【文章內(nèi)容簡介】 向目標商圈消費者宣傳推廣『xxxx』的形象、特色，從而吸引消費者的光顧，同時通過營造優(yōu)良的購物環(huán)境氛圍及提供優(yōu)質的顧客服務，讓消費者在『xxxx』中獲得良好的購物消費體驗，從而促進商品的銷售。l 塑造『xxxx』的形象結合『xxxx』的經(jīng)營理念，各種經(jīng)營管理活動，包括各種對外促銷活動，公共關系活動，公益文化活動，廣告活動等，以及企業(yè)標準的視覺信息等塑造一個完整的商業(yè)物業(yè)形象，使消費者通過營銷溝通，口頭傳播，最終通過訪問『xxxx』親身進行購物體驗。l 營銷策略廣告宣傳策略根據(jù)不同媒介的特點及實際經(jīng)驗的需要選擇合適的媒介組合方式，并選擇合適的時機實施廣告宣傳活動。通過廣告宣傳活動，使消費者認識，了解，熟悉『xxxx』的特點，吸引消費人流，提高『xxxx』的知名度。體驗營銷策略商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營者必須重視消費者的購物體驗，從商品、環(huán)境、氛圍、服務等多個方面為消費者營造美好的體驗經(jīng)歷，以充分激發(fā)消費者的購物興趣，以此抓住消費者的注意力，改變消費行為，樹立商業(yè)物業(yè)的良好形象。商品促銷策略商業(yè)物業(yè)的管理者聯(lián)合各租戶一起開展商品促銷活動，其規(guī)模大，影響力大，對消費者形成較強的吸引力，在短期內(nèi)提高客流量，刺激商品的銷售，提高整個商業(yè)物業(yè)的銷售業(yè)績。l 營銷組合營銷調(diào)研定期開展各種營銷調(diào)研活動，及時全面了解『xxxx』實際的經(jīng)營狀況，再根據(jù)實際經(jīng)營狀況采取相應的有效的營銷手段。營銷調(diào)研主要包括：l 定期調(diào)查了解『xxxx』消費者的情況；l 了解『xxxx』不同時段總的客流量的大小、不同區(qū)間不同樓層的客流量以及主力商店客流與其他商店客流的互換率情況；l 抽樣調(diào)查消費者的來源特征、人口統(tǒng)計特征、在『xxxx』里停留的時間及購買目的等情況；l 定期調(diào)查租戶的經(jīng)營狀況、經(jīng)營信心、經(jīng)營意見等；l 定期調(diào)查競爭對手的經(jīng)營狀況、策略，關注即將出現(xiàn)的新競爭對手等；確定營銷目標營銷目標主要有樹立『xxxx』的形象，提高服務水平，增強體驗式購物的氛圍，告知『xxxx』商品和服務的特點，維持顧客忠誠，增加客流量，刺激沖動型和提示型購買等。只有盡量準確闡述了營銷目標，才能選擇組合的營銷策略。營銷計劃及實施圍繞營銷目標，組合運用各種營銷策略，制訂相應的年度、季度、月度營銷計劃，預算每一項營銷措施的費用和營銷計劃的總費用，并在營銷計劃的實施過程中，加強營銷過程的監(jiān)控，使每一項影響措施得以有效的實施。效果評估對營銷計劃實施的結果進行評估，并分析其成功或失敗的原因，有系統(tǒng)的調(diào)整下一階段的營銷計劃。3） 財務管理l 用預算來控制收入和支出商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營者的職責就是如何使物業(yè)的價值最大化，因此經(jīng)營者應十分重視對收入和支出的管理。要改善營運凈收入，提高項目的價值，必須了解預算報告的方方面面。通過對銷售量和租金水平進行分析，可以了解租戶面臨的問題，判斷是否對租戶的結構進行調(diào)整。l 通過了解租戶的各類運營報告和銷售業(yè)績，從而了解一段時期的收入和支出狀況。