、跑水等的預(yù)防和處理措施、方案等；設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無(wú)雜物、灰塵、無(wú)鼠、蟲害發(fā)生，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。需要建立和實(shí)施符合本商場(chǎng)實(shí)際情況的設(shè)備日常操作及巡視、計(jì)劃性維護(hù)保養(yǎng)、預(yù)防性檢修管理規(guī)程；在確保物業(yè)設(shè)備設(shè)施正常、安全運(yùn)行的基礎(chǔ)上，更加合理地配置各種資源，制定設(shè)備設(shè)施經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案，合理地降低運(yùn)行費(fèi)用；按設(shè)備系統(tǒng)對(duì)設(shè)備進(jìn)行編號(hào)，設(shè)備編號(hào)與設(shè)備圖號(hào)相一致，并建立設(shè)備檔案?！眑 工程管理要求規(guī)范操作，精心維護(hù)；認(rèn)真巡視，如實(shí)記錄；及時(shí)反饋，迅速處理；有效控制，確保安全；設(shè)備設(shè)施實(shí)行目標(biāo)管理，并在管理過程中實(shí)現(xiàn)計(jì)劃、實(shí)施、檢查、總結(jié)、提高。l 工程管理總目標(biāo)建立細(xì)致、專業(yè)、完善的工程設(shè)備運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)體系。本物業(yè)設(shè)備設(shè)施的科技含量高，相應(yīng)的維修、保養(yǎng)技術(shù)要求高，管理要求高。具體節(jié)能方法需視現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備及成立小組專題研究及監(jiān)管，由物業(yè)經(jīng)理協(xié)調(diào)。一般設(shè)備應(yīng)急維修程序；程序工作備注獲知故障接到報(bào)告、巡視中發(fā)現(xiàn)、操作失誤、儀器和儀表反映或報(bào)警做好記錄趕赴現(xiàn)場(chǎng)當(dāng)班人員迅速趕赴現(xiàn)場(chǎng)，判斷故障類型和嚴(yán)重程度，向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告屬質(zhì)保和外判維保范圍，通知承判商應(yīng)急處理采取有效措施，減少損失；切換備用設(shè)備或采取臨時(shí)措施，恢復(fù)使用功能；懸掛警示標(biāo)志或告示，通知客戶拍照取證，以便向保險(xiǎn)公司索賠維修更換查清原因，進(jìn)行維修；無(wú)法維修的設(shè)備或零件，進(jìn)行更換盡量考慮減少對(duì)客戶的影響恢復(fù)使用維修完畢，通知相關(guān)的客戶；向客戶說明原因；向客戶致歉影響客戶，應(yīng)盡力予以解決記錄報(bào)告撰寫特別事件報(bào)告，詳細(xì)記錄時(shí)間、地點(diǎn)、事故原因、損失金額、客戶投訴情況等必要時(shí)向保險(xiǎn)公司索賠l 質(zhì)保期內(nèi)的維修保養(yǎng)工作設(shè)備設(shè)施在質(zhì)保期的維修保養(yǎng)工作應(yīng)由物業(yè)公司督導(dǎo)各承包商和施工單位有計(jì)劃的進(jìn)行，如有重大問題超出物業(yè)公司能力范圍內(nèi)的，則應(yīng)由發(fā)展商負(fù)責(zé)解決。對(duì)所有的設(shè)備建立臺(tái)帳，詳細(xì)記錄機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行和維修情況，建立短、中及長(zhǎng)期物業(yè)設(shè)施保養(yǎng)制度并嚴(yán)格執(zhí)行。l 建立巡回檢查制度建立設(shè)備例行巡回檢查制度的目的是為了主動(dòng)掌握系統(tǒng)及設(shè)備的運(yùn)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)異常情況和消除設(shè)備缺陷，消減事故隱患，確保設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。故于物業(yè)交付使用后，我司將擬定未來二年內(nèi)之機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，作為未來工作藍(lán)本，確保所有設(shè)備得到規(guī)范的維護(hù)，至于保修期內(nèi)之設(shè)備，我司亦會(huì)嚴(yán)密監(jiān)察保修商充份履行職責(zé)；遇之有關(guān)保養(yǎng)工作保養(yǎng)商未能提供服務(wù)，我司亦可安排物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理隊(duì)伍處理。l 工程設(shè)備管理維持物業(yè)機(jī)電系統(tǒng)之正常運(yùn)作，對(duì)商場(chǎng)之營(yíng)運(yùn)有極大影響。l 環(huán)境衛(wèi)生管理l 物業(yè)之清潔水準(zhǔn)直接反映管理之質(zhì)素；l 擬定物業(yè)清潔各崗位服務(wù)之標(biāo)準(zhǔn)；l 制定日常清潔以及大型設(shè)施保潔之工作計(jì)劃；l 對(duì)清潔服務(wù)之日常運(yùn)作進(jìn)行監(jiān)督，保證物業(yè)的服務(wù)水準(zhǔn)；l 定期的員工操作培訓(xùn)，強(qiáng)化操作技能；l 制定詳細(xì)及合適之清潔服務(wù)合約極為重要，其內(nèi)容應(yīng)包含：l 清潔員工之安排，包括崗位分配及當(dāng)值時(shí)間等；l 詳列『xxxx』每一清潔服務(wù)內(nèi)容及安排，如清潔頻度及清潔標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)清潔標(biāo)準(zhǔn)；l 我司將根據(jù)物業(yè)情況，建立和完善各種環(huán)衛(wèi)設(shè)施，做到垃圾日產(chǎn)日清；l 物業(yè)的道路、車庫(kù)、步道和建筑物內(nèi)外保持干凈；l 定期清洗外墻；l 清潔主管亦需于每月提交清潔工作進(jìn)度表予物業(yè)經(jīng)理，確保指定之清潔工作如期完成。 安保管理引入生命安全系統(tǒng)（Life Safety System）及保衛(wèi)系統(tǒng)（Security System）管理理念，引入風(fēng)險(xiǎn)管理的概念，充分利用商場(chǎng)先進(jìn)的監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)“人防、技防、消防”三防結(jié)合，實(shí)施高水準(zhǔn)、高效率、準(zhǔn)軍事化、機(jī)動(dòng)靈活的管理服務(wù)。裝修管理工作質(zhì)量檢驗(yàn)l 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理處環(huán)境主管每天2次不定期抽查裝修管理情況；l 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理處經(jīng)理每月4次不定期抽查裝修管理情況；l 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理處經(jīng)理對(duì)租戶違章裝修行為和處理情況必須每天檢查；l 裝修管理工作質(zhì)量作為物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理處的考核內(nèi)容之一。為維護(hù)全體租戶利益，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理處保留通過法律途徑解決問題的權(quán)利。對(duì)于違規(guī)租戶，耐心說服，動(dòng)之以情，曉之以理；l 對(duì)于故意違反裝修規(guī)定，且不聽勸阻，拒不整改的租戶。裝修現(xiàn)場(chǎng)管理l 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理處將指定專門人員，負(fù)責(zé)租戶二次裝修施工現(xiàn)場(chǎng)管理和安全監(jiān)督 工作；l 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理處將租戶裝修施工人員名單匯總表交物業(yè)保安部，保安值勤人員可按表查驗(yàn)施工人員臨時(shí)出入證，并巡視跟蹤施工隊(duì)伍的裝修過程，維護(hù)商場(chǎng)的安全；l 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理處物業(yè)助理、工程設(shè)備維修人員和保安人員必