物業(yè)經(jīng)營管理培訓(xùn)資料(編輯修改稿)
2025-05-14 23:44 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 抵押按復(fù)利計息第三節(jié)：設(shè)備更新中經(jīng)濟分析設(shè)備更新的原因：設(shè)備更新源于設(shè)備磨損，設(shè)備磨損時設(shè)備使用或閑置過程中發(fā)生的損耗，分為有形磨損、無形磨損、設(shè)備磨損的補償設(shè)備更新特點:1）設(shè)備更新的核心工作，是確定設(shè)備的經(jīng)濟壽命2）設(shè)備更新分析只考慮未來發(fā)生的現(xiàn)金流量，更新舊設(shè)備會產(chǎn)生沉沒成本。沉沒成本=舊設(shè)備賬面價值—當(dāng)前市場價值（殘值）3） 只比較設(shè)備的費用4） 設(shè)備更新分析以費用年值法為主第四節(jié)：房地產(chǎn)投資財務(wù)評價指標(biāo)房地產(chǎn)投資的收益或總回報，包括投資回報和投資回收房地產(chǎn)投資分析的目的：考察房地產(chǎn)投資項目的盈利能力和清償能力現(xiàn)金回報率：房地產(chǎn)置業(yè)投過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率投資回報率：房地產(chǎn)置業(yè)投過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率償債備付率：對于一般房地產(chǎn)投資項目， 資產(chǎn)負(fù)債率= 負(fù)債合計/資產(chǎn)合計*100% 房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟獲得，所以房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高第四章 收益性物業(yè)價值評估第一節(jié)：收益性物業(yè)的概念收益性物業(yè)價值的高低取決于3個因素：未來凈收益的大小、獲得凈收益期限的長短、獲得凈收益的可靠性第二節(jié)：收益性物業(yè)價格的概念和特征物業(yè)價格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的價格——貨幣額、商品或其他有價物物業(yè)價格形成條件：有用性、稀缺性、有效需求物業(yè)價格與一般物品共同之處：都是價格、都有波動、都是按質(zhì)論價物業(yè)價格5個特征1） 物業(yè)價格受區(qū)位影響很大2） 物業(yè)價格實質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價格3） 物業(yè)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金4） 物業(yè)價格形成的時間較長5） 物業(yè)價格容易受交易者的個別因素的影響第三節(jié)：收益性物業(yè)價值和價格的種類 物業(yè)的投資價值：某個特定的投資者基于個人的需要或意愿，對該物業(yè)所評估出的價值。物業(yè)的市場價值：該物業(yè)對于一個典型的投資者的價值市場價值是客觀的、非個人的價值；投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值，某一時點，市場價值是唯一的，二投資價值會因為投資者的不同而不同。 評估投資價值與評估市場價值的方法本質(zhì)上是相同的，所不同的事假設(shè)前提 投資者評估的物業(yè)的投資價值大于或等于該物業(yè)的市場價值，是其投資行為能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件 成交價格：在一筆物業(yè)交易中雙方實際達(dá)成交易——買者同意付出、賣者同意接受，或者買者支付、賣者收取的貨幣額、商品或其他有價物 市場價格：某種物業(yè)在市場上的一般、平均水平價格，是該類物業(yè)大量成交價格的抽象結(jié)果 政府對價格管制或干預(yù)的程度來劃分，講房地產(chǎn)價格分為市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價、政府定價第四節(jié)：影響影響收益性物業(yè)價格的因素影響收益性物業(yè)價格的因素有哪些？1） 人口因素（人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭人口規(guī)模
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