銷售業(yè)績的排序方法多種多樣，比如按照某類商品銷售所占的百分比排序，按月銷售額排序或者按每平方米的銷售量排序。再把這些數(shù)字和行業(yè)標準比較，可以反映出哪個租戶經(jīng)營不善。l 根據(jù)對租戶的經(jīng)營狀況的了解，編制年度預算，租金標準預算，租金收入預算以及臨時性收入預算。l 臨時性收入包括：季節(jié)性租賃或臨時租戶、投幣電話收入及自動售貨機收入、零星地塊，儲藏室或停車場租賃收入、營銷推廣活動收入、停車收費收入、違約金收入、滯納金收入等。l 財務管理內(nèi)容l 按中國現(xiàn)行之法規(guī)及管理公約，制定處理欠繳管理費及其它費用之程序，以確保穩(wěn)定之管理收入；l 訂立財務制度，包括各級管理人員之財務權限及支出批準之程序，務求有效控制管理收支；l 商場POS機和收費的統(tǒng)一管理；l 安排制訂計算機化會計程序，包括教導會計員操作；l 編制財務用之檔；l 根據(jù)中國現(xiàn)行稅法，與稅務局聯(lián)系及協(xié)商有關管理本物業(yè)所需繳付之稅項及稅率；l 訂立完善之稽核制度；l 安排國內(nèi)持照會計師作年度審核；l 建立財務及租戶之數(shù)據(jù)儲存庫，以提供準確數(shù)據(jù)及財政狀況預算，作為未來發(fā)展之根據(jù)及參考；l 為項目開設必須之銀行戶口，制訂有關收取費用之安排。4） 物業(yè)管理l 租戶入駐建立租戶入駐的程序，培訓所有參加租戶入駐交接工作的物業(yè)經(jīng)營管理員工，使租戶入駐工作規(guī)范化。最大限度地為租戶入駐提供方便，保證入駐工作正常有序，同時為每戶租戶單獨建立檔案，保證租戶入駐時各項私人數(shù)據(jù)的私密性，并妥善保管。l 『xxxx』物業(yè)經(jīng)營管理處在租戶入駐前，根據(jù)政府《房屋面積測繪成果表》，編制、統(tǒng)計每戶租戶應繳納的物業(yè)經(jīng)營管理費和其它代收代付、代收代管費用表；l 在租戶入駐前將已經(jīng)準備完畢的各項文件資料，再次檢查核對；l 將“租戶房屋驗收單”、《『xxxx』物業(yè)經(jīng)營管理公約》、《『xxxx』用戶手冊》、《物業(yè)經(jīng)營管理公約承諾書》、《裝修責任書（裝修須知）》、《安全及防火責任書》、《綠色環(huán)保責任書》、《租戶登記表》及各類鑰匙按戶裝袋，準備交接的配套物品；l 再次檢查物業(yè)交接公共區(qū)域及設施、設備運行和保潔情況；l 再次檢查租戶的房屋內(nèi)部保潔情況；l 與租戶驗收交接物業(yè)時，應讓租戶充分體會到物業(yè)經(jīng)營管理接待人員的規(guī)范服務、禮貌、熱情、有序；l 按物業(yè)交接程序，查驗租戶《入駐通知書》、租戶身份證明等注明應具備的文件數(shù)據(jù)；l 請租戶簽署《物業(yè)經(jīng)營管理公約承諾書》、《裝修責任書（裝修須知）》、《安全及防火責任書》、《綠色環(huán)保責任書》、《租戶登記表》；l 收取租戶繳納的三個月預付物業(yè)經(jīng)營管理費及其它費用，并按規(guī)定將當天收取的現(xiàn)金存入銀行專用賬戶（不得將現(xiàn)金留在保險柜內(nèi)）；l 租戶交清費用后，由物業(yè)接待人員陪同租戶驗房并做好驗收記錄，驗收合格后填寫《物業(yè)驗收記錄表》，請租戶簽收。如有需要整改的項目，及時通知發(fā)展商和有關施工單位或產(chǎn)品供貨商進行整改，并通知租戶復驗，直至租戶滿意通過。l 二次裝修管理『xxxx』物業(yè)經(jīng)營管理處將依據(jù)相關的物業(yè)裝修管理規(guī)定，為維護全體租戶的利益，依法對租戶裝修過程的進行控制，對裝修施工隊伍進行管理。從而保障『xxxx』的安全、整潔、有序，確保公共建筑、設施、設備的完好。租戶裝修申請l 制定租戶二次裝修管理規(guī)定；l 受理租戶裝修申請，審核租戶的裝修設計，裝修審核通過后，發(fā)放《裝修許可證》；l 與裝修施工單位簽訂《裝修安全協(xié)議書》（安全責任書）；l 受理施工單位和人員身份登記，收取出入證押金后向施工人員發(fā)放《施工臨時出入證》；l 施工單位進入施工現(xiàn)場前，要求施工單位對所有施工人員，進行防火安全和『xxxx』物業(yè)經(jīng)營管理相關規(guī)定的教育。裝修現(xiàn)場管理l 物業(yè)經(jīng)營管理處將指定專門人員，負責租戶二次裝修施工現(xiàn)場管理和安全監(jiān)督 工作；l 物業(yè)經(jīng)營管理處將租戶裝修施工人員名單匯總表交物業(yè)保安部，保安值勤人員可按表查驗施工人員臨時出入證，并巡視跟蹤施工隊伍的裝修過程，維護商場的安全；l 物業(yè)經(jīng)營管理處物業(yè)助理、工程設備維修人員和保安人員必須每天巡視檢查施工現(xiàn)場，隨時了解施工情況，同時前往驗查；l 物業(yè)經(jīng)營管理處經(jīng)理每周可抽查一戶租戶的裝修施工情況，以掌握裝修管理的情況；l 物業(yè)經(jīng)營管理處租戶裝修專管員和保安人員負責進行裝修管理的日常記錄，記錄應如實地反映裝修管理實際情況，月底匯總后按戶分別歸檔；l 租戶裝修竣工后，如無違章行為，驗收合格后物業(yè)經(jīng)營管理處可在裝修申請表上簽字確認；l 對違反裝修管理規(guī)定的行為，及時進行勸阻，同時向租戶發(fā)出《裝修整改通知書》。對于執(zhí)意違反裝修規(guī)定，且對其他租戶造成不良影響的野蠻施工行為，堅決制止決不姑息。對于違規(guī)租戶，耐心說服，動之以情，曉之以理；l 對于故意違反裝修規(guī)定，且不聽勸阻，拒不整改的租戶。除發(fā)出《裝修整改通知書》外，還可通報政府主管部門加以解決。為維護全體租戶利益，物業(yè)經(jīng)營管理處保留通過法律途徑解決問題的權利。裝修管理工作質量要求l 租戶裝修申請及裝修設計審核過程，一般情況下2天內(nèi)完成；l 租戶裝修申請手續(xù)齊全，符合裝修管理規(guī)定，裝修過程中無火災隱患和危及安全的事件發(fā)生；l 租戶裝修過程中無影響建筑結構、建筑承重墻、建筑外觀或改變物業(yè)用途的違章行為；l 租戶裝修施工無亂堆放、亂挖、亂接，無違章裝修搭建，房屋完好率100%；l 物業(yè)經(jīng)營管理處人員每天2次巡視裝修施工現(xiàn)場，及時發(fā)現(xiàn)并杜絕裝修過程中的違章行為。裝修管理工作質量檢驗l 物業(yè)經(jīng)營管理處環(huán)境主管每天2次不定期抽查裝修管理情況；l 物業(yè)經(jīng)營管理處經(jīng)理每月4次不定期抽查裝修管理情況；l 物業(yè)經(jīng)營管理處經(jīng)理對租戶違章裝修行為和處理情況必須每天檢查；l 裝修管理工作質量作為物業(yè)經(jīng)營管理處的考核內(nèi)容之一。l 安保管理保安工作是物業(yè)經(jīng)營管理中最重要的環(huán)節(jié)之一，本商場作為商務人士工作、生活的一個場所，其安全保衛(wèi)工作的好壞影響深遠，必須不間斷地使用專業(yè)化、規(guī)范化的保安手段來加強商場的管理。 安保管理引入生命安全系統(tǒng)（Life Safety System）及保衛(wèi)系統(tǒng)（Security Syste